农村集体经营性建设用地流转范围探讨
浅析农村集体建设用地流转制度
应 当采 用 招标 拍卖 挂牌 方式 。第 四种 意 见认为 应 当对商 品住 宅开 发 加 以必 要 限制 。集 体 建设 用 地使 用 和流 转首 先 必须 严格 执 行规 划 ．
在 此 基 础 上 ， 应 当 对 集 体 建 设 用 地 用 于 商 品 房 开 发 加 以 限 制 如 还
有效 的长 期利 益预 期 。中 国不合 理 的二元 经济 结构 和城 乡关系 的对 峙和 冲突 、 弱化 和侵 蚀 了农村 土地 制度 创新 的动 力与 冲 突 。
二 、 村 土 地 使 用 权 流 转 制 度 创 新 中 的 难 点 分 析 农
在 这些 制度 性创 新研 究 中 ，关 键是 要正 确处 理制 度创 新 中的几
个制 约因素 和难 点 问题 。
一
一
对 于集体 建设 用 地使 用权 的流 转方 式 ， 目前 主要有 三 种意 见 。 第 种 意见 认 为应 当首 先 明 确 集体 土 地 所 有权 人 和 使 用权 人 之 间 的
（ ） 体 建 设 用 地 流 转 的 方 式 二 集
近 些年来 ，随着对 我 国农用 土 地的 制度 改革 不断 深入 ，笔 者认 为 ，我 国农村集 体建设 用 地流 转制 度创 新必 须在 保持 农村 土地 集体 所 有 的 基 础 上 ， 农 民 享 有 长期 承 包 土 地 权 利 的 前 提 下 ， 过 赋 予 农 在 通 民交 易 土地使用 权 的权利 ， 允许 农 民在 承包期 内 ， 根据 国 家有关 政策 有偿 转让 其土 地使用 权 ， 实现土 地优化 配置 ， 提高 土地 经营效 率 。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析农村集体经营性建设用地入市问题是指农村集体土地经营权因城镇化进程和经济发展需要，经过流转或拆分后，进入市场并用于各种开发建设活动的现象。
这一问题在中国农村土地改革与城镇化进程中经常出现，严重影响着土地利用和乡村发展。
为了更好地分析这一问题，我们需要深入探讨其背后的原因和存在的挑战。
一、农村集体土地流转走向市场农村集体土地流转的出发点是提高土地利用效率和农业生产效益，但随着城市向乡村拓展、工业化和城镇化的进程加速，原本用于农业种植生产的土地、荒地和闲置土地出现了新的利用价值。
特别是一些地方政府推动城镇化、新农村建设和新型城镇化旧村改造，将农村土地流转、拆分、打包等渠道合法性认可，并鼓励农民将土地以流转的方式进入市场，这一现象就愈发明显。
二、土地利用和资源消耗压力增大农村集体经营性建设用地入市，背后是城乡经济生产和社会发展带来的需求。
但同时，这也意味着土地利用和资源消耗压力增大。
由于将流转后的土地用于城市建设和工程项目，存在着大量消耗土地资源、水资源和能源等现象。
而且，这一现象也容易导致土地破碎化、碎片化，从而给生态环境造成重大影响。
三、土地所有权和土地权益界定的不清因为涉及到土地所有权和土地权益界定问题，农村集体经营性建设用地入市问题也容易引发一系列纷争和矛盾。
由于现行农村土地制度不完善，很多涉及到土地流转的问题没有明确的法规管理和标准，甚至存在着非法炒作、侵占和非法转让等问题。
同时，因为土地流转使得土地所有者和经营者分离的现象普遍存在，也容易对农民的利益长远产生负面影响。
四、市场需求和规划管理不平衡农村集体经营性建设用地入市问题的背后还存在市场需求和规划管理不平衡的问题。
由于很多土地流转涉及到大型开发项目和城市建设，而土地市场本身也存在供需不平衡、投机和过度开发等问题，因此很容易导致土地利用效率低，土地资源浪费，土地质量下降等。
同时，由于土地流转和入市使得农村土地规划和管理缺乏科学性和有效性，也不利于乡村发展和资源利用的可持续性。
浅议农村集体建设用地流转的制度安排
二、集体建设 用地流 转的制度 安排
十七届三 中全会 明确在 土地 利用规 划确 定的城镇 建
设 用 地 范 围 外 ，经 批 准 占用 农 村 集 体 土 地 建 设 非 公 益 性
业 因破产 、兼并等情 形致使 土地使 用权依法发生转移 的 除外 ” ，在这里 ，立法者 的意 图显然是严格限制集体建
集体 建设用地除企业破产 、兼并外 ，一般不得 出让 、转
让 或 出租 用 于 非 农 建 设 。 ３ 市 场 机 制 不 完 善 。 市 场 机 制 的 基 础 是 价 格 机 、 制 ， 由于 对 集 体 建设 用地 流 转 的 种 种 限 制 ，造 成 国有 土
的主要障碍 ： １ 、立 法 限制 和 滞后 。 现行 的 《土地 管 理法 》第
所有 的。由村 内各该农村 集体 经济 组织或者村民小组经 营 、管 理 ； 已 经 属 于 乡（ ） 民集 体 所 有 的 ，由 乡 镇 农
问题入手 ，探讨集体 建设用地流转的制度设计和安排。
ｉ
、
