房地产行业并购律师实务
房地产企业并购实务手册
房地产企业并购实务手册一、概述房地产企业并购是指一家企业通过购买另一家企业的股权或者资产,从而获得对该企业控制权或者管理权的一种交易行为。
在房地产市场中,并购是企业扩大规模、提高市场占有率、实现战略目标的重要手段之一。
本手册旨在为房地产企业提供并购实务方面的指导,帮助企业了解并购流程、风险控制、法律文件、税务筹划等方面的问题。
二、并购流程1.确定并购目标:企业应根据自身战略规划和市场环境,确定并购目标企业,并对目标企业进行尽职调查,包括财务、法律、业务等方面。
2.制定并购方案:根据尽职调查结果,制定并购方案,包括交易结构、支付方式、税务筹划等。
3.谈判与交易达成:与目标企业进行谈判,协商确定并购价格、交易条件等事项,并最终达成交易协议。
4.审批与备案:并购方案需经过相关部门审批或备案,企业应按照规定程序进行申报和审批。
5.交接与管理:完成并购交易后,企业应进行资产交接、人员整合、业务整合等工作,并对目标企业进行管理。
三、风险控制1.法律风险:并购过程中涉及众多法律问题,如股权转让、资产转移等,企业应聘请专业律师进行法律审查,确保交易合规。
2.财务风险:并购交易涉及资金问题,企业应充分评估自身财务状况,确保有能力支付并购款项。
3.业务风险:并购后企业需对目标企业进行业务整合,应对目标企业的业务模式、市场地位、竞争状况等进行全面评估,以降低业务风险。
4.人员风险:并购涉及人员调整,企业应做好员工沟通工作,避免因员工不满导致不稳定因素。
四、法律文件1.并购协议:并购协议是并购交易的核心法律文件,包括交易价格、支付方式、交割条件等条款。
2.股权转让协议:股权转让协议是股权并购中常见的法律文件,用于约定转让方、受让方及股权的相关事项。
3.资产转移协议:资产转移协议用于约定目标企业资产转移的具体事项,包括资产种类、数量、质量、价格等。
4.合同:并购过程中涉及的其他合同,如租赁合同、知识产权转让合同等,企业应仔细审查合同条款,确保合同合规、双方权益得到保障。
房地产项目(公司)并购法律实务PPT文档共56页
45、自己的饭量自己知道。——苏联
41、学问是异常珍贵的东西,从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间,才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话,只需要教育; 而要挑战别人所说的话,则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
1、不要轻言放弃,否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人,常是愿意 去做,并愿意去冒险的人。“稳妥”之船,从未能从岸边走远。-戴尔.卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖产项目(公司)并购法律实务 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美,我宁愿选择无悔,不管来生多么美丽,我不愿失 去今生对你的记忆,我不求天长地久的美景,我只要生生世世的轮 回里有你。
房地产并购法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景XX房地产开发有限公司(以下简称“甲方”)成立于2005年,主要从事房地产开发、销售业务。
YY房地产有限公司(以下简称“乙方”)成立于2007年,主要从事房地产租赁业务。
两家公司均位于我国某一线城市。
近年来,随着我国房地产市场的快速发展,甲方看中了乙方在租赁市场的优势地位,决定收购乙方。
经过双方的协商,甲方与乙方达成了一项并购协议。
二、案件争议焦点1. 乙方在并购过程中是否履行了信息披露义务?2. 甲方是否应当对乙方在并购过程中隐瞒的债务承担连带责任?3. 乙方在并购过程中是否存在欺诈行为?三、案件事实1. 甲方与乙方于2019年10月签订了一份《股权转让协议》,约定甲方收购乙方100%的股权,股权转让价格为人民币1亿元。
协议签订后,甲方按照约定支付了股权转让款。
2. 在并购过程中,乙方向甲方提供了以下资料:公司章程、营业执照、财务报表、审计报告等。
乙方在提供上述资料时,未向甲方披露其存在巨额债务的事实。
3. 甲方在收购乙方后,发现乙方存在巨额债务,导致甲方遭受重大损失。
四、法院判决1. 乙方在并购过程中未履行信息披露义务,违反了《公司法》和《证券法》的相关规定,应当承担相应的法律责任。
2. 甲方在收购乙方时,已尽到合理审慎的义务,对乙方存在的债务不存在过错,不应承担连带责任。
3. 乙方在并购过程中未如实披露其债务,存在欺诈行为,应当承担相应的法律责任。
五、案例分析1. 信息披露义务的重要性在房地产并购过程中,信息披露义务至关重要。
