关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》的通知
【2019年整理】“三旧”改造相关法律法规汇总
“三旧”改造相关法律法规汇总一、基础类法律法规1.《中华人民共和国行政许可法》【时效性】现行有效内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。
2.《中华人民共和国村民委员会组织法(2010修订)》【时效性】现行有效内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。
3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》【时效性】现行有效内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。
4.《中华人民共和国民法通则(2009修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。
5.《中华人民共和国物权法》【时效性】现行有效内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。
6.《中华人民共和国合同法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等。
7.《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。
8.《中华人民共和国继承法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。
二、土地类法律法规1.《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及《中华人民共和国土地管理法实施条例(2011修订)》【时效性】现行有效内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。
2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【时效性】现行有效内容包括：国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等。
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
广州市城市更新的政策沿革与制度创新
广州市城市更新的政策沿革与制度创新摘要：城市更新建设是强化城市发展战略、统筹生产、生活、生态空间布局、落实保障重大项目用地需求的重要举措。
2009年以来，广州市在城市更新建设上进行了一系列的探索，逐步补充和完善了城市更新的改造政策，并对一些配套政策也进行相应更新。
广州市城市更新改造模式呈现出趋于多样化、更照顾被改造地块单位和个人的利益、开创农村集体建设用地转为国有用地的途径等特征，为其他省市的城市更新政策制定与制度创新提供参考借鉴。
关键词：城市更新；政策沿革；改造模式2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将城市更新作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，广州市在城市更新的工作机制、运行模式、政策体系等方面开展了多重探索，为国家城镇低效用地再开发提供了宝贵的实践经验。
1.广州市城市更新政策解读及演变过程广州市的城市更新政策，既是对省各版城市更新政策的回应，同时也针对广州市的城市建设实际情况，对城市更新进行指引细化。
广州市在执行城市更新政策主要以市府、市办公厅、市更新局等部门发布的16个政策为主，内容涵盖了集约节约用地、基础数据、成本控制、简政放权、方案审批、市场监管等方面。
表：广州市城市更新政策演变序号发文单位文号标题纵观其演变历程，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文）（已废止）、《关于加快推进“三旧”改造的补充意见》（穗府[2012]20号文）、《广州市城市更新办法及配套文件》（穗府令134号文、穗府办[2015]56号）、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号文）、《关于深入推动城市更新工作的实施细则》（穗府规[2019]5号）这五个文件起到核心作用。
2009年12年，广州市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文），提出“政府主导，市场参与，多方共赢”、“集约节约，分类引领，结构升级”、“全面改造、综合整治”。
城市更新项目成本核算方法
城市更新项目成本及利润核算法律实务xx经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。
对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。
下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。
深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
（二）、xx 项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio ，以下简称PR为临界点作了明确规定，即：1、PF K2.5 的部分,免地价；2、2.5V PF K4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR>4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面：1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；2、应准确理解xx 的概念和外延：1）、xx 的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引随着城市化进程的加快，广州市的城中村问题日益凸显。
城中村作为城市发展中的一大难题，不仅影响城市形象，还存在着安全隐患和环境污染等问题。
