浅谈房地产企业全过程工程造价控制
房地产开发全过程中的工程造价管理及控制
２ 工程设计是 有效控 制工程造 价的前提
拟 建 项 目经过 决 策 后 ，工 程 设 计 就成 为 工 程 建 设 和 控 制 工 程 造 价 的关 键 环 节 ， 全 过程 造 价 管 理 与 控 制 的 重 点 。 计确 定 是 设 了 工程 造 价 ， 算 、 预 结算 只 能 计 量 、 价 而 并 不 能 改 变 工 程 造 价 。 计
１ 项 目决策
投 资 决策 是 产 生 工 程 造 价 的 源头 ，对 建 设项 目进 行 合理 的 选 择 是 对 经 济 资源 进 行 合 理 优 化 配 置 的最 直 接 、 重 要 的 手 段 。 最 决策 阶 段 各 项技 术 经 济 方 案 ， 该 项 目的工 程 造 价 有 很 大 影 响 ， 对 特 别 是 建 设及 装 修 标 准 水 平 的确 定 、 设 地 点 的选 择 、 备 选 用 建 设 等 决 定 着 工程 造 价 的 高 低 。
（） ２ 实行限额设计。限额设计是 当前普遍采用的控制工程造
价 的一 种 有 效 方 法 。 谓 限额 设 计 ， 是 按 照 批 准 的 设 计任 务 书 所 就 和 投 资 估 算 ，在 保 证 功 能要 求 的前 提 下 控 制 初 步 设 计 以及 按 照 批 准 的初 步 设 计 总 概算 ， 制 施 工 图 设计 。 且 在 设 计 中 以控 制 控 而
发包和施工． 主动地控制工程造价 。 要有效地控制工程造 价应 从
组织、 术、 技 经济 、 同与 信 息 管 理 等 多 方 面 采 取 措 施 。 合 技术 与经 济 相 结 合 是 控 制 工程 造 价 最 为 有 效 的 手 段 。长 期 以 来， 我 国工 在 程 建 设 领域 。 在 着 技 术 与 经 济 相 分 离 状 况 ， 多 数 工 程 技 术 人 存 大 员往 往 把 工 程造 价 看 成 是 财 务 、 预 算 人 员 的职 责 ， 为与 己无 概 认 关 。在 项 目实施 过 程 中 ， 只注 重 工 程 质 量 及 工程 进 度 ， 略 工 程 忽 造 价 管 理及 控 制 ， 视 工程 造 价 ， 工程 造 价 的人 员 不 懂 得 与 工 忽 管 程 造 价 相 关 的工 程 技 术 知 识 ， 工程 造 价 就 难 以合 理 的 确 定 和 有 效 控 制 。这 就 要 求 我 们 必 须 始 终把 工 程 造 价 的管 理 与 控 制 贯 穿 于 工 程 建设 全 过 程 ， 程 造 价 的管 理 与 控制 ， 是 在 项 目决 策 阶 工 就 段、 设计 阶段 、 投 标 阶段 、 工 实施 阶 段 、 工 结 算 阶 段 ， 工 招 施 竣 对 程 造 价进 行 研 究 比较 ，把 建 设 项 目的造 价 有 效 控 制 在 科 学 合 理 的 范 围之 内 。
房地产开发全过程的工程造价控制
房地产开发全过程的工程造价控制摘要：房地产开发企业要实现项目的顺利完成，必须对项目投资实施全过程的工程造价控制，达到降低成本，项目盈利的目的。
关键词：房地产；工程造价；控制房地产作为社会经济发展的基础产业之一，近年来，国家颁布了一系列政策遏制房价过快增长。
土地资源的稀缺，导致土地价格一路走高，这对房地产市场是一个考验。
房地产开发中除了对工程质量，进度，安全管理外，对工程造价的管理也是重中之重。
房地产开发的造价控制，直接影响到项目的进度、成本和质量，是房地产项目成功与否的关键。
房地产的全生命周期大致可以划分为以下几个阶段：项目投资决策阶段，项目规划设计阶段，项目实施阶段，项目竣工结算阶段。
在这四个阶段中，只有加强成本控制，才能赚取更多的利润。
投资决策阶段的工程造价控制注重项目选址房地产建设项目的实施过程中，决策阶段的工程造价控制应将房地产项目的选址摆在首位，选址应符合城市规划，开发商对市场要有准确的预测和定位，项目能满足市场需求。
选址过程中要地质初勘工作并编制好环评报告。
1.2 编制可行性研究报告可行性研究报告是进行投资决策的重要依据，市场调研工作是编制可行性研究报告的重点，只有了解了市场的需求，才能以此来开展项目；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。
可行性研究报告应该标准化和规范化，以确保科学性和真实性。
要符合城市规划要求，满足楼房间距、功能分区要求和使用功能，合理利用土地进行布局，降低费用。
1.3编制投资估算计划投资估算是投资决策阶段的一项重要工作。
编制详细的项目成本投资估算控制表是分析投资项目经济效益的重要依据。
在编制完可研报告后，投资估算的编制能有效控制初步设计概算，并以此作为筹集资金和银行贷款的依据。
工程造价人员在编制投资估算过程中，应该实事求是，正确地反映设计所包含的内容，按照项目成本管理的原则，对投资估算中的动态因素进行合理预测，综合分析投资法案的经济合理性，优化建设方案。
房地产开发企业工程造价控制管理浅析
般 先由建筑积算 人员按 “ 建筑工 程积算基准 ” 计算 出工程 我国现行推 广的计价模式是 清单计价 ，推行 “ 价分 量
离” 由企业 自主定 价． ， ．计算规则依据 “ 建设工程工程量清单