根据《公司法》和《证券法》的相关规定,上市公司和信息披露义务人应当如实披露公司相关信息。
在本案中,乙方未如实披露其债务,违反了信息披露义务,给甲方造成了重大损失。
2. 甲方责任认定在本案中,甲方在收购乙方时,已尽到合理审慎的义务,对乙方存在的债务不存在过错。
因此,甲方不应承担连带责任。
3. 欺诈行为的认定在本案中,乙方在并购过程中未如实披露其债务,存在欺诈行为。
房地产并购法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景XX房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)成立于2005年,主要从事房地产开发与经营。
经过多年的发展,XX公司在我国某一线城市积累了丰富的土地储备和优质的项目资源。
YY投资集团有限公司(以下简称“YY集团”)成立于2010年,是一家以金融投资为主,涉足房地产、能源等多个领域的多元化企业。
2018年,YY集团看中了XX公司的土地储备和项目资源,双方经协商决定进行并购。
二、并购过程1. 尽职调查并购双方在正式签订并购协议前,进行了尽职调查。
XX公司向YY集团提供了公司章程、股东会决议、董事会决议、财务报表、合同协议等相关文件。
YY集团则对XX公司的土地储备、项目进展、财务状况、法律纠纷等方面进行了全面调查。
2. 签订并购协议经过尽职调查和谈判,双方于2018年12月签订了《XX房地产开发有限公司股权转让协议》(以下简称“并购协议”)。
根据协议,YY集团以人民币XX亿元收购XX公司100%的股权。
并购协议中还明确了并购交易的支付方式、交割条件、违约责任等内容。
3. 交割与过户2019年1月,XX公司完成内部股权转让手续,YY集团向XX公司支付了并购款。
同月,XX公司向YY集团办理了工商变更登记手续,XX公司变更为YY集团的全资子公司。
三、纠纷产生并购交易完成后,YY集团发现XX公司存在以下问题:1. 土地储备不足YY集团原以为XX公司拥有大量优质土地储备,但实际调查发现,XX公司的土地储备远远低于预期。
2. 项目进展缓慢XX公司部分项目因审批、融资等原因进展缓慢,导致YY集团的投资回报预期受到影响。
3. 法律纠纷XX公司在并购前存在多起法律纠纷,涉及合同纠纷、劳动争议等,YY集团担忧这些纠纷会影响公司的正常经营。
四、法律分析1. 尽职调查的重要性本案中,YY集团在并购过程中对XX公司进行了尽职调查,但仍未发现其存在的问题。
这提示我们在并购过程中,尽职调查至关重要,应全面、细致地了解目标公司的真实情况。
房地产项目并购尽职调查法律实务
转让方 双方 转让方 购买方
股权转让
√
√
纳税主体
转让方 双方
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工程转让纳税分析
1、增资税及其附加〔城建税、教育费附加〕 营改增后,转让土地使用权的税率为11%,但2021年4月30日前取得的 土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外 费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率 计算缴纳增值税。应纳税额=[销售额/〔1+5%〕]*5%。自2021年5月1 日起取得的土地使用权,应采用一般计税法,应纳税额=当期销项税 额-当期进项税额。当期销项税额=[全部价款/〔1+11%〕]*11%
教授 中国人民大学律师学院客座教授、中国政法大学疑难案
件研究中心兼职研究员 荣获“北京市十佳房地产律师〞、“北京市优秀律师〞、
“先进法律工作者〞等称号 2
主题
一、并购法律尽职调查概述 二、房地产工程并购方式选择 三、房地产工程并购法律尽职调查
3
讨论
何为法律尽职调查?目的?种类?调查内 容?
4
主题
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案例二
甲公司〔购置方〕: 印花税:20000×0.05%=10万元 甲公司合计纳税:10 万元。 丙公司〔转让方〕: 印花税:20000×0.05%=10万元
丙公司合计纳税:3757.5 万元。
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案例一、案例二纳税比照 单位:万元
增值税及附 加 契税
印花税 土地增值税
所得税
税负
项目转让
税额
•程序繁琐 •办理手续时间长 •税费较高 •溢价可计入本钱 •风险可控
•程序简单 •办理手续时间短 •税费较低 •溢价无法计入本钱 •风险难控
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思考
房地产项目(公司)并购法律实务讲解
• 2、瑕疵出资股东的股权问题
• (1)已转让其瑕疵出资股权的股东是否还承担责任
• (2)受让的股东是否承担责任?
