15小议资本化率的确定

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房地产估价中收益法资本化率的确定

房地产估价中收益法资本化率的确定作者：舒伟来源：《中国房地产业·中旬》2019年第10期贵州凯里经济开发区规划建设局摘要：收益法是房地产估价中经常使用的方法，限制收益法使用的因素较多，因此增加了资本化率确定的难度，本文主要分析了确定资本化率的问题，目的是对资本化率的确定起到进一步的完善作用。

关键词：房地产;估价;收益法;资本化率收益法可以对房地产做出客观性的评价，可以看成是可靠性较强的评估方法。

实际操作中限制收益法使用的因素较多，因此该方法并不是房地产估价经常使用的方法。

一、确定资本化率的常规方法（一）收益风险倍数法房地产的投资与国债相比，风险系数要高出许多。

房地产投资取得的收益率在投资收益率排序内与同期的国债利率相比是要高出许多的，其计算公式可以表示如下：P=B×[（1+I）-I]/I×（1+I）n，为购买国债时的投资金额，V=A/R×[1-1/（1+R）n]为投资房地产时的收益型房地产的总价款。

公式中n代表年限，A代表年纯收益，R代表资本化率，I表示年利率。

通常情况下，国债和投资房地產带来的风险相比，后者要远远大于前者，但是从收益率上分析，投资房地产带来的收益远远大于国债收益[1]。

比如，当年回收额相比，购买国债本息回收额与投资房地产的年回收额之间的倍数差为C时，可以得出以下公式A=（1+C）×B，加上P=V，因此[（1+I）- I]/I×（1+I）=（1+C）/R×[1-1/（1+R）]。

（二）安全利率调整法不存在风险的投资获取的收益率被称为安全利率。

采用安全利率确定资本化率的方法可以是在安全利率的基础上加上风险调整值。

实际生活中安全利率通常被应用在居民定期储蓄存款产生的利率上，房地产在市场上的变化较为明显，房地产类型不一样的情况下，产生的资本化率、风险调整值的确定是不一样的。

在房地产实际的估价中可以将风险调整值看成是经验系数。

对房地产评估中资本化率的探讨

对房地产评估中资本化率的探讨目前，房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，其出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁，这都需要对房地产进行评估。

一般而言，收益法在实际运用中，资本化率却难以确定，错用现象时有发生。

因此资本化率的精确与否，将极大地影响到采用收益法所得出评估结论的真实性和客观性。

1 资本化率的定义对于土地商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。

这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数即资本变化比率，通常称为资本化率。

在房地产评估中，收益法采用的还原利率又称收益率、投资报酬率，即为资本化率。

作为房地产投资，该宗物业年收益价值与总价值的平均比率为个别资本化率。

在项目评估与房地产经济评价中，现金流量表中的折现率也是资本化率反映所属房地产开发行业的资本经营平均变化比率，为行业资本化率[1]。

因此，出于不同的计算目的，在价值评估与项目评价中资本化率有着不同的概念。

2 资本化率的计算方法周寅康等[2]提出由于我国土地国家所有和土地所有权和土地使用权有着本质的区别，因此纳入市场的土地是一定使用年限的土地使用权，不具有收益永续性；由于土地使用期限届满后将无偿收归国家，土地使用权存在着政策性折旧。

根据以上考虑结合相同投资趋于获得相同收益的原理，我国土地资本化率应与土地所有权可以渡让国家有一定的区别。

王吓忠[3]，李武艳[4]，舒海红[5]等认为我国资本化率的确定有四种方法，即市场提取法，安全利率加风险调整值法，复合投资收益率法，投资收益率排序插入法。

上述各资本化率的确定方法中，最主要的是解决风险如何确定及如何量化的问题。

刘柑，蔚传忠[6]提出一种较为全面、能比较好地弥补上述各种方法缺陷的方法，即综合法。

3 资本化率使用范围的探讨王飞[7]认为随着我国房地产市场体系的不断完善，房地产逐步实现商品化，其租金也将会反映房地产作为商品的实际价值，因此市场可以通过租金与售价的关系提供房地产价格的正确指示，由此求得的资本化率可以准确地体现待估房地产的纯收益与价格的关系。

资本化率计算方法（资产评估师）

资本化率计算方法（资产评估师）四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。

(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。

2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。

3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。

(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。

(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。

表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。

这样就有P=A/r，从而有r=A/P。

(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。

2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。

(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。

确定资本化率准确评估房地产价格

确定资本化率准确评估房地产价格收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。

收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。

在运用收益法评估房地产价格时，资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素，资本化率如果使用不当，尽管只有1％的细微差距，评估出的房地产价格也将会产生极大不同。

