物业分包方管理课件
《物业分类管理》PPT课件
2）商业餐饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、 菜场等。
3）文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、电 影院、录像室、游戏厅等。
4）其他服务系统如银行、邮局、煤气站、家电维修部、变电所 等。
精选课件
6
住宅小区的经济功能：
精选课件
7
住宅小区的社会功能 人类是一种社会的产物，它 的最基本的特征就是群居，人不能脱离社会单独 存在。中国古代的所谓“孟母三迁”，就是为了 改变社会环境而作的一种居住抉择。现代的住宅 小区是居民群居的地方。一个住宅小区里的人际 关系是否和睦，居住环境是否安全，社区的活动 是否多样，精神文明建设是否出色，关键就要看 小区的社会功能是否齐全。
企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。 现代写字楼指楼宇具有比较现代化的设备，而且环 境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场或 地下车库相匹配。主要用于大公司或大企业从事各 种业务活动的场所。
精选课件
30
2.写字楼的特点
（1）写字楼大多建于城市中心的繁华地带 （2）建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 （3）建筑、设备既现代又先进 （4）功能齐全，自成体系 （5）使用时间集中，人员流动性大 （6）经营管理要求高、时效性强 （7）多有专业物业公司管理
专业化程度强 （4）集综合性，多功能为一体
精选课件
19
（二）高级公寓管理服务的特点
1．管理服务的市场化程度高
• “谁花钱，谁享受”以及“多花钱、多享受”的观念， 在高级公寓的住户中一般都能够接受，也能理解，业 主和住户在要求全方位多项目服务的同时，对合理的 价位也能接受。
2．客户相对稳定，服务周期长
物业管理专业分包管理方案
物业管理专业分包管理方案一、前言随着社会的发展和进步，“物业管理”这个词逐渐走入人们的视线，并成为社会各界关注的热点话题。
物业管理是指对房屋以及其相关设施和设备进行全面管理和维护的一种综合性管理工作。
它不仅仅是简单的维修和保养，还包括了安全管理、环境卫生管理、社区文化建设等多方面内容。
在我国，物业管理行业的发展也呈现出蓬勃的态势，不仅仅在大城市，就连中小城市和乡村也都有着不同程度的物业管理需求。
随着物业管理行业的发展，分包管理模式也逐渐兴起。
分包管理指的是将原本由物业公司自行管理的各个工种和项目分包给专业的外部单位或个人进行管理。
分包管理模式的出现，不仅为物业管理公司减轻了运营成本和管理压力，同时也提高了工作的专业性和效率。
因此，本文将围绕物业管理的分包管理模式展开讨论，旨在对分包管理的具体实践和体系进行探讨，以期为该行业的发展提供借鉴与参考。
二、物业管理的分包管理模式1.分包管理的定义分包管理是指物业公司根据自身的业务需求，将管理工作中的某些环节交由外部专业机构或个人进行承包和管理的一种模式。
这些外部专业机构或个人通常是在该领域具有丰富经验和专业技能的，他们可以承担物业管理的维修保养、清洁卫生、安全巡检等工作。
分包管理是基于市场化、社会化的管理理念而产生的，其适应了现代物业管理的发展需求，有利于提高物业服务的质量和效率。
2.适用范围根据物业管理的不同需求和特点，分包管理模式可以应用于以下几个方面：（1）保洁管理：包括公共区域的清洁工作、绿化植被的养护和管理等；（2）技术维修：包括电梯、管道、水电设施等的维修和保养工作；（3）安保巡检：包括小区安全巡逻、门岗执勤等；（4）环境卫生：包括垃圾清运、垃圾分类等；（5）社区文化建设：包括社区活动策划、文体活动组织等。
以上是物业管理中常见的几个方面，均可以通过分包管理模式进行有效的管理。
3.分包管理的优势（1）降低物业管理成本：通过分包管理，物业公司可以将一部分管理工作交由外部专业机构或个人承包，从而减少了人力成本和管理成本。
分包管理规范化培训ppt课件
