2013年房地产市场总结和2014年展望

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2013年国内房地产市场数据统计分析报告

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

房地产销售策划方案文案世联2013年中山楼市年度分析与2014年展望

——数据来源：中山市统计局2)固定资产投资2013年1-11月固定资产投资总额为729.25亿元，同比增长11%；中山市房地产开发完成投资额288.79亿元，同比增长11.37%，占固定资产投资为39.60%; 中山全市商品房施工面积累计达3650.92万平米，——数据来源：中山市统计局——数据来源：中山市统计局3)商品住宅各月销售面积统计2013年1-11月，中山商品住宅销售面积为736.40万㎡，同比上升33.31%。

2013年1-11月，中山商品住宅销售金额累计420.63亿元，同比上升45.98%。

数据显示，2013年中山房地产市场的销售高峰期集中在金九银十，其次为1月。

2013年市场形势较好，受2012年年末市场回暖影响，13年1月市场呈现小阳春之势，成交量较大；2月受传统春节淡季影响，成交大幅度下降。

3月开始逐步回升，转入市场正常水平，成交保持平稳；传统的7月淡季并没有表现不振，市场整体平稳，传统的“金九银十“市场正常发力，成交量价均大步增长；总体来说，2013年总体市场在年初大幅涨跌后趋于平稳发展，2013年市场仍然处于较高的成交量。

——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局2.南区——城区销售率最高片区中山人心目中的“偏僻”地带，发展速度慢，配套不完善。

但此区域土地、自然资源丰富，随着政府基础设施的建设跟进，滨河湾花园和恒大绿洲的热销，带动整个区域城市发展，恒大、越秀、中澳的持续开发，已逐渐成为新一轮中山人居最受瞩目的片区之一。

——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局南区2013年商品住宅的供应量为4977套，销售量为3162套，总销售率为63.5%。

南区目前在售项目9个。

在供应结构上，表现出中等面积产品集中的特点，120-144㎡（1727套）、90-100㎡（884套）排名一二；80-90㎡、60-80㎡、180㎡以上的大面积及紧凑型产品供应极为缺乏。

2013年中国房地产市场形势展望报告

经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市市场运行-3 领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快销售面积销售增长房价水平房价涨幅开工面积开工增长
城市（万平米）
序区号域 1 2 一线城市
商品房/住宅
北京 1532/1179 深圳 472/436
3
4 5 6 7 8
上海 1610/1369

2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。

市场运行-2
1 ～ 11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。
房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。新开工面积：商品房和住宅同比均下降。
报告结构
一
2012年房地产市场回顾
市场运行房企运营
二三
四
2013年宏观经济趋势 2013年政策走向研判 2013年市场展望与房企对策
要点——2012年房地产市场回顾（1）
市场运行：
历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市
场出现逆转性回暖。
全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投
与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著
的结构性特点。
要点——2012年房地产市场回顾（2）
规模成长。
多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全
面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略。在对 2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。

2013年广州房地产市场年度盘点与2014年预测(终稿)

33.69
33.18 32.55
2012年销售业绩（亿元）
24.38
36.39 10.02
备注
4
5 6
碧桂园·天玺湾
万科东荟城碧桂园凤凰城
南沙区
萝岗区增城市
27.69
24.59 21.93
2.41
22.90 24.65
7
8 9
锦绣御景国际花园
保利公园九里碧桂园豪园
增城市
荔湾区增城市
20.97
95.83 84.4
78.24 68.25 57.2
中海地产珠光集团
合景泰富
58.87 55.93
55.77
中海地产万达集团
新世界収展
53.38 47.44
36.93
9
10
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◤企业榜单◥
排行
2013年广州区域房地产企业销售面积TOP10
2013年 2012年企业名称
保利地产敏捷地产雅居乐越秀地产
企业名称
1 2 3 4
成交面积（万㎡）
93.25 92.88 65.79 65.61
成交面积（万㎡）
87.46 74.4 69.07 63.76
碧桂园控股敏捷地产越秀地产保利地产
◤企业榜单◥
排行
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2013年广州区域房地产企业拿地金额TOP15
成交金额（万元）
950,800 732,374 722,303 681,091 350,804 230,923 130,578 82,618 79,414 63,990

2013年报石家庄房地产市场分析

大潮的方向已经确定，作为大潮的组成部分，石家庄房地产市场发展的基本面与此一致。

在上半年政策环境整体宽松的背景下，市场供需两旺，稳步增长；进入下半年，石家庄房地产市场整顿政策对市场产生了冲击，一定程度上打乱了开发企业的推盘节奏，但消费者表现更加理性，证件意识开始觉醒。

