中国养老地产发展的三大要素

中国养老地产发展的三大要素
北京大学民营经营研究院咨询中心主任
中国养老产业研究中心主任
刘昕旭
近年来，养老地产再次成为资本追逐的热点，除了新兴民营养老地产企业悄然增加并计划扩大规模之外，保利地产、万科地产、华润置业等实力雄厚的成熟地产企业也积极进军，开始或计划启动养老地产试点项目，尤其值得注意的是，保险资金也开始试水养老地产领域，泰康人寿先行一步首期投资40亿元兴建养老社区，平安公司紧随其后并加快介入步伐，中国人寿也高调宣布其已取得不动产投资牌照的消息。

多元化资本纷纷聚焦的现象似乎表明，中国养老地产即将迎来一轮热情高涨的发展期。

资本的热情源于对市场前景的一致看好。

据统计，我国目前已经提前步入老龄化社会，和世界许多国家相比，我国的老龄化具备以下两个最大的特征：一是老龄化速度加快、程度加深，体现在人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化，养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等老龄需求越来越突出。

二是养老服务起点低、发展慢，呈现供不应求的市场态势。

目前我国机构养老不到1%，而发达国家则达到57%。

国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，按每千老人30张床位计算，至2015年国内市场需要近700张床位。

另据机构推算，如按中国的老龄人口中大约有6%—8%的人需要到养老机构养老计，到2015年大约需要900万—1200万张床位，现在全国各类老年福利机构的床位加在一起也只有300多万张，这意味着存在极其巨大的市场缺口。

正是这广阔的市场空间吸引着多少投资者的目光和脚步。

然而，从市场要素的角度出发，我们必须同时看到，这两大特征也决定了我国养老地产正处于机遇与挑战并存的特定阶段，需求庞大与产业幼稚的矛盾尤为突出。

养老地产与居家养老、福利养老的本质不同就在于，作为一个独立的新兴产业，必须按照经济规律办事，必须探索一条符合中国国情的产业发展道路，必须保护和扶持养老地产企业的健康生存与可持续发展。

目前来看，我国养老地产发展前路仍然困难重重，产业振兴不容乐观。

如北京一些起步较早、服务模式较为成熟的企业仍然面临经营资金周转不灵的难题，如上海亲和源2010年营业额尽管突破1.5亿元却仍未实现盈利，如万科、保利仍持“投石问路”的谨慎态度，如保险资本进军养老地产的同时依然将“盈利模式不确定”作为最主要风险，这些信号都在提醒我们，我国的养老地产还处于较为脆弱的初生阶段，众多勇敢开拓积极的先行企业还面临着巨大的经营风险，其最大的风险就在于市场环境目前还不能给企业以基本的盈利保障，其根本问题在于运营成本居高不下，导致社会需求与市场购买力之间存在较大落差，成为养老地产发展的主要瓶颈。

要解决供需矛盾这一市场根本问题，还需要社会各界力量的关注与支持。

政策突破是推动养老地产快速健康发展的重要保证。

1、政府应该立足社会稳定的政治高度，在土地使用方面予以适度支持。

养老地产毕竟不同于传统的商业地产，在我国“未富先老”的社会经济现实条件下，如果采取非保障性住房的招拍挂方式拿地，其成本是市场难以承受的。

据了解，目前许多企业为了以较低成本拿到土地，尝试了多种方式，如上海亲和源得到南汇区政府提供的50年产权公建配套用地，
广州颐年园在建设初期得到了广州市政府划拨的500亩土地和1400万元启动资金，杭州金色年华享受优惠政策仅支付土地拆迁、补偿费用，没有缴纳土地出让金等。

这些方式在降低拿地成本的同时，后期经营模式也受到了政策的限制，在产权销售、使用权转让等方面受到一定的制约，影响了市场运营，导致企业资金占用时间长、利润低、风险大。

对此，建议从中央到地方政府可以考虑从实际出发，按照各地市场消费水平尝试出台既不违反原则又较为灵活的土地政策，在有效管控的前提下适度放开和激活养老地产市场。

2、因地制宜做好养老地产的税费优惠工作。

各地政府目前按照民政部《关于支持社会力量举办社会福利机构的意见》精神，在免收营业税、免收所得税、免收地方税、提供财政补贴、扶持开发政策等方面进行了有益的尝试，不过扶持对象主要面向福利性、非盈利性的民办养老机构。

事实上，鉴于养老地产具有特殊的产业经济特征和深刻的社会意义，似应探索更大力度的税费优惠和财政扶持方式。

3、在科学管理的前提下鼓励金融创新。

养老地产投入大、利润低、回报周期长，需要借助适当的金融工具提供输血功能。

北京太阳城近年进行了反按揭、置换等有益的创新尝试，取得了一定的效果，为产业发展提供了可以借鉴的经验。

提升科学经营水平是养老地产健康发展的根本出路。

养老地产项目可以分为前期规划、中期建设、后期运营管理三个阶段。

作为新兴行业，许多企业在这三个阶段都缺乏成熟的经验与模式，这是产业发展困难的主要内因。

企业经营水平不高导致了前期重套利轻发展、中期建设重规模轻质量、后期服务运营乏力等一系列问题。

1、加强专业化科学研究。

要鼓励和吸引商业运营、现代企业管理、老年住宅建筑、老年养护服务等方面的专家、研究人员加大对养老地产前、中、后期管理的研究力度。

目前北京大学民营经济研究院咨询中心的研究团队围绕产业发展、商业创新、企业管理等方面进行了相关研究，清华大学在老年建筑、规划设计、经营模式等方面拥有雄厚的科研力量，中国房地产业协会也在积极筹备成立老年住区委员会，开展研究研讨、经验交流等工作。

今后要进一步加强各机构之间的联系与合作，加强研究工作的广度与深度，为产业健康发展提供智力支持。

2、企业家及从业人员要有意识地加强学习，提高自身经营管理水平。

一要积极在游泳之中学习游泳，勇于探索和创新；二要与研究机构展开深度合作，用先进方法指导企业实践；三要搭建行业沟通交流平台，集思广义，快速成长；四要开拓眼界，学习国外先进经验，大步赶上时代进步的节奏，特别是要未雨绸缪，在外资养老产业即将进军中国市场之际，加快成长步伐，逐步提高国际竞争力。

大力发展老年公益事业是对养老地产健康发展的有力支持。

公益机构应有意识地引导和鼓励社会公益力量加强与养老地产的合作，在捐赠健身器材与医疗设施、提供大病或罕见病救助、组织志愿者开展丰富多彩的老年文化生活服务等方面与养老地产企业实现多元化对接，通过社会资源的优化配置，丰富老年服务的形式与内容，提升养老地产的服务价值，集全社会的力量帮助养老地产健康发展。

同时，养老企业也应在自身良性发展的基础上通过各种形式投身公益，反哺社会，充分利用自身资源践行企业社会责任，推动我国老年公益事业的蓬勃发展，形成政府、企业、社会三方合力，共同建设幸福美好的中国式老龄社会。