物权法第74条-关于停车位归属权的解释.
“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第74条第1款的理解与适用
“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第74条第1款的
理解与适用
关键词: 法律规范/授权第三人规范/相对无效/首先满足业主的需要
内容提要: 《物权法》第74条第1款在性质上属于授权第三人规范，建设单位违反该款的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主应当有权向人民法院申请撤销该合同，该撤销权并应在1年内行使。“首先满足业主需要”应理解为在时间上首先满足购买住宅及经营性用房的业主的现实需要。
一、问题的提出
《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定主要是针对“现实生活中有的开发商将车位、车库高
价出售给小区外的人停放”的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，在一定程度上体现了法律对市场的干预。其理论基础在于车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要有前提。具体操作上，开发商可能会向业主发出要求其在一定期间内决定是否购买车位、车库，也可能在签订购房合同时对此作出明确约定。
这一规定界定模糊，缺乏可操作性，但也并非有学者指出的那样“由于第2款的规定，使第1款的规定徒有虚名，难以发挥作用”。“首先满足业主需要”究竟属于什么性质
的规范？怎样才算是“首先满足业主需要”？开发商不首先满足业主的需要而将
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定？所有这些均值研究。本文不揣浅薄，就《物权法》第74条第1款的理解与适用问题及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有
物权法73条和74条
物权法73条和74条
《物权法》第73条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因这部分车位物业是无权收取停车费的。
小区停车位收费是否合法还需要看车位性质，如果开发商拥有该车位产权，可委托物业收取管理费，地下停车位费用包括设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等。而公摊车位属业主共有，物业无权收取停车费，业主大会委托物业管理的，需收取一定的管理费。
《物权法》第74条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区规划车位与车库所有权归属问题，一直是困扰司法实践的难点之一。在物权法颁布实施以前，针对该问题就存在两种不同的意见，一种是车位、车库应当归业主共有，另一种是车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于
业主共有。物权法颁布以后，从其条文表述来看，其基本与第二种意见一致，即认为属于业主共有的财产是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。而车位或车库从性质上属于小区的配套设施，购房业主并非一定要购买车位或车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专有或者专用的，既容易操作，也可以避免纠纷。
关于《物权法》中车库、车位权属问题的思考
关于《物权法》中车库、车位权属问题的思考
摘要：《物权法》的出台似乎使得关于车库、车位权属问题的争论尘埃落定,然
而弹性化的制度设计也带来一系列问题。文章通过对物权法七十四条立法选择、
存在问题的分析,试图在现有制度框架内找到解决问题的途径。
关键词：物权法；车库；车位；权属
一、物权法关于车库、车位问题的立法选择
物权法起草过程中,关于车库、车位的归属问题一直存在激烈的争论。主要有
两种观点:第一种观点为业主所有说,该说又分为两种意见,一种意见认为车库、车
位应归业主所有;另一种意见认为车库、车位作为业主的建筑物区分所有权内容,
附属于整个业主的专有部分所有权而存在。第二种观点认为,业主与开发商有约定
的按约定,没有约定或约定不明的,属业主共有。立法者认为,属于业主共有的财产
应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯、绿地等。车库、车位种类繁多,如果仅依靠物权法作出判断,即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决,不仅不科学也有失简单,同时有可能引发新的不公,激发社会矛盾。从多
数地方商品房销售的实际做法来看,对车库、车位的归属使用,或是业主购买、承租,或是开发商附赠,一般也都有由合同约定。因此,车库、车位的归属由当事人通
过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用,这样操作可以避免纠纷。
此种观点也有着较为充分的理论依据,主要有以下几点:第一,遵循私法自治的
原则。物权法作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则,本条对车库、车位的