当前集体建设用地流转的主要障碍
（ 农村集体 经济组织经 Hale Waihona Puke 、管理 。”上述规定 出现 了 镇）
项 目，允许农民依 法通过多种方式参与开发经营并保 障 农 民合 法权 益 ，对依 法取得 的农 村集体 经 营性建 设用 地 ，必须 通过 统一有形的土地市场 、以公开规范 的方式 转让 土地使 用权 ，在符合规划的前提下与国有土地享有
设 用地 流转 ，只有 在企 业破产 、兼 并等 情况 下才能 流
浅议 农村 枭体 般 用地 流粘 的钊 度安 排
杭 州 市 土地 交 易登 记 发证 中 心 王 斌
十 七 届 三 中 全会 通 过 的 《 共 中 央 关 于 推 进 农 村 改 中 革 发 展 若 干 重 大 问题 的决 定 》 ， 要 求建 立城 乡统 一 的 土 地 市 场 ，允 许 集 体 建 设 用 地 流 转 ，从 而 打 破 了 以 土地 所
农村集体建设用地使用权流转浅析
层 出不 穷 。
使用 权流 转中 必须坚 持土地 用途 管制 ， 必须把 符合规 划作 为流转
（ ） 三 加快 农村 土地 所有权 及 使用 权 的确权 登记 ， 晰产权 明 明晰集 体土 地产 权关系 ， ｕ 完成土 地确权 工 作是推进 集体 Ｊ快 Ｊ
（ ） 村 集体 建设用 地缺 乏规 划引导 ， 三 农 无序 流动 多 ， 导致 政 的前 提条 件 。 府 调 控土 地 市场 的能 力被 削弱
无需 的流转 更 多的是缘 于 资本的趋 利性 ， 高收 益 的行 业成 为
流转 的主 要方 向 ， 忽视 了 国家 的产业 政策 和 土地政 策 ， 却 导致 政 建 殴用地 使用 权 流转 重 要环 节 。既 要采 取有 效措 施确 保 土地
府 难 以有效控 制 建 设用地 供应 总量 ， 冲击 土地 利用 总体规 划 和城 确 权 工作 及时 完成 ， 又要 认真 解 决遗 留问题 ， 以减 少土 地流 转过
市 规 划的 有效 实施 ， 成土 地 利用 混乱 ， 造 土地 市场 秩序 受 到严 重 程 中产 权 纠纷 的产 生 。 干扰。 二、 积极 开 展农村 集 体建 设用 斯使 用权 流转 的有 利 条件 （ ） 立健 全收 益分 配机 制 四 建
（ ） 家尽快 出台相 应 的政 策 ， 到有 法可依 一 国 做 农 村集 体建 没用地 流转 的立 法创新 是一项 全新 的实践探 索 ，
国家层 面 由于历 史和现 实 的原因 ， 尽管要 求 出台相 关政 策的呼 声 很高 ， 却始 终没 有 制订相 应 的法规 政策 予 以 明确 。 种制 度建 设 这
推进农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股调研报告
推进农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股调研报告为贯彻落实党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”文件精神，按照市委《“深化要素市场改革”调研实施方案》要求，我局高度重视，成立了课题调研组，采取座谈，实地考察交流等形式广泛开展调研。
现将我市农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股有关调研情况报告如下：一、农村集体经营性建设用地的概念根据《土地管理法》第四十三条规定，我国集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地。
农村集体经营性建设用地的定义范围目前没有明确界定，但可以从相关文件规定中进行推断。
2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》最早提出“经营性用地”概念，从该规定第四条可以初步推断出“经营性用地”是指土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等的各类用地。
2007年国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》第四条将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅并列，俗称“五类经营性用地”。
结合经营性建设用地的盈利特性，结合前面分析“国有经营性建设用地包括工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅”，我们认为，在农村集体建设用地方面，只有乡镇企业用地才符合集体经营性建设用地的性质。
同时，考虑到乡（镇）村公共设施和公益事业用地的实际利用情况，在符合规划和用途管制的前提下，已废弃的乡（镇）村公共设施和公益事业用地依申请经依法批准后，也可转变为集体经营性建设用地。
