香港房地产泡沫

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香港楼市泡沫现象及其对经济的影响研究

香港楼市泡沫现象及其对经济的影响研究第一章：引言香港楼市一直以来被视为极具投资价值和高回报率的领域之一。

随着经济的快速发展和金融市场的开放，香港的楼市也呈现出了快速上涨的趋势。

然而，在近年来，随着房价的不断攀升，香港的楼市也逐渐显现出了泡沫现象。

本文将对香港楼市泡沫现象及其对经济的影响进行深入研究。

第二章：香港楼市泡沫现象的成因1. 低利率环境：随着全球经济的不断走低，央行普遍采取降息政策，香港亦不例外。

低利率环境下，资金成本低，资本不断涌入房地产市场，推高了房价。

2. 土地政策的影响：香港土地面积有限，政府控制土地供应，并通过土地拍卖的方式获取土地出让金。

此举限制了土地供应，推高了土地成本，进而推高了房价。

3. 投机炒作：在低利率环境和土地政策的影响下，投机炒作在房地产市场内层出不穷。

大部分投资者是为了短期获取利润，而非真正意义上的住宅需求者或者长期投资者，这也加剧了房价的上涨趋势。

第三章：香港楼市泡沫现象的表现1. 房价上涨速度太快：香港楼市从2010年开始上涨，房价在七年内翻涨了两倍。

低利率和土地销售政策的影响使得房地产市场上涨速度远远高于平均水平，这导致香港房价开始出现泡沫现象。

2. 投资收益率低：在房价攀升的同时，房产租金收益率却没有相应提升。

此外，投资者购买的房产也需要支付管理和维修费用等额外费用。

因此，房产投资的收益率已经不再高于其他投资方式，这也证明了房产泡沫的存在。

3. 房屋空置率高：由于房价高昂，许多投资者买下房子仅仅是为了炒作，从而导致大量房屋空置。

房屋空置率高达200万套左右，这也是香港房地产泡沫的重要表现。

第四章：香港楼市泡沫对经济的影响1. 财政稳定性受影响：当房地产泡沫破裂时，许多投资者会面临巨大损失。

这将导致一定程度上的社会动荡和政治不稳定，严重破坏香港财政的稳定性。

2. 人民生活水平下降：香港的房价已经越来越高，这使得一些普通家庭难以承受购房的压力。

这将导致一定程度上的人民生活水平下降，严重影响社会福利。

[经济学]第6章房地产泡沫经济理论

•1992-1993年是中国房地产业发展的一大转折，房地产业经历了从投机繁荣到“泡沫”崩溃的阵痛，并开始走向规范化发展。 •1991年全国只有三百多家房地产企业，1992年猛增至近万家。 •1992年国家商品房投资增长94.4％，房价比上年普遍上涨了50％以上。 •1992年全国共出让土地使用权3000幅计22万公顷，分别为1991年以前所有出让土地的3倍与11倍。
•非理性
经济学中的非理性是指对“最大化”的偏离
•虚拟资本理论 •其他
虚拟资本市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。有许多泡沫的形成与欺诈有关，另外府部门的设租寻租行为也有助于泡沫形成。
6.2.2 房地产泡沫破灭的原因
使房地产泡沫破灭的内生因素 •泡沫膨胀到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。 •泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。这是由于替代原则在起作用。
经济学第6章房地产泡沫经济理论教学目标了解泡沫和泡沫经济的含义掌握房地产泡沫的形成原因结合所学知识学会分析当前中国房地产市场的泡沫现象熟悉房地产泡沫的预警与防范主要内容泡沫经济理论概述房地产泡沫及其形成房地产泡沫的预警与防范机制房地产泡沫实例61泡沫经济基础知识611泡沫与泡沫经济
第6章房地产泡沫经济理论
6.2.2 房地产泡沫破灭的原因
使房地产泡沫破灭的外生因素 •投机者的预期逆转 •一些偶然的因素将影响人们的心理、信息，从而产生非理性的市场抛售情绪使泡沫出乎意料地开始破灭 •政府的干预会使泡沫提前破灭
6.3
房地产泡沫的预警与防范
6.3.1 房地产泡沫的预警
检验投资收益率是否太高检验房地产的转手率或成交额估算房地产的理论价格