资本化率确定的几种方法根据《房地产估价规范》，资本化率的确定主要有以下几种方法。

1．市场提取法。

通过收集市场上三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求取资本化率。

我们已经知道V＝a／r的收益法基本计算公式，在掌握了市场上类似房地产价格及收益后，便不难算出各自的房地产收益率了，再通过平均或更为精确的加权平均，便可以求出市场上类似房地产的投资收益率即资本化率。

市场提取法的理论基础是收益决定价格，对于一项商业性房地产来说，其年净收益就是年净租金收入，a／r实际就是“租售比”，是资本化率的另一种形式。

在实际中，估价人员在评估房地产价格时，常常会将“租售比”作为测算一宗房地产价格的重要参考，会在现场查勘某一物业后根据租售比初步判断这物业大约值多少钱，然后再收集资料进行相应的测算。

房地产的价格是由收益率决定的，收益越低，资本化率也应该越低。

我们在实际操作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，在计算资本化率时需要我们仔细判断、甄别。

同样市场中很多房地产成交价格也是非正常情况，比如交易中心的部分资料，一些成交价格和市场价格明显不一致，交易双方出于各种目的如为了偷税、逃税而隐瞒真实价格，申报的成交价格往往低于正常市场价格。

因此我们在做评估报告的时候，需要对每一个数据都有一个评定修正的过程，使之更趋于合理，而并不是所有的数据都能直接采用2．复合投资收益率法。

关于资本化率评定的若干思考

制造业的资本化率评定
总结词
制造业的资本化率评定需根据企业的实际情况，选用适当的评估方法和模型，以反映其真实价值。
详细描述
制造业的资本化率评定需考虑企业的实际情况，如生产规模、产品类型、市场竞争状况等。对于不同类型的企业，需要采用不同的评估方法和模型，如折现现金流法、重置成本法等，以反映其真实价值。同时，还需要考虑风险因素对资本化率的影响。
02 对比法
对比法是通过比较类似资产的市场价格和资本化率，来估算目标资产的资本化率。
03 历史成本法
历史成本法是根据资产的原始购置成本和当前市场价值来计算资本化率。
03
资本化率评定方法
风险调整贴现率法
定义
风险调整贴现率法是根据投资项目风险大小调整折现率的资本化率评定方法。
优点
简单易行，能够较为客观地反映投资项目的风险水平。
03 目前，资本化率的评定方法存在主观性强、精度不够等问题，因此研究资本化率的评定方法具有重要意义。
研究目的与方法
研究目的
探讨资本化率的评定方法，提高其准确性和可靠性，为资产定价、投资决策和风险管理提供更为准确的依据。
研究方法
综合运用文献综述、实证分析和模拟实验等方法，对资本化率的评定方法进行深入研究和分析，提出相应的解决方案和发展建议。
05
资本化率评定的挑战与对策
数据获取与处理
数据来源广泛但质量参差不齐
在收集用于资本化率评定的数据时，需要从多个来源获取，这使得数据的完整性和准确性成为关键问题。此外，数据的处理也是一个重要的环节，需要采取合适的方法对数据进行清洗、整理和归纳，以满足资本化率评定的需求。
数据处理方法的选择
针对不同的数据来源和类型，需要选择合适的数据处理方法，例如数据筛选、填补缺失值、异常值处理等，以确保数据的准确性和可靠性。

资本化率的计算

据教材P245【12-7】资料：1、计算资本化率第一季度资本化率=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）×100% ＝ 1.5% （100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）或=6%／12×3=1.5%；或=6%／4=1.5%第二季度资本化率=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】×100% ＝ 1.7728% （200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】2、计算资产支出加权平均数第一季度资产支出加权平均数=（100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）=150（万元）第二季度资产支出加权平均数=（200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】=440（万元）3、计算第一季度和第二阶段的资本化借款费用第一季度资本化借款费用=150×1.5%=2.25（万元）或=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）=2.25（万元）第二季度资本化借款费用=440×1.7728%=7.80（万元）或=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】=7.80（万元）4、计算第一季度和第二季度的费用化借款利息第一季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）—2.25=0.75（万元）第二季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）+（300×8%／12×3）—7.80=1.20（万元）会计分录：第一季度第二季度借：在建工程22500 借：在建工程78000 财务费用-利息支出7500 财务费用-利息支出12000贷：应付利息30000 贷：应付利息90000 注意：如果是一次付息则贷记“长期借款-应计利息”或“应付债券-应计利息”。