此外，开发企业也意识到规范的市场环境是房地产发展的大势所趋，因此不少证件不齐的开发企业积极“补证”，并选择在下半年集中放量，全年来看市场的供应和成交基本平稳。

总结2013年，土地市场是一个绕不开的话题。

年内，石家庄市国土资源局共挂牌出让72宗国有建设用地，总面积约4961.84亩，较2012年下跌40.31%。

对比石家庄市政府年初发布的供地计划，这份“答卷”并不优秀，只完成了全年任务的79.56%，石家庄土地市场正在经历一个调整期。

与2012年相比，2013年的石家庄土地市场“挂牌补证”仍是主流，但年内拍出的【2013】036号地块，吸引7家实力房企激烈竞价372轮，最终溢价153%以12.06亿元成为石家庄“新地王”。

这一方面说明了，优质的土地资源具有较强的吸引力，但更说明了规范的土地拍卖市场环境是房地产健康发展所急需的。

此外，2013年，包括中交、富力、绿城在内的国内大牌实力房企纷纷进驻石家庄，进一步凸显了石家庄房地产市场的价值优势。

一、2013年石家庄房地产市场最具影响力十大关键词1、楼市整顿焦点解读：7月12日，石家庄市政府发布的《关于严禁违法建设行为的通告》被誉为力度最大的楼市专项整治，截至目前手续不全项目达237个，其中147个商品房涉嫌违规销售，已处罚113个，楼市秩序、市场行为得到进一步规范。

2、重污染企业搬迁焦点解读：9月30日，19家重污染企业搬迁“时间表”确定。

到2017年底，包括石钢、华药在内的19家重污染企业将搬出石家庄市区，城市环境得到进一步优化，大量优质地块或将入市。

3、地铁开工焦点解读：2013年，石家庄地铁1号线3号线进入全面施工阶段。

2013年全国房地产开发和销售情况

6. 增长速度计算
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
揭贷款14033亿元，增长33.3%。
四、房地产开发景气指数
2013年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 97.21，比上月提高0.83点。
表1 2013年全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
比上年增长（%）
房地产开发投资（亿元）
86013
19.8
其中：住宅
58951
房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。
比上年增长（%）
全国总计
130551
17.3
81428
26.3
东部地区
63476
19.3
49327
28.4
中部地区
35191
16.8
16524
26.9
西部地区
31883
14.1
15576
19.6
附注
1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。

2013房地产市场现况

在经过2011年国家国八条、限购等宏观调控政策后，房地产经历萧条期，进入了冬天。

在这严峻的形势下，房地产界开始实行二转，转型投资商业地产和转战二三线城市。

转型投资商业地产在2011年房地产一再的不顺的情况下，商业地产已经全面觉醒，2012年商业地产成为在诸多开发商或主动或被动纷纷参与的时代，商业地产被广大的房产投资商看好，转而“弃宅从商”，商业地产迎来了一个生机勃勃的春天。

开发商在住宅产品被限购之后，下一个经济增长点自然就落到了商业地产上，这一点，从非住宅地块的竞争上就可以看得出。

商业地产虽不受限购影响，但是商业地产在运营方面，尤其考量开发企业的资金实力，所以投资者需谨慎。

经历了几次楼市波折，有些投资者越来越聪明，注意到商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远高于住宅，回报率已经出了问题。

投资者的回报，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里。

转战二三线城市在2012年龙抬头的时候，曾经一度沉寂的商业地产，今年开始重现抬头之势。

宏观调控背景下，由于一线城市限购政策的严厉，一些开发商不看好大城市，面临生存压力，可能被迫转向商业地产，特别是涌向二三线城市。

虽然房产界转战二三线城市，但是小城市不是避风港，当热炒造成房价在调控期间“异地突起”，限购政策同样也会落在它们头上。

2011年7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

果然，在中央的干预之下，各地分别出台了限购政策，还没有完全实施的地方也在制订计划，可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。