归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求,有利于业主和开发商通
物业管理条例54条关于车位
物业管理条例54条关于车位
我国的《物权法》对小区车位规定：小区内规划的车位、车库应首先满足业主需求，通过出售、附赠等形式约定使用；占用业主共同公共用地修建的停车位属业主共有。
根据我国《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
也就是说，物业公司是没有权利随意规划停车位的，尤其是以下3种，私自出售属于违法行为。尤其是以下3种，私自出售属于违法行为。
1、小区的公共空地。小区的土地使用权归全体业主，开发商划几道线就变成车位再卖给业主，这当然侵犯了业主的权益，因此开发商无权出售敞开式地上车位。
2、地下人防车位。小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。律师认为，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
3、已被公摊的地下车位。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。
物业管理条例第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
小区车位归属及收益制度探讨
103
区域治理
RULE OF LAW
作者简介：潘安安，生于1976年，硕士研究生，研究方向为民商法方向。
小区车位归属及收益制度探讨
广东汇胜律师事务所 潘安安
摘要：《物权法》第74条（现《民法典》第275条）承认了开发商的原始所有权。车位的归属应当由当事人约定，约定不明确的，仍应由开发商继续享有所有权。因为物权的转移必须通过适当的、合法的、明示的方式进行才为之有效；即使当事人之一有违诚信，但标的物未通过适当的、明示的方式转移的，最多只能基于债的原因而产生相应的违约责任，而不发生标的物所有权的转移。并且，开发商统一经营管理能够避免业主间各自追求其利益最大化而带来的管理混乱。立法要做的，就是根据实际情况合理平衡双方利益，不能一味强调保护业主利益而忽视诚信开发商的正当权益。法律应当通过适当的权利限制来实现利益平衡。关键词：车位归属；原始所有权；利益平衡；所有权限制中图分类号：D631.12
文献标识码：A
文章编号：2096-4595（2020）13-0103-0003
随着我国经济的持续快速增长，居民尤其是城镇居民生活水平的大幅提高，私人汽车的保有量亦呈现快速增长的态势。庞大的私人汽车保有量及其快速增长态势在提升居民生活质量的同时也产生了诸多消极影响，这些影响既包括对社会各方面的消极影响，也包括给私人汽车所有者自身带来的消极影响，例如出行、停放、燃油添加等问题。这些消极影响不可避免地引发出矛盾和争议，而其中的小区车位的归属争议一直是广受社会关注的热点、焦点问题。2007年，《物权法》颁布实施。该法第74条对小区车位的归属问题作出了明确规定，其意即为小区车位问题提供定纷止争的依据。但是，该法实施以来，关于车位的权属争议仍然不绝于耳，车位纷争也日渐增多。因此，有必要对小区车位的归属制度等进行持续的分析、研究。笔者在此主要以法解释学的方法探讨车位的归属和利用问题。
小区停车位及车库的权属分析——兼评《物权法》第74条
收 稿 日期 ：２０ － －１ ０８０ ０ ９
百度文库— —
兼评 《 权 法》 第 ７ 物 ４条
田韶 华 ， 罗曼秋
（ 北 经 贸 大学 法 学 院 ，石 家 庄 ００ ６ ） 河 ５ ０ １
摘
要：从小 区的停 车位及车库的权属 关系到业主和开发 商等 多方当事人的权益 ，关涉到业主的正常 生
活和 工作的便利 ，也影响到 小区的环境和安全。《 物权法》 第 ７ ４条 ，首次从 法律层 面，对停 车位及车库 的权
所有 。
第 四种 形式为 临时停车位 （ ） 库 ，又称 为共有车 库或时钟 车库 ，是法 律强制 规定 开 发商按 一定 比例 配 建 的停 车位 （ ） 库 ，是供来 访 客人 或 区分所有 权人临 时使 用 的车库 。 由于其 公共 性 和临 时性 的特 点 及其功 能所 在 ，决 定 了它是小 区的必要配套设 施 ，是不可 分割 的部 分 ，应 当属 于全体 区所有人 共有 ，即使 自身不 需要 汽车 的 区所有 人 ，也需要 共用 车库 ，因为他 的亲戚朋 友来访 时可 能需要 临时停车 。 另外 ，还有一 种 比较特殊 的 车库 形式 ，就是地 面上 的独立车 库 ，其 与高层建 筑并 不相 连 ，故 具有结构 和利用上 的独立性 。根据建 筑容积 率的理论 ，建 筑术语 中 ，表示 建筑 总面积 占土地 面积 的 比率 的术语就是 “ 容积率 ” 。原则上 ，只有计 算建筑 容积 率 的建 筑物 才可 以取 得 相 应宗 地 的土 地使 用权 面积 份额 ，而 一些 共有 的建 筑物是 不计算容 积率 的 ，其权利 只能依 附在计算 容积率 的建 筑物 的建筑面积 中 ，因此 ，不计算容 积率 的建 筑物 的权 利将转 移给全体业 主 ，归全体 业主共 有 。 如果独 立 车库 纳入 建筑 面积 容积 率 ，可 以成 为专有部 分 。开发商应在 规划文件 中明确 说 明 ，是否保 留对独立 车库 的所有权 。如果保 留所有权 ，开发商 可 以取 得独立 的产权证 书 ；开发 商也可 以选择将 此车库作 为 区分 所有 建筑 物的共用部 分 ，公摊人 每个业 主 的购 房面积 中 ，由业 主来 承担 车库 的成 本 ，并 最终将 车库 归业 主共 有 。 