• 四、房地产项目(公司)并购的主要环节 • 1、前期准备工作 • (1)了解被并购方的动机、目标公司和目标项目的基本 情况、存在的障碍 • (2)组建并购团队
• 2、与被并购方开始首论谈判,并签订并购意向书
• • • • • •
一般情况下,并购意向书应具有如下条款: 并购标的条款 保密条款 提供资料和信息条款 费用分摊条款 对价条款
• • • • • •
进度安排条款 排他协商条款 诚意金条款 意向书终止(解除)条款 争议解决条款 法律适用条款(涉外时)
该阶段经常发生的问题: • 1、把诚意金写成定金 • 2、把诚意金支付给对方 • 3、没有约定意向书终止(解除)条款
3、尽职调查,出具报告 • 尽职调查的程序:拟定调查清单,发对方事先准备后进 行。 • 尽职调查的主要内容:见附件
2004年国土资发[2004]9号《国土资源部关于国有划拨 土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定,可以直接认 定办理登记手续就等同于经过了审批。
• 二、房地产项目(公司)并购的动机 • 1、企业自身经营需要 • 2、企业外部发展优势论 • 首先,企业发展通过外部兼并收购方式比靠内部积累方式 不仅速度快,效率高。 • 其次,可以有效地冲破行业壁垒进入新的行业。 • 第三,兼并充分利用了被并购企业的资源。 • 第四,兼并充分利用了经验效应。
• 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产 等问题的批复》(以下简称《批复》)第三条规定:“国有企业以建 筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于 以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一 并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续。否则, 应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土 地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经 有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。”
房地产项目(公司)并购法律实务
房地产项目(公司)并购法律实务房地产项目(公司)并购法律实务前言第一章:引言1.1 背景和目的1.2 内容概述第二章:准备阶段2.1 确定并购目标2.2 进行尽职调查2.3 确定并购方式2.4 制定战略计划第三章:交易结构3.1 股权并购3.2 资产并购3.3 财务重组3.4 合并第四章:交易条件4.1 价格谈判4.2 权益转让与交割4.3 不动产权属变更4.4 相关行政许可第五章:合同起草与谈判5.1 股权转让协议5.2 资产转让协议5.3 重组协议5.4 合并协议5.5 相关文件第六章:交易审批与报告6.1 相关部门审批6.2 审计与报告6.3 法律风险评估第七章:和解与争议解决7.1 和解协议7.2 争议解决方式7.3 仲裁与诉讼第八章:合规事项8.1 合规审查8.2 信息披露8.3 公司治理第九章:附件本文档涉及的附件见附件部分。
附件附件1:股权转让协议样本附件2:资产转让协议样本附件3:合并协议样本附件4:相关法律文件样本法律名词及注释1.股权并购:指通过购买目标公司的股权来实现并购的方式。
2.资产并购:指通过购买目标公司的资产来实现并购的方式。
3.财务重组:指通过并购来进行财务结构调整的方式。
4.合并:指将并购双方合并为一家公司的方式。
5.尽职调查:指对目标公司进行全面的审查和评估。
6.交易结构:指并购交易的形式和方式。
7.价格谈判:指双方就并购交易中的价格进行协商和确定的过程。
8.股权转让协议:指规定股权转让条件和权利义务的合同。
9.资产转让协议:指规定资产转让条件和权利义务的合同。
10.重组协议:指规定公司重组条件和权利义务的合同。
11.和解协议:指解决并购交易中争议的协议。
12.争议解决方式:指解决并购交易中争议的方法。
13.审计与报告:指对并购交易进行审计和编制报告的过程。
14.合规审查:指对并购交易的合规性进行审查。
15.信息披露:指对并购交易相关信息进行公开披露的行为。
16.公司治理:指公司内部的组织结构和管理方式。
并购重组的法律与实务
并购重组的法律与实务概述并购重组是企业发展的重要手段,能够实现资源优化、规模扩大、降低成本、提高效益等目的。
但是,在进行并购重组时,需要遵守一系列的法律规定和程序,以及开展融资、审计、财税、人力资源等一系列实务操作。
本文将从法律和实务两个方面探讨并购重组,以帮助企业更好地进行这项工作。
法律方面立项实施并购重组前,企业需要进行立项。
