年河南省郑州市郑东新区国际写字楼营销推广战略全案
郑东新区写字楼市场调研报告
本报告是严格保密的。
4
全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到 企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速 良性发展，未来量价挖掘空间较大
04年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始 大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。 07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑 面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。 进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率 较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。 10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面， 随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。 预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到 限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。
农业路与中州大道交汇处
花园路与国基路交汇处 国基路与花园路交汇处东100米 北环路与文化路交汇处 黄河路与经二路交会处 黄河路与中州大道交叉口 嵩山路与汝河路交汇处 福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域 铭功路与太康路交叉口 大学路与淮河路交叉口南200米 航海路与未来路交叉口向西300米路南
金水区
郑东新区写字楼市场调研总结
郑东新区写字楼-凯利大厦XXXX年度推广策略-54页PPT资料
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月
12月
销售团队组建 及培训
6月16日产品说 明会
9月8日第一批房源 盛大解筹
年度营销节划分
导入期
形象期
认筹期
开盘及后续强销
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
导入期
整体推广布局
形象期
认筹期Βιβλιοθήκη 知 名 度开盘热期
（起）造势 （承）形象 （转）产品 （合）众力
这是凯利大厦的商务胸襟，这是一种CPU智慧的体现！
5A智能配套，敬献私享商务运筹
凯利大厦大厦聚办公智能化配备、楼宇自动化配备、通讯智能化 配备、消防智能化配备、安保智能化配备。以人性、智能、环保、 节能”等众多领先的科技配套元素 ，一切领先于郑州当下的水 准，其目的只为让世界巨头企业重新认识郑州，确立郑州在世界 商务巨擘眼中的地位。
伴随着2019年度明显供过于求写字楼市场态势，加之12年整体政策 持续维稳，2019商务商品扎堆供应已成必然趋势，内外高压之下我 案当何去何从？
郑州商务正式进入高铁节奏
京广高铁年底全线贯通，7月1日郑州武汉段正式通车，为片区 带来实质性的利好，交通枢纽区已经从城市的规划蓝图逐渐变 为事实上的高端商务聚集地。加之政府对该区域的重点建设， 片区凝聚力与日俱增！
那么，我们接下来的任务就是如何将三基准实施
一、借势区位前景，吸引市场高度关注 二、借势品牌资源，树立项目战略联盟 三、项目形象运作，建立项目形象高度 四、项目产品运作，完美诠释品牌形象
一、借势区位发展
放大“高铁商务”挖掘潜力
本案正处在交通枢纽片区高铁站一线，因此，应有效利用综合交通枢 纽之地利，深度挖掘未来潜力价值内涵。
郑东新区广地和顺中心写字楼营销推广提案新版
整层销售
未定
未定
未定
未定
未定
合计
——
—— 288.6
51.2
236.5
区域内目前规划写字楼总体量280万㎡左右，目前在售体量大概有51万㎡，仍有230万 ㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争将进一步加剧。
房地产智库
➢ 市场小结
1. 整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺； 2. 郑州写字楼供应主要集中在省政府和新东站两个片区。而随着高铁客运站的
而纵观近三年来郑州写字楼市场的发展，整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺。
2011年，郑州的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。从公布的2011年郑州商品房成交金额排名来看， 商业地产占据了半壁江山，有业内人士指出，2011年，全国住宅销售额同比增长率仅10.2%，而办公楼和商业营业用房销 售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得 了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。
建成并投入使用，新东站片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域； 3. 仅郑东新区，目前规划写字楼总体量280万㎡左右，在售体量大概有51万㎡
，仍有230万㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争出现白热化 阶段；