在经过2011年房产界的变化、国家的调控下，一方面2012年住宅楼市等市场的艰难进行，另一方面商业地产迎来新的春天。

年度报告：2013年度市场销售额分析与趋势预测

年度报告：2023年度市场销售额分析与趋势预测尊敬的领导和各位同事：首先，我要对过去一年的工作表示感谢和总结。

在过去的一年里，我们公司取得了巨大的进步和成就。

通过全体员工的辛勤努力，我们成功地实现了销售目标，并且取得了令人瞩目的销售额。

一、2023年市场销售额分析在2023年，我们以市场为导向，在产品开发、销售渠道拓展、客户满意度提升等方面做出了积极努力，努力为顾客提供优质的产品和服务。

根据我们的市场部门的数据统计，2023年度的市场销售额为X万元，较去年同期增长了X%。

这主要归因于以下几个因素：1. 产品创新：我们不断推出创新的产品，并且进行了精准的市场定位。

我们的研发团队投入了大量的时间和资源，不断改进产品的质量和功能，以满足客户不断增长的需求。

2. 销售渠道拓展：我们积极开拓新的销售渠道，与各大电商平台合作，并加强了线下门店的布局。

我们设立了专门的销售团队，与不同的销售合作伙伴合作，提高了产品的曝光度和销售量。

3. 客户满意度提升：我们将客户的需求放在首位，建立了完善的客户服务体系。

我们的客服团队不仅及时解答客户的问题，还积极倾听客户的反馈意见，并根据客户的建议进行改进和提升，从而提高了客户的满意度。

二、2014年市场销售额趋势预测基于对市场的深入研究和分析，我们将继续努力迎接2014年的挑战，并进一步提升销售额。

根据我们的预测，我们有信心实现以下目标：1. 增长目标：我们预计2014年的市场销售额将比去年增长X%，达到X万元。

这个目标是基于市场的需求以及我们自身的实力和资源做出的合理预测。

2. 拓展新市场：我们将进一步拓展新的市场，特别是进入一些潜在的高增长市场。

通过优化产品定位和增加市场推广力度，我们相信能够更好地满足客户需求，提高市场份额。

3. 提升客户忠诚度：我们将加强与现有客户的沟通和合作，提高客户的忠诚度和满意度。

通过建立良好的客户关系，我们相信能够获得更多的回头客和口碑推广，进一步提升销售额。

2013年吉首市房地产市场分析

2013年吉首市房地产市场分析报告来源：吉首市房地产管理局发布日期：2014-02-18 2013年在州、市两级党委、政府的正确领导以及上级主管部门的指导支持下，吉首市房地产市场营造了良好的投资经商环境，房地产市化得到了加强，房地产主管部门加大监管力度，尽力保障商品房开发企业与购房户的合法权益，市场进一步得到发展，供求关系平衡，成交量与成交金额都有较大幅的增涨，吉首市房地产市场继续保持了健康有序地发展。

一、房地产市场运行情况1、房地产开发持续稳定，建设情况良好吉首地区现有房地产开发企业94家，其中有二级资质的4家，三级资质的27家，四级资质的18家，暂定资质的45家。

目前为止，我市共有52个房地产开发项目，项目总投资88.12亿元，同比增长28.79%，其中：续建项目39个，新备案项目13个，施工面积252.01万平方米，其中住宅223.70万平方米，新开工面积76.14万平方米，其中住宅面积58.64万平方米；竣工面积33.40万平方米，其中住宅29.66万平方米，全市共完成房地产开发投资13.68亿元，同比增长25.97%，超额完成全年计划总投资。

2、商品房预售规范有序，申报价格稳中有升全年共发放商品房预售许可证62本，预售总面积63.86万㎡，其中住宅54.44万㎡，4702套，商业及服务类6.94万㎡，其他2.48万㎡。

预售申报住房均价为3200元/㎡，商业及服务类均价10000元/㎡。

二、新建商品房销售情况2013年我市的房地产市场成交活跃，成交均价稳中有升。

全年共成交商品房72.61万㎡，6970套，成交金额250057万元。

成交量和成交金额比上一年都有继续保持一定幅度的增长。

1、住宅类2013年全年新建商品住房销售，达到64.74万㎡，成交5762套，成交金额185273万元。

与2012年相比（成交面积：55.24万㎡，成交套数4533套，成交金额142564万元）分别增长了17.19%，27.11%，29.93%。

2013年成都房地产年报

金融改革，多渠道推动融资市场加速，门槛差异或进一步提高行业集中度
•完善金融体系，扩大金融业对外开放； •推进政策性金融机构改革；
市场化成为深化改革重心或科学调控拖底保障民生
•经济体制的改革是全面深化改革的重点，核心是处理好政府和市场的关系； •必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革。
政策环境总结
定，经济增速也尚未进入潜在增长率的区间；欧盟、日本等国家(集团)仍处于危机风险的消化期，债务危机继续蔓延的风险得到控制，但危机的消化仍有赖政策和经济的双重支撑逐步完成，经济增长的新支撑力量尚未形成。当前资本市场面临持续调整的风险上升，最大不确定性还是来自美联储QE退出升温所引起的全球流动性收缩。美联储终止购债计划的外溢效应持续发酵，日本“安倍经济学”的持续性和有效性也面临巨大挑战，新兴经济体应高度关注资本大规模外流引发的风险。国际经济形势进一步恶化的可能性比较小。发达国家的经济增长虽然仍将处于弱势阶段，出现大幅度下滑的可能性比较小，发展中国家的经济增长会受发达国家弱势增长形势的影响，但是稳定增长的势头不会发生根本性的变化。
国内经济环境
2013年GDP增速低位运行，国内经济增速放缓，通胀压力温和可控。
国内GDP：国内经济增速缓慢，2013年我国GDP增速为7.7%，增长走势低位运行，连续7个季度破 “8”。国内CPI：进入2013年，CPI指数波动较大；11月CPI同比增长3%。
2012年-2013年全国GDP增速走势
三中全会政策解读
加大户籍、土地、财税及金融改革力度，全面推进以人为核心的城镇化。
•推进以人为核心的城镇化； •推进农业转移人口市民化； •全面放开户籍制度 •启动实施一方是独生子女可生育两个孩子政策。
户籍制度改革，“以人为本”提高城镇化质量，人口红利支撑房地产发展