资本化率计算公式

资本化率计算公式资本化率是一种评估企业资产利用效率的指标，它可以帮助企业了解其资本投入与产出的关系。

资本化率的计算公式如下：资本化率 = 平均总资产 / 平均营业收入其中，平均总资产是企业在一定时期内的资产总额的平均值，平均营业收入是企业在同一时期内的营业收入的平均值。

为了更好地理解资本化率，我们需要对其中的各个要素进行解析：1. 总资产：总资产是指企业拥有的各类资产的总和，包括固定资产、流动资产、无形资产等。

总资产的计算可以参考企业的资产负债表，一般由企业财务部门进行统计。

2. 营业收入：营业收入是指企业在一定时期内通过产品销售、服务提供等经营活动所获得的收入。

营业收入通常可以从企业的利润表或财务报表中找到。

3. 平均总资产：平均总资产是指企业在一定时期内的资产总额的平均值，它是通过将期初总资产和期末总资产相加，再除以2来计算得出的。

4. 平均营业收入：平均营业收入是指企业在同一时期内的营业收入的平均值，它是通过将期初营业收入和期末营业收入相加，再除以2来计算得出的。

为了更好地理解资本化率的意义，我们可以将其运用于实际案例进行分析。

假设某公司的平均总资产为1,000,000元，平均营业收入为500,000元，则该公司的资本化率为2。

这意味着该公司每投入1元资产，可以创造2元的营业收入。

资本化率的计算公式可以帮助企业了解其资本投入与产出的关系，从而更好地评估企业的资产利用效率。

如果资本化率较高，说明企业相对较少的资本投入就可以创造较多的营业收入，表示企业的资产利用效率较高；相反，如果资本化率较低，说明企业需要较多的资本投入才能创造相对较少的营业收入，表示企业的资产利用效率较低。

通过计算资本化率，企业可以进行资产配置和经营决策，以提高资本投入的效益，优化资产利用效率，提高企业的盈利能力和竞争力。

同时，企业还可以与同行业的其他企业进行比较，找出资本利用效率较高的企业，从中借鉴经验，优化自身的经营模式。

资本化率确定几种方法

资本化率确定几种方法资本化率是衡量资本投资效益的一个重要指标，也是企业决策者评估投资项目是否值得实施的依据之一、它代表了企业资本投入和产出之间的关系，反映了企业运作效率和盈利能力的水平。