房地产智库
位置
郑东新区正光北街 与农业东路交汇处 心怡路福禄路交汇
处
站南路与站西二路
物业类型 高档综合体 高档办公 高档办公
总体量 （万㎡）
7.2
6
12
美盛中心
行署国际广场 天明国际广场
楷林IFC
大厦写字楼销售项目广告推广策略
汇报人：
活动内容：介绍大厦写字楼的优势、优 惠政策、客户案例等
活动时间：根据市场情况确定，持续一 段时间
活动效果评估：通过销售数据、客户反 馈等方式进行评估
Part Five
广告投放渠道：电视、报纸、网络、户外广告等 广告投放时间：不同时间段的广告效果 广告投放费用：广告投放的总费用和单次投放费用 广告效果评估：点击率、转化率、销售额等指标
特点：生动形象， 易于传播
内容：展示大厦 写字楼的外观、 内部设施、周边 环境等
目标受众：潜在 客户、投资者、 合作伙伴等
投放渠道：社交 媒体、视频网站、 电视等
主题：大厦写字楼销售项目广告推广策 略
目标：吸引潜在客户，提高销售业绩
活动形式：线上线下相结合，包括线上 广告、线下活动、社交媒体推广等
配套设施完善：拥有完善的商业、餐饮、娱乐等配套设施 物业管理专业：提供专业的物业管理服务，确保大厦写字楼的安全和舒 适
地理位置：位于市中心，交通便利
安全保障：24小时安保，监控系统
添加标题
添加标题
办公环境：宽敞明亮，设施齐全
添加标题
添加标题
休闲娱乐：健身房、咖啡厅、餐厅 等一应俱全
定价原则：根据市场定位、目标客户群、竞争对手等因素制定价格 价格区间：设定合理的价格区间，满足不同客户需求 优惠活动：推出限时优惠、团购优惠、会员优惠等促销活动 价格调整：根据市场反馈和销售情况，适时调整价格策略
,a click to unlimited possibilities
汇报人：
01 02 03 04
05
Part One
推广渠道：线上线下相结合， 包括社交媒体、广告牌、宣 传册等
目标人群：写字楼潜在客户
郑州营销策划书
我有一个实例参考;希望对你有用——郑州某房地产项目营销策划书：一、项目简介：本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块;在郑汴路路南;凤凰东路、凤台路在建和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开..本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成..一期连排别墅市场定位发生失误;出现了销售障碍..一期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训;以超低价位入市;顺利的实现了销售;但没有为开发商实现预期的利润;没有树立中、高档物业的品牌形象;无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍..现在;一期多层尚有37套现房、准现房;销售额850万元..其中159.7M2的三室两厅有23套;以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%..二期小户型总销售金额预计2800万元;临街商铺1700万元;合计4500万元..预售许可证预计2003年5月底办下..由此可见;目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺..其中二期小户型占所有可售金额的52%;一期大户型销售额16%;二期临街商铺占32%..如何解决可售资源过于分散的障碍;是我们面对的重大挑战之一..二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈..郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线..郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成..在郑汴路商圈的支撑下;这里已经成为明确的高尚住宅区..本房地产位于这一区位之内..与英协、建业几乎是一路之隔..但本房地产在操盘过程中;没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势;纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争;不仅没有收获天然的地段价格优势;而且为二期、三期制造了品牌障碍..东明路南段沿线目前竞争非常激烈;主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成.. 航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点;宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘..其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘;其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系..详见附1：郑汴路市场调研报告B、小户型市场概况..自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来;小户型这种物业形态迅速发展起来..尤其是2003年初;青年居易EASY-GO以1900余套的投放量冲击市场;形成了小户型的“市场黑洞”;彻底打破了市场的竞争格局;实现了小户型从供小于求到供大于求的转变..今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面..