2013年武汉房地产市场总结

一、2013年武汉住宅市场总结1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。

2013年武汉市住宅成交均价为6851元/㎡，较2012年上涨7.6%。

受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。

总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。

图：2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。

从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/㎡，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/㎡以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/㎡价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/㎡以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。

2. 供应：新增供应持续稳定增长，市场供应充足图：2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。

2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。

近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。

近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。

具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万㎡和187万㎡。

3. 成交：全年成交量创历史新高图：2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速13年成交量增长显著，创历史新高。

2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。

2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。

2013年大亚湾区房地产市场总结与2014年展望

2013年大亚湾区房地产市场总结与2014年展望 2014-03-17 09:49 西子房产2013年大亚湾区房地产市场总结2013年，是大亚湾区房地产市场开拓进取的一年，在扫清过去种种阴霾后，片区终于步入了发展的新境地。

这一年里，有高潮有生机，有惊喜有突破，自开年始，市场便呈现出一路上扬的发展态势，各项交易数据逐月攀升，多项数据更是一举打破大亚湾房地产销售的历史记录，市场整体格局渐趋明朗。

上半年，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，由于开发商营销策略的调整，即在3月份便开始逐步大量推货，推出更多平民化、适合刚需族的产品，并通过打折等营销手段进行促销，使得市场提前发力，前景可期。

下半年，一系列利好因素接踵而来，促进片区市场持续升温。

第一，生活配套设施的逐步完善。

世界零售品牌沃尔玛、澳大利亚着名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、国美电器、大地影城纷纷进驻大亚湾，11月，中山大学附属第一医院惠亚医院也正式营业，这些都为片区的价值提升和人气聚集提供了强有力的支持。

第二，交通配套设施的改善和推进。

沿海交通设施、路网、城市轨道、公交不断完善升级，10月份惠州市交通局和住建局两职能部门先后公示的《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，计划建成连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线路；深圳3号线、14号线规划连通大亚湾；京九快铁延伸到惠阳；厦深铁路12月28日正式通车...... 城际、城市轨道的日渐成熟使片区资源与交通结合的优势将被无限放大，与周边城市的联系进一步密切，吸引更多刚性客户迁移。

第三，政策红利助力片区腾飞。

12月，《环大亚湾规划纲要》经广东省政府审议通过、环大亚湾新区正式上升为省的发展战略，区域发展进一步升温；按照惠州城市发展的总体布局，惠州市将实现从沿江城市向滨海城市的拓展，而作为新兴滨海城市的重要组团，大亚湾城市化的浪潮势不可挡；中央经济工作会议上明确的新型城镇化改革政策，将进一步推进大亚湾的城镇化进程，片区吸纳周边城市人气和资源的能力将得到强化。