在实际应用中，确定资本化率可以采用以下几种方法：1.资本回报率法资本回报率是指一个投资项目的净利润与投资额之比。

该方法通常用于确定项目的盈利潜力和回报周期。

资本回报率越高，说明一个项目的回报越快，企业的盈利能力也越强。

这种方法适用于长期计划和投资，可以避免短期投资的波动对资产回报率的影响。

2.净现值法净现值法是指通过计算一个项目所产生的现金流量与投资成本之间的差额来确定资本化率。

净现值法是最常用的投资决策方法之一，可以评估一个项目的经济效益，并与其他投资项目进行比较。

如果净现值为正值，说明项目具有良好的回报潜力，值得投资。

3.内部收益率法内部收益率是指一个项目所能够实现的最低资本化率，使得项目的净现值等于零。

内部收益率越高，项目的盈利能力越好。

这种方法通常用于确定项目的回报周期和投资收益率，是投资者评估是否持有、购买或出售资产时的重要指标。

4.投资回收期法投资回收期是指项目投资所需时间与投资金额之比。

它代表了一个项目所需的时间来实现投资的回收。

投资回收期越短，说明项目的投资回报越快。

这种方法可以帮助企业确定项目的投资周期和回报速度，对判断投资项目的可行性具有重要意义。

5.综合指标法综合指标法是指结合多种评估指标，综合考虑项目的投资风险和收益潜力，确定资本化率。

这种方法综合考虑了项目的投资成本、回报周期、现金流量等多个因素，是一种比较全面和客观的评估方法。

综合指标法通常应用于复杂的投资决策项目，可以帮助企业做出更准确的判断和决策。

总结起来，资本化率的确定方法有资本回报率法、净现值法、内部收益率法、投资回收期法和综合指标法。

这些方法各有优势和适用范围，企业决策者可以根据具体情况选择合适的方法来评估投资项目的价值和风险。

退出年限和资本化率的设定

退出年限和资本化率的设定退出年限和资本化率是企业在进行决策时需要考虑的两个重要因素。

退出年限指的是投资者从投资获得回报开始计算，到最终退出投资并获得预期收益的时间长度。

资本化率是指企业将资产转化为产生收益的能力。

本文将分别介绍退出年限和资本化率的概念及其对企业决策的影响。

一、退出年限退出年限是企业在进行投资决策时需要考虑的一个重要因素。

在投资项目中，投资者通常希望能够在相对较短的时间内获得投资回报。

退出年限的选择会直接影响到投资者的收益率和投资风险。

在确定退出年限时，投资者需要考虑多种因素。

首先，投资项目的性质和特点会对退出年限的选择产生影响。

例如，对于一些高风险高回报的项目，投资者可能希望在较短的时间内退出，以获取更高的收益。

而对于一些稳定收益的项目，投资者可能会选择较长的退出年限。

市场环境和行业发展情况也会对退出年限产生影响。

在市场竞争激烈、行业发展迅速的环境下，投资者可能会选择较短的退出年限，以避免市场风险和行业变化带来的不确定性。

而在市场相对稳定、行业发展较为缓慢的环境下，投资者可能会选择较长的退出年限，以获取更稳定的收益。

投资者的风险承受能力也是确定退出年限的重要因素。

不同的投资者对风险的容忍程度不同，有些投资者可能更愿意承担较高的风险以获取更高的收益，而有些投资者则更注重稳定的回报，更倾向于选择较长的退出年限。

退出年限的选择应综合考虑投资项目的性质、市场环境、行业发展和投资者的风险承受能力等因素，以实现最大化的投资回报。

二、资本化率资本化率是企业将资产转化为产生收益的能力。

在进行投资决策时，企业需要评估投资项目的资本化率，以确定其是否值得投资。

资本化率受多种因素的影响。

首先，投资项目的预期收益和投资成本是影响资本化率的关键因素。

如果投资项目的预期收益高于投资成本，资本化率就会相对较高，反之则较低。

投资项目的风险水平也会对资本化率产生影响。

风险较高的投资项目可能需要较高的投资回报率，以补偿投资者承担的风险。

确定资本化率准确评估房地产价格范文

确定资本化率准确评估房地产价格收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。

资本化率确定的几种方法根据《房地产估价规范》，资本化率的确定主要有以下几种方法。

1．市场提取法。

通过收集市场上三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求取资本化率。

房地产的价格是由收益率决定的，收益越低，资本化率也应该越低。

我们在实际操作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，在计算资本化率时需要我们仔细判断、甄别。

关于资本化率评定的若干思考

关于资本化率评定的若干思考一、资本化率评定的基本方法及问题资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。

资本化率很难确定其是否准确、是否科学。

我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。

结果是否正确是我要判断的。

结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。

反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。

在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。

然后是收集资料进行测算。

我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。

我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。

首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。

收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：1、市场抽取法这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。

租金不代表它的纯收益，所以很难了解。

这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。

有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢。

直接用市场比较法不就行了。

”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。

对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。

从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。

租售比在一定的程度上有它的道理。

有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-的租金，现在是15-。

由此产生价格系统和租金系统不成比例。

15小议资本化率的确定

小议资本化率的确定上海立信资产评估有限公司应恩杰资本化率是收益法计算中一个关键的环节。

从目前的房地产估价实践来看，估价师在确定资本化率时往往带有较大的随意性，这一方面是由于国内的房地产市场尚不成熟，缺乏足够的市场案例、宏观统计数据和发展趋势的预测；另一方面则是因为估价师主观因素所造成的(例如为了迎合客户的需要而随意选取还原利率，因为还原利率的微小变化会导致评估值大幅振动)。

应该承认，要在当前并不成熟的房地产市场环境中精准地确定资本化率确实有较大难度，但如果运用方法得当且注重平时的积累，我们还是可以把不同物业的还原利率确定在一个合理的范围之内。

在估价师实务操作中，资本化率的计算方法主要有市场提取法、复合收益率法、安全利率加风险法、投资收益排序插入法四种，而不同的方法适用于不同类型的物业和不同的市场状况。

以下就对这四种方法的优缺点及适用性作一些简单的归纳分析：1、各种方法的优缺点分析方法优点缺点市场提取法市场提取法是根据同类房地产的交易案例，采用租售比的方法推算还原利率，其实质就是反映租金与售价之间的比例关系，因此可靠性在四种方法中最高，也最能说明某类物业的投资回报水平。