量。
２ 房地产 开发 项 目造价控 制 管理 中存在 的问题
如上文所述 ， 国房地产开发企业在项 目造价控制 管理 我
Ｋ ｙ ｒｓ ｒａｅ ａ ｅｅ ｐ ｎ；ｒｊｃ ｐ ｃ ｇ Ｏ ｔ ｌｍａａｅ ｎ ｅ ｗｏｄ ：ｅ ｔ ｅ ｖｌ ｍｅｔｐｏｅｔ ｒ ｉ ｎｒ ； ｎｇｍｅｔ ｌ ｓｔｄ ｏ ｉ ｎ Ｃ ｏ
长期以来 ， 建筑工程造价不能合理确定 和有效控制 ， 严重
影 响了房地产企业 的投 资效益 ， 只有从投资决策 、 汁 、 设 施工
Ｒｅ ｌ ｓ ａｅ ａ Ｅ ｔ ｔ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｖ ｌｐ ｎ Ｅｎｅ ｐ ｉｅ ｔｒｒ ｓ
Ｚ ＨＡＮＧ — ｉ ｇ Ａｉ ｑ ｎ
（ ｐｒ ｎ ｆ ｉｌ ｎ ｉｅｒ ｇｉ ｔ ｎｐ ｒ ｔ ｎ ｆｊｎｃｍｍｕ ｉ ｔ ｎ ｃｎ ｌｇ ｏｅｅ Ｆ ｚｏ ， ｕｉ ５ ０ ７ ｈｎ ） Ｄｅ ａｍｅ ｔ ｃ ｉＥ ｇ ｅ ｎ ａｓｏｔｉ ，ｕ ａ ｏ ｔ ｏ ｖ ｎ ｉ ｎ ｒ ａｏ ｉ ｎｃ ｉ ｓｅｈ ｏ ｙｃｌｇ， ｕｈ ｕ Ｆｊ ｎ３０ ０ ， ｉａ ａｏ ｔ ｏ ｌ ａ Ｃ
ｉ ｈｎａｉ ｐ ｅ ｅ ， ｈ ｏ ｇ ｃ ｒ ｅ ｎ ｔ ｏ ｒ ｓ ｔ ｒ ｆｄｅ ｌｐｅ ｏ ｔｙ ｖｅｓ ａ．Ａｎ ｏ ｓ ｄ ｓ ｍ ｅ ｒｌｔｄ ｎ Ｃ ｉ ｎ ｒ ｓｎｔ ｔ ｒ ｕ ｈ ａｒ ｓｏ ｈｅｃ ｎｔａｔｗｉｈ ｐａｔｏ ｖｅｏ ｄ ｃ ｕｎ ｒ ｏ ｒｅ ｓ ｉ ｄ ｐｒ ｐｏ ｅ ｏ ｅａｅ ｓ ｕ ｉ ｓａ ｄ ｏｕ ｅ ｍ ｅ ｓ ｒ ｓｏｆ ａ ｈ ｔｇ ｆｒ ａ ｓａｅｄ ｖｅｏｐ ｅ ． ｏｌｔｏｎ ｎ ｃ ｎｔｒ ａｕ ｅ ｃ ｓａ ｅ ｏ ｅ ｌｅｔｔ ｅ ｌ ｍ ｎｔ ｅ
浅谈房地产开发中工程造价的控制
１ 设 计 阶 段 为 造 价 控 制 的 与施 工 现 场工 作 ．经 常 下 工地 了解项 日
进 展 情 况 。 评 估 已 完 工 工 程 量 及 计 算 所 需 支 付 款 项 ． 责 设 计 变 更 负
挖 掘 潜 力 ， 低 成 本 ， 高投 资 效 益 和 社 会 效 益 ； 别 要 重 视 设 计 阶 段 、 标 阶 段 、 工 阶 段 竣 工 结 算 阶 段 的 降 提 特 投 施
工 程 造 价 控 制
【 键 词 】 房 地 产 工 程 造 价 有 效 控 制 关 随 着 国 家 对 宏 观 经 济 的 有 效 调 整 ， 地 产 业 直 接 受 到 宏 观 经 济 格 执 行 国 家 定 额 及 有 关 规 定 ， 经 办 人 员 不 得 随 意 变 通 ．要 加 强 预 见 房 的 影 响 。众 多 的 房 地 产 企 业 ， 为 房 地 产 业 微 观 经 济 活 动 的 主 体 ， 作 感 性 ． 量 减 少 签 证 发 生 ． 项 目 实 施 过 程 中 应 由 造 价 工 程 师 负 责 总 尽 在 受 到 了 直 接 的 压 力 和 考 验 。随 着 投 资 规 模 的 控 制 ． 营 行 为 的 规 范 ． 造 价 控 制 执 行 工 作 ， 将 具 体 目标 落 实 到 每 一 位 相 关 人 员 ． 据 施 经 并 根 市 场 的 完 善 ， 为 一 个 生 产 特 殊 商 品 的 行 业 ， 的 利 润 率 正 与 社 会 工 图 及 合 同 ． 踪 编 制 施 工 图 预 算 ， 总 造 价 从 粗 到 细 ， 浅 至 深 逐 作 它 跟 使 由 平 均 利 润 率 接 近 。 房 地 产 企 业 的 管 理 水 平 ， 别 是 其 对 投 资 的 决 策 步 细 化 。 特
房地产开发全过程的造价控制与管理
房地产开发全过程的造价控制与管理【摘要】成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。
本文首先分析了前期阶段工程造价控制与管理的重要性，重点从房地产开发项目的设计、招投标、决策阶段的造价控制为基础，突出了项目的设计、施工及竣工结算等方面的造价控制与管理对策。
【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段引言通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。
在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。
1前期投资决策阶段的控制措施前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。
因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。
由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。
它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。
通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。