2013～2014年经济形势分析与展望——我国经济已进入7%～8%的增长区间

2013~2014年经济形势分析与展望∗我国经济已进入7%~8%的增长区间张立群内容提要:进入2013年以后,经济增长始终在7%~8%区间波动,主要是稳增长政策的综合成效㊂在政策引导和经济基本面支持下,我国经济已经进入7%~8%的增长区间㊂外部环境仍不稳定,增加出口困难较大;受房地产市场波动㊁资金来源制约影响,投资存在下行压力;未来经济增长仍存在下行压力㊂应预留财政货币政策相机抉择㊁调整的空间,视就业等方面形势,适度下调经济增长底线;围绕新型城镇化㊁化解过剩产能,加快转变政府职能,加快完善财产责任约束机制,积极构筑和巩固经济增长的新基础㊂关键词:宏观经济形势㊀分析展望㊀增长区间㊀稳中求进一㊁2013年:经济增长在7%~8%区间的调整稳定之年㊀㊀进入2013年以后,经济增长始终在7%~8%区间波动(见图1)㊂其中1~2季度连续小幅回落,3季度回升,4季度预计又有小幅回落(本文中数据,月度数据来自国家统计局月度统计报告;季度和年度数据来自国家统计局季度㊁年度统计报告)㊂㊀㊀图1㊀2012~2013年季度G D P 增长率注:2013年4季度为预测值㊂(一)三大市场需求增长趋稳决定经济增长走势的短期因素是市场需求㊂2013年经济增长的区间,首先是由市场需求水平所决定的㊂1.出口增长低位走稳㊂2013年出口比上年增长7.9%,增速与上年持平㊂其中1~3季度外贸出口同比增长8%,较上年同期水平(7.4%)略有提高,12月份同比增长4.3%㊂从1~3季度增长率的变化轨迹看,波动幅度很大,且总体呈下降态势(见图2)㊂出口数据的这一特征,主要受热钱流入导致的出口一日游影响㊂如果剔除这一因素的扰动,据估计1季度出口增长为6%左右,2季度为4%,3季度为6%,1~3季度平均增长5.3%,低于上年同期水平㊂从变化趋势看,呈低位走稳态势㊂受世界经济形势总体平稳,外贸出口企业状况大体稳定,支持出口的政策措施增加;尽管有人民币汇率重新加快升值的影响,但四季度出口增速仍有所提高㊂㊀㊀图2㊀2013年出口月同比增长率2.消费增长基本平稳㊂消费同比实际增长率基本平稳(见图3)㊂其中1~2月份增速下降,主要由于治理公款消费㊁禽流感㊁雾霾天气等因素影响㊂由于就业4 ∗张立群,国务院发展研究中心宏观经济研究部,邮政编码:100010,电子邮箱:z h a n g l q @d r c .go v .c n ㊂形势总体平稳,收入增长和消费预期比较稳定,消费物价涨幅平稳,这些构成支持消费平稳增长的基本面㊂此外汽车市场的持续温和恢复,房地产市场比较活跃,带动家电㊁家具㊁装修材料等销售活跃,也对消费平稳增长提供了积极支持㊂㊀㊀图3㊀2013年消费月实际同比增长率㊀㊀图4㊀2013年投资增长㊀㊀图5㊀2013年制造业㊁房地产㊁基础设施投资增长3.投资增长小幅波动,总体平稳㊂2月份以后,投资增长率一度连续小幅回落,6月份以后开始企稳并有小幅回升(见图4)㊂投资三个主要组成部分的增长,出现不同特点㊂其中制造业投资增长先落后升,房地产投资增长率在20%左右的水平开始出现调整波动,基础设施投资增长率高于20%,但也有一定波动(见图5)㊂制造业投资增长决定于制造业企业的订单水平,以及由其决定的开工率和产能利用率㊂而决定制造业企业订单水平的因素主要有消费㊁出口以及各类投资项目的材料㊁设备采购活动㊂由于消费增长比较平稳,出口增长波动和投资增长波动是引起制造业投资波动的主要因素㊂这也表明制造业投资具有从属性质,是滞后变量㊂制造业㊁基础设施㊁房地产投资占总投资的比重接近80%,如果制造业投资具有从属性质,则主导投资变化趋势的就主要是基础设施和房地产投资㊂基础设施投资主要由政府主导,围绕稳增长的目标,这一投资自2012年以来低位趋升,增长率目前已经在20%以上,是支持投资增长最重要的因素㊂房地产投资则取决于房地产市场形势,虽然宏观经济政策通过对房地产市场的调控,进而可以影响到房地产投资,但比较起来,具有较多不确定性㊂目前看,房地产投资增长率大体维持在20%附近,基础设施投资增长率则超过20%,两项投资增速由低转高的时间已经1年多,已经带动制造业投资由低转高,因此可以认为,投资平稳增长的基础已初步建立㊂综合以上情况,2013年出口㊁消费㊁投资三大需求增长总体趋稳,引导经济增长进入了7%~8%区间㊂(二)决定需求增长特点的一个重要因素是宏观经济政策2012年宏观经济政策的重点由控通胀转向稳增长,这可以视为一个政策的转折点,即从一揽子计划的撤出状态,重新转向稳定经济增长㊂其中最重要的是财政支出政策的调整以及相