燕归园位于货站街东段;由盛煌房地产公司开发;已成功实现一期的开发;在几乎没有什么竞争的情况下;收获了小户型市场的第一批需求者;现在燕归二期正在认购阶段..燕归园提前介入了小户型市场;并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅..这与我们的市调结果完全一致..此次燕归二期开发的正是此类户型两室两厅75平米;三室两厅95平米..可以说;同燕归园的户型配比上比较;我们没有优势..小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态;商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的..目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段..本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端;即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格..人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格..和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺..三、项目SWOT分析一优势1郑汴路商圈天然的地段优势;这里是财富的俱乐部;富翁的制造厂;在这里百万富翁比比皆是;每年都有新一代需求产生;源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑..市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足;这一部分客户大部分是第二次或第三次置业;是终极消费;10年内不会再置业..b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足;属过度消费和终极消费的结合..c、复合市场..本房地产一期是一个大众楼盘;从价位角度划分;属中低档楼盘..本房地产二期小户型项目的目标群;预计业主身份复杂;置业心理不尽相同;故推广过程中;不能拘泥于单一的推广主线..本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层;有效需求不足..如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求;我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面..详见郑汴路市场调研报告郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度本房地产购房消费支撑力度调查方法：分层随机抽样不同年龄层和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界郑州;银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块;这里聚集了数以万计的大小商贩;他们收入不菲;他们绝大部分是外地人;他们是郑州房地产消费的主力军..了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义..对建材市场调查发现：1、大部分员工租房住;潜在客户存在；市场潜量比较大;但需要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县;收入水平偏低;消费力不足3、小户型需求弹性非常大;对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素;8-9月份建材市场要拆迁到莆田;固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多;他们辛苦拼搏;如果要买房子的话;更喜欢一步到位6、商铺为上下两层;一般下面做门面;上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多;租务市场一般80—150元/月8、作为首次购买者;最重要的还是价格9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境;他们寻求方便、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理;无须过多的现场销售11、同类产品多;竞争激烈;压缩销售成本是公司发展最重要的问题;故一般员工无福利分房的可能12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地;她们往往因为居住而更换工作;普通员工流动性比较大13、对60—80平米的两室较感兴趣;这部分需求将转化为有力的市场动力14、本房地产知名度不高;口碑不好15、外地商人对郑州的发展较失望;但郑汴路的升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力;随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成;郑汴路升值的前景就会更加明朗化;故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏;“注意力经济”的时代;抓住了消费者的眼球;侵占了客户的意念;就意味着成功2郑汴路板块高档楼盘云集;已经同未来大道板块一样;成为身份、财富的象征..本房地产二期应借此概念;实现品牌形象的转变..3正在形成的“大卖场”商务区能直接带动本房地产二期的投资价值;甚至有可能使本房地产二期成为“大卖场”的附属配套..