受交易活跃程度和市场透明度的限制大，在目前国内房地产市场尚不成熟的条件下，运用市场提取法较为困难，对于估价师而言成本较高(需要花更多的时间和金钱去收集比较案例)。

复合收益率法复合收益率法的实质是将资本划分为社会资金(银行借贷获利)与自有资金两部分，并通过加权平均两者的回报率来测算资本化率。

由于目前房地产按揭业务广泛进行，因此复合收益率中银行资金与自有资金的比例(即两者权重)、按揭利率(社会资金回报率)等因素容易确定，唯一的变量是自有资金回报率，因此这种方法的优点是计算简便、适用性强、可信度较高。

由于计算中只有一个变量，即房地产投资自有资金回报率，因此通过这种方法得到的资本化率有较强的趋同性。

根据利润平均化理论，同一类物业的投资回报水平应趋于一致，从而导致资本化率也基本相同，较难体现房地产的区域差异。

房地产估价收益法资本化率确定

浅谈房地产估价收益法资本化率的确定【摘要】资本化率对估算房价至关重要。

收益法理论是估算房地产产价值的理论基础。

因此，本文基于收益资本化理论对资本化率进行计算，旨在得出适合我国当前房地产价值变化的资本化率估算方式，以便为我国房地产价值的估算提供准确的方法。

本文通过实证分析，对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨，最后作者对其在现实中的运用提出了几点意见。

【关键词】市场提取法；安全利率加风险调整值法；直接资本化法；报酬资本化法引言收益法理论是估算房地产产价值的理论基础。

准确估算房地产价值的关键在于准确预测确定资本化率和房地产净收益，尤其是资本化率对估算房价至关重要。

关于资本化率的求取，在《房地产估价规范》中介绍了四种方法，其中最常用有两种：安全利率加风险调整值法和市场提取法①。

这两种估算方法各自有各自的特点和优势。

但是2006年来，我国房价上升速度极快翻了几倍，虽然2011年，国家对房地产价格加强了宏观调控，使得房地产价格有所回落，但其成交量不高，而租金基本保持不变，由此导致采用市场法提取资本化率（资本化率=年租金/售价）时，资本化率低于银行一年期定期存款利率情况；而采用安全利率加风险调整值法提取资本化率时，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或贷款利率，再加上风险调整值，其求取的资本化率结果与市场提取法相差甚远。

本文拟从收益资本化的理论出发，研究两者的关系，寻求适合于估价现状下的资本化率求取方法。

1、理论研究1.1房地产收益的来源房地产的收益来源于两部分，租金和价值增值，商品房价格快速增长，而租金的变化不大，因此，房地产价格增长的收益远远超过了租金的收益，成为了房地产最主要的收益方式，而这正是房地产作为商品的特殊性。

1.2收益资本化理论收益资本化中，以房地产的未来收益的现值来测量价值。

房地产的收益和转售价值可以通过资本化转化为一次性总现值②。

收益资本化包括两种基本方法：报酬资本化法和直接资本化法。

关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考

关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考宋汉利（营口职业技术学院，辽宁营口115000）摘要：估价师在估价中最常用的方法是市场比较法和收益法，而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定，其中，资本化率的确定无疑是最不容易把握的。

本文通过对资本化率确定方法的分析，结合作者多年从事房地产估价教学研究、房地产估价实务的经验，指出各种确定方法的难点和实际运用中存在的问题，然后提出建议和期望。

关键词：房地产估价；资本化率；累加法；指标与修正体系依据《房地产估价规范》（以下简称《规范》），对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价[1]。

估价师在估价中最常用的方法便是市场比较法和收益法，而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定与测算，其中，资本化率的确定与测算无疑是最不容易把握的。

本文就资本化率的确定谈一谈笔者的看法。

一、资本化率的含义与资本化率确定的基本方法许多估价师习惯把收益法估价时所选用的折现率称为资本化率，这种叫法是不准确的。

理论上，折现率分为报酬率和资本化率，二者是有区别的，报酬率应用于报酬资本化法，是投资回报与所投入资本的比率；而资本化率应用于直接资本化法，是房地产的某种年收益与其价格的比率[2]。

但《规范》并没有明确资本化率的定义，也没有明确分类，仅表示收益法应选取适当的资本化率。

在实际估价中，他们的区别更多是在称谓上，因为有经验的估价师会根据待估房产特点来选择适当的收益模型，进而在折现率的确定和赋值上有所区别，因此本文把它们通称为资本化率。

《规范》提供了资本化率的四种确定方法：1.市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2.安全利率加风险调整值法（即，累加法）：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。