宅基地和正常使用的乡（镇）村公共设施和公益事业用地应排除在经营性建设用地之外。
二、农村集体经营性建设用地利用的必然性及重要意义新《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。
但本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析农村集体经营性建设用地入市是当前中国农村改革的重要任务之一，旨在解决农村土地流转、集约利用和产权改革等方面的问题。
随之而来的是一系列的难点问题。
本文将对农村集体经营性建设用地入市的难点问题进行论析。
一、土地流转问题农村集体经营性建设用地入市需要通过流转方式将集体经营性建设用地的使用权转让给实际经营主体，而目前农村土地流转过程中仍然存在一系列问题。
农村地区农民对土地的情感依恋较重，不愿意将土地流转出去，导致土地流转难度大、效率低。
一些地方政府在土地流转过程中存在着不公平的现象，导致农民的合法权益受损，进一步加大了土地流转的难度。
二、产权问题在农村集体经营性建设用地入市的过程中，产权问题也是一个难点。
目前农村集体经营性建设用地的产权归属不清晰，存在多头管理、多层剥夺等问题，导致了集体经营性建设用地无法有效入市。
目前对于农村集体经营性建设用地的产权确认机制尚未完善，导致产权确认不清晰，致使很多土地无法真正进入市场。
三、政策法规问题在农村集体经营性建设用地入市过程中，政策法规问题也是一个难点。
由于目前的相关政策法规并不完善，导致很多细节问题无法得到明确的规范和引导；在建设用地入市的过程中，相关政策法规的制定、变更和执行也常常会出现不确定性，给实际操作带来不小的难度。
四、资金问题农村集体经营性建设用地入市需要大量的资金支持，但目前国内外资金对于农村集体经营性建设用地入市的投入并不多。
由于农村地区的市场规模较小，风险较大，很多投资者并不愿意涉足这一领域，导致资金难以到位，制约了农村集体经营性建设用地入市的进程。
五、社会认知问题在农村集体经营性建设用地入市过程中，农民对于市场经济的认知程度和能力不足也是一个重要的难点问题。
农民受传统观念的影响，对土地的使用和价值理解存在一定的偏差，不愿意将土地流转出去或者以市场化的方式进行开发利用，导致很多潜在的集体经营性建设用地无法有效入市。
关于集体建设用地流转收益分配主体及归属的思考
在初 次流 转 中 ， 民集体 是 集体 土 地 的所 有 农
权 人 ， 是土 地流 转 收益 的分配 主 体 。但 是 从 农 也
在 再次 流转 中 ， 集体 建 设用 地使 用 权流 转 发
和 解 决其 主体 虚位 问题 指 明 了方 向 。我 们认 为 ，
农 民集体 所有 是一 种 集体 成 员 的共 同共 有 ， 从 但
收 益 分配 机 制 问题 是集 体 建 设 用 地流 转 制
度创 新 的核心和 关键 。 体建 设用地 使用 权流 转 集
收益 分 配主要 涉及 地 方政 府 、 民集 体和农 民三 农 方 的利益 ， 流转 收 益分配 机 制 的探 讨 主要 就 是 对 要理 顺 上述三 方 利益 主体 之 间 的关系 ， 探析 各 利 益主 体 参与 流转 收益 分配 的模 式 ， 以解 决流 转 收 益如 何在 各利益 主 体之 间配置 的 问题 。
从 各流 转试 点实践 来 看 ， 民集 体作 为集 体 农 建 设用 地 的所有 权 人 ， 收 益分 配 中都 获得 多 数 在
收益 ， 有分 成 比例 逐渐 增 加 的趋势 。从安 徽 芜 并 湖 ５成 收 益 分成 ， 后 来 湖 州 、 到 临沂 等 地 的 ８成 以上 分 成 ， 到 广 东 、 南等 地 几 乎 全 部 收益 归 再 湖
２ 实践 总结及 建议 ．
再 次 流转 中， 涉及 的收益 分 配主 体 主要 是集 体 建 设 用 地使 用 权人 ， 民集 体 已经 不 是收 益 分配 主 农 体 ，因此 农 民也 不 能作 为本 集体 成 员获 得 收益 。 但 是 如 果集 体 建 设用 地 的使 用 权 人 是 本 集 体 或 本 集体 以外 的农 民 ， 其 流转 其 已获 得 的用 地 使 在
对农村集体建设用地流转的思考
际情况看 ，其积极的作用是十分明显的 ：
１ 、有利于合 理配置土地资源 。由于实现 了土地
与资本的市场 流动 ，二者就能 实现最佳结合 ，产 生 最佳效益 ；这有利于保护耕地和节约耕地。
２ 、有 利 于 盘 活企 业 ，盘 活 闲置 土 地 。进 人 流 转
一
２ 、集体建设用地必须符合规划 ，依法取得 ，统 管理 。由于集体建设用地相 对于农用地有较 高的
我 国现行 的土地一级 市场是 国家垄 断的 ，如果 允许集体 建设用地 流转 ，其实质就是允 许进入土地
一
级 市场 ，如何合 理地确定地方政 府和集体经济 组