“房地产泡沫”形成与演变

“房地产泡沫”形成与演变。

txt我爸说过的最让我感动的一句话:“孩子,好好学习吧，爸以前玩麻将都玩儿10块的，现在为了供你念书,改玩儿1块的了。

”近年来我国城市房价疯狂上涨，泡沫成分越做越大。

一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入,部分城市已达到20年.目前,房价涨速仍然迅猛,据国家发改委、国家统计局最近公布的数据显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，是2005年7月以来的最大单月涨幅.以深圳为例， 2006年特区内房屋均价还是9000元/平方米，2007年7月新盘成交均价就迅速飙升到近22000元/平方米,高档一点的楼盘均价达4万元／平方米。

鉴于我国房产市场的严峻形势，2007年11月19日国务院总理温家宝一行考察了新加坡提供公共住屋的经验和政策。

在新加坡国立大学发表演讲答问时温总理说：“老百姓总告诉我：不要忘记房价。

”认为“特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”。

“房地产泡沫”形成与演变的一般机制房地产泡沫是东南亚国家、日本、香港等金融危机的一个直接的“策动力”.房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。

房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。

土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。

从而引发人们对房地产价格的预期走高,诱发投机行为产生。

另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件如奥运会之于北京、世博会之于上海、甚至深圳湾大桥的开通对深圳房价都会形成“涨价合理”的预期。

房地产上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑装饰、物业管理等行业，产业链条较长，而且产业关联度较高不仅扩大了潜在的“泡沫形成因子”而且放大了房产泡沫的影响范围。

房地产业与金融业存在捆绑型关系。

房地产业属于典型的资金密集型产业，需要大量的金融融资。

全球房地产泡沫

全球房地产泡沫导读房地产是周期之母，十次危机九次地产。

我们提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根据国际经验，过度金融化是风险之源，人地挂钩和金融稳定是治本之策，频繁加息或金融过度收紧可能刺破泡沫。

本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。

往事并不如烟，岁月变迁人性不变。

摘要纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。

从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。

每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。

从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP 的2-3倍，是可变价格财富总量的50％，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。

以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71％。

二、十次危机九次地产。

由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。

香港房地产“泡沫”回首

香港岛东北边由船坞造镇而成、中产阶为
级居住社区的 “ 太古城 ”当属ห้องสมุดไป่ตู้ 能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。楼价其从１９年以前约１３９７．万港元／平方英尺的
时运不济，投资房地产失利使 “ 浪子 ”不
下降，直接导致了 “ 负资产阶级的产
直发挥着不可替代的投资和保值工具作
用。香港公司和私人投资者当时习惯于将富余货币购置物业以求保值，自１８年而９５
东南亚金融风暴刺破了香港的房地产
泡沫，导致了 “ 负资产阶级 ”的出现
一
场没有边际的噩梦。此前香港房价高居世界前列。由于港岛土地资源的稀缺性，使得土地和物业一
香港房地产 “ 泡沫破裂最明显的表
现是房价大幅下降。近４年多来，香港的房价大概下跌了近一半。伴随房价的
得不重回歌坛。与两个苦男人相比，亚洲 “
歌后 ”王菲算得好命，管其１９年买入尽９７
一
售头次转手要价达到１７元。炒楼高潮０ｉ以
１９年４月前后为例，当月送交土地注册９７
处登记的楼宇买卖合约共２５２，比前５７宗
阿婆都知道 “ 沽房 ”能赚大钱，小户 “ ” 炒
一
“ 负资产阶级 ”的中产市民接过了房产高

中国房地产泡沫

中国房地产市场的现状
一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市
此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过 4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。
中国房地产政策调控分析
房地产泡沫
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
理想经济增长模式
5元投资
改革开放股市楼市
10元
反映经济基本面
20元
反映经济基本面
1元
10元
增长
3、尽快完善土地税制，房产税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土地税收体系，全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配臵全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也不失为一个有效的办法。