当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。
浅谈房地产项目工程造价的控制与管理
经论 证 确 需 设计 变 更 的 ， 力 求 减 少 变 更 费 用 ， 制 定 设 应 可
计 变 更 的程 序 加 以规 范设 计 变更 行 为 。加 强 现 场签 证 工
过程 中行 之 有效 的控 制 方 法 ， 也是 控 制 投 资规 模 的有 效 措
１把好 投标 人 资格 预 审关 。 （ ） ． １ 应从 投标 人 技 术能 力 、 管 理 水平 、 资信 等 资质 方 面进 行 评 估 ， 目的是 筛 选 出优 秀 的投标 人 ， 以降低 工程 承包 风 险 。（ ） ２ 根据 房地 产项 目多为 住 宅工 程 的特 点 ， 工 期短 ， 程 总 投 资相 对 规 模不 大 ， 其 工 应 采 取 工 程量 清 单 、 固定 合 同价 格 的方 式 ， 降低 房 地 产 企 以
设计 审 定 的 投 资额 和工 程 量分 解 到 各 相关 部 门 ， 分解 到 再
原 则 ， 中选 择技 术 能力 强 、 从 管理 水 平 高 、 资信 可 靠 且报 价 合 理 的承建 单位 。严 格依 照 工程 招投 标有 关 文件 签订 工 程 承 包 合 同 ， 意 合 同 的结 构 及 合 同价 ， 工 程 造价 、 量 、 注 对 质
８０ ６ ３ ０ ３）
要求 ， 以定 夺方 案 ， 定工 程量 ， 确 为编制 招标 文 件提 供保 证 。
加强 图纸 会审 ， 将工 程变更 的发生 尽量 控 制在 施工 之前 ， 有
目而 言 ， 工 程造 价管 理工 作 就是 从项 目前 期 工作抓 起 ， 其 在
可行 性研 究 、 资决 策 的基 础上 ， 投 对建设 准 备 、 察设 计 、 勘 施
浅谈房地产项目工程造价的全过程控制 林畅河
浅谈房地产项目工程造价的全过程控制林畅河摘要：在经济不断发展的今天，我国各地房地产项目建设规模不断扩大，对推动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
但由于房地产项目建设领域信用体系不健全，法制不完备和执法不严，房地产项目市场主体行还不完全规范，本文阐述了房地产项目工程造价的全过程控制原则,提出了房地产项目各个阶段工程造价的全过程控制重点及充分利用计算机、网络资源来进行项目造价的全过程控制。
关键词：房地产项目；工程造价；全过程控制1房地产项目工程造价的全过程控制原则1.1项目总体控制原则房地产项目工程造价的全过程控制涉及项目的整个建设期、工程造价形成的全过程,涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作,因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性,真正树立起全员控制的观念,贯穿于项目实施的全过程,力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡,真正实现项目的利润最大化。
1.2目标控制原则在实施房地产项目工程造价的全过程控制中,把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实,使得目标具体,切实可行,落实到人;同时目标责任全面,责任和权、利相结合,按业绩考核,奖罚分明。
1.3动态控制原则房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程,工程造价的全过程控制是在不断变化的环境下的控制管理活动,因此必须坚持动态控制原则,及时收集整理相关的数据,将其与目标相比较,采取相应措施。
2.设计阶段的造价控制许多建设单位的管理层和预算人员仍把主要精力放在审核施工企业的预决算上，进行静态的控制。
一个很明显的事实是，规划设计的优劣，对工程的实物量投资、进度和质量有着重要影响，同时，环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大。
我们仅有对房屋质量的验收，没有对设计质量的验收评定，设计费的收取既有按平方米指标，也有以投资额为基数按比例提取。
设计人员从学校到设计院，虽受过严格的专业训练，咀经济意识较薄弱，又缺乏现场施工经验，于是在施工图中，种种不经济的设计司空见惯，建设单位又无权过问。
房地产企业工程造价的控制
关键词 ： 房产企 业
帐 ， 然 无 法 得 到 良 好 的 整体 资金 控 制 的效 果 。 必 施 工 阶 段 是 大 量 投 资 资 金 通 过 施 工 阶 段 不 断物 化 形 成 固 定 资 项 目投 资决 策 是 选 择 和 决 定 投 资 行 动 方案 的过 程 ， 正确 的 项 目 产 ， 现 项 目投 资 目标 的 阶 段 ， 是 人 力 、 力 、 实 也 物 财力 消 耗 的 主 要 阶 投 资行 动 来 源于 正 确 的项 目投 资 决 策 ， 目决 策 的正 确 与 否 ， 接 关 段 。 该 阶 段 的 造价 控 制 必须 从 以下 几 个 方 面来 进 行 ： 项 直 系 到项 目建 设 的 成 败 ，关 系 到 工 程 造 价 的 高 低 及 投 资效 果 的 好 坏 。 ４１ 控 制 材 料 费 。 材 料 费 在 工程 建 设 中一 般 要 占整 个 建 安 费 的 ． 项 目投 资决 策 阶 段 的 造 价 控 制 是 决 定 工 程 造 价 的基 础 ， 有 关 资 料 ６ ％ 以 上 ， 制 材 料 费 的 支 出 是 施 工 阶 段造 价 控 制 的 一 个 很 关 键 的 据 Ｏ 控 统 计 ， 项 目建 设 各 阶 段 中 ， 资 决 策 阶 段 影 响工 程 造 价 的 程 度 最 环 节 。 建 设 单位 应 广泛 掌握 建 材 行 情 ， 在 投 多进 行 市 场调 查 ， 无价 材 料 对 高 ， 到 ７ ％一 ０ 达 ０ ９ ％。这就要求决策层具有战略眼光和 丰富的经验。 及特殊材 料价格应进行市场询价 ， 做好价格签证 ， 以达到控制工程造 要 在 决 策 阶 段 就 应 对 项 目投 资 成 本 进 行 预 测 ， 立 成 本 控 制 目标 体 价 的 目的 。 建 系， 确定投资控制 目标。然后 充分的依据 当前市场状况 ， 分析各项市 ４２ 严 把 变 更 关。 计 变 更 、 程 量 签 证是 项 目施 工 阶段 成本 费 ＿ 设 工 场 、 术 及 环 境 对 项 目的 影 响 ， 好 投 资 估 算。 技 做 用 产 生 变 化 的 另 一 个 主 要 因素 。 设 计 变 更 是 指 设计 做 法 或 设计 图 纸 ２设计 阶段 的 修 改 和 完 善 ， 必 须 发 生 的 变 更 要经 设计 单 位 代 表 、 设 单位 现 场 对 建 项 目决 策 是 决定 因素 ， 设计 则 是 关 键 因 素 。 设 计 阶段 对 投 资 的 代 表 、 理 工 程 师共 同签 字 ， 尽 量 提 前 实 现 这 类 变更 ， 少 损 失 ； 监 且 减 现 影 响程 度 达 ７ ％一 ９ ％ 。 设 计 阶段 工 作 水 平 的高 低 ， 计 质 量 的高 场签证是指对施工管理 中的零星事件 的确 认。 ： Ｏ ０ 设 如 地下障碍物 的清 除 低 ， 仅 影 响 到 施 工 阶段 投 资 的 多 少 ， 不 而且 也 影 响到 项 目建 成 投 产 以 迁 移 ， 设计 变更 造 成 的施 工 费 用增 减 ， 时 用工 及 各 种 技 术措 施 处理 临 后 经 济 效 益 的高 低 。 在 设 计 一 开 始 就将 控制 投 资 的 目标 贯 穿于 设 计 等 。 中 ， 保 证 选 择 恰 当 的 设计 标 准 和 合 理 的功 能水 平 。 可 ４３ 控 制 工 程 索赔 。 赔 是工 程 承 包 中经 常 发 生 的 正常 现 象 ， ． 索 由 宏 观 上 说 ， 方 面 ， 计 方 案 必 须 要 处理 好技 术 先进 性 与经 济 合 于 施 工 现 场 条 件 、 候 条 件 的 变 化 ， 工 进 度 ， 及 施 工 图 纸 的变 更 、 一 设 气 施 以 理性 之间的关系 ， 一般 情 况 下 ， 在 满 足 使 用 者 要 求 的 前 提 下 ， 可 差 异 、 误 等 因素 的影 响 ， 得 工 程 承 包 中 不 可 避免 的 出现 索 赔。 加 要 尽 延 使 能 降低 工 程 造 价 ， 或在 资金 限制 范 围 内 ， 可 能 提 高 项 目工 程 水 平 。 强 对 索 赔 资 料 的 审查 ， 调 处 理 索 赔 的及 时 性 ， 强 预 见 性 ， 量 减 尽 强 加 尽 另 一 方 面 ， 计 方 案 必须 兼顾 建 设 与 使 用 ， 虑 项 目全 寿 命 费 用 ， 设 考 造 少 索 赔 案 的 发 生 ， 以免 索 赔 额 过 大 引起 投 资 失 控 。 在 合理 情 况 下 ， 建 价 水 平 的 变化 ， 能 会 影 响 到 项 目将 来 的使 用 成 本 ， 果 单 纯 为 了降 设 方为 了维 护 业 主利 益 可 对承 包 方 进 行 反 索 赔 。 首 先 ， 对 承 包 商 可 如 要 低造价 而建造质量得不到保障 ， 就会在竣 工验收及销售 环节产生很 的索 赔 报 告 进 行 评 论和 反 驳 ， 者 否定 其 索赔 要 求 ， 大 刀 阔 斧地 削 或 或 坏 的影 响 ， 至 有 可 能 发 生 重 大事 故 ， 甚 给社 会 财产 和 人 民安 全带 来 严 减 索 赔 款 额 。 其 次 ， 承 包 商 的违 约 之 处 ， 出进 一 步 的 经 济 反 索赔 对 提 重损 害 。 要求 ， 以抗 衡 承 包 商 的索 赔 要 求 。 从 具 体 实施 措 施 、 划 设计 的 考虑 ， 围 绕商 品住 宅销 售 的市 场 规 要 ５竣工结算阶段
浅谈房地产开发项目的全过程造价控制措施
６ ％。投 资立 项 阶段 ， 应对 大 量社 区管 网的造 价 案例 做充 分 的 ｒ解 与分 析 ， 对 实 际工程 进 行准 确 的估算 ；在 确保 Ｔ程 项 目品 质 与定位 无 差 异 的前 提下 ， 尽
的高 度 ， 运 用长 远 的眼光 ， 进 行 合理 的造 价 控制 与科 学 的１ 二 程 管理 。 １ ２目标成 本 管理 法 目标 成 本 管 理 法 主 要 从 目 标 成 本 的 确 定 与 动 态 控 制 两 个