织 的利益分配关 系 ，都需要进一步探 索 ，更要建立 公平合理的土地收益分配机制。
一
、
集 体 建 设 用 地 流 转 的 作 用
力量 。
体建设 用地流转割裂 开来 ，要将集体建设用 地流转 纳入城 乡建设用地流转统一 大市场 中来 ，统一 市场
供应 ，统一市场管理 。
３ 、集 体建 设用 地流转 在 内容和形 式上 要有 突
破。在 内容上 ，除国家非盈利性公益事 业用地和房
地产开发项 目必须先 征为 国有外 ，其 它类 型 的土地
收益 ，如果 没有严格管理 ，就会 导致农用地大量转 为建设用地 。因此 ，集体建设 用地流转 的一个基 本 前提是所 有集体建设用地 安排必须符合土地利用 总 体 规划 ，农 用 地转 为建 设用 地必 须 在规 划 的控 制 下 ，按 年度 用地计划实行农用 地转用 ，任何建设 用 地 的取得必须是依法 取得 。在管理上 ，要搞 “ 两种 权利 ，一个市场 ”，不 能将城镇 国有土地市 场与集
项 目用 地 预 审 制 度 至 实施 以来 ，在 引 导 建 设 单 位 科
农村集体建设用地使用权流转的法律探讨
浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效
浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效随着我国经济的快速发展和城乡建设的加速推进，农村集体用地的流转问题已经成为一个热门话题。
农村集体经营性建设用地入市工作是推进农村土地制度改革的重要一环，对于促进农村经济发展和社会稳定具有重要意义。
本文着重探讨农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效。
一、清晰界定农村集体经营性建设用地的范围和属性要深入推进农村集体经营性建设用地入市工作，首先需要清晰界定农村集体经营性建设用地的范围和属性。
农村集体经营性建设用地是指用于农村农业生产、农村集体经济组织和农民集体经济组织发展的土地。
这类土地的入市流转需要特别注意，不能一概而论，需要有切实可行的方案支持。
二、合理规划农村经营性建设用地的利用方式和开发方向在农村集体经营性建设用地入市流转之前，需要进行充分的研究和调查，确定土地的利用方式和开发方向，以切实保障农村集体经营性建设用地的合理利用和开发。
合理规划可为农村经营性建设用地的流转提供切实可行的依据，有效保障农民的权益，并推动农村经济发展。
三、积极开展农村集体经营性建设用地流转工作在农村集体经营性建设用地入市流转工作中，需要积极采取一系列措施，推动土地顺利流转。
例如，建立规范的流转程序和标准化的流转管理制度，加强农民的自愿性和自主性，提高农民的土地流转意识和土地流转素质。
同时，还需要加强农民的法律意识，保障土地流转的公平、公正和公开，防止土地流转过程中的不当行为。
四、保障农民利益，促进农村经济稳定健康发展农村集体经营性建设用地入市流转工作的最终目标是保障农民的合法权益，促进农村经济稳定发展。
在这一过程中，需要将农民利益作为重中之重，采取措施保障农民的权益不受损失，同时，积极推动农村集体经营性建设用地的合理流转，促进农村产业的升级和发展。
以上就是浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效的相关内容。
通过以上的经验做法及成效，可以看出，农村集体经营性建设用地入市工作在推进农村经济发展和社会稳定方面具有重要的作用。
农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析
农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析摘要:随着经济的发展，集体建设用地的价值也日益增加，尤其是在经济效益上。
这种情况下，农民的权益也受到了有效的保护。
根据研究，集体经营性建设用地的流转过程中，经济价值的贡献最为显著，占比高达11%，同时也带来了良好的生态环境和社会福祉。
本文旨在通过综合考虑经济价值、生态价值、社会保障价值等因素，确定一个更具体、可行的农村集体经营性建设用地使用权流转总价值，从而为未来的土地资产评估工作提供可靠的依据。
关键词:集体建设用地；使用权流转；价值评估当前，中国的市场竞争日趋激烈，土地是一种珍贵的资源，通过合理的分配可以提高土地的经济效益和社会效益。
此外，“三农”规定的实施也在不断加强，使得集体建设用地变得更加受到重视。
通过集体建设用地的流转，可以有效推动土地的经济发展，有利于保护土地使用者的合法权益,同时进一步提高乡镇挖潜低效存量宅基地和集体公益性建设用地的积极性,为乡村振兴植入创造条件。
然而，由于多重因素的作用，使得我国的集体建设用地流转价格评估出现了一些棘手的挑战。