3.复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，公式：R= M·R m十（1-M ）R e，式中：R ----资本化率；M----贷款价值比率；R m--抵押贷款资本化率；R e--自有资本要求的正常收益率。

资本化率确定的原则

资本化率确定的原则
资本化率是指企业在资产进行建设或者改造时，根据投资金额和使用年限确定的资产折旧费用率。

资本化率的确定需要遵循以下原则：
1. 合理性原则：资本化率应该合理，既不能过高也不能过低。

过高的资本化率会导致资产折旧费用过高，增加企业成本，而过低的资本化率则会导致资产折旧费用不足，影响企业财务报表的真实性和准确性。

2. 统一原则：资本化率应该统一，即同一类资产在同一使用年限内采用相同的资本化率进行计算，保证企业财务报表的准确性和可比性。

3. 实际原则：资本化率应该根据资产的实际使用年限和实际价值进行确定，不能根据过多的主观假设或者过高的估值标准来确定资产折旧费用。

4. 可比原则：资本化率应该与行业标准或者同类企业相比较，保证企业财务报表的可比性和参考性。

总之，资本化率的确定需要遵循合理性原则、统一原则、实际原则和可比原则，才能保证企业财务报表的准确性和公正性。

房地产资本化率，了解一下？

房地产资本化率，了解一下？在房地产投资中，我们会经常听到一个行业术语“资本化率”。

那么到底什么是资本化率呢？应该如何运用呢？今天我们就为您一一解答。

1、资本化率的概念资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，而资本化率（Capitalization Rate，简称Cap Rate）是这一转化过程的回报百分比，也就是房地产的年净运营收入和当前地产价值(一般为售价)的比值。

从本质上看，购买房地产是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。

因此，资本化率实质上也是一种资本投资的收益率。

资本化率和我们平常比较熟悉的“租售比”之间最大的差别在于，资本化率还考虑到了经营成本，诸如：水电费、销售成本、保险、维修费用、管理费，租赁费以及人员成本等等。

比如你在美国洛杉矶以全款购买了一个价值1000万美元（无贷款）的长租公寓项目，每年的净运营收入（租金收入-所有运营费用）约为50万美元，那么这个长租公寓项目当前的资本化率为50÷1000=5%。

你以后每年可以获得5%的租金回报。

假设一年后市场对该项目的估值水平不变，则项目资本化率不变，租金上涨，净营运收入涨到了60万，那么此时这个长租公寓项目的售价约为60÷5%=1200万美元，物业增值200万美元，增值收益率为20%。

现在我们再考虑加杠杆的情况，假设长租公寓收购价1000万美元（250万自有资金 750万银行贷款，贷款利率4.5%），每年的净运营收入（租金收入-所有运营费用）约为50万美元。

此时每年的银行利息是34万美元，那扣除利息后的现金流为16万美元，相比于250万美元的本金，租金回报提高到了6.4%。

同时，假设一年后市场对该项目的估值水平不变，则项目资本化率不变，租金上涨，净营运收入涨到了60万，那么此时这个长租公寓项目的售价约为60÷5%=1200万美元，物业增值200万美元，你的物业增值税前收益高达200/ 250 = 80%！当然，以上是一个最简单的例子，实际市场中会复杂很多，比如收购成本、翻修资金、折旧、税收都会摊薄最终收益。

资本化率是什么意思

资本化率是什么意思
资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。

后者
是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。

资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。

否则，投资不就变得太单一、太简单了吗？大家都把钱存入银行生息既省心又安全。

从理论上讲，虽然市场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致，但实际并非这么简单，新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润，因此，不应把资本化率与其它利率（收益率）混同，虽然它们在量上有时可能相等或相近。

那么我们为什么叫它资本化率呢？因为在面对未来的很多现金流，这些现
金流折现，到底相当于多少资本呢？这个所谓的折现率，就是资本化率。

资本化率就是将借款费用利息资本化的利率。

你这个问题看来是在做固定资产构建借款费用处理的时候遇到的。

借款费用资本化涉及到符合资本化条件、累计加权平均支出数，等因素，资本化率的计算也由借款的笔数、债券折溢价及其处理方法而不同，还有借款辅助费用、借款本金与利息的汇兑损益的处理也不同。

因此借款费用的处理相对比较复杂，在爱问上提问大家七嘴八舌说不清楚，我认为不是最好的办法，建议你最好还是查阅《企业会计准则——借款费用》，你想知道的东西都在里面，一般单位的财务都有这个。