营一乙根订一第1本则二第三第第第第四第第五第、业级据本一合试二三四五六七八九、、、、、固方执《合条同用条条条条条条条条序号劳工劳工劳1234定：照 同 于 期中序 号动作动资动一劳期注 华 ， 从合内保保纪、2动限0序号一2册 人 共卧全经同容护险律G土1仪 设 名合0劳力量2名、P号 民 同1式 站 纬期 和 和 待 和*石S同动2机仪*性器 备 称年土测： 共 遵年拉 仪 仪限 要 劳 遇 劳项千方挖 搅 振 标 板期合石名和 守求 动 动目伏及6掘 拌 捣 准别 6称限同程月方6国 本条 合名线月基机 机 器 钢：2（1及03劳 合件 同D称路础模D型 规0Y称甲60J151T基2S*0动 同日的S工051工-M*乙-号 格Y规08J21础电*法 所-到变日程-0-*双工 双工1列》2更生方70格话J程程回0（条和规 各1、效ZF里.选2：RX规53数 量4款有种格解， 年1216--6m择-115模公3。关规格除于/）807适单 位10月规、2用*资01定终国 别 产 地宝 鸡 日 本 常 州 苏 州*10业）*质3日，数 量止省单 位 台 台 台 套主等）司甲年、电单级2222。乙续力制年产地0000位7：0000数量双订公24627899造份月年年年年方房总*进时1经工*产地中国中国中国中国0屋序承*场间平名程送日号建序号包施监建已台等称公用数变终筑工理设单使时分27272727协司进时电致经项项管止0000....工资特是参员位包用11111111商分（容场间：策目目理（33335555程质种否加：单部于....2一包施及量划部部单施如是0施审作有本安位导接线林施施位项1范工工）致，（审位测工有用否法2工名查业效工人全营地拉路区1工围内程目.我章查批当可汽基板，用分分资施量验年2试称有人0总格人程）生业线力测线测途方）意准负3自地拆油础于包包质工用份合用施代-承证员施产执连试量路量提：见意责-愿租卸机底施位所单单证资期工表包明证工许照出：见分性人在安安用式动板签工位位书质，区位优件人可注如：包质省全全力模部名地编等备公下良数证册市质无录称址号级监计分注司工：编号量事理包组程号工项纪故计织码程点人代目划机证地（部申构其请中授技法。计划工期特权术人请代种委负予资表以作托责联质拟 程审业人 人万建系年分总查人元设电 检包价建和）部工（话 情监设批资况理专管准员 安质项总业理。是 全分工目监监单电否 管安包合项部理理位日 日监具 理工同分全质目（工工（会有 制程总比管经章程程章资是占价资 度理理）师师）期 期施百否格 ：：：：：：： ：安许人有证全产可中生证个标安可通全证有 有知生许限效 效权 安书产可是期 期委 全许期否至 至托 负有分证 责授包书 人年 年类月 月别
分包管理工作流程PPT课件
一、分包计划报审流程操作
1.4业主项目部审批分包计划申请
点击“提交”按钮整个流程全部结束。 注：在流程编辑页面，业主项目部经理和日期信息都是自动获取。业主项目部经理审批不通过时，可退回给总监 理工程师或直接退回给施工项目部
1.5分包计划一览表
操作角色： 施工项目部、监理项目部、业主项目部 操作界面：
1.1施工项目部提交分包计划申请
在2处输入“标题”，系统默认为：XXX -分包计划申请。系统自动读取“施工总承包单位”。“施工总承 包合同额”首次录入时默认为空，再次录入时直接读取最近一次业主项目部审批通过的《分包计划申请表》 中的“施工总承包合同额”，允许修改。
点击3处 “添加行”按钮，可在分包计划列表中新增一行，4处填写“分包形式”（下拉菜单，劳务分包、 专业分包2类，仅单选）、“分包范围”（下拉菜单，23类分包范围，可多选）、 “工程地点”、“计划开 始时间”、“计划结束时间”和“拟分包额（万元）”。“分包占工程比例(%)”由系统自动计算（“拟分 包额(万元)”占“施工总承包合同额”的百分比），不允许修改。点击4处 “分包范围”弹出23类分包范围 选择窗口勾选完成后，点击“确认”按钮，返回报审界面。拟分包金额不得超过总包金额不得大于30%
1.1施工项目部提交分包计划申请
操作角色：施工项目部项目经理 操作界面
一、分包计划报审流程操作
1.1施工项目部提交分包计划申请
一分包计划报审流程操作
施工项目部经理进入“安全管理”，在页面左侧目录菜单树选择“策划准备-分包管理-分包计 划”，点击“发起”按钮，即弹出如下页面：
一、分包计划报审流程操作
2.4业主项目经理分包单位资质报审表
操作角色：业主项目部经理 操作界面：
分包管理手册课件.doc
目录一、目的 (1)二、适用范围 (1)三、进场须知 (1)四、教育培训 (2)五、组织管理规定 (2)六、CI及现场管理规定 (3)七、施工管理规定 (4)八、函件处理规定 (5)九、安全生产管理 (5)十、消防、保卫管理 (8)十一、文明施工管理 (10)十二、质量管理规定 (11)十三、技术管理规定 (13)十四、物资管理规定 (14)十五、经营管理规定 (14)十六、成品保护管理规定 (14)十七、项目经理部会议安排 (15)分包管理手册一、目的为了使在本项目承担施工任务的分包队伍的各项管理工作满足本公司项目管理要求，确保施工管理的各项工作有序，按标准在受控状态下进行，实现本项目的管理目标，特制定本管理手册。