经济 效 益 ， 实现 房地 产 开发 与发 展 的 良好 循环 。 念
１ １ 房 地产 项 目全成 本控 制 理念
（ ２ ） 建筑 安装 工程 成本
据 相 关数 据 统计 ，安装 工 程 的成 本 是建 筑 工 程 实体 成 本 的主 要 组成 部
项 目的开 发成本 。
风险， 导 致房 地产 销售 价格 过 高 ， 销 售 困难 ， 投 入开 发 的资 金和 资 源得 不 到应
有的价值实现。为控制房地产业的造价失控 ， 应当积极调动所有参与者的积 极性 ， 对 房 地产 开 发 项 目的造 价 控 制进 行 实 时 的 、 动态的、 统筹的 、 全 过 程追 踪 与 管理 ， 建 立完 善 的成 本控 制体 系 ， 采 用 目标 成本 管 理信 息 化手 段 ， 节 约 建 设 材 料 资源 ， 消 除无 效投 资 ， 实现 成 本资 源 的 最优 化 配 置 ， 获 得 高效 、 合 理 的
经济 建设
浅谈房地产开发项 目的全过程造价控制措施
陈德芳
上海誉平建设工程咨询有限公 司
房地产企业工程造价的控制
房地产企业工程造价的控制摘要：建筑安装工程造价控制得好坏，控制方法运用的是否及时、合理，将直接影响建筑工程项目的经济效益。
我们从房地产角度谈一谈建筑安装工程造价的控制。
关键词：房产企业工程造价控制中图分类号：c29 文献标识码：a 文章编号：房地产业在经历几年的狂热后，在国家政策及国内外大环境的影响下，正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。
房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面。
因此，强化项目成本管理，对项目成本实行全面、全过程的控制，提高管理水平，已是房地产企业提高投资效益的重要途径之一。
1 投资决策阶段长期以来，工程投资领域普遍存在着决算超预算，预算超概算的问题，其主要的原因首先是没有真正做到工程造价全过程控制。
好多企业仅偏重于预算及结算的审核，对建设工程前期工作阶段造价控制不够重视，实际上投资决策和设计阶段对工程造价影响最大，如果对决策与设计阶段不加以控制，仅在施工阶段、结算审核去算小帐，必然无法得到良好的整体资金控制的效果。
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策，项目决策的正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。
项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础，据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高。
这就要求决策层具有战略眼光和丰富的经验。
要在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。
2 设计阶段项目决策是决定因素，设计则是关键因素。
设计阶段对投资的影响程度达到一定程度。
设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。
在设计一开始就将控制投资的目标贯穿于设计中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。
宏观上说，一方面，设计方案必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系，一般情况下，要在满足使用者要求的前提下，尽可能降低工程造价，或在资金限制范围内，尽可能提高项目工程水平。
浅谈我国房地产工程项目全过程成本控制
房地产开发是个 利润较高的行 业 ， 以大 多数 开发商都 不重 限额设计 ， 所 有效控制成本 。３ 推行设计 监理制度 。４ 加强设计 阶 ） ） 视项 目的成 本控 制 ， 在 当前 经济 及 房地 产新 政 策实 施 的形 势 段 的成本控制 。５ 采用合 同措施严格控 制造 价。 但 ） 下， 随着政府行为 日益规范 ， 市场竞争加剧 ， 房地产行业 的微 利时 ２ ３ 项 目招标 阶段 的成 本控制 ． 代即将 到来 ， 房地产开 发企业 的成本 控 制也就 显得 更加重 要 ， 如 建设项 目实行工 程招 投标制 ， 既能 引入 市场 竞争 机制 ， 降低
款 、 程预算 及费用定 额 、 工资 料 、 工 竣 国家或地 方 的有 关法规等 ， 认 真审核工程款。最 后的工程支付必须 以政策为依 据 ， 对送 审的 竣工决算要逐项核 算工 程量 ， 实联 系单签证 费用 ， 审核后 的 落 使
结算 真正体现出工程实际造价 。
２ ６ 销 售阶段 的成 本控 制 ．
２ 工程 项 目阶段成 本控 制
２ １ 项 目前期 策 划和确 立 阶段 ．
１ 前期策划。在房地 产工程开发前期 ， ） 要充分 考虑 自身 地理
条件 和市场要求 ， 做好 前期 调研 ， 论证其 可行性 。在可行性 阶段 必须把资金的流量和销售计划做出来 ， 这样就尽 可能地减 少开发
实 际成本控制 ， 应扩 大到实际成本期外 的各 项业 务活动。
