商品房定金纠纷的法律适用

购房定金合同纠纷代理词

我受被告XXX的委托，担任其购房定金合同纠纷案件的代理人，依法参与本案的民事诉讼活动。

在此，我代表被告提出以下代理意见，供法庭在评议本案时参考。

一、关于案件事实本案的起因是原告与被告于XX年XX月XX日签订了《购房定金合同》，约定原告向被告支付定金人民币XX万元，作为购买被告名下位于XX市XX区的房产的担保。

然而，在合同约定的签订正式购房合同的时间内，双方未能就购房合同的具体条款达成一致，导致购房合同未能签订。

原告以此为由，要求被告返还定金，并要求被告支付双倍定金赔偿。

二、关于法律适用根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

在本案中，双方虽签订了定金合同，但并未就购房合同的具体条款达成一致，导致购房合同未能签订。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

三、关于代理意见1. 本案中，双方未能就购房合同的具体条款达成一致，不属于任何一方违约，故被告不应承担违约责任。

2. 原告要求被告支付双倍定金赔偿缺乏法律依据。

根据上述法律规定，只有在收受定金的一方不履行约定的债务时，才应双倍返还定金。

本案中，被告并未违约，故不应承担双倍返还定金的责任。

3. 被告已按照合同约定履行了给付定金的义务，现原告要求返还定金，符合法律规定。

被告同意将已收取的定金全额返还给原告。

4. 建议法庭驳回原告要求被告支付双倍定金赔偿的诉讼请求，并判决被告返还已收取的定金。

四、总结综上所述，被告在本案中无违约行为，原告要求被告支付双倍定金赔偿缺乏法律依据。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。

其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。

每日商报对局部重要内容作了摘编。

中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p 〕第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

购房定金合同纠纷案由

一、案情简介原告吴小姐与被告闵小姐于去年3月通过招商地产的介绍签订了房产买卖居间合同，约定将吴小姐在南山区蛇口的一套房产卖给闵小姐。

合同第四条第一款规定：买方在签署本合同时向居间人交购房保证金2万元。

若卖方签署合同并以定金名义签收购房合同定金，卖方所交保证金自动转为定金。

买方在签署本合同之日起7日内交付定金之余款28万元。

若卖方未能签署本合同，则居间人原属退还买方定金。

同时，在第二款规定定金由卖方签收后暂由居间人监管。

吴小姐表示，在签订购房合同定金当日，她们已签收了2万元的定金，但该笔款项一直放在居间人处监管，未曾到手。

在3月20日，吴小姐收取剩余的28万元定金并交验房产证时，中介告知闵小姐要求修改合同，28万元没有到账。

吴小姐因此与中介解除合同，但在5月份，她却收到了法院的传票，闵小姐以单方违约将她告上法庭，要求赔偿30万元。

二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 购房合同定金的签收确认问题。

吴小姐认为，定金已签收，但未实际到手，因此合同未能履行，应退还定金。

2. 闵小姐是否构成违约。

吴小姐认为，闵小姐要求修改合同导致合同未能签订，属于违约行为。

3. 定金的处理方式。

吴小姐认为，因合同未能签订，定金应退还；而闵小姐则认为，因吴小姐违约，定金应予以没收。

三、法律依据1. 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

2. 最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

四、判决结果南山区人民法院审理认为，吴小姐与闵小姐签订的购房合同定金合同有效，但吴小姐未能履行合同，导致合同未能签订。

最高院关于商品房买卖纠纷的司法解释

２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。

《解释》出台的目的在于保护参与商品房买卖合同的各方当事人的合法权益，逐步规范商品房交易市场的交易行为，最终保护商品房交易的安全和稳定。

正确理解该《解释》，对于开发商规范经营行为，正确处理纠纷、购房人防范购房风险，理智对待因购房而产生的纠纷、商品房交易的参与者保护自身合法权益都有重要意义。

下面就作者本人的理解，对《解释》作出解读及相关提示：首部为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。

本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决。

第二，本解释依据较高阶位的法律制定。

本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定，其效力高于相关部门或地方的法规、规章。

如果相关部门或地方的法规或规章与本解释存在冲突，则人民法院在审理这类纠纷时，将不会适用相关部门或地方的法规或规章。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

解读或提示：本条通过对商品房买卖合同下定义的方式，进一步明确了本解释的适用范围。

解释中所谓商品房买卖的行为是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言的。

经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同；个人私房的交易中，交易各方都不是开发商，他们之间的交易不经过生产到进入销售领域的过程，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，即通俗所讲，是一手房与二手房的区别。

最高人民法院关于审理商品房买卖

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

定金的法律规定

1.定金的法律规定到目前为止,涉及到定金的法律规定有下：合同法、担保法、担保法司法解释、商品房买卖合同纠纷司法解释;部门规章有：商品房销售管理办法等;中华人民共和国合同法第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金;中华人民共和国担保法第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保;给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金;中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金;最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人;另外,建设部的商品房销售管理办法规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”;从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在一方违约,导致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济;然而,当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时,不能认为任何一方存在违约行为;在这种情况下,认购书中的定金条款就不适用了;如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己的原因放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或者出卖人违约,不卖此房屋,那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人;如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方,所以出卖人应把定金全数返还买受人;。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）-

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《商品房买卖合同司法解释》全文解读

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任.【释义】建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定.”《合同法》恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。

对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人.【释义】合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