房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型

房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。

房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。

在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。

然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。

因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。

CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。

CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。

根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。

CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。

2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。

假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。

此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。

假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。

可怜的香港住房

可怜的香港住房香港作为国际大都市，人口稠密，土地资源有限，一直以来都是房地产价格居高不下。

随着经济的发展和人口的不断增加，香港的住房问题已经成为社会的燃眉之急。

可怜的香港住房问题已经成为了香港社会的一大顽疾，让很多居民倍感压力和不安。

香港的住房问题主要是由于供需失衡造成的。

香港的土地资源有限，而人口却不断增长，这就导致了供应不足。

由于供应不足，房地产价格被推高，让很多普通市民望房兴叹。

尤其是年轻人，他们想要在这个繁华的城市中拥有一套属于自己的房子，却面临着极大的困难。

即使是一些普通的公寓，价格也是天价，让很多家庭难以承受。

这样的供需失衡现象已经持续了很多年，成为了香港社会发展的一大隐患。

香港的住房问题还与政府政策和地产开发商的行为有关。

香港政府在土地分配和规划上没有做好，导致了土地资源的浪费和住房供应的不足。

地产开发商在开发过程中往往将目光放在高端市场，而忽视了普通市民的需求。

他们推出的楼盘价格高昂，普通市民很难买得起。

政府和地产开发商在这个问题上的行为也让人倍感可怜，他们的做法直接影响着社会的公平与稳定。

政府需要更多地参与土地规划和住房供应，而地产开发商也应该更多地考虑到普通市民的需求，而不是一味地追求高利润。

香港的住房问题还涉及到社会的不平等和贫富差距。

在这个国际大都市中，富人的购买力与普通市民形成了明显的对比。

富人可以轻松购买到高端的住房产品，而普通市民却有着买不起住不上的尴尬。

这种贫富差距不仅直接影响到了人们的生活质量，也直接影响了社会的稳定和和谐。

如果继续推高住房价格，这种社会的不平等现象只会越来越严重，将会带来更多的社会问题。

香港的住房问题并非毫无解决的办法。

政府可以加大土地供应，规划出更多的住房用地，增加住房的供应量。

政府也可以制定更多的政策，鼓励地产开发商在住房开发中更多地考虑到普通市民的需求，并适度调控房价。

政府也可以适度进行房屋补贴政策，帮助需要的家庭实现住房梦。

政府也可以与社会各界合作，鼓励更多的公共租赁住房项目的建设，让更多有需要的家庭能够得到帮助。

港澳台地区房地产市场现状

开发商应注重项目的品质和配套设施的建设，提高项目的综合竞争力。
投资者应理性看待房地产市场的投资价值，避免盲目跟风和过度投资。
THANKS
逐渐繁荣起来。
近年来，随着政策的调整和市场需求的增加，房地产市场发展迅
速。
当前房地产市场特点
01
港澳台地区房地产市场呈现出高价值、高流动性和高收益的特点。
02
房地产市场供求关系较为紧张，价格普遍较高。
03
房地产市场投资和投机需求较大，市场波动性较大。
04
政府对房地产市场的调控政策不断加强，市场逐渐走向规范化和专业化。
港澳台地区房地产市场的机遇与挑战
机遇
随着经济的发展和人口的增长，港澳台地区的房地产市场需求仍然较大，同时政府对房地产市场的调控也更加科学和合理，为开发商提供了更多的发展机会。
挑战
随着调控政策的加强和市场竞争的加剧，开发商的利润空间受到压缩，同时购房者的需求也更加多元化和个性化，需要开发商不断创新和提升产品品质。
为稳定市场和保护消费者利益，港澳台地区政府出台了一系列房地产市场调控政策，如限购、限
贷、土地供应等。
法律法规健全
港澳台地区房地产市场法律法规健全，保障了市场秩序和消费者权益。
监管力度加大
政府对房地产市场的监管力度不断加大，对违规行为进行严厉打击，维护市场公平竞争。
03
港澳台地区房地产市场面临的挑战与机遇
经济形势变化对房地产市场的影响
1 2
经济周期
经济周期对房地产市场的影响较大，经济繁荣时房地产市场活跃，经济衰退时房地产市场低迷。
பைடு நூலகம்利率水平
利率水平对房地产市场的影响也较大，利率上涨会导致购房成本上升，抑制购房需求。