二、适用范围本管理手册适用于本项目管理现场内的任何一家分包单位。
三、进场须知所有分包队伍必须持有项目工程部所签发的入场许可证，方可进场。
1．办理入场许可证的条件（1）持有本项目的施工合同（协议书）。
（2）提供以下资料；1）从业资质证书；2）公司概况介绍；3）参与本工程的组织系统及通信联络表；4）参加本工程的项目人员简历；5）入场人员花名册（必须盖有单位公章）；6）本单位当年年审过的安全施工许可证；7）外省市施工单位进京施工许可证；8）负责本项目管理人员的证件，项目经理证书（或企业委托书）、安全员、质检员的证件原件，技术人员的职称证书。
9）负责本项目施工的特种工人的《特种作业操作证》复印件（机械工、电工、电气焊工、架子工、起重工）；10）本单位员工身体检查表复印件；11）进场的机械机具一览表，及其安全证明（如合格证）；12）进场的电缆（注明长度、型号等）、电箱（配电接线图）一览表；13）安全防护的物资进场前必须向总包单位安全部提供《物资一览表》，经总包安全部确认后方可使用。
总包方有权根据项目部有关规定对分包队伍进行处罚；14）入场人员3张免冠正面半身一寸照片，用于办理各种证件。
费用分包单位自理；15）所提交资料必须真实有效并与合同谈判时规定一致，否则后果自负。
分包管理办法课件
分包管理制度
3.1工程分包的申请与审批 3.1.1需要工程分包的项目经理部必须提出申请，根据分包 工程类型由项目经理部拟定分包方，填写《工程分包申请 表》，项目经理确认后，上报项目管理部。对首次工程分 包的队伍，按工程分包类型，附分包方资料（见3.2分包方 录用标准表中，资质要求内容）复印件。 3.1.2经项目管理部、技术质量安全部、经营管理部、成本 控制中心审核，分管领导或总经理批准后方可选用分包方 进行分包。 3.1.3紧急情况下必须进行的工程分包，需请示公司总经理 或分管领导批准，方可以先开工后补办工程分包审批手续。
分包管理制度
3.2分包方录用标准 项目经理部根据分包工程类型和规模，确定对分包方资质 要求的录用标准，见下表：
分包管理制度序Βιβλιοθήκη 工程类型 号1 土石方工程
相应资质要求 土石方工程专业承包资质
备注
2 建筑工程
房屋建筑工程施工总承包资质
3 钢结构工程 钢结构工程专业承包资质 4 消防设施工程 消防设施工程专业承包资质
分包管理制度
3.3.2分包方的选用 （1）项目经理部根据分包工程类型，按3.2分包方录用标 准进行选用。 （2）优先从公司的《合格分包方档案》中选用。 （3）分包方的选择原则上采用招标的办法，鼓励与资质 等级高、信誉良好、业绩优良的分包方建立长期的合作关 系。 （4）分包项目估算价按下表要求，必须进行招标，并按 《新地能源招标管理办法》执行。由项目管理部组织项目 招标工作
总则
1.3分包原则 （1）公司范围内有能力完成的工程项目不能分包。 （2）由于人员、设备等公司资源不足，不能自行组织施 工的工程可申请分包。 （3）总承包工程中公司专业承包资质受限的专业工程可 申请分包。
管理职责
分包管理培训课件
6 机电安装工程 机电安装工程专业承包资质
7 防腐保温工程 防腐保温工程专业承包资质
分包管理制度
8 无损检测
无损检测专业承包资质、无损检测核 准证、放射安全许可证
9 特殊设备的吊装工 特种专业工程专业承包资质（特殊设
管理职责
公司名称信息
6
管理职责
2.1项目管理部为工程分包的归口管理部门，负责组织工程 分包的招标、分包方选用等工作的审批、监督,供应商主数 据的维护申请工作；负责对项目经理部分包工作的跟踪管 理；组织年度的分包方评价，建立合格分包方档案等。 2.2项目经理部负责工程分包的全过程管理，对工程的进度、 质量、安全、文明施工、与主体工程的技术接口、客户关 系、竣工验收、工程款支付、罚款等负责。 2.3 技术质量安全部负责工程分包的质量管理、安全管理、 竣工验收督导及相应管理，并参加工程分包招标和分包合 同评审等相关工作。
a.工程分包质量目标完成情况； b.工程分包的安全文明施工情况； c.工程分包的工期情况以及合同履行情况； d.分包方的技术人员、管理人员、施工人员素质及施工管理水平； e.顾客对分包方的意见；
f.服务、质量意识。
分包管理制度