论商品房认购书中的定金处理规则

论商品房认购书中的定金处理规则摘要：随着房地产市场不断发展,相关房地产法律法规的不健全已经成为商品房买卖问题不断突出的诱因。

目前,商品房买卖中的焦点问题是认购书中的定金问题。

要正确的适用定金罚则，首先应明确认购书的法律性质。

文章从分析认购书的法律性质入手，探讨认购书中定金的性质及定金罚则的适用条件，并提出相应的法律规制措施，以期能规范商品房预售行为，保护消费者的利益。

我国九十年代后期实施的住房体制改革，结束了“福利房”的历史，使房屋作为一种商品成为人们生活消费的一大热点。

但房屋作为一种特殊商品决定了其交易本身的复杂性，同时房地产市场的成熟也带来了市场竞争日益激烈。

房地产开发商为了抢占商机及早将商品房销售出去，或者在事实、法律上存在当时不能克服的销售障碍，往往推出认购书这种格式合同，就房屋买卖基本事项进行初步确认，并收取一定的定金作为订立商品房买卖合同的担保，这样便以简单的内容推进交易进程，使潜在客户变为现实的买家。

但从认购书的签订到正式买卖合同的订立，期间充满种种变数。

一方面，交易双方在签订认购书时并没有就将来的售房合同内容达成全面一致。

另一方面认购书是开发商与认购人双方的真实意思表示，且内容合法，应当具有一定的法律效力。

但这是否意味着认购人必须于约定期限内与开发商签订房屋买卖合同，而不论正式合同的内容如何，否则开发商即可没收认购人数千甚至数万元的定金?由于人们对认购书中定金的性质、效力和双方当事人的权利义务缺乏清晰认识，引发了大量纠纷，成为司法界巫需解决的问题。

一、商品房认购书的性质探析1.商品房认购书的概念商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

双方约定在签订认购书后，开发商将在一定的期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售于他人;同时，认购书约定的房屋的房号、位置、面积、价格等在将来签署正式预售合同时不得变更，如果购房人未按认购书中约定的时间前来签署合同，则开发商将不再为其保留标的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金;若在认购书约定的时间内签署了合同，则定金充抵预付款。

民法典怎样退房屋购房定金会退回

民法典怎样退房屋购房定⾦会退回购买房屋时，开发商⼀般会要求购房者交纳定⾦的，交纳定⾦后，适⽤定⾦否则，购房者如果不购买房屋的，开发没不会退还定⾦的，那么民法典如何退房屋购房定⾦才会退回的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典怎样退房屋购房定⾦会退回民法典规定，如果双⽅协商⼀致解除合同的，购房定⾦会退回。

或者开发商违约，造成合同⽆法履⾏的，购房者可以要求双倍退还定⾦。

《中华⼈民共和国民法典》第五百六⼗⼆条【合同约定解除】当事⼈协商⼀致，可以解除合同。

当事⼈可以约定⼀⽅解除合同的事由。

解除合同的事由发⽣时，解除权⼈可以解除合同。

第五百⼋⼗七条【定⾦罚则】债务⼈履⾏债务的，定⾦应当抵作价款或者收回。

给付定⾦的⼀⽅不履⾏债务或者履⾏债务不符合约定，致使不能实现合同⽬的的，⽆权请求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅不履⾏债务或者履⾏债务不符合约定，致使不能实现合同⽬的的，应当双倍返还定⾦。

⼆、购房交定⾦要不要签协议事实上，所谓签订书⾯定⾦合同，主要⽬的是避免定⾦合同纠纷发⽣，并且有利于纠纷发⽣后作为提供区分责任的依据，以有效地维护双⽅的合法权益。

因此，如果确定买房，对⽅要求给购房定⾦的，就要及时签好购房协议。

交定⾦时⼀定要和开发商签订定⾦协议或购房协议书，不能只在⼝头上承诺，交了就算交了定⾦了。

如果没有协议，定⾦就没有法律效⼒。

同时，在签订定⾦合同的时候，需要注意下⾯⼏个问题：1、先审查购房合同的效⼒。

实际中，定⾦合同是主合同的从合同，主合同⽆效，则定⾦合同⽆效。

因此在签订定⾦合同时应注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定⾦合同有效。

2、合同签订的开发商要⼀致定⾦合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持⼀致，因定⾦合同是主合同的从合同，主体不⼀致，定⾦合同则⽆法起到担保的作⽤。

3、定⾦合同以书⾯的形式签订定⾦应当以书⾯形式约定，就是不能⼝头约定，不能只交钱就⾏。

4、在合同中明确约定交付的期限合同当事⼈应在定⾦合同签订之⽇起⼀定期限内交付定⾦，因此在约定交付定⾦的期限时，必须明确、具体。

定金的法律规定有哪些

定金的法律规定有哪些众所周知，我们在签订各式各样的合同时，比较喜欢与商家协商一致后，通过交付定金的形式来互相敦促对方履行合同义务。

那么，关于定金都有怎样的规定呢，下面就跟着的我一起来看看关于定金的有关规定都有什么。

定金的法律规定有哪些一、定金的法律规定是什么到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《民法典》(2021.1.1生效)、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。

《民法典》(2021.1.1生效)第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《民法典》(2021.1.1生效)第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》(2021.1.1生效)第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

二、如何避免定金陷阱要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。

在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

解读《最高院商品房买卖合同司法解释》

解读《最高院商品房买卖合同司法解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同.【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。

所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。

经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲,是一手房与二手房的区别。

另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工"的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工"和“已竣工"作为分界点.第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

”，该规定应理解为强制性规定。

《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。

根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。

在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释

法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。

现予公布，自2003年6月1日起施行。

最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。