20世纪90年代初.香港房地产泡沫

20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。

1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍。

财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。

这种暴炒房地产的行为本可通过政府调节而加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，泡沫主要着眼于政治问题，根本无心他顾。

而香港全社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济不断吹胀。

香港楼市泡沫的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。

据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由“通货制造”的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。

也就是说，1997年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造就了经济的表面繁荣。

香港回归的第二天亚洲金融危机发生。

在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。

据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

香港楼市泡沫破裂的主要原因此间专家认为，造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，但主要有三点。

1、是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。

香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。

到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转。

财政收入则长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

房地产投资长期占固定资产总投资的2／3。

房地产股历来是第一大股占港股总市值1／3，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。

香港房地产发展历史史

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。

20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。

海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。

与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。

遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。

在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。

随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。

香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。

当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。

在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。

到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。

中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。

受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

当时的香港，人们盲目地投资房地产。

为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。

一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。

房地产泡沫破裂的后果分析

房地产泡沫破裂的后果分析摘要：房地产泡沫的破裂首先对银行产生巨大的危害，通过对包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，我们发现住房价格下跌更可能使银行受到打击，原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。

但是房地产泡沫所带来的灾难远不止停留在银行的层面上。

关键词：房地产泡沫；泡沫破裂；经济危机；政治危机；社会危机一、房地产泡沫破裂诱发经济危机(一)生产萎缩(二)消费锐减(三)经济增速下降二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。

