王雷毕业设计

家！无论是身在他乡，还是异国，中国人无不对家是最重视的地方。

在美国的唐人街、在英国的华人区，在泰国、伊拉克、非洲等等世界各地的中国人，梦魂牵绕的还是“家”，家是童年美好的记忆，儿时的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞涩的爱情初恋，甜蜜的回忆；家是母亲的温柔，父亲的慈祥；家是看着孩子呀呀依语，妻子的关爱；家是儿孙绕膝，老伴相持。

家承载了太多的中国文化，是五千年中国人文的凝聚。

——Home is love !第一章项目一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置：二、宗地现状宗地位置较好，地处盐城中心西南面，距离市中心直线距离1000米、道路距离2000米。

地势平坦，自然标高相当于黄海高程2.76米。

目前宗地不存在地面居民、工厂、拆迁等工作。

地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等（开发商提供）三、项目规划数据四、项目周边的社区配套周边300米范围内的社区配套1、交通状况本案所在地公交线路有20、28、68、207、34路共五条公交线路，盐城市的公共交通网络以六纵八横的辐射由城市中心向外延伸，连接建军路的盐马路和连接解放南路的大庆路正处在该交通网络以内，居民出行比较方便。

大庆路和盐马路由于建设时间相对较晚，所以路况较好。

宗地出行主要依靠：公交车和单车（部分私家），建议开发商在对项目进行推广时可利用公交站牌及马路路边POP广告的形象宣传。

盐马路南段正在进行马路拓宽的市政改造工程，预计今年年内该路段将拓宽完毕，到时宗地马路的人流量及车流量将有所加大。

2、教育：宗地北面150米处为盐城市中心小学宗地东北方向1公里处为城区实小和市第一职业高级中学3、医院等级和医疗水平：宗地西侧相邻为一家医院4、大型购物中心、主要商业和菜市场：宗地西面50米为雅家乐超市宗地北面250米左右为盐城市最大的超市：世纪联华宗地北面200米左右为农贸市场宗地所在区域的商业氛围较好，沿盐马路及大庆路店面的主要经营种类为百货、餐饮、娱乐为主，店面的售价为12000~15000元/平，店面的租金为3.7元/平*天。

5、公园：项目当地缺乏建议在规划中充分利用1000多平米的集中绿地，通过建造一些别致的小品来烘托出轻松休闲的环境氛围。

6、银行：可考虑在将来的物业中留有银行的门面，这样对提升宗地小区的档次和解决宗地居民不便，提升小区在宗地当地的形象有很大的帮助。

五、项目周边环境项目主要竞争个案调查（1）楼盘名称：新日月·翠洲嘉园物业类型：住宅销售价格：2100元/平楼盘介绍：交通便捷，公交68路“翠洲嘉园”专线双层巴士直达小区。

小区主要路口标志明显；喷泉、背景音乐定时开放；秩序井然。

小区物管规范，区内设置各种安全措施。

（2）楼盘名称：鸿基奥园芝林广场物业类型：商住销售价格：3000元/平（住宅）20000元/平（一层商铺）8000元/平（二层商铺）楼盘介绍：主要户型：3室2厅超前的生态景观住宅，人性化的空间构造；数万平方米的市民健身公园景观，再版都市桃花源的灵秀风韵；都市CLD国际社区生态居住典范，成功人士的修养生息之栖3）楼盘名称：新港湾花园物业类型：住宅销售价格：2400元/平楼盘介绍：新港湾花园是江苏中诚信进军精心打造的第一块品牌。

占地28.26亩，位于盐马路世纪联华超市西侧，户型设计独特新颖。

以90-150平方米的三室二厅二卫或四室二厅二卫为主，配以获国家建设部优秀设计奖本市区首创的错跃层套型；功能配套齐全。

防盗对讲门安全系统，天然气有限电视宽带网等设备配套齐全。

小区实行先进的红外线监控管理方式，树立人性化的服务理念，24小时保安巡更，主要入口配置值班岗亭，全方位的物业管理，为入住的居民提供一流的管理服务。

小区的设计充分体现以人为本，回归自然的原则。

东南两恻绿水环绕，河岸铺满如茵草坪，小区内绿因光而翠，光因绿而馨。

幽静闲适。

使你流连忘返。

4）楼盘名称：兴盛华庭物业类型：商住销售价格：2400元/平楼盘介绍：该项目位于盐马路世纪联华对面，为多层住宅小区，沿马路底层为商铺，目前已经销售完毕。

六、市政配套1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

第二章市场一、市经济环境的分析和生活结构研究总人口、家庭户数构成、收入水平、消费水平等（1）总人口：盐城市总人口数量为796.51万人其中：市区人口151.36万人，市区人口占总人口的20%；农村人口 645.15万人，农村人口占总人口的80%。