建 造进度快 ， 避免盲 目追求 高档豪华 。广告确定 主力媒体 ， 重视 媒体组合 ， 切忌全面开花 ， 重点 销售 阶段 使用 ， 忌平均分 配。销 切
浅谈房地产开发工程造价全过程控制
在 地 的 水 文 地 质 情 况 、 电路 状 况 、 材 设 水 主
浅谈房地产开发
工程造价盒过程控制
张伟强
备 的价 格 资 料 、 现 有 已 建 类 似 工 程 建 筑 安 及 装 工 程 造 价 资料 等 做 出 充 分 的 了解 、 析 和 分 判 断 。根 据 市 场 需 求 和 发 展 前 景 ， 项 目进 对 行 投 资风 险 分析 ， 理 确 定 工 程 的规 模 和 建 合
目管 理 投 资 目标 的 实 现 ， 时 取 得 较 好 的投 同
资 效 益和 社 会 效 益 。
一
、
投 资 决 策 阶 段
投 资 决 策 阶 段 是 项 目开 发 的 龙 头 ， 目 项 的 各 项 技 术 、 济 决 策对 项 目投 资 经 济 效 益 经
有 决 定 性 的 影 响 。此 阶 段 所 做 的 项 目策 划 书 、 资 估 算 是 投 资 决 策 的 重 要 依 据 ， 接 投 直
《
礁
维普资讯
当前 国家对房 地产 业进行 宏观调控 ， 如 何 在 新 形 势 下 求 生 存 、 发 展 是 摆 在 房 地 产 求 企 业面 前 的 一 个 重 要 课题 。在 相 同的 开发 环
境 中 ， 了开 发 适 销 对 路 的 产 品 外 ， 有 注 除 只
ｌ 行 设 计 方 案招 投 标 制 度 ， 选 设 计 单位 。 实 优
接 影 响 项 目运 作 期 间的 成 本 管 理 和 结 算 工 作 。造 价 管 理 人 员 在 此 阶 段 应根 据 项 目总 体 进 度 计 划 使 工 程 招 投 标 清 晰 、 条 理 ， 工 程 合 同符 合 项 目要 求 。 有 使
房地产企业对工程造价的控制
计 ，是项 目盈利最基本的保障 ，可锁定 ９ ％的可 变成本 ，降 ０ 低 １ ％的工程造价。而设计阶段控 制造 价还 充分体现 了事前 Ｏ
房地产企业对工程 造价的挖索 Ｉ ｊ
一 肖玲
作 为 国 民经 济 的支 柱 产 业 之 一 ，房 地 产 行 业走 过 了快 速 发展 的３ 年 。 随 着 国 家 对房 地 产 行 业 宏 观 调控 政 策 的逐 步 落 ０
项 目未 来 的效 益 有 充分 的了解 ，减 少投 资 风 险。
对 拟 建项 目所 提 供 产 品 的 市 场 占 有可 能性 进 行 分 析 ，对 市 场 目前 和 未 来 状 况 进 行 数据 分析 和 处理 。 在 对 市 场 充 分调 查 的基 础 上 论 证 项 目的 功 能定 位 ，项 目定 位 是 关 键 。 对 拟 定 的各 种 可 能 建 设 方 案 或 技 术 方 案 进行 认 真 的技 术 经 济 分 在 于 投 资决 策 和 设 计 阶 段 ，虽 然 设
计费只 占建设工程全费用 的２ ％左右，但对工程造价的影响度 占７ ％ 以上 ，设 计 阶 段 的 造 价 控 制 是 建 安工 程 费 用 控 制 的关 ５
键 ，是控 制 开 发成 本 最 直 接 、最 重 要 的环 节 。 合 理 科 学 的设
般来说 ，房地产成本管理 的核心是 ：设计环节 、采购
环节。因此，要合理确定与有效控制工程造价 ，必须从 四个 阶段人手 ：即决 策阶段 、设计阶段、施工阶段 、竣工阶段 。 要针对项 目各运行 阶段 的控制特点 ，建立房地 产成 本管理 的 体系 ：成 本指标体 系、成本核算体系、成 本决策体 系、成本 控制体 系、成 本考核体 系，才能做好 内部成 本管理 ，以最 少
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
工 程 造 价 是指 完 成 某 项 工 程 建 设 所需 要 的 全 部 费 用 ， 括 该 工 程 项 目有 计 划 地 包 进 行 固 定 资 产 再 生 产 和 形 成 相 应 无 形 资 产 ， 及 铺 底 流 动 资 金 一 次性 费 用 的 总和 。 以 由此 可 知 ， 一 含 义 是 从 投 资 者 即业 主 的 这 角 度 来 定 义的 。 主 （ 设 单位 ） 业 建 在选 定 一 个 工 程 项 目后 ， 须 对 该 工 程 项 目 的 可 行 性 必 研 究 与 评 估 进 行 决 策 ， 此 基 础 上再 进 行 在 设 计 招 标 、 程 施 工 招 标 直 至 竣 工 验 收 及 工 决 算 等 一 系 列 投 资 管 理 活 动 ， 有 这 些 开 所 支就 构成 了 工程 造价 。 业 主 的 角度 上 讲 ， 从 工程 造 价 就 是 指 建 设 工 程 项 目固 定 资 产 所 需 的 全 部 投 资 费 用 。 地 产 项 目造 价 控 制 房 与管 理 直 接 关 系 到 房 地 产 企 业 的 开 发 成 本 和 利 润 ， 何 做 好 造 价 控 制 关 系 到 房 地 产 如 企 业 的生 存 和 发 展 。 因此 ， 国房 地 产 企 业 我 定 要 重 视 项 目的 造 价 控 制 。 文 就 如 何 下 做 好 我 国 房地 产项 目工程 造 价 控 制 与 管理
工 程 管 理