在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。

图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。

三、总结readers. Traumatized by the rape of Sethe and the ma-ternal violation,Halle gradually loses his smeared that butter on his face,Sethe thinks,because the milk they took from her ison his mind complex factors drivehim in mental disorder as most mad people do. Even,he disappears from the community for permanent es-cape from the trauma, the mortal ruin rather than per-manent safety.Passive victims Surviving victimsPaul D is one of the enslaved in Sweet Home, where Sethe and Halle is Sethebounding herself in 124 after all hardships,he expe- riences more,combed with all hardships and arduous self-reorganization.His”tobacco tin”caused by former trauma is aroused by Beloved,who literally manipulates him, making him physically restless and forcing him to sleep with her in the shed outside the Paul D’s hatred for Beloved never ceases,their strange,dreamlike sexual encounters open the lid of his”tobacco tin”heart,allowing him to remember, feel,and love traumatic awaking plays a role again when he temporarily retreats after learning Sethe murdering her child.”He must work out of a condition of psychic fragmentation——his selfhood has been severely impaired, his status as a human subject denied by the slave culture”.When he decides to returns to Sethe and her fearful, murderous love, he tries to reconstruct future. He has the capacity to lead Sethe out of her narcissis- tic isolation and into relationship with the external world. “He is able to salvage out of the wreckage bol- stering faith in both self and tries to pass this faith on to Sethe at the end.”His fingers holding hers,he told Sethe that Sethe herself was her best thing instead of Beloved.His faith indicates the initia-tives of dealing with successfully does it, and so does Sethe as he scene between them at the end comes closest to the state of mutual recognition and attunement by Paul D’s last rescue. His struggle witnesses the victory of beating the trau-ma bequeathed by slavery Besides Paul D,Denver is another character of healing the trauma and achieving maturity after suffer- ing. Though eighteen years old,she acts much younger, maintaining an intense fear of the world out- side 124 and a perilously fragile sense of self. Feeling lonely and exiled,her self-hood develops with the growing of her sense of self. Beloved is combination of pre-Oedipal complex,a child’s early (non-sexual) fixation on the mother pri- or to the child’s entrance into the Oedipal Complexi-dentified by Freud and maternal hatred,which seem very contradictory.At the very beginning, Beloved and Denver love each other like a the truth that Beloved is the gho st of Denver’s dead sister is revealed, they denies each other for their desire for the same mother. The sense of envy is also pre-Oedipal complex. Under the circumstance,sister-hood gives way to mother- hood. Paradoxically,Beloved’s desire for mother is vengeful due to her trauma of being killed by her own mother. She makes effortsto tortures Sethe mentally as possible as she interaction between Beloved and Sethe is tense and vulnerable like the endurance of a chord. Once Sethe reciprocates Beloved’s violent passion for her,the two become locked in a destruc-tive, exclusive,parasitic relationship.Sometimes,Beloved becomes extremely malevo- scene in which she almost strangles Sethe, an act that mirrors the way her mother previously sawed through her throat,suggests her extreme hatred on revenge is practiced by her violence and viciousness:she seduces her mother’s lover (Paul D) and attacks Sethe’s dog,her house,and Sethe herself. Because mother and daughter have become indistin- guishable by her wretched demands,in which Sethe becomes emaciated while she becomes fat,her attack on Sethe is effectively a form of self-destruction at the same time she ruins Sethe the way, her resentment will be eased vengeful desire is so poignant that that all are ruined won’t satisfy her. She is a cursed ghost,who is not only cursed but also curses the is her considerable place,where everything is arranged for her trauma seems incurable because it is frequently deposited and increased for ever like inanition.More fortunate than Beloved,Sethe is still cur- able although she is almost ruined by the hardships of slavery. What sheexperiences is the purgatorial suffer- ing, the most severe pain in life.In the hardships of slavery,unwilling to relin- quish her children to the physical,emotional, and spir- itual trauma she has endured as a slave, she success- fully murders one of her children,which she considers as an act of mother’s love and , the deed is the extreme of mother’s devotion to her baby, which she repeats and emphasizes for several times in front of others. Her extreme is one of tenden- cy people are likely to have when they are in the posi- tion of possession and considers her baby as one part of herself,the beautiful part,which she has right to the hardest time,the time of despair,she desperately decides the baby’s destina- tion by murdering her extreme cruelty lingers on her mind as a trauma in her latter life after the end of the ,Sethe’s behavior becomes encloses herself in 124, where she can regret for her cruelty of murdering her baby. She is unable to tell anyone about her past and she is totally enslaved by it.She is broken down and also cured when she be- comes hysteria in struggle with her trauma,which is unintentionally treated while she is forced by Beloved to recall the unendurable past——stories about her own feelings of abandonment by hermother,about the harshest indignities she suffered at Sweet Home,and about her motivations for murdering her daughter. Her hysteria is confirmed by her actions in the exorcism scene, where she attacks the liberal white man, Ed- ward Bodwin. Freud and Breuer proposed that hysteri- cal symptoms disappear when the memory of the dis- turbing event that first provoked symptoms is recalled and the affect of trauma is comes through the reproduction of the primal scene of trau- ma, which creates an opportunity for revision of the psychic events that cause the primal trauma.Sethe trying to kill Bodwin symbolically consti- tutes a restaging of her trauma:the death of her daughter. Bodwin approaches the house to collect Den- ver for work in the same way that schoolteacher ap- proached to recapture his slaves. But this time, Sethe chooses a different course of of trying to protect her children by killing them, she flies at Bodwin with an ice pick. For the first time, her protest is directed outward toward the source of oppression, represented by Bodwin (who stands for schoolteacher), rather than taking the form of self-destruction of mur- dering her own children last time. At that moment Beloved disappears. She is also released and saved by mother’s hysteria and her desperate response to the sametrauma, which the mother and the daughter share for so long. Only when Sethe learns to confront the past head-on, to assert herself in its presence, can she lib-erates herself from its oppressive power and begin to live freely, peacefully, and responsibly in the present. After the climax,Sethe is extremely exhausted while Paul D eventually returns to the house. When she lies in bed,Paul D gives her hope, gently touching her face: “Me and you, we got more yesterday than any- body…We need some kind of tomorrow.”“‘You your best thing, Sethe. You are.’ His holding fingers are holding hers. ‘Me? Me?”Although Sethe is unsure about herself, she begins to recognize that she herself may be the center of her life, rather than the passing baby or the past gone by. She is forgiven not only by Paul D but also by the circles of blacks,who are also the victims of desire and Paul D’s are unlocked to envision the fresh future for a sense, they bring one another back to life. Their con-soling power,which lies in the mutuality of the inner experience and suffering after all the trauma, leads the characters to nirvana, the focus from the traumatic past to the present underway.As the demonstration above, people respond to trauma distinctively and deserve various effects.”The hardships have deep repercussions in the individual’s internal world so thateven if one is eventually freed from external bondage, the self will still be trapped in an inner world that prevents a genuine experience of freedom.”If one can save themselves out of the inner illusion of bondage and face the reality despite the traumatic past and,the mortal trauma will be erased, nirvana beyond the trauma.。