市政府规划，当地2010年的市区人口数量将达到100万。

盐城市外来人口数量较少，可以忽略不计。

（2）收入水平：2007年盐城市居民人均收入为9361元，比上年增涨16.2%，其中：工薪居民收入比上年增涨9.9%。

2007年低于平均收入的居民占整个居民总数的62%，显示当地贫富差距进一步拉大。

（3）消费水平：2007年盐城市居民人均消费支出为6565元，比上年增涨17.7%，在消费结构方面居民用于居住、娱乐消费增幅加大，居民人均居住类消费支出为882元，居民人均居住类消费支出增涨34.5%，市区居住类（不含商品房价格）价格平均上涨5.4%，比居民消费价格总指数高1.8个百分点，而12月份居住类价格上涨6.5%，涨幅高于同月食品价格0.7个百分点，成为居民消费价格的“领跑者”，居住类价格在整个居民消费价格中所占比例较小，约为13.2%，但是如果居住类价格持续快速增长，也将成为价格回落的不稳定因素。

GDP发展状况及产业结构情况：2007年盐城国民生产总值871.36亿元，累计增长14%，城市人均GDP为12499元/人。

消费品零售总额：2007年，全市社会消费品零售总额255.90亿元，累计增长14.8%。

其中，全市城市市场实现消费品零售额142.1亿元，比上年同期增长15.6%；县以下市场实现消费品零售额113.8亿元，增长14.1%。

城乡消费增幅差距有所缩小，农村消费品市场出现升温势头。

城乡居民的人均可支配收入：2007年全市城镇居民人均可支配收入9362元，农民人均纯收入4505元，分别比去年同期增长16.2%和12.9%。

城乡居民收入的增长，增强了购买能力。

城乡居民储蓄存款余额：2007年城乡居民储蓄存款余额为6500元/人。

二、区域结构调查与城市发展规划调查（1）道路状况：本案位于盐马路和大庆路的交汇处，而连接建军路的盐马路和连接解放南路的大庆路由于建设时间较晚，所以整体道路状况比较好。

人车通行量：（2）各城区区域性质与功能特点以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。

城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。

以商业服务和居住功能为主。

城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。

以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”格局。

城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。

以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。

以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。

基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。

河东片区：通榆运河以东区域。

居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐读路为界，形成“南工北宿”格局。

（3）城市规划盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423平方公里。

总体规划上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。

规划发展方向为重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。

三、项目立地条件研究（1）顾客是否容易达到商业区首先，本案地处盐城市的副中心区域，路政情况良好，交通便利，距离传统的居民购物中心只有2公里，可以说当地居民出行购物是非常便捷的。

其次，本案所处位置为城市的城南片区，该区域为市政府规划发展的重点区域，而且区域类型以居住和行政、文化、教育功能为主，随着该片区居住氛围的加浓，必然吸引商业机构的全面进入，结合原有的商业基础，本地区将成为未来的商业中心，居民购物将真正实现“购物就在家门口”。

（2）周边环境和公建设施项目所在的盐马路，在很短的时间内发展成为城市的副中心，说明该区域的发展速度是惊人的。

目前本案周边的配套设施还是比较健全的，但公建设施是比较匮乏的，有待进一步完善。

（3）项目S.W.O.T分析第三章经济分析第四章项目定位一、项目的市场定位交通便利、品位高雅、环境优美、配套完善、三代受益定位基础及定位理由：作为项目策划的重要组成部分，项目的形象定位的重要性是不言而语的。

项目的形象定位相当与人穿什么样的衣服，虽然衣服无法改变人的外部相貌，但绝对能改变人的精神面貌。

同样，好的形象定位能给消费者带来“市场区分”——“亲和度”的基础，树立项目的“唯一性”。

周边竞争楼盘相对较多，区别与竞争楼盘的市场形象定位也是为了保证将来的销售不至于混乱。

提升宗地项目物业的综合档次，有利与将来的价格提升。

规划中的项目主楼高度是目前宗地当地最高楼体。

本身具有唯一性。

政府动用行政干预的方式，对“城市副中心”进行开发，从各开发商的心理来说是很不“舒服”的，那么势必会想尽一切办法尽快收回投资成本和投资利润，如果本案的竞争对手没有或一定范围（宗地1000米）内较少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情况却是恰恰相反。

另一方面：不管政府与开发商有任何的这样那样的事情，购房者是不知道也不想知道，对与他们来说；只要该物业——是否能满足我的生活、工作要求？工程质量？收费？等等这是他们最关心的。

《孙子兵法》中有云：“不战而屈人之兵”，用于商业策划中既是“区别”，本案的形象定位的区分即是“区别”之一；《孙子兵法》《始计篇》中还有云：“利而诱之，乱而取之，实而备之，强而避之，怒而挠之，卑而骄之，佚而劳之，…攻其不备”。