该局面一旦形成;销售将高屋建瓴;出现爆抢局面..4本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁;郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站..有“东之中”或“东区发动机”的本质地位..郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂..但是这样的天然地产需求优势;却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽;而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色;不仅没有收获天然的地段优势;而且为二期、三期制造了品牌障碍..这一问题必须在二期项目得到扭转..B、郑东新区的辐射效应..郑东新区的开发将使郑州的中心东移;郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带;配套齐全;生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机..而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心..二劣势1、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成;这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的..尤其是一期多层现已进入尾盘阶段;可售资源仅850万元;房源主力是159平米的五、六楼3室2厅..目前;通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅;大户型并非市场的主力所在;由于总价原因;总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型..并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争..尤其是850万元的大户型现房可售资源;不能放任由二期带一期通常小户型带不动100平米以上的大户型;不能全力以赴主打现有房源总房源有限;导致营销资源总量较少;也不能先做二期树品牌;在形成二期胜局后再做一期尾房..这对营销工作是一个巨大的挑战..2本房地产二期离郑汴路较远;从售楼部到社区要经过嘈杂的市场;很难形成良好的看房通道..本房地产一期、二期又被青年路所分隔;很难形成整体楼盘感觉;有“只是两栋临街楼”的印象..3本房地产二期和张庄一墙之隔;有都市村庄的形象;物业安全系数较低;居住环境嘈杂;仅靠硬件设施;很难形成高档楼盘形象..4与二期相比;一期楼盘素质高、售价低;形成本房地产二期销售心理价位抗性.. 5非现房;不符合商户即买即住的消费心理..6非独立厨房;做饭起居不方便;这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符..三、机会1商铺的拆迁;原本居住在商铺二楼的商户另谋居所;导致租房市场更加火爆..郑汴路商圈约4000户商户;2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值..因势利导;单纯商铺拆迁形成的居住需求;即可成为本房地产二期主力客源..2挖掘市场..郑汴路商圈商铺仓库资源紧张;从费用角度考虑;商户、店员在二楼居住很不划算..动员较大的商户从商铺的二楼搬出来;到本房地产置业;开拓新市场..3郑汴路各市场竞争激烈;大鳄级商户正在形成;这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属;已开始为他们购置总价较低的房屋..这些房屋通常位于商铺附近;以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求;而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求..4大卖场”的整合;将对大鳄形成推波助澜;本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套..a小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高..本房地产二期配套不全;居住环境嘈杂的抗性可以弱化..b本房地产二期产品总价低;置业风险小..由于郑汴路商圈租房市场火爆;且本楼盘有“大卖场”作依托;购房、租房需求恒久存在;物业几乎不可能贬值;也比较容易转手或出租;这非常符合外地商人置业心理..c本房地产二期应该说具有充足的客户资源;消费的中坚力量是建材市场中的商户;故推广中可采取铺单的形式为主;报纸广告、广播广告为辅的媒体策略;节约大量的推广成本..d小户型现房阶段户型劣势一览无余;故期房从另一方面说是一种优势..e以大卖场做依托;诱导郑州房东投资市场;这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量..f郑东新区建成需历时20年之久;总投资2000亿元;其中一期总投资156亿元;在5年内完成..这将给郑汴路巨大的市场机会..四威胁1行业内的竞争i.周边楼盘云集..建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近;客户分流;竞争激烈..ii.郑州小户型市场正趋饱和;过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰..建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场..