1农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估存在的问题1.1经营性集体建设用地使用权流转中存在的问题经营性集体建设用地使用权流转的现状表明，当前存在一些突出问题，其中最为突出的是：第一，由于集体建设用地使用权的不规范流转，使得政府很难有效地控制建设用地的供应，从而导致土地利用的混乱，破坏了土地市场的正常运行。
第二，随着隐形市场的迅速发展，占用耕地的建设活动越来越普遍，这给耕地的保护带来了极大的压力。
受到流转利益的驱使，集体经济组织和农民对耕地的重视程度仍然较低，他们未能履行应尽的义务，反而肆意将耕地无偿转让、出租给非农建设，这种情况严重破坏了土地的使用，甚至有些人还会以合作的方式出售工业用地。
第三，由于集体建设用地流转的权利受到法律上的严格限制，交易安全无法得到有效保障，而且缺乏明确的执行规范，使得土地登记变得极其困难，从而导致了土地权属管理的混乱[1]。
农村集体建设用地流转的再思考
参 与 开 发 经 营 并 保 障 农 民合 法权 益 ” ，
并 且 “ 步 建 立 城 乡统 一 的 建 设 用 地 市 逐
场 ， 对 依 法 取 得 的 农村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 ，必 须 通 过 统 一 有 形 的 土 地 市 场 、
农村集体建设用地流转的再思考
文 ◎ 南京农业大学公共管理学 院 龙开胜 陈利根
随 着 我 国 社 会 经 济 的 发 展 ，农 村 集 体 建 设 用 地 流 转 的 实 践 与 探 索 逐 步 展
开 ， 各种 形 式 的 制 度 创 新 层 出 不 穷 。 但
收程 序 仍 然 是 适 用 的 。 据 此 ，今 后 农 村 集体 建 设 用 地 流 转 的 范 围 应 该 是 “ 地 土 利 用 规 划 确 定 的城 镇 建 设 用 地 范 围 外 的 农村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 ” ，包 括 乡镇
法 》已确认 的入股 、联 营 方式 ，也应包
括 土 地 管 理 法 尚 未 确 认 的 出让 、 转 让 、
地 。 因此 ， 《 土地 管理法 》第４ 条关于 ３
使 用 农 民 集 体 所 有 的 土 地 进 行 建 设 的例
出租 方 式 ， 而 且 由 此 带 来 的 收 益 大 部 分 要 归 农 民享 有 。 不 过 ，这 些 参 与 方 式 的 前 提 必 须 是 “ 土 地 利 用 规 划 确 定 的 城 在 镇 建 设 用 地 范 围 外 ，经 批 准 占 用 农 村 集 体 土 地 建 设 非 公 益 性 项 目 ” 。 同 时 ，依 法 取 得 的 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 ，都 要 通 过 土 地 有 形 市 场 公 开 规 范 交 易 ，其 使 用 权 的转 让 不 应 该 以 企 业 破 产 、 兼 并
农村集体建设用地流转的现存问题及对策
府 举棋难下 ，对制止 自发无序流转造
成 阻碍 。
二 是 巨大 的经 济 利 益 驱 使 是 造 成
危及经济社会 的持续发展。
隐性 尢 序 流 转 ，不 仅 使集 体 建 设 用 地 土 地 资 产 大 量 流 失 ， 农村 集 体 经 济 组 织 和 农 民的 利 益 受 到 损 害 ， 而 且 严 重 影 响 到 建 设 用 地 的 总 量 调 控 和 土 地 市 场 的 管 理 秩 序 ，使 土 地 利 用 总 体 规 划 和 城 市 规划 遭 到 破 坏 ，耕 地 保 护 受 到 冲 击 ，耕 地 占补 衡 难 以 实 现 ， 进 而 危 及 社 会 的 可 持 续 发 展 。 例 如 几 年 前 河 北 省 三 河 市 燕 郊 开 发 区 （ 级 省 开 发 区 ） ， 一 手 操 作 由三 河 市 燕 郊 镇
法》第六 十条 、六十 一条 、六十 二条 规定，只有３ 种情形才允许使用农村集
体 建 设 用 地 ： 一 是 农 村 集 体 经 济 组 织 “ 办 企 业 或 者 与 其 他 单 位 、个 人 以 兴 土 地 使 用 权 入 股 、联 营 等 形 式 共 同 举 《 共 中央 关 于 推 进 农 村 改 革 发 中 展 若 干 重 大 问题 的 决 定 》 指 出 ： “ 在 社 会全 面 可 持续 发 展 的 必然 抉 择 。 随着 我 国 改 革 开 放 以来 工 业 化 、 办 企 业 的 ” ；二 是 用 于 “ 镇 村 公 共 乡
非 公益 性 项 目 ， 允许 农 民依 法 通 过 多 种 方 式 参 与 开 发 经 营 并 保 障 农 民 合 法 权 益 。逐 步 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场 ，对 依 法 取 得 的 农 村 集 体 经 营 性