应的政府投资增速(主要表现在重大项目㊁基础设施投资)由低转高;以及货币政策由紧转松(两次下调存款准备金率,两次下调存贷款基准利率,年度新增贷款额度由7.5万亿扩大到8.1万亿)㊂受政策效果影响,2012年投资增长由落转稳,支持经济增长率在4季度出现回升(由3季度的7.4%提高到7.9%)㊂初步实现了筑底企稳的目标,但尚未形成支持经济增长稳定在7%~8%区间的宏观经济政策体系㊂2013年则是探索经济在7%~8%区间平稳增长的可行性,以及形成相应的宏观经济政策体系的开创时期㊂从2013年的经济运行态势看,已经取得了初步成功㊂其主要表现是:经济增长率尽管有一定波动,但始终围绕7.5%这一中位线上下起伏,没有出现趋势性回落,波动幅度不大(见图1)㊂财政政策没有进一步扩张,政府投资(基础设施投资)增长率没有出现大幅上扬,政府投资项目的选择更为谨慎,更注重与转型升级活动紧密结合㊂加强了城市基础设施㊁节能减排㊁信息基础设施㊁全国铁路网等方面的建设力度,有力地支持了经济转型升级活动;加大了改革力度,积5 ‘经济学动态“2014年第1期极发挥市场机制配置资源的决定性作用,大力鼓励民间资本参与基础设施领域的投资㊂货币政策在支持实体经济发展和转型升级需要,同时稳定资金链条㊁稳定货币金融环境,防范金融风险快速累积方面也取得了积极成效和重要经验㊂宏观经济政策开始兼顾当前与长远㊁兼顾稳定需求和改善供给,初步形成了新的体系㊂对支持三大需求增长趋稳,支持经济增长稳定在7%~8%区间,开始发挥明显成效㊂这使2013年成为进入转型升级主导的中高速增长的开局之年㊂二㊁我国经济转入中高速增长的主要原因与支持因素分析㊀㊀2010年以来,我国经济增长率持续回落,但2013年回落态势明显趋缓(见图6)㊂㊀㊀图6㊀2010~2013年G D P 增长率(一)发展环境变化和刺激性政策退出是经济增长率下降的主要原因2003~2007年,我国经济年均增长11.6%,2008~2011年年均增长9.6%,2012年增长7.7%㊂为什么经济增长率出现逐级下降,我认为主要因为外部环境变化和城市承载力的瓶颈制约㊂国际金融危机重创了发达国家经济,也使国际贸易水平明显降低㊂世界货物贸易出口额2003~2007年年均增长16.6%,2008~2012年年均增长3.2%;与之对应,我国出口增长率由29.2%降低到9.4%,外需对经济增长的支持力度明显减弱㊂从国内看,城镇体系发展粗放,不协调㊁不均衡㊂人口㊁产业等经济要素重点向一㊁二线大城市集中,这些城市对此缺少预见和必要的准备,承载能力严重不足㊂突出表现之一,就是越来越明显地抑制住㊁行为主的消费结构升级㊂近年来一㊁二线大城市堵车现象越来越严重,表明其承载能力已难以支持汽车进入家庭活动的快速发展㊂限制购车的城市不断增加,汽车市场快速发展的势头受到抑制㊂2002~2010年,我国汽车销量年均增长24%,2011~2012年,降低到3.4%㊂房地产方面主要表现为供地瓶颈制约㊂由于买房需求集中在一㊁二线城市,房地产业发展也集中于此,随着其快速发展,这些城市的房屋建设用地供给越来越不足㊂2003~2012年,35个大中城市房地产开发企业土地购置面积总体呈下降趋势(见图7)㊂土地约束直接抑制住房供给增长,为了稳房价,政策重点集中于管理买房需求,最终必然使房地产市场需求水平下降㊂2002~2010年,城镇商品住宅销售面积年均增长18.7%,2010~2012年,年均增长仅为2.7%㊂2012年下半年以来,房地产销售形势明显好转,但总体是恢复性的㊂在一㊁二线城市供地制约和稳定房价背景下,房地产市场快速扩大的时期已经结束㊂㊀㊀图7㊀2003~2011年35个大中城市房地产开发土地购置面积数据来源:2003~2013年中国统计年鉴㊂出口高增长和国内消费结构升级,是2003年以来经济持续高增长主要的市场需求动力,这两个方面需求水平下降,必然使经济增长的需求动力减弱㊂城市承载能力不足,还使城市劳动力成本提高,房租㊁物流等成本提高,这些都降低了企业的利润率,减弱了企业的发展动力和能力㊂市场需求和要素成本条件变化,是我国经济增长率下降的主要原因㊂2008~2011年,我国经济增长率保持在9%以上,主要是应对国际金融危机一揽子计划的作用㊂其防止了外部环境剧烈变化与国内发展环境变化作用的叠加,防止了经济增长率大幅回落㊂也应该认识到, 