为了改善城中村的居住条件，广州市政府积极推进城中村改造工作，但在实施过程中，如何进行成本核算成为一个重要的问题。
一、城中村改造成本核算的意义城中村改造涉及到大量的资金投入，因此成本核算是必不可少的。
成本核算可以帮助政府和相关部门了解改造项目的实际费用，为项目的决策提供参考依据。
同时，成本核算还可以帮助规范改造项目的投资行为，避免资源浪费和财务风险。
二、城中村改造成本核算的内容城中村改造成本核算包括以下几个方面的内容：1. 土地成本：城中村改造需要占用大量土地资源，土地成本是改造项目的重要组成部分。
土地成本的核算要考虑到土地收购费用、征地补偿费用等因素。
2. 建设成本：建设成本是改造项目的核心成本。
建设成本包括建筑物的设计、施工和装修等费用，以及相关设备和材料的采购费用。
3. 管理费用：城中村改造项目需要进行管理和监督，管理费用是不可忽视的成本。
管理费用包括项目管理人员的工资、办公用品费用和差旅费用等。
4. 环境治理费用：城中村改造项目通常伴随着环境治理工作，环境治理费用是改造成本的重要组成部分。
环境治理费用包括污水处理、垃圾清运和绿化等费用。
5. 社会保障费用：城中村改造项目还需要考虑到居民的社会保障问题，社会保障费用是改造成本的一部分。
社会保障费用包括居民的搬迁补偿费用、就业培训费用和医疗保险费用等。
三、城中村改造成本核算的方法城中村改造成本核算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是最常用的成本核算方法之一，它将改造项目的直接成本按照项目阶段进行核算，包括设计阶段、施工阶段和运营阶段的成本。
2. 抽样调查法：抽样调查法是通过对改造项目的抽样调查，统计改造项目的平均成本，并据此推算整体成本。
抽样调查法可以提高成本核算的准确性和可靠性。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引广州市城中村改造是当前城市建设中的一项重要任务。
城中村改造的成本核算是评估改造项目可行性和决策的重要依据。
本文将从成本核算的角度分析广州市城中村改造的相关问题。
一、城中村改造的背景和意义城中村是城市发展过程中形成的一种特殊现象，存在着土地使用混乱、建筑质量低劣、居住条件恶劣等问题，已经成为城市发展的瓶颈。
改造城中村可以提升城市形象、改善居住环境、提高居民生活质量，对于城市可持续发展具有重要意义。
二、城中村改造的成本核算指引1. 成本核算的目的和意义成本核算是对城中村改造项目所需资金的评估和管理，主要用于预算编制、资金安排、项目控制等方面。
成本核算的目的是确保改造项目能够合理利用资金，实现经济效益和社会效益的统一。
2. 成本核算的内容和流程成本核算的内容主要包括土地成本、拆迁补偿费用、建筑改造费用、基础设施建设费用、管理费用等。
成本核算的流程一般包括项目可行性研究、预算编制、资金安排、项目实施和监督管理等环节。
3. 成本核算的方法和技术成本核算的方法和技术主要包括物价指数法、比较方法、估算法、成本模型等。
在具体实施中，可以根据项目的不同特点选择合适的方法和技术进行成本核算。
4. 成本核算的要求和注意事项成本核算的要求包括准确性、可靠性、可比性和可控性等。
在进行成本核算时，需要注意数据的来源和真实性、参数的选择和合理性、成本的估算和分析等方面的问题。
三、广州市城中村改造成本核算的实施情况广州市作为中国南方经济中心城市，城中村改造任务重、规模大。
广州市政府在城中村改造方面投入了大量的资金和人力资源，取得了一定的成效。
根据相关数据统计，广州市已完成了多个城中村的改造，改造项目的成本核算也得到了较好的实施。
四、城中村改造成本核算存在的问题和对策1. 数据不准确：城中村改造的成本核算需要大量的数据支持，但由于城中村的特殊性，一些数据来源不稳定或不准确，影响了成本核算的准确性。
解决这一问题需要加强数据采集和统计工作，确保数据的真实性和准确性。
关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》的通知 穗旧改办〔2011〕53号
关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》的通知穗旧改办〔2011〕53号各区、县级市“三旧”改造机构：为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，我办研究制定了《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》。
经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向我办反映。
特此通知。
二〇一一年八月九日广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。
一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。
改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。
2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。
2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
附件广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。
第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
城市更新项目成本核算方法
城市更新项目成本及利润核算法律实务刘义祯经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。
对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。
下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。
深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