立项包括明确目标、确定标的及交易方式、预计风险、制定方案、审批等内容。
根据《公司法》等法律规定,企业在进行并购重组前,应当编制详细的方案,具备合法性、可行性和完备性,包括摸底调研、风险评估、法律尽职调查等。
尽职调查尽职调查是并购重组评估的重要环节,是获取标的公司信息和风险的关键手段。
尽职调查包括法律、财务、商业、税务、人力资源等多个方面,需要进行全面细致的掌握与了解。
需要注意的是,尽职调查是一个风险评估过程,需要及时发现和解决各种问题,否则可能会给交易带来严重后果。
协议签署签署协议是并购重组中的重要环节,协议中主要包括标的企业的交易确认、投资报酬与标的企业的股权转让价格、双方对未来管理与经营方针的约定、重大风险的约定、补偿和违约责任的约定等等。
协议签署后,各方应当按照合同履行各项义务,达成交易的最终完成。
监管与审批在并购重组的过程中,相关监管部门需要进行审批,以确保交易遵守法律规定、符合市场规则、保障交易双方的权益。
在审批过程中,应当注重对标的企业的管理与运营情况的审查,加强对交易的过程与结果进行监管和评估,保障交易双方的合法权益。
实务方面融资与财税并购重组的实施需要大量资金的支持,同时涉及到相关税务处理。
因此,在进行并购重组时,需要充分规划好融资与财税安排,制定合理的融资方案,确定适当的融资结构,降低融资成本和税务负担,确保融资的顺利进行。
人力资源并购重组对于企业的人力资源管理带来重大影响,需要对标的企业的所有员工进行评估,并合理化安置,确保员工权益不受损失。
此外,企业还需要对整个企业的人力资源管理进行规划和安排,确保人才的平衡发展。
房地产项目(公司)并购法律实务
房地产项目(公司)并购法律实务房地产项目(公司)并购法律实务一、引言本文档旨在介绍房地产项目(公司)并购的法律实务,包含了各个环节的细化内容,以便为相关人士提供参考。
在房地产项目(公司)并购过程中,各种法律问题需要被认真考虑和解决,以确保交易的合法性和顺利进行。
二、尽职调查2.1 尽职调查的目的在房地产项目并购中,尽职调查是非常重要的一步,目的是了解并核实目标公司的财务状况、法律风险、商业模式等方面的情况。
2.2 尽职调查的内容2.2.1 财务尽职调查包括审查目标公司的财务报表、财务指标、会计核算情况等,以确定目标公司的财务健康状况。
2.2.2 法律尽职调查涉及目标公司的合同、诉讼、知识产权等方面的审查,以识别潜在的法律风险。
2.2.3 商业尽职调查涉及目标公司的经营模式、市场地位、竞争对手等方面的审查,以评估其商业前景。
2.3 尽职调查报告尽职调查报告应包括详细记录的调查结果,以便后续的决策和交易准备。
三、交易结构3.1 交易形式选择根据具体情况,可以选择合并、收购或股权转让等不同的交易形式。
3.2 交易主体确定交易主体,包括买方、卖方及相关的中介机构,以确保交易的合法性和可行性。
3.3 交易条件明确交易的条件,包括价格、支付方式、交割时间等,以确保交易的顺利进行。
四、法律合规4.1 相关法律法规了解并遵守房地产相关的法律法规,包括土地管理法、房地产开发管理条例等。
4.2 基本合同谈判和签署各项基本合同,如并购协议、股权转让协议、债权债务协议等,以明确各方的权利义务。
4.3 监管审批按照相关的监管要求进行审批,如国家发改委、住建局等的批准。
五、附件本文档涉及以下附件:1. 尽职调查报告范本2. 并购协议范本3. 股权转让协议范本4. 债权债务协议范本六、法律名词及注释1. 尽职调查(Due Diligence):指在并购等交易中,认真、全面、细致地审查和检查目标公司的财务、法律、商业等方面的情况。
房地产并购法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介A公司是一家以房地产开发为主营业务的有限责任公司,成立于2005年,注册资本1亿元人民币。
B公司成立于2002年,主要从事商业地产的开发和运营,注册资本5000万元。
2008年,A公司决定收购B公司股权,成为其控股股东。
双方于2008年6月签订了《股权转让协议》,约定A公司以人民币1.5亿元收购B公司51%的股权。
协议签订后,A公司依约支付了股权转让款,并办理了股权变更登记手续。
然而,在股权变更登记手续办理过程中,A公司发现B公司存在以下问题:1. B公司部分项目存在违规用地问题,需补缴土地出让金及滞纳金共计人民币2000万元。
2. B公司部分在建项目存在拖欠农民工工资问题,需支付工资款人民币500万元。
3. B公司部分员工存在劳动合同纠纷,需支付赔偿金人民币300万元。
针对上述问题,A公司要求B公司承担相应责任,但B公司拒绝承担。
A公司遂向法院提起诉讼,请求判令B公司承担上述三项责任。
二、法院审理1. 法院认为,A公司与B公司签订的《股权转让协议》合法有效,双方应按照协议约定履行各自的权利义务。
