房地产开发成本管理程序

1.流程要素1.1.流程目标：以项目经济效益最大化为原则，对项目开发全过程进行成本控制，通过对项目开发全过程成本的规范化管理，确保项目成本处于受控状态。

1.2.流程主导部门：成本部1.3.流程关键业绩指标（KPI）：1.4.流程关键点（CP）：1.5.流程输入输出关系：2.适用范围2.1.适用于公司开发项目的“全成本”管理。

3.术语定义3.1.目标成本：广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。

3.2.限额设计：是指按照某阶段确认的成本目标，指导和控制设计成果，保证项目总投资限额不被突破。

4.职责权限4.1.品控部4.1.1.负责概念设计管理；4.1.2.根据设计限额组织方案、扩初、施工图设计。

4.1.3.负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）。

4.2.成本部4.2.1.负责概念、方案设计阶段成本测算、估算。

4.2.2.负责编制方案、扩初、施工图限额设计要求、成本控制建议及施工图预算；4.2.3.组织编制项目目标成本，并组织目标成本分解，制定项目责任成本；4.2.4.负责项目成本（管理费用、营销费用、财务费用外）的动态监控管理；4.2.5.负责组织项目竣工结算及成本后评估。

4.3.拓展部4.3.1.配合成本部提供成本测算所需资料；4.4.综合管理部4.4.1.配合成本部提供成本测算所需资料；4.5.营销部4.5.1.负责提交初步定位报告。

4.5.2.负责提交产品建议书；4.5.3.负责项目营销费用的测算及动态监控；4.6.财务部4.6.1.负责管理费用、营销费用、财务费用的测算和动态监控管理；4.7.项目公司4.7.1.负责签证变更工程量初步审核；4.7.2.配合成本部提供成本测算所需资料；4.7.3.负责项目进度付款形象进度审核。

5.关键活动5.1.项目拓展阶段：5.1.1.项目拓展阶段，拓展部组织对意向土地/项目进行可行性研究工作，成本相关数据收集及估算工作依照《可研阶段成本测算作业指引》的要求执行，主要分工如下：a)拓展部负责红线内外地块信息考察收集，负责政府规划要点等信息收集；b)营销部进行项目初步定位，明确分期开发/销售计划,项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；c)品控部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、总建筑面积、建筑结构形式、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供设计费用预算；d)财务部依据项目初步定位、分期开发/销售计划等信息制定项目现金流量、税费情况，并明确行政管理费等初步预算；e)成本部根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据及材料市场价格等信息，完成可研阶段成本测算；f)拓展部汇总上述材料在2个工作日内完成经济效益测算，财务部提供信息、技术配合。

5.1.2.《可行性研究报告》组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，以后各阶段成本均不可超出该预控目标。

5.1.3.可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照《项目拓展管理程序》、《可研阶段成本测算作业指引》的要求执行。

5.2.概念设计阶段：5.2.1.获取土地后，成本部参与项目定位策划、概念设计工作，根据项目产品定位、概念设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本匡算，财务部综合建安成本等，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析。

5.2.2.项目定位及概念设计工作具体操作参照《项目定位策划作业指引》、《设计管理程序》的要求执行。

5.2.3.概念设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本估算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》的要求执行。

5.3.实施方案设计阶段：5.3.1.方案设计阶段：5.3.2.根据审批通过的建安成本测算，成本部3个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制。

5.3.3.品控部依据《设计管理程序》的要求组织方案设计工作。

5.3.4.方案设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》的要求执行。

5.3.5.财务部结合成本测算，1-3个工作日内完成经济测算修订。

5.3.6.各部门审核责任及审批权限同方案设计评审会，详见《责权手册》（设计管理-3.2）。

5.3.7.方案设计审批通过后，成本部以审批通过的方案成本指标为限额，3个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制。

5.3.8.品控部依据《设计管理程序》的要求组织扩初设计工作。

5.3.9.扩初设计成果提交后，成本部5个工作日内组织完成建安成本概算，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行。

5.3.10.财务部1-3个工作日内完成财务指标测算修订。

5.3.11.各部门审核责任及审批权限同扩初设计评审会，详见《责权手册》（设计管理-3.3）。

5.4.目标责任成本制定：5.4.1.扩初设计完成、成本概算审批通过后，各职能部门在10个工作日之内向成本部提供相关资料，由成本部制定目标责任成本，成本部负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日内编制正式的《项目目标成本（初稿）》。