（二）、城中村项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即：1、PR≤2.5的部分,免地价；2、2.5＜PR≤4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR＞4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面：1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；2、应准确理解城中村的概念和外延：1）、城中村的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
鹤洞村改造规划
图例
旧村庄 村用地
44010300281
鹤洞村飞地：
大笨象地块
Part2 城中村改造涉及重要资料和数据汇总
44010300280 鹤洞村飞地
44010300322
鹤洞村
44010300323
鹤洞村飞地
44010300350
4 建议飞地3由政府统一收储 建议由村里统筹使用。
该处用目前为村里的主要物业区之一， 村希望保留作为村物业安置区之一。
① 改造后，该地区人口规模约为1万人， 18班鹤洞小学可服务1.3万人，完全可以 满足学位需求。
5
鹤洞小学规模建议扩建为24 班
建议维持18班小学规模。
② 白鹅潭规划在改造地块西侧500米处， 规划配置了36班规模小学。该地段的学 校规模已基本饱和。
鹤洞村改造方案
广州市荔湾区 鹤洞村改造 规划方案
（汇报稿）
荔湾区白鹤洞街鹤洞经济联合社 广州市城市规划勘测设计研究院
2010.11 1
鹤洞村改造方案
汇报框架
Part 0 10.28会议意见修改情况及本轮规划核心指标
Part 1 城中村改造范围、规划定位及改造模式 Part 2 城中村改造重要资料和实测数据汇总 Part 3 城中村改造经济测算 Part 4 土地调整 Part 5 改造规划方案 Part 6 控规调整、历史文化保护及改造效益 Part 7 规划重要数据汇总
Part1 规划定位及改造模式 图例：
6
鹤洞村改造方案
上层次主要规划分析—— 荔湾区概念规划纲要（2007）
（1）功能定位及分工
功能定位 —— “文化商旅中心、商务流通中心”
广州市“城中村”改造规划指引(试行)
广州市“城中村”改造规划指引（试行）点击数：546 更新时间：2010-11-2 15:28:00广州市“城中村”改造规划指引（试行）一、规划目标改善人居环境，建设宜居城市，贯彻中调战略，打造首善之区。
二、规划原则（一）以上层次城市规划为指导，协调相关专项规划，符合该地区整体协调发展建设，并兼顾城中村发展的现实情况和客观需要。
（二）改造整体上应符合城市规划，配合城市规划与市政基础设施、公共服务配套设置项目建设开展改造工作。
（三）综合考虑社会、经济、环境的协调和可持续发展需要，协调环境优化、交通改善、设施完善、规模合理、经济平衡等要素后统筹确定综合改造方案。
（四）参照城市居住小区的标准改造城中村现有居住环境，引导其逐步改造为配套完善、环境优美、生活舒适的居住生活区。
（五）注重城中村村历史文化特色及自然生态特色的保护，营造宜人和富有地方特色的居住环境。
（六）结合市委市政府关于城中村工作的一系列政策，以及国土房管部门核准的改造涉及的应依法补偿或安置的建设标准、建设规模，确定各类建设用地规模和建设规模。
核定安置（复建）的村民住宅规模。
三、工作流程区政府组织拟改造城中村建设现状摸查并确认区政府组织城中村改造方案（含经济平衡测算）和修建性详细规划总平面方案的编制，市建委、市规划局、市土地开发中心联合初审申请核发建设工程规划许可证城中村改造方案报市领导小组审定核发建设用地规划许可证。
如涉及控规调整，在核发建设用地规划许可证时同步完善相关控规调整程序符合市规划局确认的修建性详细规划总平面方案要求的城中村改造方案，经村民同意并由村委会出具证明文件四、规划主要内容及要求（一）现状调查和分类统计主要调查内容分为三个部分：第一部分，对村现状建成区范围内的人口、用地分布、建设环境等现状进行深入调查，摸清常住人口及构成、市政公用设施配套、公共绿地分布等，并分析存在的问题；第二部分，对现状建成区范围内的建筑产权情况、建设规模、合法建筑面积、建设质量等现状进行详细调查，并经区政府确认；第三部分，对上层次规划和相关专项和专题规划进行详细核查，其中包括国土部门的土地利用规划。
广州城中村改造成本解析之专项成本(广州城市更新协会培训材料)-房地产-2021
一期 15.46
— 240.00
0.1 480.00 3962.12 1024.92 7557.40 7227.86 39721.53 3945.10 2198.00 3250.00 9000.00 23.42
二期 23.55
3.6 480 0.20 352.00 921.16 385.66 1307.70 1663.38 7676.00 480.70 811.00 — — 28.76
通过市、区文广新局 单体建筑的建筑方案深度，明 审批（实施方案阶段） 确 保护措施。
有历史建筑和文物建 筑 的都需要
4.传统村落保护与发展规划/ 历史文化名村保护与发展规 划
5.建设前施工方案
市规划与自然资源局 村镇处技术审查后， 由区政府审批（未确 定）
建设阶段
整村保护规划和发展规划，包 括 发展目标、用地布局、历史 文化 保护和地方特色内容需求 、景观 特色、公共服务设施等 。 文保区的所有建筑的建筑修缮 、 保护方案
绿化工程、环卫工程、海绵城市、综合管廊建设共12项内容。 • 需要对专项细分内容进行现状和规划的梳理，并进行建设评估，分析工程量，确定投资估算。 专项成果 • 市政工程评估报告
3.各专项成本的内容与目的
3.1 市政工程评估
造价评估市政费用
• 按照原《广州市旧村庄改造成本核算办法》规定，根据改造范围（新建范围）周边市政工程情况，可选择按实际工程量计 算或6亿/平方公里计算。但2010年前后确定的市政基础设施建设成本，随着物价、人工费用增长和城市建设标准的提升， 发生了很大的变化。
市政基础设施
不良地质处理费用
场地环境调查及⻛险评估和 污染场地⻛壤修复
历史文保专项 整合周边地块费用
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
2017年12月29日，市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（下简称《办法》），即日起实施。