村庄规划统筹集体经营性建设用地路径研究
村庄规划统筹集体经营性建设用地路径研究摘要：集体获得建筑用地是农村土地制度改革的一个重要组成部分，《土地管理法》和《土地管理法条例》对集体获得建筑土地的条款、条件、程序和管理提出了具体要求。
2022年9月，全面深化改革中央委员会审议并通过了《深化农村集体农场建筑用地进入市政试点工作指南》，明确规定必须强调平等权利和责任，促进平等获得农村集体拥有的建筑用地和国有建筑用地。
作为“第三类五级”领土规划的详细规划，村庄规划是保护农村地区领土发展的法律基础。
将集体建筑地块的布局、使用、规模和规划条件纳入村庄规划是集体建筑地块进入市政的先决条件和有力保障。
关键词：村庄规划统筹；集体经营性建设；用地路径引言人们注意到利用集体获得建筑用地的机制促进城乡融合。
促进城乡要素的自由流动，实现城乡功能互补，城乡发展权利平等，是城乡综合发展的基本要求。
土地是重要的生产手段，是国家基础设施和工业发展的载体，充满活力的土地市场对区域发展具有积极影响。
农村振兴和促进城乡融合的关键在于深化农村土地制度改革。
因此，积极促进进入集体土地市场是优化土地要素市场分配和提高农村土地资源利用效率的关键因素，是促进城乡一体化发展的重要手段。
1、村庄规划与集体经营性建设用地入市之间的潜在联系符合村庄规划是入市的前置条件。
在国土空间规划体系重构的大背景下，实用性村庄规划肩负乡村振兴使命，既是“五级三类”中的详细规划，也是核发乡村建设规划许可的依据，其核心在于多规合一，实用、管用、好用。
集体经营性建设用地入市的前置条件之一是符合国土空间规划，尤其是符合实用性村庄规划，两者联系紧密、相互作用。
厘清入市各要素之于村庄规划的潜在需求，寻找对应关系，能为村庄规划统筹安排集体经营性建设用地打好坚实基础，寻求规划路径。
入市要素与规划要素联系紧密。
根据《土地管理法实施条例》第三十七条“国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用”的规定，集体经营性建设用地应落实落细，需从实际需求、入市全过程着手，明确入市范围、用途、方式、主体和收益分配。
关于集体建设用地使用权流转概念界定问题的探讨——兼与李延荣教授商榷
关 于 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 概 念 界 定 问题 的 探 讨
— —
兼与 李延 荣教 授 商榷
吴 义 茂
（ 南财 经大 学 法学 院 ， 川 成都 ６ １３ ） 西 四 １ １ ０
摘 要 ： 体 建设 用 地 使 用 权 流 转 的 重 大 意 义 已 为 学 术 界 一 致 认 同 。但 是 ， 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 概 念 界 定 ， 集 对 如
关于 集体建 设 用地使 用 权流转 概 念 的界定 ， 流转 的形 式 、 转 的主 体 、 如 流 客体 等 问 题 却存 在 较 大分 歧 。这 些 分歧 的存在 直接 影 响到 集体建 设 用地使 用 权流转 改 革 的方 向和力 度 。 因此 ， 有关 集 体 建设 用 地 使 用权 流 转 概念界 定 的探讨 不仅 具有 理论 意 义 ， 且具 有重 大 的现实 意义 。 而
流转的形式 、 主体 、 体 等 在 我 国学 术 界 存 在 较 大分 歧 。 这些 分歧 的存 在 直 接 影 响 到 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 改 革 的 方 向 和 客 力 度 ， 确 界 定 集 体 建 设 用 地使 用 权 流 转 的 概 念 具 有 重 大 的现 实 意义 。 准
地 ， 须 通 过 统 一 有 形 的 土 地 市 场 、 公 开 规 范 的 方 式 转 让 土 地 使 用 权 ， 符 合 规 划 的 前 提 下 与 国 有 土 地 享 必 以 在 有平 等权 益 。在集体 建 设用 地使 用权 流转 的重 大意 义 已经获 得执 政党 和学 术界 一体 认 同 的同时 ， 学术 界 ， 在
一
、
农村集体经营性建设用地入市调研
普定县农村集体经营性建设用地入市调研根据省国土资源厅《关于开展土地管理制度改革调研的通知》,结合我县已经开展的农村集体经营性建设用地流转试点相关情况,对农村集体经营性建设用地入市作如下思考。
一、农村集体经营性建设用地的理解农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。
集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。
2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。