（3）经过公司评价为合格分包方的，可列入公司《合格 分包方档案》内，供选择使用。所有资料都应放入分包方 档案并妥善保管。 （4）经综合评价为“不合格的分包方”的，2年内不得使 用，再需使用重新进行审查。 （5）公司项目管理部每年公布一次《合格分包方档案》， 全公司资源共享。合格分包方的有效期为2年。
分包管理制度
（6） 在工程分包实施过程中或工程分包竣工后，发现分 包方不能履行合同、工程质量差或服务意识差以及其它原 因认为不合格的分包方，随时从《合格分包方档案》中剔 除。 （7）当《合格分包方档案》中的分包方不能满足需要时， 依据分包方的审查方法，可适时增加分包方。
分包管理培训PPT
分包管理相关法律、法规及制度
第八条 违法分包定义
违法分包
施工单位承包工程后违反法律法规规 定或者施工合同关于工程分包的约定 ，把单位工程或分部分项工程分包给 其他单位或个人施工的行为。
第九条 违法分包的情形（8种）
施工 单位
❖ 施工单位将工程分包给个人的 ❖ 施工单位将工程分包给不具备相应资质或安全生产许可的单位的 ❖ 施工合同中没有约定，又未经建设单位认可，施工单位将其承包
2011年4月22日
▪ 第一章总则
▪ 第二章建筑许可
▪ 第三章建筑工程发包与承包
▪ 第四章建筑工程监理
▪ 第五章建筑安全生产管理
▪ 第六章建筑工程质量管理
▪ 第七章法律责任
▪ 第八章附则
分包管理相关法律、法规及制度
2.中华人民共和国合同法
中华人民共和国主席令(九届第15号) 《中华人民共和国合同法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二
或专业承包单位的
❖ 将施工合同范围内的单位工程或分部分项工程又另行发包的
❖ 违反施工合同约定，通过各种形式要求承包单位选择其指定分包 单位的
❖ 法律法规规定的其他违法发包行为
分包管理相关法律、法规及制度
第六条 转包定义
转包
施工单位承包工程后，不履行合同约定的责 任和义务，将其承包的全部工程或者将其承 包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给 其他单位或个人施工的行为
招投标 法
建筑法
分包管理相关法律、法规及制度
1.中华人民共和国建筑法
《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国建筑法〉的决定》已由 中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第20次会议于2011年4月22 日通过，现予公布，自2011年7月1日起施行。
物业管理专业分包方案
物业管理专业分包方案一、前言随着城市化的进程，物业管理行业迅速发展。
随着城市化的进程，物业管理行业迅速发展。
由于各种原因，我国的物业管理行业已进入快速发展阶段，市场潜力巨大，市场需求也日益增长。
市场需求也日益增长。
由于市场需求的增长，市场需求的成熟化，市场需求的规模化和产业的规模化等原因，使得物业管理行业的竞争更加激烈，使得物业管理行业的转型升级更加迫切。
为满足市场需求，提高物业管理服务质量和效率，逐渐提升物业管理公司的核心竞争力，本文提出物业管理专业分包方案。
二、物业管理专业分包的基本概念物业管理专业分包是一种根据市场需求和物业管理公司自身发展需要而进行的分工合作模式。
物业管理公司通过委托其他专业公司或个人承接自身业务中的某些环节或专业领域的工作，以实现分工合作的目的。
物业管理专业分包是物业管理公司为了提高服务质量、降低成本、拓展业务领域和提升核心竞争力而采取的一种有效手段。
三、物业管理专业分包的意义1. 促进物业管理行业的专业化发展物业管理专业分包可以引入专业的第三方公司或个人，合理分工合作，提高各环节工作的专业化水平。
物业管理公司可以专注于自身擅长的业务领域，提高服务质量和效率，满足不同客户的需求。
2. 降低物业管理公司的运营成本物业管理公司通过分包外包的方式将某些工作环节交给专业公司或个人承担，减少人力、物力和财力资源浪费，降低运营成本。
3. 拓展物业管理公司的业务领域通过专业分包，物业管理公司可以拓展业务领域，提供更多元化的服务内容，拓宽市场份额，提升盈利模式。
4. 提升物业管理公司的核心竞争力专业分包可以使物业管理公司集中精力发展核心业务，提高服务质量和效率，提升核心竞争力。
四、物业管理专业分包的分包范围1. 保洁管理物业管理公司可以委托保洁公司或个人进行物业内外的清洁工作，保持环境卫生。
保洁管理是物业管理工作的重要组成部分，保持物业环境清洁卫生是物业管理服务水平的重要标志。
2. 绿化管理在小区或商业综合体内进行植栽、浇水、修剪等工作，使环境更加美观，提升物业价值。
物业服务分包管理制度