2. 关于B公司部分项目存在违规用地问题,法院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规,B公司应承担补缴土地出让金及滞纳金的责任。
A公司作为收购方,有权要求B公司承担该责任。
3. 关于B公司拖欠农民工工资问题,法院认为,根据《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律法规,B公司应支付拖欠的工资款。
A公司作为收购方,有权要求B公司承担该责任。
4. 关于B公司员工劳动合同纠纷问题,法院认为,根据《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律法规,B公司应支付赔偿金。
A公司作为收购方,有权要求B公司承担该责任。
综上,法院判决B公司向A公司支付以下款项:(1)土地出让金及滞纳金人民币2000万元;(2)拖欠农民工工资款人民币500万元;(3)赔偿金人民币300万元。
三、案例分析1. 房地产并购过程中,收购方应对目标公司的财务状况、法律风险进行全面调查,确保收购的合法性和安全性。
2.6 中国境内房地产公司并购律师实务
如何争取目标公司如实披露
利用交易协议中的“陈述与保证条款”:在未来的《股权转让》中,引 用在尽职调查过程中目标公司股东所做出的陈述、承诺与保证,并以其 作为双方成交的条件之一。 如若事后发现有关情况存在重大出入(未披露或误导性披露、虚假陈 述),收购方可以据此要求调整收购对价、赔偿损失甚至解除收购合同。
项目公司收购方式下的风险防范
对外担保——定时炸弹
《担保法》第七条 具有代为清偿债务能力的法人、其他组 织或者公民,可以作保证人。
对项目公司是否曾经对外提供保证等形式的担保做深入了解。
预留一定比例尾款; 原有股东提供适当的担保。
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资产收购方式下的风险防范
建筑工程承包人优先权的排除
相关司法解释: 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料 款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定 的竣工之日起计算 。
项目公பைடு நூலகம்收购方式下的风险防范
资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵。 对策:
与上述资产收购法律风险防范同样的方式 进行法律风险防范。
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项目公司收购方式下的风险防范
股权纠纷
法律:
根据《公司法》规定,股东出资及出资发生变化(增加减少股东人数、 股东出资额的增减),均将在工商局进行登记或变更登记。 但发生过物业发展商因资金不足,引入项目合作开发者,但未及时办 变更登记,发生持股争议的案件。
房地产项目公司并购律师实务
房地产项目(公司)并购律师实务
引言
咱们都是做律师的,很多问题都需要咱们一路来讨论,今天跟大伙儿是交流,而不是讲课,在讲的进程中有一些可能不是那么明确,希望大伙儿在那个课堂进行当中有一个互动。
我来自盈科房地产开发法律事务部,盈科这两年进展超级快,在北京应该是最大的律师事务所,整个办公面积是8000多平米,执业人数总共有600多人,执业律师有300多人,在三年之内,咱们会在全国省会城市和本地市建分所,包括国外。
三年之内,咱们的目标是要做成亚洲最大的律师事务所,全世界前十的律师事务所。
盈科律师事务所分得比较细,目前为止成立了30个中心部门,我那个部门专门做房地产开发的。
咱们的部门要紧做四大业务,一个是房地产并购;第二是房地产项目的融资;第三房地产开发全程的法律效劳;第四是房地产开发有关的诉讼。
今天什么缘故要讲如此题目,因为不管在房地产公司做法务仍是做律师,专门是要做一个专业的房地产律师,房地产并购的业务是房地产律师超级重要的业务,而且涉及的金额一样比较大,若是说那个业务比较精通,那律师业务的能力能够提到一个很高的水平。
房地产交易中律师实务
房地产交易中的律师实务近年来我国房地产业发展迅猛,由此带来的房地产交易也日益频繁,房地产交易是一种专业性的交易,种类很多,尤其在我国由计划经济向市场经济转变的过程中,许多房地产权利并不规范,有些可以自由流转,有些限制流转,有些禁止流转。
因此,房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。
一、房地产交易的概念和分类(一)房地产交易的概念房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
(二)房地产交易的分类1.按交易形式的不同,可分为房地产转让、抵押、租赁、赠与、互换、继承。