根据 物权理 论 ，从 物 的法 律权 利 依 附于主物 之中 ，主物转 移 ，从 物随之转 移 ，主物与从物 不可分 离 。不计算 建筑容 积率的建筑物 ，可 以看 作是 从物 ，虽不具有房 地产权 ，但 仍然 具有 使 用 、 占有 、收 益 三项 法 律权 利 。我 国实行 “ 随地 走 ，地 房 随 房走 ” 的立法模式 ，土地 和建筑 物不 可分 离 ，因此 ，不计 算 建 筑 容积 率 的停 车 位 ，权 利 归属 附 随于 土 地使 用者 。 理论 界争议最 大 的是关 于地下 车库 的权属 问 题 。从 结构 和 利用 上 看 ，它具 备一 定 的独立性 。但 根据 《 于房屋 建筑面积 计算与房 屋权属 登 记有 关 问题 的通 知》，地 下 车 库 的建筑 面积不 能取 得相应 的土地使 关 用 权面积 份额 ，其 房屋产权依 附 于计算 容 积率 的住 宅房屋单 元 。开 发商在 转移房 地产时 ，地下 车库不 能从 计 算容积 率 的住房 单元 中分 离或分割 ，其产 权应随 同转移 给全 体业 主 。但 如果开 发商将地 下车库作 为地 下 建 筑面积 报批 ，则 可计入 容积率 ，享有对 应的土地使 用权份 额 。此 时 ，地 下车库 的法律地 位类 似于其他住 宅单元 ，开发商 能够取得 对应 的产 权证书 ，拥有对 车库 的所 有权 ，有权分 别 出售 车位 。然 而结合我 国房地 产市场 的实践 来看 ，如果 一概赋予 地下 车库单独所 有权 （ 即相 当于专 有部 分 的所有 权 ） ，亦即开 发商对 地 下 车库享 有 完全 的产权 ，会导致显 示公平 的结果 出现 。因为开发商 会利用 自己的优势地位 ，垄断地下 车库 的买卖 ，所 以应该根据我 国 “ 房地 不分离 ” 的原则 ，通常情 况下 不计 算 容积 率 ，像 王泽鉴 先生所 主 张的 ， 此时 的地下 车库应是依 附于地上 建 筑物 的从 物 而归 属于 主物 （ 上 建筑 物 ） 的所 有权 人 即全体 业 主 ，开 地 发商或 物业 公 司是无权擅 自处分 的 。 笔 者认 为 ，确认 地下 车 库权 属 的关 键 在 于其 占用 的土 地 使 用 权 是 否 有 正 当性 。这个 问题 实 际上 在 《 物权法 》 中已得到解 决 。第 ］６条 规定建设 用地使 用权可 以在土地 的地表 、地 上或者地 下分 别设 立 。对 ３ 地下 车库所对 应的土地使用 权的正 当性 作 出了一个合 理的解 释 ，地下 车库符 合理论 上成为专有权 标 的的独 立性标 准 。 我们说小 区的独立 车库 和地下 车库都有 作 为专有 部分 的可 能 ，其权 属状态 有待 当事 人约 定或 法定 。但笔 者仍然倾 向于将 停车位及 车库认定 为是小 区必备 的配套设 施 。理 由在 于 ：首先 ，汽
论物权法中车库的归属及相关法律问题
论物权法中车库的归属及相关法律问题
一、本文概述
本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定
在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述
一小区车位、车库的定义及分类
车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有
明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。小区车位、车库的分类:立体停
车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具
有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进
一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状
现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先
国家相关法律法规对住宅小区地下车库车位等所有权明确
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国家相关法律法规对住宅小区地下车库
车位等全部权明确
1、地下车库的全部权：
——依据《城市地下空间开发利用治理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，同意建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方法约定。〞即规定确认建设方对规划内车库车位的原始全部权。
2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》〔试行〕规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积局部。
3、地下车库的使用功能：
——建设方依据本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于标准治理与使用。
另依据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。即提供有偿使用效劳。
4、地下人防车库的使用与收益：
——依据《X省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平常由投资者使用、维护和治理，收益归投资者全部。