第一章总则第一条为规范物业服务分包行为，提高物业服务水平，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本物业管理区域内物业服务分包的各个环节，包括分包合同的签订、执行、变更、终止及纠纷处理等。
第三条物业服务分包应当遵循公开、公平、公正的原则，确保物业服务质量和安全。
第二章分包合同管理第四条物业服务分包合同应当由物业管理企业或业主委员会与分包单位签订，明确双方的权利、义务和责任。
第五条分包合同应当包括以下内容：（一）分包项目名称、内容、范围及服务标准；（二）服务期限；（三）服务质量要求；（四）服务费用及支付方式；（五）双方的权利、义务和责任；（六）违约责任；（七）争议解决方式；（八）其他约定事项。
第六条物业管理企业或业主委员会应当对分包合同进行审核，确保合同内容合法、合规。
第七条分包合同签订后，双方应当及时办理备案手续，并报送物业所在地的物业管理行政主管部门。
第三章分包单位管理第八条分包单位应当具备以下条件：（一）具备合法的营业执照；（二）具备相应的资质证书；（三）具备良好的信誉和业绩；（四）具备完善的管理制度和质量保证体系；（五）具备必要的技术力量和设备设施。
第九条物业管理企业或业主委员会应当对分包单位进行审查，确保其符合第八条规定的条件。
第十条分包单位应当遵守国家法律法规、行业规范和物业管理规定，严格执行分包合同约定。
第十一条分包单位应当建立健全内部管理制度，加强员工培训，提高服务质量。
第四章服务质量监督第十二条物业管理企业或业主委员会应当建立健全服务质量监督机制，对分包单位的服务质量进行定期检查。
第十三条物业管理企业或业主委员会可以采取以下方式进行服务质量监督：（一）定期对分包单位的服务质量进行检查，发现问题及时通报并督促整改；（二）设立服务投诉渠道，及时受理业主投诉，并对投诉事项进行调查处理；（三）对分包单位的服务质量进行年度考核，考核结果作为续签合同的重要依据。
分包管理培训课件
分包合同的组成和要素
1 合同要素
2 合同组成
标的、定价、履约、保证、 争议解决等
合同文本、技术规格、附 件、图纸等
3 履约保证
保证金、履约保险、质保 金等
分包商的选择和评估
选择流程
建立供应商数据库，发起招投标 流程，进行供应商评估和筛选。
评估指标
合规性、经验和技术能力、资金 实力、信誉度等。
合同签订
目标
分包管理的目标是实现独立 的工程管理和有效的利益分 配，促进协作和风险共担。
分包管理的基本原则
1 透明度
确保所有项目参与方都了解分包管理的决策 过程和结果。
2 公正性
不偏袒任何一方，根据客观标准进行分包商 选择和评估。
3 合作
与分包商建立合作关系，共同解决问题，实 现项目目标。
4 风险管理
识别、评估和控制分包管理中的潜在风险， 确保项目的可持续性。
制定明确的合同条款和约束条件， 确保双方权益。
分包工程的控制和监督
1
计划制定
制定明确的分包工程计划，包括进度、质量和安全等要求。
2
工程监督
监督分包商的工作过程，确保按照合同要求和标准进行施工。
3
质量控制
进行现场检查和测试，确保分包工程的质量符合要求。
分包管理培训课件
通过本课程，您将深入了解分包管理的重要性，并学习如何有效管理和监督 分包工程。欢迎加入我们，一起探索分包管理的全貌。
什么是分包管理
定义
分包管理是一种管理和监督 分包工程的方法，包括分包 商的选择、合同管理和工程 控制。
意义
分包管理可以提高工程效率， 减少成本，确保质量，最大 程度地实现项目目标。
分包管理的流程和步骤
物业管理分包方案
物业管理分包方案一、前言随着社会的不断发展，城市化进程不断加快，物业管理行业也出现了很大的发展。
物业管理作为城市服务的一部分，其管理范围涉及到住宅、商业、办公等多个领域。
为了更好地提高物业管理的效率和服务质量，采用分包管理模式已成为现代物业管理的一种趋势。
本方案旨在通过分包管理的模式，提升物业管理的服务质量和运营效率，为业主提供更好的生活和工作环境。
二、物业管理分包方案的内容1. 分包管理的定义和目的2. 分包管理的优势和不足3. 分包管理的模式4. 分包管理的流程和程序5. 分包管理的实施步骤6. 分包管理的监督和评估7. 分包管理的风险控制三、分包管理的定义和目的分包管理是指在物业管理过程中，将管理工作中的某些方面交由专业的分包公司进行管理。
其目的在于通过专业化和规模化的管理来提高服务质量和运营效率。
分包管理的优势和不足1. 优势：1) 提升管理水平：由于专业分包公司拥有更多的资源和经验，能够提升物业管理的专业水平。