本房地产二期应当密切关注市场动态;争取占领市场先机..2行业外威胁郑汴路“大卖场”的形成;商务更加方便快捷;商务的中间环节减少;将淘汰一批中小商户;故本房地产的消费群将萎缩..四、目标市场权衡及锁定;品牌形象突破口甄别及品牌定义..二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成;这些人购买的抗性及抗性解除..1、在郑汴路市场打工的中层技工或白领;以及少部分蓝领..这些人的消费有点象青年居易的目标群..他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅;消费实力有限..他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣;购房一般想一步到位;对住几年再换房不太感兴趣;认同郑汴路有很大的租房需求市场;非常认同郑东新区的发展前景..由于我们的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源;而这些人购房多希望要相对一步到位;对自己一生能多次置业不太自信;这形成本房地产二期明确的户型抗性..而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型;恰恰买足了这些人的心理层面需求..但这些人的消费实力有限;首付2.5—3.5万元;月供700元;对这些人来说比较吃力..抗性解除..对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想;这只是我的第一套房;现阶段很少有人一套房住20年了;八十年代的房子现在没有几个人再住了..这里有个大商圈;里面有几千个老板;几万人店员;这里的房子想住就住;想卖就卖;想出租就出租;这里的公房租金很高..;郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方2、26—29岁的店长、业务经理级人物;这些人大多想另立门面;又有结婚压力大多来自朋友和家庭;但是自己资金不多;如果买房一步到位;便没有资金自己做生意;我们的房子正好适合这些人..3、已在郑州干了2~3年生意的外地人;这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解;对郑东新区有一点印象;但不太关心..在郑州租房住;曾经有想买房的念头;但又不想永久在郑居住;过几年有可能回去;认为为这几年时间买房花几十万元不值得;怕被套住;：这里买套房以后很可能不住;又要占用资金;回头将房子卖掉又嫌太麻烦..抗性解除..对这类客户讲郑汴路商圈巨大的租房、购房需求;小户型由于总价较低;可以随时出售和出租..4、外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋..实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋主要是首付款..这样做一方面可以有收买人心的作用..另一方面这些人住得距商铺很近;还能象从前住在商铺时一样;随时照应生意..5、从前住在商铺上层;因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板..对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手;或不太在意的让给兄弟姐妹..因为只有这里的房总价低;月供少;求租或求购市场庞大..6、纯投资历者..以几套或十几套小户型做为投资;出租..以收取房租为目的..对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累;投入产出如同聚宝盆;比保险更保险用详细的计算;比股票更赚钱..如同拥有了另一份退休金..这里如同一个金矿;这里有数万人的年轻人;有数千个中小老板;有很大的租房需求市场;有郑东新区的发展前景..7、外地品牌驻郑代表;诉求随时可住;随时可卖;诉求个性物业服务;如同酒店服务一样;有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务均是有偿服务..8、私人特殊生活;多讲公交出入方便;房子总价不高等..通过以上描述我们发现;二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一期业主的购买理由;以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售;更不能带动二期商铺销售..以上内容只能做分类个别说服之用;不能统领全局..品牌战略形成及品牌定位：我们的可售资源是三种不同的物业形态;是三种不同的置业用途;这些物业形态的竞争市场相当激烈..因此;必须跳出物业形态自身的直接用途;寻找能统领整个一、二期多层楼盘、商铺以及后续开发的小高层物业的品牌内涵..我们完全可以跳出传统房地产营销模式;利用本房地产周边资源;扩充品牌核心内涵;将本房地产定位成一个整个东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘..品牌内涵组成：1、郑东新区为本房地产注入了至少长达20年的稳固商务住宅发展时期;带来了多达2000亿元的几乎是恒久的财富升值空间..郑东新区兴建规划总计20年北京CBD区用了11年;上海浦东已用了10年;总投资2000亿元;其中单一个起步区就有5年时间投资156亿元..兴建郑东新区必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等..这些所有的材料采购地;必然从紧按在一起的郑汴路大市场获取..这些保证了郑汴路商圈将在从此20年的迅猛发展..现在;这里已经如同1982年的深圳罗湖、蛇口;如同1992年的上海浦东;如同1997年的三峡宜昌..。