《办法》明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围，其内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等，也规定了各项费用的核定方式和计费方法。
《办法》的出台，使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确，核算方式更加规范，成本测算更加科学、准确、客观，对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。
《办法》共十七条，以下是全文及官方权威“条文释义”！《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（附条文释义）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
✦【说明】本条是关于本办法编制的目的和依据。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
✦【说明】本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
✦【说明】本条前款是根据《广州市旧村庄更新实施办法》的第四十八条规定，对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明。
第二款是根据《广州市城市更新办法》第十六条“应当建立常态的基础数据调查制度”、第二十三条“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”、第二十九条“纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案”，并结合近年来“三旧”改造实践的实际情况，将此类前期工作费用列入改造成本。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
广州最新批复！城中村改造规划定了！
城市更新广州最新批复！编辑／陈家文城中村改造规划定了！近日消息，广州市人民政府批复同意《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》。
据批复，广州市规划和自然资源局将按照《专项规划》确定的目标和时序，分区引导、分类施策，积极稳步高质量推进广州市城市更新、城中村改造，落实城市发展战略，持续优化城市结构，推动经济社会发展。
据了解，去年10月，《广州市城市更新专项规划根据中指研究院监测数据显示，2021年、2022年、2023年城市更新政策出台的数量均较多。
2021年、2022年是各地城市更新政策出台的高峰期，年度出台的市级政策数量均在130项左右。
2023年，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策，仍然处于政策出台高峰期。
中指研究院认为，回顾过去几年的政策变迁，2021年住建部提出“防止大拆大建”，在大的政策基调下，城市更新大特大城市房地产新模式下重点发展的方向。
同时，相关部门及时总结城中村改造可复制经验做法清单。
第二，充分调动市场主体的积极性仍然是确保城市更新可持续性的重要保障，各地将进一步结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划、土地、资金支持政策探索创新。
第三，围绕城市更新继续完善相关维度的政策支持体系，包括城市体检、可复制经验做法清单、试点城市经验总结、金融工具创新等。
《专项规划》都有哪些亮点？平方公里城中村改造《专项规划》提出，至2035年累计推进城市更新平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。
分步有序推进城市更新《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。
2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）。
城市更新浪潮之下——广州各区城市更新政策特色解析
城市更新浪潮之下——广州各区城市更新政策特色解析发布时间：2021-03-16T11:45:02.093Z 来源：《城市建设》2021年1月作者：王慧玲[导读] 广州新一轮城市更新已经开启，在城市更新新的浪潮之下，广州作出进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
身份证号码：3607821984120****6 王慧玲[关键字]：城市更新、旧改政策、三旧改造前言：广州新一轮城市更新已经开启，在城市更新新的浪潮之下，广州作出进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
在此目标下，广州城市更新已进入快车道，相关配套政策也不断完善。
一、广州城市更新政策沿革1、初步探索阶段（2009年之前）从1979年引入港资进行东湖新村改造，到1999年起禁止开发商进入旧改，再到2009年加快推进三旧改造工作。
出现过公配不足、拆迁比被助推的问题（猎德村1：2.65）。
该阶段的城市更新主要是危破房改造、旧城改造等以个案方式缓慢推进，并没有形成系统性政策，且严格限制市场等多元主体进入，选择单个项目，主要采取政府资金投入，改善城市环境面貌为主。
2、“三旧”改造阶段（2009年—2014年）以全省实施“三旧”改造为契机，出台56号文和20号文，创立“三旧”改造政策体系，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造。
在政府主导下，允许符合条件的项目自行改造，合理分配土地增值收益，主要全面拆建模式为主，单个项目推进，侧重硬件设施改造。
政策以“互惠共赢、适度让利”为原则，大量三旧改造项目上马。
但也出现超高容积率再现、缺乏城市规划协调管控的问题。
3、城市系统和谐更新（2015年—2018年）出台城市更新“1+3”政策和6号文，常态化有序推进更新改造，形成具有广州特色的“城市系统和谐更新”。
广州全面改造“城中村”改造成本构成一览表
一次整体拆除重建按3年计，分期开发建 设按2年计
30 1000
元/m 元/m