各部门需提供资料如下：a)拓展部提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）信息；b)综合管理部进行报批报建费用测算；c)项目公司提供项目全过程的行政事业性收费和经营服务性收费标准、项目所在地政策性成本（包含地方垄断性行业的垄断成本）、提供项目前期现场需发生的其他成本（扩初文本不能反映的项目差异性成本，如前期三通一平、改移水、电等）；d)营销部提供定位策划报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）及产品建议书，并进行营销费用测算；e)品控部提供方案、扩初设计图纸、扩初阶段材料设备选型定板清单，并进行勘察设计费用测算；f)财务部提供管理、财务费用指标。

5.4.2.初稿完成后发送到各部门进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本部3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制《项目目标成本》，按《责权手册》（成本管理-2.1）要求完成审核审批后，成本部进行责任成本的分解与建立。

5.4.3.成本部负责依据审批通过的项目目标成本分解编制《项目目标成本控制指导书》，内部进行讨论、调整、修订后，提交《责权手册》（成本管理-2.1）要求进行审核审批后，发送相关责任部门，并由各部门负责人、项目公司总经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理。

5.4.4.项目目标成本编制及考核等具体操作参照《目标成本管理作业指引》的要求执行。

5.5.施工图设计阶段：5.5.1.扩初设计审批通过后，成本部以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），5个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。

5.5.2.品控部依据《设计管理程序》的要求组织施工图设计工作。

5.5.3.施工图设计成果提交后25天内，成本部组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行5.5.4.审核责任及审批权限同施工图设计评审会，详见《责权手册》（设计管理-3.4）。

5.6.采购、施工阶段：5.6.1.施工图完成后30天内，成本部收集相关资料，组织（或委托外部造价咨询单位）编制施工图预算、工程量清单（25天）及标底：a)施工图设计图纸；b)材料选型定板资料；c)各类收费标准。

5.6.2.采购管理：审核招标文件的商务条款，负责招标过程经济标评审。

5.6.3.成本部负责审核建安类款项支付。

5.6.4.变更签证：按《变更签证管理作业指引》的规定，对变更进行经济性评审，对将要实施的变更签证进行造价核算。

5.6.5.各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，成本部负责建安类成本动态管理，财务部负责管理、财务、营销费用等非建安类成本动态管理。

5.6.6.成本部定期向总部成本管理部提交《动态成本月报》（每月25日）包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议等，根据收集动态成本信息，在相关部门支出成本可能超出目标控制成本时成本部及时启动预警机制，签发《成本预警通知书》向责任部门及其分管领导发出预警，并要求提出改进措施。

5.7.竣工结算阶段：5.7.1.项目公司参照《竣工验收作业指引》要求组织竣工验收、备案。

5.7.2.成本部参照《竣工结算作业指引》要求组织竣工结算工作。

5.8.后评估阶段5.8.1.项目竣工结算完成后60天内，由成本部组织，财务部配合，对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结。

5.8.2.财务部负责财务、营销、管理费用评估，其余成本评估由成本部负责，并汇总编制项目成本后评估报告，主要内容包括成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况，对委托单位在工作质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事项说明等。

5.8.3.成本部组织成本研讨，提升成本控制的水平，并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完善。

5.8.4.项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据《项目目标成本控制指导书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。

1.流程要素1.1.流程目标：为了加强土地投资前可行性研究阶段的成本测算管理，提高成本估算的效率，降低投资风险，为投资决策提供有效参考。

1.2.流程主导部门：成本部2.试用范围2.1.土地投资前可行性研究阶段成本测算工作3.术语定义3.1.无4.职责权限4.1.参见关键活动描述。

5.关键活动5.1.内部立项通过后，拓展部牵头成立项目可研小组，组织制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，发相关部门；5.2.拓展部组织项目可研小组成员对项目进行现场勘察，收集成本相关信息。

5.3.拓展部5.3.1.红线内地块考察a)了解场地地形地貌高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；b)了解地质情况，以便确定桩基、土方费用；c)了解场地内植被情况，与品控部一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；d)了解场地内是否有拆迁建筑物及需拆迁物的现状；e)了解场地内是否有河道、箱涵、鱼塘或水塘；f)了解场地内是否有高压线、通讯线路通过，如果有是否需要埋地或改变走向；g)了解场地内是否有输油管、市政道路、给排水设施等，如果有是否需要搬迁或改变走向；h)了解场地内是否有文物需考古、搬迁或保护。