——建设方按照《X城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益〞的原则合理使用。
——XXX停车场治理方 202X年4月1日
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浅析住宅小区停车位的所有权归属
浅析住宅小区停车位的所有权归属
作者：王敬华
来源：《商业文化》2011年第12期
摘要：区分所有建筑物之停车位问题，在各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇具争议。我国《物权法》第七十四条确定了小区停车位应当首先满足业主的需要，保障了业主的利益，也尊重了开发商的利益，但规定中仍然存在缺陷，因此，在此做进一步探讨。笔者认为，小区停车位在首先满足业主需要的前提下，应当鼓励当事人买卖停车位并通过登记取得产权证，明确停车位的产权归属。
关键词：所有权；空间权；业主；停车位
中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）12-0027-02
一、评析《物权法》第七十四条
我国《物权法》第七十四条首先对小区内停车位（库）的出售、出租施加了必要的限制，即应首先满足业主的需要。其次，将车位与车库的权属进行了区分，即地面车位采法定兼约定的原则，车库的权属采当事人约定的原则。该条能否公平的解决司法实践中的问题，这既是本文的写作目的，也是判断该规定之是非的标准。
（一）法条之规定
1、对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的理解。车位、车库与小区内业主生活和工作的便利息息相关，是小区整体环境的一部分，所以，其利用应当服从于业主购买专有部分的需要。法律规定“首先满足业主的需要”，只有在业主需求解决之后才可以向外出售或者出租。
2、关于车库的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的理解。从法条规定可以看出，法律给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能。如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权。若开发商认为车库获利少，则可以放弃车库的所有权，将其以出售、附赠等方式出让给业主。《物权法》这样规定使开发商占有了主动权，即有权决定自己是否保留车库的所有权。从而，保障了开发商开发车库的积极性，从长远看还是有利于业主的。
从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属
、
从《 物权法》 ７ 第 ４条看小 区车位 、 车库 的权属
《 物权法》 ７ 第 ４条第 １ ：建筑区划 内， 款 “ 规划用 于
停放汽车的车位 、 车库应 当首先满足业主 的需要 。” 该 条规则 明确规定开发商在确定规划用于停放汽 车的车 位、 车库 的归属时 。 应该 首先 满足本小 区业主 的生活方 便 与停车需要 。 若业 主的需要没有得 到满 足 ， 开发商就
避法 律的行为。例如 ， 开发商可以制定 高额的车位 、 车
库价格 ，迫 使业 主不得不放弃优先购买权 ，将小 区车 位、 车库卖 给出价更高 的非业 主。同理 ， 开发商也可 以
利用 “ 同等条 件” 使那些 真正有 需要 而不得不 购买车 ， 位、 车库的小 区业 主承担 高昂的对价 。 第二种观点则更 加严格地 限制了开发商的权力 。最大限度地保障 了小 区业 主的权 益。 但是 ， 这是否对开发商苛责过重 ？ 众所
买 车库 ， 可以由开发商将车库无偿附赠业主 ， 可以 也 还
双方 约定 租用 。 第７ ４条 第 ３款 ：占用业 主共有 的道路 或者其 他 “
场 地用于停放汽车的车位 ， 属于业主共有 。” 该条款表
明 ， 国《 我 物权法》 对小 区车位 、 车库 的归属并没有作 出 统 一的划分 ， 而是 区分情 况 ， 分别作 出规定 。前 款规定 开发商对建筑 区划 内 ， 规划用于停放汽车 的车位 、 车库
小区车位 车库纠纷裁判规则21条
小区车位、车库纠纷裁判规则21条
车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，与业主生活密切相关。《物权法》第七十四条分三款规定了小区车位、车库的相关权属及使用管理规则，但规定过于原则，尚不足以解决车位、车库的全部法律问题。
一、法律依据
1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月14日法释〔2009〕7号）
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款
所称的车位。
二、案例要旨
1.屋顶停车场无法脱离屋顶单独存在，若无相反证据以及特别约定，应属小区全体业主共有。
对于系争屋顶停车场的权属，应根据案件具体情况综合考虑。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，并与屋顶直接合为一体，无法脱离屋顶单独存在，在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。配套的汽车升降梯的权利归属应与屋顶停车场一致。
地下车库(位)流转的法律问题——《物权法》第74条第1款的解释论