2) 降低成本：分包公司可以通过规模效应和专业化管理降低成本，提供更具竞争力的价格。
3) 提高服务水平：专业分包公司提供的服务更加标准化和专业化，能够提升物业管理的服务水平。
4) 减少风险：分包公司有更丰富的经验和资源，能够减少管理风险，提升物业的安全性和稳定性。
2. 不足：1) 缺乏对业主的了解：分包公司可能缺乏对业主需求的深入了解，导致服务不够贴心。
2) 管理成本增加：分包管理需要支付额外的管理费用，会增加总体管理成本。
3) 服务质量难以控制：分包公司的服务质量可能因员工素质、管理水平等因素而出现波动，不易控制。
分包管理的模式1. 全面分包：将物业管理的所有内容全部交由分包公司进行管理，包括设备维护、环境卫生、安全管理等。
2. 非核心业务分包：将非核心业务如保洁、绿化等交由专业分包公司进行管理，核心业务仍由物业公司自行负责。
3. 项目分包：将特定项目如绿化改造、设备更新等项目交由专业分包公司进行管理。
物业工程分包商管理制度
物业工程分包商管理制度第一章总则第一条为了规范物业工程项目中分包商的管理，提高施工质量，确保施工安全，维护业主的合法权益，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于物业工程项目中的分包商管理，物业管理公司及其相关工作人员应遵守本管理制度。
第三条物业管理公司应根据实际情况对分包商进行分类管理，并对不同类别的分包商设置不同的管理要求。
第四条物业管理公司应建立健全的分包商管理制度，落实各项管理措施并定期进行检查。
第五条物业管理公司应对分包商进行定期评估，及时发现问题并采取相应措施。
第六条物业管理公司应建立分包商黑名单制度，对屡次违规或质量不合格的分包商予以警告、罚款或取消资格。
第七条分包商应遵守国家相关法律法规及施工规范，保证施工质量和安全。
第八条分包商应配备具备相应资质和专业技术的施工人员，确保项目施工的顺利进行。
第九条分包商应签订正式合同，并按照合同约定的内容和工期完成施工任务。
第二章分包商管理流程第十条物业管理公司应在物业工程项目开工前对分包商进行审查，包括资质、施工经验、信誉等方面的考察。
第十一条物业管理公司应与分包商签订正式合同，并约定工程质量、安全、进度等各项要求。
第十二条物业管理公司应对分包商的施工现场进行定期巡查，发现问题及时处理。
第十三条物业管理公司应对分包商的施工进度、质量等进行跟踪检查，确保项目能够如期完工。
第十四条物业管理公司应对项目的竣工验收工作进行监督，并要求分包商配合完成验收工作。
第十五条物业管理公司应对分包商的施工绩效进行评估，制定相应的奖惩措施。
第十六条物业管理公司应对分包商违规行为严肃处理，并通过内部及外部途径发布有关信息。
第十七条物业管理公司应建立完善的物业工程项目档案，保存相关材料和记录，以备查证。
第三章分包商管理制度第十八条物业管理公司应建立健全的分包商管理流程，包括审查、签约、监督、评估等环节。
第十九条物业管理公司应定期对分包商进行培训，提高其施工水平和服务意识。
分包管理培训课件
01
分包方应具有相应专业生产或施工、劳务资
质。在选择分包方时，劳务分包应从集团及公 司《劳务分包方名录》的施工队伍中选择三家 及以上分包方，重点从质量、安全、进度、资 质信誉等方面对其进行考察、评价、筛选，并 通过询价、竞争性谈判、招标等方式择优确定 分包方。特殊情况对比价少于三家的，分厂应 做出书面说明。
2.企业名称：山东天元安装工程有限公司第二钢结 构工程公司 税号：91371300573925107G 地址：河东区工业园顺达路与紫昇街交汇处（东张 官庄社区） 电话：0539-2656818 开户行：中国建设银行临沂沂州支行 账号：37001826401050149983
分包方开票时需开合同规定的发票，及时提供开票信息
分包询价
询价格式需注意的问题 价格内容需注意的问题
需要注意
对于确定分包的相 关业务，分厂应对 分包业务的预估价 款、生产或施工现 场状况、工期要求、 材料设备、技术要 求等相关内容和参 数等详细内容汇总 形成《分包业务信 息表》，为招标、 询价、审批等提供
依据。
询价人和施工人可以是同一人 需注明开据发票类型及票面税率
内，报集团经营发展部备案；1000万元及以上的，合同签订完毕后3日内，报集
团经营发展部审批并备案。
分包合同归档
专人进行合同管理
>分厂由专人负责合同管理并 编号保存
>项目有专人负责合同管理并 编号保存
及时归档
>签订完合同及时复 印 >必要时看保留电子 版 >建立电子台账方便查询
填表时间、签字时间需写明 价格对比需在同等条件下 分包计划表需列明此工程所有可能有的分包 需写明分包总价