ＳｌＣ Ｃ ＮＥ＆ＴＣＮＬ Ｇ Ｅ ＥＨＯＯ Ｙ．
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浅 谈 我 国房 地 产 项 目工 程 造 价 的控 制 与管 理
谢 丽 敏 （ 建平 诚工 程造 价咨询 有 限公 司厦 门分公 司 福 福 建厦 门 ３ ０ ９） ６１ ０
浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理
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环境形态因素在空间体现的量感、力感和动感达到平衡统一。优化性
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工程 科学
五、 理代宜内 筑饰提升宜内 袭饰组钧的市场规徽
随着人们生活水平的提高，家庭装演、居室美化成为一股消费浪 潮，宾馆、写字楼和娱乐场所的兴建，对室内织物装饰品的需求量越 来越大，从而为其生产提供了极好的机遇。据统计，宾馆、写字楼这
对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以 尽可能 地减少以至避免目 标值与实际值的偏离。 也就是说， 我们的工程造价 控制，不仅要反映投资决 反映设计、 策， 发包和施工，被动地控制工 程造价， 更要主 动地影响 投资决 策，影响 设计、发包和施工， 动地 主 控制工程造价。 要有效地控制工程造价， 应从组织、 技术、 经济、合同与信息管 理等多方面 采取措施， 但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有 效的 手段。 长期以 来，在 我国工程建设领域，技术与经济相分离， 难 以 有效地控制工程造价。为 此， 要尽快改 变这种现状，以 提高效益为 目 要通过技术比 经济分析和效果评价，正确处理技术先进与 的， 较、 经济合理两者之间的关系， 力求在技术先进条件下的经济合理， 在经 济合理基础上的 技术先进， 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施 工措施中去。 所谓控制就是指行为主体为 保证在变化的 条件下实 现其 目 按照事先拟定的 标， 计划和标准， 采用有效方法， 对被控对象实 施 中 发生的各种实际值与计 划值进行对比、 检查、监督、引导 和纠正的 过程. 在设计阶段应从下面五 个方面控制。
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理摘要:房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
本文围绕房地产项目工程造价的控制与管理,从四个方面,对此进行了探讨。
关键词:房地产项目造价控制与管理工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。
由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。
业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。
从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。
房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。
下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。
据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。
长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。
这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。
要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。
建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。
工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。
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１项 目决 策 阶段工 程造 价控 制
项 目决策是选择和决 定投资方 案的开始，是对拟建项 目的各项功 能
的 必 要 性 和 可 行 性 进 行 技 术经 济论 证 、对 不 同 建 设 方 案进 行 技 术 经 济 比 较 及 作 出 判 断 和 决 定 的 过程 。正 确 的 决 策 是 合理 确 定 与控 制造 价 的前 提 。
调。
算要科学合理 ， 充分考虑各种影响投资 的因素 。可行・ 陛研究报告一旦审批 通过后 ， 投资估 算就是限额设计 最根本 的基础 ， 它是设计方案 选择 和进行 初步设计的造价控 制 目标 。经审批通 过的初 步设 计总概 算， 是施工图设计