形 。 按照 上文 所述 ， 但 车库 、 车位 并不 构成建 筑物 的专 有 部分 ，而 是作 为 小区 的配套 设施 存 在 ， 因 此 ， 业主 ” “ 不包 含单独 购 买地下 车库 （ 的人 。 位）
规 划 时负有 建 设一定 数量 车位 的法 定义 务 。
（ 地 下车 库 （ ） 二） 位 的归属
的停 车位 ， 内部 以划 线 分割 方 式标 明。地 下车 库 又分 为 利用 人 防工 程进 行 改造 而成 的车位 、 库 车
以及 在 建设 用地 规 划许 可证 中载 明 的、 以地下 车
空层 和 屋顶 平 台均 不 计入 建筑 面 积 ， 这些 车库 的
权属 依 附 于计 算容 积 率 的住宅 单 元 ， 理应 由全体
“ 定 归 属 说 ” 立法 立 场 ； 次 ， 物 说在 一 定 约 的 其 从
程 度 上 抹 杀 了地 下 车库 （ 独 立 的经 济价 值 与 位） 使用价值； 后， 最 “附属 设施 ” 意 味着 开 发 商 在 也
仅 指 后 者 ，即规 划 用于 停放 汽 车 的地 下车 库 、 车
位。
主 不存 在
发 商 所有
利 用管 理
关于 地 下车 库 （ 的法 律 性质 ， 论上 存 在 位） 理
物权法73条和74条
物权法73条和74条
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
●条文主旨
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所归属的规定。
●立法背景
在物权法起草、审议和征求意见中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属不明，导致业主与开发商、业主与物业公司纠纷多，矛盾大，物权法应当对建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属作出明确规定。但在物权法中如何规定，存在着不同意见。有的认为，道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权。有的认为，绿地是土地的一种使用功能，其实质就是土地，城市土地属于国家所有，业主只有使用权，没有所有权。有的认为，城市的土地是国有的，无论是道路还是绿地，所有权只能归国家。有的认为，现实中，业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房没有权利。有的认为，业主购房后对所购房屋拥有的所有权包括两部分，一部分是对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有
的专有权、独立的所有权，另一部分是对专有部分以外的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所等共有部分以及建筑物的附属设施享有的共有权。有的认为，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题汇总
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。这体现了法律对市场调节的干预。
车位、车库权属登记的法律适用——兼谈对《物权法》第74条第1款的理解
请 人或 权利 人 申请 登记 ， 但在 法律 事 实成 就或 法 定 失 效 事 由发 生 后 ，即使 当事 人 不 申请 注 销 登
而不 是让 本 该
簿 上 ， 成与 事 造
，
可 以依 生效 的法律文书或法律 事实单方 申请或
依职权 实施 注销 登记 。
王春敏 ／责任编辑
注 销登 记应 当
权 人 出售 、 出租 行 为亦应 受本 款 约束 ； 同时 ， 款 本 规 定的 目的在 于满足业 主 的需要 ，若业 主单独 将
益得不到实现。所以， 当业主能够与之达成协议
并 完成 登 记 ， 应 是 一 个 消 除纠 纷 、 持 稳 定 的 这 维
合理 做法 。 践中还有一种 便是开发 商在建 设 、 实 出 售、 抵押 等环节 出现纠纷 导致诉讼 ， 司法机关 依 被
位（ 车库） 。这 种 情况 下 ， 开发 商可 能在 建筑 物 专
租 售管理规 定》 第 ８条的规 定 ：房地 产开 发项 目 “ 规划 用于停 放汽车 的车位数量 少 于本房地 产开 发 项 目的房屋 套数 的， 屋购 买人每购 买～ 套房屋 ， 房 只 能相应购 买或租用 本房地产 开发 项 目的一个规 划 用于停 放汽车 的车位 。’ 界定符合 目前我 国 ’ 这种
环 境 的组 成部 分 ， 为服 务于 整个 建筑 区划 内业 主 便利 而配 套建 造 的 ， 故其利 用 应该 服从 于购 买 住 宅、 商业 、 公等业 主 的 需要 。仅 仅购 买车位 、 办 车
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<物权法>于2007年3月19日通过，2007年10月1日实施，具体细节请您自己搜索，本人特为您精选《物权法》中的“第六章业主的建筑物区分所有权”一章，本章对车位所有权归属问题有比较细致的规定，望对您有所帮助，看清楚车位所有权的本质。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（具体部分看下面的司法解释）
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）
法释[2009]7号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整