香港、美国房地产发展历史

• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产领域却具有明显的垄断色彩。
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房金融革命

香港房地产金融市场发展特点与启示

香港房地产金融市场发展特点与启示一、香港房地产金融市场的开展与特点1．1香港房地产市场现状1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌上升的迹象。

由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融开展和社会稳定带来了很大的不利影响。

针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制(由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。

银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。

开展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。

2、满足不同收入阶层需要的住房供给体系有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。

香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香港的住宅价格一般从每平方米1-2万元及6-7万元不等。

这还是自1998年以来香港房地产市场价格已经平均下降了6成半的结果。

为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供给体系。

这种住房供给体系与内地住房供给体系也有许多相似之处。

商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房，主要客户是中高收入阶层居民。

出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。

居屋方案类似于内地目前的经济适用住房制度。

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。

我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。

房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。

第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。

一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。

香港60年代初期，人口就增加到300万。

而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。

财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。

期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。

而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。

不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。

例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。

繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。

这就是60年代初期香港爆发的银行危机。

起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。

为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。

其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。

港英政府的想法很好，但结果却是致命的。

因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。

值得学习的香港房地产模式

值得学习的xx房地产模式“香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。

作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。

作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。

回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。

在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。

10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。

10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。

香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。

一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。

香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。

房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。

这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。

随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。

在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。

由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。

香港历年房贷利率表1990至2020

香港历年房贷利率表1990至2020房贷利率是指购房贷款所要支付的利息，是购房者贷款的一项重要成本。

下面是香港历年房贷利率表从1990年至2020年的变化情况。

1990年代初，香港房贷利率相对较高。

根据香港议会制定的标准，当时的房贷利率为8.5%。

这个高利率主要是由于香港当时的房地产市场活跃，并且存在着较高的通货膨胀率。

随着1997年香港回归至中国的发生，香港的房贷利率开始下降。

这主要是由于香港回归后，政府采取了较为宽松的货币政策，以促进经济发展和稳定市场。

1998年，香港房贷利率下降到了6%左右。

2000年代初，香港房地产市场出现了较为严重的泡沫现象，房价大幅上涨。

政府为了遏制房价过快上涨的情况，采取了一系列措施，其中包括调控房贷利率。

2004年，香港政府推出了“小七”政策，对房贷利率进行调整，将房贷利率定为6.75%。

2007年，全球金融危机爆发，香港也受到了一定的影响。

为了刺激经济，香港政府实施了一系列货币宽松政策，房贷利率开始下降。

2009年，香港房贷利率降至历史低点，仅为0.67%。

随着近年来香港楼市火爆，政府开始采取措施调控房地产市场，其中包括提高房贷利率。

2018年，香港房贷利率上升到了 2.25%左右。

从1990年至2020年的房贷利率变化情况可以看出，房贷利率在香港经历了较大的波动。

在经济增长期间，房贷利率相对较高，反之，在经济发展不景气或者政府调控政策的刺激下，房贷利率会下降。

房贷利率的变动对购房者和房地产市场产生了重要影响。

较高的房贷利率会增加购房成本，可能会影响购房者的购房计划。

而较低的房贷利率则有利于购房者，促进了房地产市场的活跃。

因此，购房者应该密切关注房贷利率的变动，根据市场情况作出合理的贷款决策。

总之，香港历年房贷利率经历了大起大落。

房贷利率的变化与香港经济的发展、政府的调控政策以及全球金融形势密切相关。

购房者在选择贷款时应该根据自身情况和市场状况合理评估，以确保贷款安全可行，并准确计算购房成本。