３ 设计 阶段工 程造 价控 制 的措施
在设计阶形式 ， 进行 多方 案选择， 经过经 济分析对 比， 择技术先进 、 选 安全可靠 、 工程 造价低 的最佳
方 案 ， 而优 化 设 计 。 进 ３ 结合 设计 质 量 管理 ， 立 有 效 的控 价 制 度 １ 建 建 立 规 章 制 度 、 单 一 控 制 变 为 多 方 控 制 落 实 领 导 责任 制 ， 使 由项 目 负 责 人统 一 协 调 ， 定 并 落 实 责 、 、 明 晰 的 奖 罚 制 度 ， 有 设 计 人 员 和 造 制 权 利 只 价 人 员 的 责 、 、 与 工 程 造 价 控 制 挂 上 钩 ， 能 调 动 他 们 的 积 极 性 ， 能 权 利 才 才 把 设 计 阶 段 的造 价 控 制 工 作 做 得 细 致 准 确 。
行合理和预见性控制 ， 扩大 利润空间， 如何在全过程造价研究 中通过对工 程决策 阶段、 工程设计 阶段、 同管理、 合 施工阶段 、 竣工验收阶段 等， 阶段
提 出相 应 的 对 策 和 建 议 ， 从而 达 到对 工 程 造 价 的 有 利 控 制 ， 个 新 课题 是
关键 词 ： 成本控制 ： 全程控制 ： 案例分析
近 几 年 ， 国 逐渐 引 进 了 一 些 先 进 的管 理 模 式 和造 价控 制 方 法 ， 别 我 分 在 工 程 项 目的各 个 阶 段 使 用 ， 得 了一 定 的 效 果 。但 由于 未 对 其 进 行 系 统 取 化 研 究 ，加 之 我 国 工程 项 目建 设 自身 的 特 点 决 定 了 国 外 的 一 些 管 理 模 式 未必适用 ， 以及 部 分方 法 的 可 操 作 性 较 差 ， 以使 得 这 些方 法 并 未 能 真 正 所 广 泛 的引 用 实践 。 针对 近 来 国 家 对 房 地 产 业 的 宏观 调控 ，通 过对 土 地 的 招 、 、 等 形 式 来 调 控 房 价 的 过 速 增 长 ， 何 在 新 形 势 下 对 工 程 造 价 进 拍 挂 如
价 。 执 行 国 家相 关规 范 标 准 ， 定 合 理 的 技术 经 济 指标 是推 行 限 额 设 计 的 确
建设 经济
浅谈房地产 企业全过程工程造价控 制
彭 庆 生 厦 门市 土地 开发 总公 司 ３ １０ ６０ ０ 福 建 厦 门
摘 要： 按照建 设程 序 。 一个项 目从筹期到完成 ， 一般要经过决策 阶段 、 方案设 计阶
段、 施工 阶段 、 竣工验收阶段、 目后评估阶段。项 目各项管理工作也 围绕这几个阶 项 段展 开， 而工程造价管理是项 目管理的重点之一。本文就房地产公 司工程造价管理 与控 制各 阶段的关键问题 谈点 自己的拙见， 同行参考。 供
此阶段影响工程造 价的程度 高达 ８ ～９ 。 Ｏ ０ 因此， 决策阶段工程造价控
制 是 整 个 项 目工程 造 价控 制 的基 础 ， 是 关 键 阶 段 。该 阶 段 需 要 根 据 选 定 也 的 建 设 规 模 、 设 标 准 、 设 地 点 、 程 技 术 方 案 ， 出项 目的 投 资 估 算 。 建 建 工 作
在设计阶段层层展开， 向到底 ， 向到边 。纵 向限额设计， 纵 横 在编制可行性
研 究 报 告 阶 段 ， 据 总 体 投 资控 制 目标 ， 计 要 尽 可 能 的 考 虑 周 全 ， 资 估 根 设 投
自为政 ， 在质 量、 安全 、 进度 和现场管 理以及衔 接部位缺 乏统一 调度和 协
的 造 价 控 制 目标 。 向 限额 设 计 ， 将 各 阶 段 通 过 审 批 的投 资 额 和 工 程 量 ， 横 是 按 照 建 筑 、 构 、 、 、 、 力及 装 修 等 各 专 业 进 行 分 配 。 结 水 暖 电 动
投资商、 设计单位 和工程咨询机构 ， 要采集 、 类工程技术经 济资 料 ， 归 形成一套完整 的分析 系统 。一方面通过对 比分析各项 经济指标， 合理选用 材 料设备 、 工艺技术 和结构形式 ； 另一方面优化各项技 术指标 ， 如含钢 量、 混凝土强度等级 等， 用具体 的技 术经济指标来控 制设计， 从而控 制工程造
勘察 、 设计和施工单位相互独立、 观念保守， 在合作上各打 算盘 。许多工程
没 有 底 ， 金 超 支 。 包商 主要 考 虑 尽 快 完工 ， 需对 有 疏 漏 或 错 误 的 设 计 资 承 不
图纸负 责； 设计单位只考虑 建筑要求 ， 而忽略 了建筑 的成本和施工 的技术
问 题 ， 施 工 单 位 编 制 的 施 工 方 案 也 不 予 负 责 。 同一 工 程 的承 包 商之 间 各 对
相 分 割 与脱 节 ， 由此 带 来 了 工 程 建 设 周 期 长 、 率 低 、 资 效 益 差 等 问题 。 效 投
证 工 程 竣 工 结 算 不 突破 总投 资 限额 的工 程 设 计 过 程 ， 是 近 年 来 国 内外 许 也 多 建 设 工 程 较 多 实 行 的项 目管 理 控 制 手 段 。 限 额 设 计 变 设计 阶段 以“ ’ 定 “ ” 以 “ ” 定“ ” 量 ’ 来 价 为 价 来 量 。限 额 设 计