河南国际商会大厦
项目简介
河南国际商会大厦 是省委、省政府主要领导从我省扩大对外开放，加大对外商务交流与经贸合作的实际出 发，要求省贸促会/国际商会提高服务，优化形象、发挥优势，加大我省招商引资和对外开放力度的大局提出的。
建设该项目就是充分发挥贸促会/国际商会遍布世界各国的分支机构及庞大的会员络等资源优势，吸引海外商 协会机构、跨国公司和相关国际商业组织以及国内会员企业来我省参与投资与合作，便于设立驻豫办事机构和代 表处。
河南国际商会大厦
位于河南省郑州市郑东新区的写字楼
01 项目简介
03 交通区位 05 楼盘图册
目录
02 楼盘详情 04 周边配套
河南国际商会大厦位于河南省郑州市郑东新区，处于CBD外环和双城中心轴线交汇地带。大厦总用地面积为 5295.47平方米，总建筑面积约平方米，建筑高度120米，属一类高层建筑。
河南国际商会大厦位踞郑东新区CBD中央商务区商业带门户位置，处于CBD外环和双城中心轴线交汇地带。北 望龙湖、如意湖、中央公园，北面与800亩生态绿化共呼吸，坐拥郑东新区百亿配套资本。国际级办公硬件，堪 称写字楼建筑峰品，引领国际商务精神。
国际商会大厦作为中国国际商会河南商会与郑州仟禧置业有限公司斥巨资倾力打造的国际化企业商务平台， 该项目位于郑东新区CBD中央商务区外环与商务西四街交汇处(A-8地块)，总用地面积为5295.
楼盘详情
物业类别：写字楼 物业：郑东新区CBD外环与商务西四街交汇处 建筑类型：高层 竣工时பைடு நூலகம்：2009年10月 建筑面积:平方米 占地面积：5295.47平方米 物业公司：郑州金田物业管理有限公司 车位：地下三层停车位
交通区位
详情 交通位置：地铁1号线 周围交通：206，K206，7，26，43，26、37、77、215、262、87、43、23等
郑东新区写字楼市场调研调查报告
郑东新区写字楼市场调研报告目录一、郑东CBD市场现状简述二、郑东写字楼状况分析三、郑州写字楼未来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析2010年7月份一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后, “绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。
部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。
而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。
二、写字楼状况分析此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。
目前售罄的项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。
考虑到综合分析的特性和数量。
我们也将暂时封盘的顺驰·第一国际也做综合比较之列。
以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：从建筑形态上看：因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。
外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。
而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。
郑州某地产项目营销策划书
郑州某地产项目营销策划书尊敬的各位领导：大家好！首先感谢各位领导对郑州某地产项目的关注和支持。
我作为市场营销部门的负责人，特此向各位领导汇报一下我们在郑州某地产项目的营销策划。
项目背景：郑州某地产项目位于郑州市中心，地理位置优越，周边教育、医疗、商业等配套齐全。
项目整体规划占地面积100亩，建筑面积约50万平方米，分为住宅、商业和写字楼三个主要区域。
目标客群：本项目主要目标客群为郑州市年轻白领、家庭准备购房的中产阶级以及投资购房的中小型企业。
营销策划：1. 建立品牌形象：- 设计一个富有特色、符合目标客群审美的项目LOGO并进行封装，打造扎实的品牌形象。
- 制作项目宣传册、户型图册等宣传物料，加强项目的视觉传达效果。
- 在各大房产展览会上设置展位，充分展示项目的特色和吸引力。
2. 多渠道宣传：- 打造一个专属于本项目的官方网站和手机APP，提供项目信息、户型信息、实时动态等，并与各大房产网站合作，提高项目曝光率。
- 利用社交媒体平台（微博、微信公众号等）传播项目信息，吸引目标客群的关注和参与。
- 合作地方报纸、电视台等媒体，进行项目广告投放、新闻报道等，提高项目的知名度和美誉度。
3. 参加进驻推广活动：- 邀请本地知名设计师、艺术家等参与项目的设计和装修，提高项目的品质和品味。
- 与周边高校合作，举办学术讲座、户外演出等活动，吸引目标客群参与。
- 举办购房咨询会、开盘庆典等活动，提供专业的解答和咨询服务，增强客户购房的信心。
4. 强化客户服务：- 建立专业的客户服务团队，为客户提供全方位的咨询、购房、售后服务，在购房过程中给予客户全程的关注和陪伴。
- 设立售后服务中心，及时处理客户的投诉和问题，保障客户的权益和满意度。
5. 营销活动与优惠政策：- 设定项目售楼部的试用住宅，供客户实地参观，增强客户的置信度。
- 推出多种购房优惠政策，如现金抵扣、赠送装修材料等，以吸引更多客户购买。
- 定期举办购房抽奖活动，增加客户的参与感和购买的欲望。
郑州郑东新区CBD商业步行街招商策划方案99
•形象定 位
•（二）知名商业步行街街的形象
•1.世界著名业步行街 •2.国内著名商业步行街
•形象定 位
•1.世界著名商业步行街 •
•●美国纽约第五大道
•★时尚大气
•●法国巴黎香榭丽舍大街 •★文化情调