2. 按交易客体中土地权利的不同,可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。
对后者现行法大多禁止或限制其交易,因此,在我国,一般而言,房地产交易仅指前者。
前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。
3.按交易客体所受限制的程度不同,可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易,带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。
4. 按交易客体存在状况的不同,可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。
二、我国房地产交易的基本原则房地产交易要遵循《物权法》关于不动产物权的的相关规定,主要有以下原则(1)不动产登记制度。
房地产转让抵押依法办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。
我国《物权法》规定不动产以登记为公示原则,并规定:房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效。
(2)“地随房走,房随地走”。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
房产权与地产权是不能分割的,同一房地产的房产权及土地使用权只能是同一权利人。
房地产项目(公司)并购法律实务
房地产项目(公司)并购法律实务【标题】房地产项目(公司)并购法律实务【文档模板】一、背景信息1. 公司并购目的2. 展示公司概况3. 描述房地产项目的重要性二、法律框架1. 公司法律法规概述2. 相关房地产法规概述3. 股权并购法律程序及要求4. 合同法律事项5. 知识产权法律事项三、尽职调查1. 财务尽职调查2. 法律尽职调查3. 环境尽职调查4. 运营尽职调查四、并购协议1. 股权转让协议2. 过渡期协议3. 业务保密协议4. 人员劳动协议5. 其他相关协议五、监管审批1. 监管机构审批程序2. 审批所需文件及材料3. 审批过程中可能遇到的问题及解决办法六、合并整合1. 企业文化整合2. 员工管理整合3. 房地产项目整合4. 客户关系整合5. 法律合规整合七、风险管理1. 并购风险评估2. 合规风险评估3. 法律纠纷风险评估4. 非预期风险管理【附件】本文档所涉及附件如下:1. 公司财务报表及相关文件2. 尽职调查报告原始资料3. 监管机构审批申请文件4. 审批机构回复文件5. 合并整合计划书6. 合规性评估报告【法律名词及注释】本文档所涉及的法律名词及注释如下:1. 股权并购:指通过购买公司股权来实现公司的并购行为。
注解:根据国家相关法律法规,股权并购需要符合一定程序及要求。
2. 过渡期协议:指在并购过程中,为了实现业务过渡和顺利转移,各方签订的协议。
注解:过渡期协议包括业务过渡具体安排、责任划分等内容。
3. 业务保密协议:指在并购过程中,为了保护双方商业秘密和利益而签订的协议。
注解:业务保密协议包括信息保密、非竞争条款等内容。
4. 人员劳动协议:指在并购过程中,为了合理安置员工及保障劳动权益而签订的协议。
注解:人员劳动协议包括员工待遇、职位调整等内容。
【艰难及解决办法】本文档在实际执行过程中可能遇到的艰难及解决办法如下:1. 艰难:信息不全或者不许确解决办法:加强尽职调查,多方面核实信息的真实性和准确性。
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房地产行业并购律师实务主讲人:杨坤引言:很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题,我学识粗浅,经验也有限,只是跟大家交流,谈不上授课。
一、房地产并购概述(一)并购的概念房地产并购首先从并购说起,并购是一个商业上的概念,现在法律把它拿来用了,其实也是似是而非的说法,最简明的定义是,公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制,购并包括收购和兼并,什么叫公司的控制权?各个国家公司法也没有明确定义,但我看到英国、意大利公司的控制权情景,有10种、8种情景做了罗列,我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义,公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。
这种说法都是似是而非的,我们认为控制权就是法律的支配权,但这个支配权是否有量的概念,现在我看的文件都没有非常详细的说法,为什么要讲这个?关于公司并购的概念,其它课程的律师、老师可能另外讲过,我就不做详细的探讨。