需附齐所有询价原始记录 工程款支付根据实际情况填写 询价不得少于三家 需写明分包总价
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
0.6，工程部权数0.4作计权平均，计算计权得分率（即
折算到百分制）。计权得分率85%为合格。合格分包方 经总工批准后列入《合格分包方名单》，以备再选用。评 审结果为不合格的分包商，经总工签字后，将从合格供应 商名单上去掉
九、前期介入阶段的分包方管理
1、从后期物业管理的角度提出有针对性的书面意见、建 议，消除后期物管的不利因索并完善项目设施。 2、建议发展商与物业公司、总包公司及各分包商之间在 项目验收之前签订保修期管理三方协议。HYN-WI-GC013保修期管理办法.doc 3、审核项目的供电设计是否满足供电局的要求，同时其 计量方式、收费方式对物业管理的运营成本管理是否有 利，如果不利需在工程建议中重点提出。
十五、水电控制管理
1、入伙后一个月内每周进行一次水电抄表诊断，共四次。周六抄 表，下周一把数据反馈给工程部。 2、水泵房无计量的，在入伙后一周内安装单相电度表及互感器进 行计量，对水泵的运行状况进行监控。 3、对小区内安装有互感器的电表核查一遍互感器的倍率，水电管 理责任人负责，驻场维保人员配合。 4、不论小区的设备是否正常接管，或水电是否正常过户，每天需 对水区的水电总表及水泵房的分表进行抄表记录，此工作由驻 场的维保人员完成，管理处进行监督。 5、小区水电预算未出来的，可按高层小区0.7度/建筑面积，小高 层0.5度/建筑面积，多层小区0.3度/建筑面积的上限进行控制 用电量。
3、与招标合格的分包方签订分包合同，约定分包条款。
4、依据分包合同的约定对分包方进行有效的过程控制 5、对结果进行评价
6、评价结果进入分包方档案，优胜劣汰
八、怎么评价分包方？
按《分包方评价表》 由管理处主任组织技术人员、公司
工程部组织有关工程师进行两级评定，合同期内最少作一 次。管理处、公司工程部分别算出得分率，按管理处权数
取消供水中间层，让业主与自来水公司之间供需见面，直接做 对接，以减少水费催缴、管网漏水、设备维修等一系列麻烦， 鸿进花园在06年己做供水抄表到户。
• 在制定水价时己包含每立方米0.05元的“中间层”接管运行费
用 ，同时也己考虑了剩余“中间层”管网等设施的改造费用的 来源及处理办法，但在物业公司做中间层时却没有考虑相关费 用HYN-WI-GC-FG-003-关于调整市水务集团自来水价格及相 关政策的通知-2004.doc
十、入伙初装修期的分包方管理
在项目前期介入阶段签订完毕保修期三方协议后，根 据《建设工程质量管理条例》中对保修期年限的规定，
按保修期三方协议中规定的流程执行。HYN-WIGC-013保修期管理办法.doc
十一、设施设备保养分包方的管理
1、签订维保合同，并仔细研读维保合同条款维保合同范本
2008年.doc
谢谢大家
评价的参数：
①企业资质证书营业执照有效、齐全
②现有设备装备及人员素质良好
③组织机构可靠、规章制度健全。
④有一定的固定资产。
⑤有同类工程施工经验，以往业绩等情况良好。 ⑥成本、工期、质量、安全控制体系完善 ⑦工程中使用材料质量可靠。 ⑧满足合同情况和售后服务在同行中有良好 的口碑。
七、怎么管理分包方？
十五、水电控制管理
6、小区自查四个方面用电控制：空调开启时间是否合量、水泵是否不 变频、电梯是否群控、晚上是否停开部分电梯、公共照明的照度是否 太高、长明灯是否太多。如果小区公共用电超标，先从这四个方面提 出节能措施。 7、节能措施落实后，抄表测算公共用电是否超标，还存在用电超标情 况时，需查找有无偷电现象。小区的公共照明因线路的分布面广，容 易出现偷电情况，在水电异常时，需对每个楼层的公共照明线路的电 流值进行测试，发现电流值偏离平均值较大时，对此楼层的公共用电 进行重点排查，特别是靠近商铺或办公的区域。 8、小区节能措施实施后还超标时，小区应邀请工程部去现场清查，并 提出节能整改措施，小区的水电管理责任人负责落实，并提供监测数 据，每周一上报工程部直到水电正常。如地下停车场的T5灯管更换 成T8灯管、水泵节能改造等HYN-WI-GC-011用水用电管理办法及 流程.doc
1、建立合格分包方档案 公司工程部应建立并保存合格分包方档案，档案内容包 括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格分包 方名单，合格分包方名单应送交总工一份备查。合格分 包方名单应规定有版号及修改状态，如名单发生变化， 应更换版号或修改状态，旧有的名单作废或销毁。 2、从合格分包方名单中进行分包合同的招标