•●英国伦敦牛津街
•★古典优雅
•●日本东京都新宿大街
•★魅力活力
•●韩国汉城市明洞大街
•★和平融合
•（一）步行街发展分析 •（二）步行街招商分析 •（三）环形步行街的优势 •（四）郑东新区CBD步行街招商分析 •（五）消费群体分析 •（六）目标客户分析 •（七）小结
•招商分 析
•（一）步行街发展分析
•1.步行街兴盛关键 •2.步行街衰败因素
•招商分 析
•1.步行街兴盛关键
•主要特性： •
•●声誉全球化 •●人流量大 •●收益可靠
•形象定 位
•现代的、商业的、开放的
• • CBD商业步行街是大郑州的商务坐标，是中原城市 群的商务名片，展现活力的、发展的、腾飞的郑东新区 。 • 涵盖精品购物、餐饮、休闲娱乐、人文艺术等多个 方面，是中原人引以为豪的商业中心、消费中心和形象 中心。
•招商分 析
•二、步行街招商分析
•招商分 析
为便利，人流物流活跃；
•2.步行街的平面线型呈树枝状伸向周边街道，CBD与步行街依赖
性增强，更具凝聚力、向心力、辐射力。
•3.富有活力的开敞空间和环状的动线，对消费者而言更为合理和
人性化。
•4.环形步行街以“珍珠一线穿”的方式，使步行街体系的功能及
景观更为完善，提升城市品位。
•成功典范：
•英国丹迪市环状步行街
郑州郑东新区CBD商业 步行街招商策划方案99
郑州新楼盘营销策划方案
郑州新楼盘营销策划方案目录1. 研究市场分析1.1 郑州楼市概况1.2 目标客户群体1.3 竞争对手分析2. 定位目标人群2.1 分析目标客户的特点2.2 制定目标客户群体画像3. 确定品牌定位3.1 建立独特的品牌形象3.2 确定核心卖点4. 营销策略4.1 线上推广4.2 线下推广4.3 社交媒体营销4.4 传统媒体广告4.5 活动营销5. 销售渠道管理5.1 建立销售团队5.2 建立销售渠道网络5.3 销售流程管理6. 客户关系管理6.1 建立CRM系统6.2 提供优质的售后服务7. 财务预算与控制7.1 资金预算7.2 财务监控8. 风险控制与预防8.1 竞争风险8.2 宏观经济风险8.3 环境风险8.4 法律风险9. 总结与展望9.1 营销效果评估9.2 未来发展展望1. 研究市场分析1.1 郑州楼市概况首先，需要对郑州楼市进行一定的概况研究。
了解市场的整体情况，包括成交量、库存量、平均房价、购房者的购房需求等方面的数据。
通过研究，可以了解到郑州楼市的需求和趋势，为后续的营销策划提供基础。
1.2 目标客户群体在了解郑州楼市情况的基础上，需要进一步分析目标客户群体。
了解他们的性别、年龄、职业、收入水平、婚姻状况、购房需求等方面的信息，从而确定营销策略的方向。
1.3 竞争对手分析通过竞争对手分析，了解市场上已有楼盘的情况，包括价格、户型、配套设施等方面的信息。
依据竞争对手的优势和劣势，调整并确立自己的定位和竞争策略。
2. 定位目标人群2.1 分析目标客户的特点根据市场调研的数据，分析目标客户群体的特点。
了解他们的购房需求和偏好，为后续的定位和推广策略提供参考。
2.2 制定目标客户群体画像通过深入分析目标客户群体的特点和需求，制定目标客户群体画像。
通过画像，可以更好地了解目标客户的需求和行为特点，从而更针对性地制定营销策略。
3. 确定品牌定位3.1 建立独特的品牌形象在竞争激烈的楼市中，建立独特的品牌形象是非常重要的。
大观国际活动推广方
The end
名车熠动闪耀城邦——“大观国际”名车展
•
活动形式：
A、邀请汽车经销商参展，在营销中心 停车处停放名车，供客户参观欣赏
B、同时在车旁边配以项目介绍性的展 板（易拉宝形式）对项目进行详细 的介绍与说明 • 展览时间： 待定
• 车商配合事宜：
A.根据场地提供X辆不同品牌的名车 B.提供车模X名
畅享缤纷夏日——听音乐、品红酒自由参观
用来做其它用途的、 具有一定支付能力的 购房意向者
雪铁龙C5概况
• 东风雪铁龙C5的消费者一般处于中产阶级，属于事业有成的消费者，出入于 高档会所、消费场所等。其中不乏有中小企业家和具有投资能力的客户，东 风雪铁龙C5与大观国际的消费群体正好有部分重叠。
三.活动规划
（一）活动目的： 第一：利用与大观国际客户的重叠性，合作组织活动，挖掘潜在客户，增加双 方销售； 第二：活动中，大观国际的客户还可以享受东风雪铁龙的各种优惠政策，同时 东风雪铁龙的客户同样也可以享受大观国际在成交价基础上的独家优惠，使客 户享受尊贵性和唯一性，提升大观国际的品牌形象，树立在客户心中的品牌地 位，扩大影响力，使品牌得到更多的二次传播。 第三：资源整合，精准性的提高购房意向登记，并提升品牌及客户档次。
C.互动区（有奖问答、抽奖环节）
现场参观完之后，针对大观国际和东风雪铁龙设置一些现场问答，由主持人与客 户朋友互动，同时现场选取3位幸运观众作为我们的一等奖和二等奖以及三等奖 的抽奖嘉宾。
畅享缤纷夏日——试驾活动
大观国际意向客户试驾
互动问答后，邀请大观国际客户试驾新款C5轿车。
特色：
现场媒体报道
五.费用预算
费预算
推广方案费用预算
序号 1 项目 舞台布置 内容 场地搭建布置，视频、音效等 预算(RMB) 6000 说明
台湾观天下-郑州CBD格拉姆国际中心项目营销策划报告-118PPT-M
•共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市。
•提升城市品位，着力于把郑州建设成为国家区域性中心城市。
•
•
•品牌破 ❖ 郑东译新区CBD—综合分析
（1）：CBD项目意义 CBD为中央商务区，对于强化 城市的综合功能，提高城市竞 争力，同时在整合城市功能带 动区域发展上，起着异乎寻常 的关键作用。正是由于CBD作 为一种有限的中心城市的优势 资源，各大城市都在竞争，在CBD的竞争中，一旦某个城市的CBD地位确 立，周边城市的资源将会被吸引过去，格局很难改变。郑州作为中原地区的 中心城市，发展CBD是推进城市经济发展的重要战略.