我要强调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为,目标在于商业利益的地位最大化,因此手段也是五花八门的。
比如我们通常说的基于控制权,大家知道我国对外资进入机构有比例上限,最高不能超过20%,完全就是一个小股东,最多派一个董事,控制权非常有限,但仍然愿意这么干,因此商业目的是多方的,我们平时讲购并是取得控制权,这是似是而非的说法。
学法律者有一个毛病,总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为,动不动就说这个东西不合法,那个东西不合法,其实不是,我们做法律,如果不理解商业理念,这些法律就没有什么意义,做律师也这样,如果不懂得这些商业逻辑,不理解商业背后的背景,光抠几个条文,对客户的服务毫无价值,所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量,基于丧失控制权的做法,也是并购的一种精神,世界上最牛的人不是取得控制权,为什么?因为收购一个公司,取得一个公司的控制权,某种意义上就取得了包裹,丧失控制权,把控制权拿出去,获得现金或者股票基于变现的东西,从利益链来讲,商业价值链来说,丧失控制权,把它卖掉取得现金才是最终的实现,取得控制权那是取得一个包裹,最牛的人是把它卖出去,不是买进来,不能说你取得控制权就是并购,丧失了控制权就不是并购。
讲这个目的是告诉大家,这是并购的本质,是商业逻辑和商业目的,而不是我们同时讲的法律逻辑,不要拿法律的东西去套。
(二)房地产并购的法律特点及房地产并购业务的重要意义房地产业作为一种特定或特殊的行业,其并购具有其本身的特点,主要表现为:1.并购的主要目的是为了取得目标项目,因此,一些通常的收购方式和手段不被应有。
目标项目不仅是土地使用权,也包括项目经营开发权,如八号桥项目。
过去都是工业用地,取得项目土地金,价值非常大,后来以委托管理的方式把经营权拿过来,这也是一种并购。
2.由于房地产企业标的较大,运营和财务管理非常复杂,信息不对称的情况非常多,处于风控制股东和非控制股东,另外,小股东认为,常常难以取得必要的经营信息,小股东的利益保护问题非常多。
当中讲大股东和小股东的利益冲突,在房地产项目的并购当中,小股东的利益保护冲突更加严重,常常是大股东挣了钱,不想按比例分给小股东,但小股东拿不到财务信息,也没有办法,导致一些公司僵局,最高法院对这个问题有专门的司法解释,也有一些案例。
因此取得完整独立的控制权为目的,为其主要目的,一般人家并购,不仅仅是取得大股东地位,都是要取得完全的控制权地位,实践中,也有取得控制权的,但适应股权往往作为原控制权人对新取得控制权人的担保。
另外房地产并购的法律风险更多,实践中目标企业手续完备的非常少,完全合乎法律法规的要求也很少,大家做律师实务都知道中国的现状,所以成熟的投资者可以低估目标公司的生产价值,购并有一个通过低估价格获得并购收益,取得超额收益,收益和风险是对称的,收益很大,风险当然也比较大。
并购对律师的意义有几条:第一条,房地产财富是主要财富,中国的富豪几乎是房地产商,美国除了像IT、微软这样个别的,大部分财富都是房地产,房地产也构成了美国国民大概60%以上的财富。
中国城市化进程和经济增长决定了房地产业务长期稳定的业务类型,中国城市化进程现在大概是45%,在未来10年要提高到65%,房地产开发的速度会非常快,国家现在要调控,要打压,就是因为发展太快,但对律师来说是一个长期稳定的业务类型。
另外,房地产业务标的额一般比较大,律师费也比较高。
第二,并购在中国市场有特别意义,为什么?在中国市场,关系资源永远是非常重要的,很多人没有钱,但有关系能拿地,而大的房地产公司做得非常大,不愿意去做任何违法违规的事,所以常常这么干,市场分工,有关系的人去拿地,拿地卖给我,我愿意开发。
这样的话,因中国市场的限制,使房地产并购在中国市场具有特别意义,所以大家要特别注意,当然,有特别意义的也有特别的风险。
(三)价值评估:并购成功的最重要的决定因素我自己做过一些案例,我觉得在中国国民财富大量流失,为什么导致大量国有资产流失?一个非常重要的原因是我国法规滞后,评估价值的机制滞后,我们的评估有三种方法,一种是重置成本法,一种是现金收益法,一种是市场比较法,当然还有一种清算法,公司关门时一般不用,按照财政部评估准则,这三种方法评估的结果,再加上人为的操作,远远低于市场价值。
价值评估要通过一定的手段,低估价值很重要,10块钱的东西8块钱能否买,甚至6块钱超低价买,这才是最重要的。
(四)并购方式1.股权收购。
包括股权转让和增资。
股权收购是最通常的收购手段,但是,有一个问题需要探讨,即是股权收购和土地使用权转让的关系。