2 2
按此标准核算补偿总值，具体单栋建筑补偿 由改造主体根据实际情况予以核定 以具体保护方案确定金额为准 以具体保护方案确定金额为准
元/m2 2 元/m 1000 元/户
五
原屋内装有电话、有线电视集资款的，按有 关主管部门规定的标准计算迁移费
注：以上所列项目为全面改造“城中村”改造成本基本构成，针对各村实际情况，经区政府审核认为有必要列入改造成本的，应以专 章论证说明。
仍按穗旧改〔2010〕9号的相关规定执行;
元/m2
根据改造范围周边市政工程情况，可选择按 实际工程量计算或6亿/平方公里计算 涉及农转用的才计算，包含耕地开垦费、耕 地占用税及菜田建设费等，具体按照国土房 管部门的规定办理 涉及建设用地增减挂钩时计算，具体按照国 土房管部门的规定办理
6.8 市政基础设施建设 七 八 其他费用 九 十 城乡建设用地增减挂钩费用 不可预见费 改造成本合计 3%-5% 不良地质处理费用 土地农转用费用
2 现状测量（土地、房屋） 二 村民住宅 2.1 有产权证 2.1.1 临迁费 2.1.2 房屋拆运费用 2.2 无产权证 2.2.1 房屋拆运费用 2.2.1 房屋建筑成本补偿 三 集体物业 3.1 有产权证 3.1.1 临迁费 拆迁费用 3.1.2 房屋拆运费用 3.2 无产权证 3.2.1 房屋拆运费用 3.2.2 房屋建筑成本补偿 四 祠堂等历史建筑 4.1 修缮费 4.2 迁建费 其他补偿 5.1 搬家补偿 5.2 电话、有线电视等迁移费 六 建设费用 6.1 （不带地下室和电梯） 6.2 下室和电梯） 6.3 复建费用 6.4 6.5 6.6 6.7
“三旧”改造相关法律法规汇总
“三旧”改造相关法律法规汇总一、基础类法律法规1。
《中华人民共和国行政许可法》【时效性】现行有效内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。
2.《中华人民共和国村民委员会组织法（2010修订）》【时效性】现行有效内容包括:村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。
3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》【时效性】现行有效内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等.4。
《中华人民共和国民法通则(2009修正）》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等.5。
《中华人民共和国物权法》【时效性】现行有效内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。
6.《中华人民共和国合同法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等.7。
《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。
8。
《中华人民共和国继承法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。
二、土地类法律法规1.《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及《中华人民共和国土地管理法实施条例(2011修订）》【时效性】现行有效内容包括:土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。
2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【时效性】现行有效内容包括:国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等.3。
旧改成本核算全盘点：前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用等
旧改成本核算全盘点：前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用等不久前，番禺南村镇人民政府正式公示了里仁洞村旧改补偿安置方案。
里仁洞村在去年被越秀地产以210亿拿下，是“淘宝第一村”。
在里仁洞村旧改补偿方案中，提到了在货币补偿方面，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/㎡的标准进行补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按18500元/㎡的标准进行补偿。
旧村改造一直备受关注，其中拆补安置方法不仅是村民所关心的，也是开发商所关注的。
最新一版的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）（下简称13号文）在去年发布，其中对补偿安置办法做了多处修改。
今天，和大家分享旧改成本核算中值得注意的细节。
旧改成本的决定因素旧改成本主要取决于四大因素。
第一因素是土地出让价格，这主要取决于被改造区域所处的地段价值，这属于不可控因素。
但没关系，对于开发商来说，后来三个因素还有机会可以在一定范围内浮动。
剩下三个因素分别是合法性面积认定、拆补面积标准与成本以及容积率。
先来看一个公式：融资地块容积率=改造成本/（评估楼面地价*融资地块面积）也就是说，政府认定的改造成本与融资地块可开发建设量挂钩。
如果想获得更高的利润，就要做大成本。
拆补面积标准与成本与合法性面积认定环环相扣。
都说旧村改造的战线很长，其实一半的时间都花在和村民进行拆迁谈判上。
要想在这一环节和村民达到双赢的局面，需要关注13号文中的复建费用。
13号文给出了三种核定方式：栋、户、人在2019年之前，大家都是按照栋或是户来核算住宅复建总量的。
但之前的这种核算方法常常造成家庭纷争，所以最新出台的安置住宅复建总量核定标准按“人”来核算在很多种情况下，无疑是最好的选择，如此对村民来说，补偿可以提高，对开发商而言，又可以做大政府认定的成本，降低实际成本。
对比一下三种核定方式栋：核定量=280㎡*栋数，以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，以不超过10%的比例上浮后核定。