其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。
也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。
亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要随着城镇化建设的发展，普定县各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。
都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。
开发出来的建设用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。
（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。
这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。
三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。
推进农村集体经营性建设用地流转租赁入股调研报告
推进农村集体经营性建设用地流转租赁入股调研报告近年来，随着我国农村集体经营性建设用地流转租赁入股政策的逐步推进，这一新型的农业生产组织形式正在逐渐走向成熟。
为了更好地了解农村集体经营性建设用地流转租赁入股的实际情况，本报告在广泛调研的基础上，对该政策的推进情况进行了全面深入的分析。
以下为详细内容：一、农村集体经营性建设用地流转租赁入股政策的背景和意义农村集体经营性建设用地流转租赁入股政策的出台，是我国农村改革发展的重要举措之一。
这一政策的推行旨在推动农村土地资源的合理利用，激发农村经济发展活力，增加农民收入，促进农业现代化。
通过集体经营性建设用地流转租赁入股，可以实现土地规模经营，提高土地利用效率，推动农民转移就业，推进农村产业发展，促进农民增收致富。
二、农村集体经营性建设用地流转租赁入股的政策措施和实施情况为促进农村集体经营性建设用地流转租赁入股工作的顺利开展，各级政府相继出台了相关政策措施，包括土地流转管理办法、农民股份合作社入股办法等。
同时，还组织开展了一系列培训、宣传活动，引导农民科学理性参与农村集体经营性建设用地的流转租赁入股。
在实施过程中，部分地区取得了一定的成效，一些集体经营性建设用地得到了有效流转，有力地支持了农村产业发展，激励了农民的生产积极性。
但也存在一些问题和挑战，如规范性不足、法律风险、资金缺乏等，需要相关部门进一步加强指导和支持，以推动农村集体经营性建设用地流转租赁入股工作的深入推进。
三、推进农村集体经营性建设用地流转租赁入股的建议为更好地推进农村集体经营性建设用地流转租赁入股工作，笔者提出以下建议：首先，加大政策宣传力度，提高农民对该政策措施的认知度和理解度，引导其积极参与。
其次，完善相关政策法规，加强对农村集体经营性建设用地流转租赁入股的监管和引导，规范和激励农村土地资源的合理利用。
再次，加强对农民的培训和指导，提高其法律意识和经营管理能力，帮助其更好地参与农村集体经营性建设用地流转租赁入股。
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但农 村 集体 经 营性建 设用 地 究竟 指 哪些 土地类 型， 中央 政策 、 法 律 法 规 没 有 明确 ， 学 者 们 大 多将 其
与农 村集 体 建设 用 地 混 为 一 谈 ， 专 门研 究 较 少 。现
Ｖｏ １ ． １ ５ Ｎｏ ． ６ ＮＯ Ｖ． ２ ０１ ５
农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 流 转 范 围探 讨
杨 遂 全 ， 孙 阿 凡
（ １ ． 四川大学 法学 院， 成都
摘
６ １ ０ ２ ０ ７ ； ２ ．四 川 大 学 经 济 学 院 ，成 都
６ １ ０ ０ ６ ５ ）
第 １ ５卷 第 ６ 期 ２ ０ １ ５年 １ １月
西北农林科技大 学学报 （ 社 会 科 学版 ）
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｎｏ ｒ ｔ ｈ ｗｅ ｓ ｔ Ａ＆ Ｆ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ （ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ Ｅｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ ）