按照《城市房地产管理法》的第38条、39的规定,以行政划拨方式取得的项目不得转让;以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
实践中,有大量的房地产企业股权购并,其交易时的项目用地并未满足土地使用权转让的法律要求,是不是构成规避法律的行为而无效?苏州中级法院有个判决,收购方取得目标公司99%的股权,而目标公司的项目地块并没有满足转让的法律要求,因而判决认定,名为股权转让实为土地使用权转让,判定股权转让无效。
2.购买房产项目包括在建工程,这种收购方式越来越多。
购买房地产项目本身受《房地产管理法》第38条、39条的限制,但其好处也是显而易见的。
一是,项目本身更干净,潜在风险更小;二是,可以将收购成本列为土地增值税的税前扣除项目,税赋更低。
当然,这有个算账的问题。
3.合同安排。
不管用何种方式交易,采用产权转让的方式,税赋都是非常大的,采用合同收购的方式。
包括,委托管理、委托开发、承包、委托销售。
方式五花八门,不一而足。
合同安排是一个非常重要的东西,大家都知道有一个10号令,境内企业在境外上市,首先在境外要做一个红筹换股,然后以红筹的公司去上市,但10号令有一个规定,基本把这条路堵死了。
在外面大家都做,中国去年有150多家在境外上市,在美国纳斯达克、香港、加拿大都有,这150多家没有一家是按照10号令做的,为什么?是怎么做的?按照合同安排,公司的经营权、收益权、控制权通过合同的方式来安排,安排所有的法律意见书都有一条,这些规定不符合中国的10号令,有可能面临处罚,但房地产更甚,比如最简单的是把一个项目委托一家公司管理,都是关联交易,房地产税赋非常高,各地政府为了招商引资,会找很多类似于避税港的东西,然后通过注水公司,把公司的经营权委托到低税率公司,这是转移定价的行为,通过这种方式让渡房地产项目的经营权。
4. 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts, REITS),是指由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划,可采取投资公司、信托计划、投资基金等形式,将房地产销售和租赁等经营活动中的绝大部分以分红形式分配给股东。
REITS是房地产证券化的一种方式,于1960年起源于美国,是房地产商的一种避税手段,最早规定于美国税法,其后在世界各国发展起来,目前已有20多个国家和地区制定了专门的法规。
所有的开发商都有套现的压力,资产证券化是套现的非常好的手段。
5.合作开发。
我拿地你拿现金,合作开发最重要的意义是可以免征土地增值税。
二、房地产并购法律适用体系(略)比较重要的是外资并购体系,有土地、建筑、税、外汇管制、外资审批的,非常多。
三、房地产并购的法律过程1.TERM SHEET、框架协议、意向书等;2.尽职调查;3.并购方案和交易结构的设计;交易结构设计非常重要,大家都羡慕金融创新,金融创新本质是结构化的概念,比如有利息、利率等,将其进行组合就形成了金融创新,这就是一个结构化的概念,而所有的金融创新都是对现有法律法规监管的挑战,美国很多金融创新实际上都是律师做出来的。
中国律师最大的问题是跟商业接触太少,美国总裁来源最多的,第一是哈佛商学,第二是哈佛法学,律师跟商业结合非常密切,特别是在金融领域,大量金融创新产品都是律师做出来的。
为什么会是律师做出来的?就是对现有所有产品进行结构化的重复,以改造。
做并购、商业的律师要知道几个概念,一个很重要的概念是结构化的概念,我把这些所有的东西,比如说资产、债务、契约、利率、支付方式,所有东西的零部件,这样重组是这样一个持股方式,重新组合式另外一个方式,这没有一定之法,都是商业目的,怎么挣钱,当然前提是合法的,怎么干,怎么实现商业价值最大化,大家要有结构化的概念。
还有一个非常重要的概念即是风险隔离的概念,咱们最大的风险就是有限责任公司,股东和所投资公司的风险是相分离的,所以要有风险隔离的概念。
案例:宝钢地产项目。
宝钢占了60%的股权,控制人占了40%的股权,当时有40%股权的股东想卖一个高价格,跟另外一家买好了,怎么把宝钢的项目拿来,宝钢是国有资产,要招拍挂,这块地非常好(在上海),招拍挂以后,所有人对这块地感兴趣,但房地产并购跟别的一样,人家一定要拿到100%的控制权,有个小股东在里面非常麻烦,小的麻烦是日常管理,大的麻烦是房地产里的偷税、漏税非常多,小股东若是不合,将你举报,那你就死定了。
这时候怎么办?先把40%的买下,签订意向权,排他的协议,然后去摘60%的股权。
这60%的股权有什么好处?另外一些人一看40%的股权拿下了,别人不敢要了,最后招拍挂变成了他独家协议收购。
4.签署正式的并购文件。
文件非常多,有意向书、备忘录、收购合同、股权转让合同等。
5.审批/核准。
国资的要国资管理部门对评估价格进行核准,如果是外资,还要发改委的审批,外资管理部门的登记。