❖8、户型结构：框筒结构
❖9、主楼层高3.85米，净高2.8米
❖10、裙楼层高：1层面积2500平方米、层高5.1米、净高3.5 米；
•
•品牌破
•破译郑代表楼盘
译
❖7、建筑构成情况：
❖总建筑面积：67067.75平方米；
❖建筑层数：地上30层，地下2层；
❖裙房部分面积：18103.23平方米（四层）；
❖主楼面积：36824.49平方米（5-30层）；
❖地下一层面积：6102平方米；
❖地下二层面积：6102平方米；
❖室外广场面积：2100平方米；
❖ 17、物业管理费：5 元/月/平方米
❖18、物业管理：上海金贸英泰设施管理有限公司
❖19、楼盘周边现有配套实施情况：郑州国际会展中心、河 南艺术中心、郑州市广播电视中心、世界客属文化中心、郑州 47中
❖20、内部配套：地下停车位：326辆；10米挑高大堂；楼 顶专设VIP停机坪
❖21、交房时间：05年12月份
❖22、主要购房人群：房地产相关行业企业，其它大中型企 业
房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案
某某商务大厦广告与营销策略推广方案一、项目简析二、项目定位三、营销策略四、广告策略五、媒介策略前言近期来，我们针对市甲级商务楼，尤其是金、金桥世纪大厦、中荣时代广场三大板块，三和商务大厦周边同质商务楼市场的现状，展开了进一步调研与分析。
初步形成了目前的《三和商务大厦广告与营销策略推广方案》。
在本方案中，我们在对同质商务楼的市场定位及租售作比较与量化分析的基础上，结合三和商务大厦营销推广的三个阶段，就大厦整体推广中的营销策略、广告策略、广告主题、媒介策略等，作了进一步整合、完善和深化。
整个《深化方案》力求可操作性和可实施性，以期在实施三和商务大厦营销推广和广告策划与推广过程中产生积极的作用。
一、市场及项目简析(一) 市场简析1、甲级商务楼市场总体概述市房地产市场处在一个转型期，目前市场上稍具规模的专业写字楼项目只三个：金（在建）、中荣时代广场（在建）、金侨世纪大厦（在建，接近完工）。
它们的基本情况如下：1）中荣时代广场：位于老城最繁华地段，现尚未正式推出，初步定价在5000元每平方米。
2）金侨世纪大厦：1、概况：位于中央区的黄金地段——芙蓉路与丝绸路的交界处，紧邻市委、市政府，总建筑面积约6.8万平方米,总投资2.8亿元。
由主楼和两栋双子楼三部份组成。
金侨世纪大厦主楼为12层建筑面积为2.1万平方米,按5A级智能化酒店式商务楼设计,主楼建设主体封顶,全面进入装修和设备安装阶段,7月份可入驻。
2、品质：◎全框架式结构,可任意组合;◎3.6米超高设计;◎东西北三面采用大面积高品质石材干挂，并配以玻璃幕墙；◎多部品牌电梯；◎区域式商用中央空调设计；◎多媒体智能综合布线；◎24小时智能监控报警系统；3、租金为1元每平方米每天，物业管理费为1元每平方米每月；4、价格：3000元每平方米至6000元每平方米，均价为3300元每平方米，景观价差为400元每平方米（可看广场景观）。
3）金位于韶山中路与建设北路交汇处东南角（市长途汽车站旁）共计11层，建筑面积 110924平方米，商铺价格：10000—20000元/平方米，写字楼3500元/平方米对目前市场上产品进行调研后，我们可以得出如下印象：目前市场上供应专业写字楼楼盘数量不多，销售情况较好，因此本项目竞争较少、阻力较小。