十四、供水供电分包方的管理
• 深圳市2004年发布的关于调整市水务集团自来水价格及相关政
策的通知中规定：要求在3年内（即2007年7月以前）完成剩 余“中间层”接管 ，但在接管中间层时，高层楼宇除外，也就 是说全市90%的用水用户还是在由中间层管理。
• 注意将在手的多层楼宇的用水设施做产权移交，尽最大可能做
2、管理处在每月5日之前，对上月的维保服务做出评价并在， 维保服务质量评价表中打分HYN-QR-GC-014-B类分包方评
价表.doc
3、设备房巡视、抄表按每天1次,设备点检：四星级、五星级小
区每天1次，一至三星级小区每两天1次。
4、保养周期基本如下：日常保养每月1次，一级保养每季度1 次，二级保养每年1次，每月需有保养计划（详见维保合同
中的附表维保合同范本2008年.doc）
十二、设施设备大中修分包方管理
设施设备的大中修及更新改造不包含在维保合同 内，小区若需设施设备的大中修或更新改造，需上 报公司工程部，由工程部从合格供应商名单中招标 录取，并另行签定施工合同。
十三、清洁绿化分包方的管理
1、签订清洁绿化分包合同，并仔细研读合同条款四 星级续签清洁合同范本.doc
四、物业管理中分包方管理的难点
物业的工程和维护特点是工程量小、零星、
多专业，特别是随着这些年智能化小区、智能
化楼宇的大量推出，设备设施管理难度更加突
出，但物业公司作为物业设备设施的管理者直
接面对业主、租户，要求物业工程及时有效、 保修责任大。
五、我们公司对分包方的分类
A类 提供工程材料、成套设备及设备配件的 厂商、销品或服务的组织或个人
三、物业管理中有一些什么分包方？
清洁分包方――清洁公司、消杀公司
绿化分包方――园林绿化公司 工程分包方（设备保养、维修）――机电设备公 司、电梯公司、楼宇智能化公司、消防公司、 装修公司等 安全分包方――保安公司 材料分包方――设备销售商、五金商店 其它分包方――地产中介、商品供应商等
十一、设施设备保养分包方的管理
十二、设施设备大中修分包方管理
十三、清洁绿化分包方的管理
十四、供水供电分包方的管理
十五、水电控制管理 十六、其它分包方的管理
一、物业管理中为什么会出现分包方？
1、专业化、市场化的需求 随着物业使用年限的增加，物业设备设施工 程改造、运行、维保难度将更大，对专业技术知 识的掌握深度要求将更强。设备设施的维保、改 造必然走向专业化、市场化。 2、规模化的需求
通知中规定“公共住宅区多层楼宇及纯住宅高层楼宇以居民用 户计费表出线点为产权分界点 ”HYN-WI-GC-FG-002-用电管 理中间层产权移交实施方案的通知.doc
• 两个文件自相矛盾，97年的文件规定所有电力用户抄表到户，
99年的文件规定只是纯住宅用户取消中间层，商业用电变压器 单独设立，造成商业用电电价因基本电费问题而奇高，特别是 在入伙初期，天都世纪的商业用电处理案例
2、管理处在每月5日之前，对上月的清洁绿化服务
做出评价并在质量评价表中打分,
3、服务标准见合同的附表
十四、供水供电分包方的管理
• 深圳市1997年发布了关于实行用电抄表到户的通知中规定“对
全市所有电力用户实行抄表到户 ”HYN-WI-GC-FG-001深圳 市用电抄表到户的通知.doc
• 深圳市1999年发布了关于用电管理中间层产权移交实施方案的
十六、其它分包方的管理
若有广告类分包方或电信类分包方与小区联系业务时，请他们与彩 网的社区资源部联系 广告类分包方或电信类分包方需在小区施工时，需持有与总部所签 的合同及总部开出的施工函，方可施工。 小区管理处的公章，公司没有授权签订合同，故不能以小区的公章 对外签订合同。若有商务合同需与公司总部签订。
分包方管理
2013.2.22
目录
一、物业管理中为什么会出现分包方？ 二、什么是分包方？ 三、物业管理中有一些什么分包方？
四、物业管理中分包方管理的难点
五、我们公司对分包方的分类
六、怎么选择分包方？
七、怎么管理分包方？
八、怎么评价分包方？
目录
九、前期介入阶段的分包方管理
十、入伙初装修期的分包方管理
B类 提供工程维修保养服务的承包商、彩生 活科技下属的专业化子公司。 C类 提供大中修、更新改造工程的承包商
六、怎么选择分包方？5工程部工作手册 HYN-WI-GC-015分包商选择评价.
新分包方评价――《分包方初审记录》HYN-QRGC-013-分包方初审记录.doc
评价合格后进入合格分包方名录――《合格分包方 名单》HYN-QR-GC-016-合格供方名单.doc