制度 构 建及 其 收益 分 配 方 面 ， 认 为 当前 我 国集 体 经 营性 建设 用 地存 在流 转无 序 、 效率 低下 、 隐形 市场 活 跃、 权利无保 障、 收益 分配混乱等问题¨ ２ ； 实 施 与 国有 土 地 同等人 市 、 同价 、 同 权 流转 后 ， 会 加 大 农 村 内部 干 群 收益 分 配 矛 盾 和争 地 矛 盾［ ４ ］ ， 可 能损 害农
其 重要 。 现 实 中农 村 集体 经 营 性 建 设 用地 事 实 混 同 严 重 ， 应 以 落 实 宅基 地 与 公 益 用 地 确 地 、 确权 为保障 ， 在 遵 守规 划和 用 途 管 制 前 提 下 处理 好 政 府 与 市场 的 关 系 ， 以 实现 有 效 入 市 与 降低 风 险 的 双 重 目标 。
民土地 财产权 、 破坏耕 地 保护 ］ ， 主张应从 法 律上 明
度 。其后 的 中央 一 号 文 件 也 多 次继 续 强 化 该 思 想 。
这 一 政策 被 视 为 我 国新 一 轮 土 地 制 度 改 革 的突 破 点ｎ ］ ， 对解 决 城乡 土地 分治 ， 建 立城 乡一 体 化 的房地 产市场 ， 变政 府 主导 为市 场调 节 ， 全面 建立 社会 主义
市 场 经济 体 制起 着 至关 重 要 的制 度 作 用 。然 而 ， 取 代 政 府征 收 拍卖 ， 全 面 实 现 集 体 经 营 性 建 设 用 地 的
直接 入市 ， 会 触 动 到地 方 政 府 、 土地 使 用需 求 方 、 农 村 集 体 和农 民等 多 方 主 体 的利 益 。 以 立 法 方 式 明
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ４ — ０ ４ — ０ ３
法 与列 举排 除 法并 存 的方 式 予 以范 围界 定 ， 以实 现 实 体土 地权 利 变化 与 法 律 稳 定 性 、 权 利 统筹 与改 革
创 新之 间 的协 调 。
基金项 目： 国家社会科学基金重点项 目（ １ ３ ＡＪ Ｙ０ １ ３ ）
要： 集体 经 营 性 建 设 用地 入 市 关 系到 城 乡一 体 化 资 源 配 置 与 利 益 共 享 格 局 的 构 建 ， 是 我 国 集 体 建 设 用 地
ห้องสมุดไป่ตู้
改革 的 突 破 点 。作 为 未 来 可设 计 为 部 分 取 代 我 国 土 地 征 收 制 度 的 一 种 新 型 用 益 物 权 ， 采 用概括 法与 列举排 除法 ， 构 建起 以 用 途 规 划 及 管制 为 核 心 、 以 经 营性 为衡 量 指 标 ， 与农村宅基地 、 公 共 公 益 用地 相 行 并 列 的 流 转 范 囤 体 系极
关键词 ： 集 体 经 营 性 建 设 用地 ； 流转 范围； 用途规 划； 确 地 确 权 中图分类号 ： Ｆ ３ ０ １ ． ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ９ —９ １ ０ ７ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ６ ～０ ０ ０ １ 一Ｏ ６
党 的十八 届三 中全会 突破 性 的改革 措施 之 一就
确集 体 经 营性 建设 用地 的 内涵 、 范畴 ， 肯定 其使 用权 的“ 裸体 ” 交易 ， 设立 有形 市场 ， 完 善价格 及 收益 分配 等 机制 ， 同时 ， 加大 向集 体土 地所 有者 和原 使用 者倾
斜 的分 配力 度 ， 明 晰政府 职 能 ， 加 强对 基层 权力 的监
有文 献研 究 主要 集 中在集 体经 营性 建设 用地 的流转
是 提 出“ 在 符 合规 划 和用 途管 制前 提下 ， 允 许农 村集 体 经 营性建 设 用 地 出 让 、 租赁 、 入股 ， 实行 与 国有 土
地 同等入 市 、 同权 同价 ” ， 要 用 集 体 经 营 性 建设 用 地 直 接 人市 取 代 现 行 的政 府 征 收 拍 卖 土 地 的 法 律 制
确、 规 范 集体 经 营 性 建 设 用 地 直 接 人 市 的确 权 、 流
督 力度 。事 实 上 ， 只有 确 定 了农 村 集 体 经 营性 建 设 用地 的涵盖 范 围 ， 才 能谈 得 上 对 其 流 转 制度 的合 理
构 建 和收益 的合理 分 配 ， 本 文 认 为 以用 途 规 划 为核
转、 程 序 等 内容 ， 可 在 一 定 程 度上 指 引 、 规 范 各 方利
益 主体 的行 为 ， 从 而达 到 政策 预期 效应 ， 作 为 流转基 础 的农村 集 体经 营性 建设 用地 范 围及 具体 涵 盖类 型 更 是 需要 政 策 明确 。
心、 以经营性 为 衡 量 指标 ， 以 确 权 为保 障 ， 可将 集 体 经 营性 建设 用 地构 建为 与集 体公 共公 益设 施用 地 和