一揽子计划依靠财政政策㊁货币政策刺激内需增长,在政府债务和通货膨胀方面的压力会快速扩大,其及时退出不可避免㊂随着一揽子计划退出,经济增长率必然会进一步回落㊂(二)支持中高速增长的主要条件我国经济在经历改革开放初期阶段较大波动以后,从20世纪90年代中期以后,总体进入平稳较快发展态势,经济增长率一直在7%以上(见图8)㊂其基本原因是工业化㊁城镇化的快速推进㊂改革开放使市场机制配置资源的能力不断增强,范围不断扩大,人民创业活力增强和生活水平提高从生产和市场需求两个方面推动了工业化㊁城镇化快速推进㊂而我国巨大的人力资源优势,高储蓄带来的资金优势,对外开放和自主创新结合形成的技术供给优势,有力地保障了工业化㊁城镇化的快速推进㊂这些基本条件目前仍然存在,没有本质的改变㊂6从供给方面看,人口红利消失㊁制度决定的技术创新能力减弱㊁资源环境约束增强,是担心经济增速进一步下降的重要依据㊂2012年我国劳动年龄人口9.3亿人,在城镇就业的3.7亿人,农民工2.6亿人,这些数据表明我国目前不存在劳动力资源不足㊂招工难㊁招工贵,主要是产业布局和城市承载能力问题使劳动力进城难,在城市留下来难上加难;此外也由于教育制度㊁择业偏好㊁产业升级等问题使劳动力供给结构与需求结构错位㊂技术创新方面,我国正处于从简单引进到学习㊁消化吸收再创新㊁原始创新的转换阶段,支持技术创新的制度在现实需要日益强劲的推动下,通过改革正在逐步孕育成长,制度决定的技术创新能力在逐步增强㊂这些尤其在东部地区和劳动技术密集的产业正日益明显地表现出来㊂资源节约和环境保护方面的成效表明,我国正在逐步走上一条可持续发展的道路㊂这些事实表明,我国潜在经济增长率不会因为这些问题持续下降㊂从制度方面看,适应发展的要求,改革的深化正在进一步消除制约生产力解放的体制㊁机制弊端㊂㊀㊀图8㊀1996~2012年G D P 增长率数据来源:2012年中国统计年鉴㊂综合以上情况,也考虑需求方面的因素,综合分析,我国经济潜在增长率虽有下降(2003~2007年间大体在10%~11%),但目前仍保持在7%~8%之间㊂三㊁2014年:经济运行继续稳定在7%~8%区间,但中位点可能略有下移㊀㊀尽管市场需求㊁宏观经济政策等因素逐步趋稳,居民㊁企业㊁政府和社会等方面对经济增速下降后的环境逐步适应,但经济增长的基础仍不稳固,下行压力仍然不容忽视㊂从三大需求方面看,一些问题仍需高度重视㊂(一)出口增长预计仍将停留在较低水平我国出口增长仍然处于国际金融危机后的调整适应过程,增长水平既取决于外部市场变化,也取决于自身转型升级和综合竞争力的变化㊂在宽松货币政策和政府债务进一步扩张的支持下,预计2014年发达国家经济大体平稳;受美元等货币扩张的拉动,新兴发展中国家经济也会有不同程度的好转㊂我国出口的外部环境预计大体平稳㊂但国内出口企业转型调整仍处于关键时期,成本压力加大,市场竞争压力加大,微利甚至没有利润等考验仍然比较严峻㊂据商务部有关部门估计,目前我国出口企业平均利润率仅在3%左右㊂2014年美国仍面临债务上限谈判问题;日本将提高消费税(从5%提高到8%);欧洲债务风险及经济稳定的基础还比较脆弱㊂对中国经济预期好转,对其他方面经济预期转差的可能性较大㊂热钱流入增加及人民币汇率较快升值的可能性仍然较大㊂一旦发生这种情况,就会抵消出口企业微薄的利润,严重影响出口积极性,进而抑制出口增长㊂基于这些因素分析推测,2014年出口增长总体仍将停留在较低水平,出口增长率预计在7%左右㊂(二)消费增长基本平稳我国居民消费刚性较大,2011年恩格尔系数,城镇居民为36.3%,农村居民为40.4%;在就业形势总体平稳,城乡居民收入增长基本稳定的情况下,预计消费增长将保持平稳㊂住行为主的消费结构升级活动预计仍处于调整状态,与2013年比较,汽车市场将转为平稳增长,房地产市场带动的家居产品销售预计也将转为平稳增长㊂受基数影响,治理公款消费对消费增速的负面影响将逐渐消失㊂综合这些分析,预计2014年消费(社会消费品零售额)同比实际增长11%左右㊂(三)投资增长存在下行压力从前面分析看,投资增长主要由基础设施和房地产主导㊂当前房地产市场出现分化现象㊂一线大城市表现为供不应求,房价上涨压力比较大;三四线城市总体表现为供大于求,前几年建设的房屋销售困难,资金回收难度大㊂如果一线城市住房供给跟不上,则稳定房价的重点将进一步倾斜于需求管理,进而抑制一线城市买房需求的释放;三四线城市本来就买房需求不足㊂综合分析,房地产市场增速将放慢,进而会引起房地产投资增速下降㊂尽管有棚户区改造等政府建房投资支持,但预计房地产投资增速下降压力仍然较大㊂受稳定财政赤字水平㊁控制地方政府债务规模㊁土地财政萎缩等因素影响,预计2014年各级政府支持基础设施投资的资金能力将有所减弱,基础设施投资增速也有下行压力㊂综合这些情况,2014年投资增速趋降,预计为18%左右㊂综合需求因素进行测算,预计2014年经济增长率在7.5%左右,增长率的中位点低于2013年(7.6%)㊂2014年将继续实行稳健的货币政策,货币供给量预计保持平稳增长;针对新形势稳定农业特别是粮食生产的一系列政策措施,预计将进一步巩固农业基础,保障食品供给的基础,有效防止食品价格大幅上涨;针对各类城市具体情况分别实行相应的房地产市场调控7 ‘经济学动态“2014年第1期政策,防止一线大城市房价快速上涨;供大于求㊁产能过剩导致的价格竞争,预计将对工业品价格上涨形成有效抑制㊂综合分析,2014年价格涨幅保持平稳,C P I 涨幅预计在3%左右㊂四㊁坚持稳中求进,加快巩固经济增长的新基础㊀㊀基于对2014年经济走势的分析,宏观经济政策应继续坚持稳中求进的总基调,同时积极稳妥地推进政府力量和市场力量的相互转换㊂进一步增强定力,根据就业㊁企业效益等方面的情况,适度调低经济增长率下线,减轻政府财政及货币政策压力;同时在财政预算方面预留必要的回旋余地,应对市场力量意外减弱,特别是外部市场意外波动导致的风险㊂在宏观稳定背景下,要牢牢抓住新型城镇化和过剩产能调整这两大重点,加快转变政府职能,加快完善市场经济的体制机制,加快巩固经济增长的新基础,增强经济增长的新动力㊂(一)继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并相机向双稳方向调整财政预算以应对可能的风险为上限确定收支㊁赤字等相关指标,预留必要的回旋调整空间;在实际执行中则应突出结构性减税㊁优化支出结构㊁控制财政赤字等选项,在各方面逐步适应经济增速下降的前提下,逐步稳定政府投资等相关支出的增速㊂货币政策应继续统筹考虑货币金融环境稳定㊁资金链条可维持㊁控制金融风险聚积㊁支持实体经济发展等目标综合协调,并应视经济增长的情况,逐步向控制化解金融风险,推动利率市场化方向倾斜㊂(二)加强城市规划和基础设施建设我国城镇化的突出问题之一,是一线大城市,特别是位于东部发达地区的少数大城市单兵突进,导致工业服务业等非农产业,以及相关就业过度向这些城市集中,使城市承载力不足问题日益突出㊂城市基础设施建设缺少整体㊁长远㊁系统考虑,特别是地下基础设施建设缺少前瞻性㊁欠账较多,进一步加剧了这一矛盾㊂推进城镇发展模式转型,加快新型城镇化步伐,首先要解决城市规划和基础设施建设方面的这些问题㊂应以城市群为基础,在国家国土资源长远规划指导下,加快组织力量制定各城市群的整体长远发展规划,在充分征求所在地区各方面利益相关主体意见后,报国务院和全国人大批准㊂及时公布批准的规划方案,落实规划的有关安排,增强社会各方面对规划及其执行的监督㊂在规划指导下有步骤㊁高质量㊁先地下后地上㊁适度超前地推进城市群及城市内的基础设施建设㊂建立城市基础设施建设的质量问责制,严格追究㊁就地追究发生质量问题项目决策者㊁组织领导者的责任㊂(三)加快实现各城市群内公共服务和社会管理水平的均质化导致少数大城市单兵突进的主要原因,是各级政府在城市发展方面缺少统筹协调㊂直辖市㊁省会城市㊁计划单列市政府配置各类资源能力相对较高,其基础设施建设水平㊁公共服务㊁社会管理水平相对较高,使这些城市聚集产业和人口的能力较强,进而导致产业与人口在这些城市过度聚集㊂解决这一问题的出路,是以城市群为基础统一相关的行政管理㊁公共服务和基础设施建设,进而在城市群内实现大体均质的城市发展环境,引导产业㊁人口在城市群内合理布局㊂这也是解决汽车使用空间狭小㊁买房需求过度集中的治本之策㊂要围绕财税体制改革和中央与地方政府职能划分,加快形成以各城市群为基础的统一行政管理体制,同时协调好相关区域的城乡统筹发展问题㊂(四)努力增加一线大城市住宅建设供地,加快引导产业㊁人口向二三线城市转移房价上涨压力大的一线大城市,应合理调整商业㊁工业建设用地,积极增加住宅建设供地,为稳定房价,保持房地产投资平稳增长提供支持;在城市群整体功能提高的背景下,要积极引导产业㊁人口向城市群和城市圈内的二三线城市转移,扩大二三线城市的买房需求,促进房地产在更广阔空间发展㊂根据房地产投资出现的波动和稳定投资的要求,对城市群发展规划确定的重大城市基础设施建设项目要酌情加大投资力度,特别是加强城市群和城市圈内的地上和地下交通建设,政府财政应予以必要支持㊂把增加基础设施投资与稳定投资增速和推进新型城镇化㊁扩大房地产发展空间紧密结合起来㊂(五)围绕产能过剩现象加快完善相关制度产能过剩是促进市场竞争的必要条件之一㊂要充分发挥产能过剩推动市场竞争的积极作用,通过完善制度,实现各类企业的优胜劣汰和持续的新陈代谢,不断把更优秀的企业选择出来,把落后的企业淘汰出局,这是提高企业和产业素质,增强创新能力的不竭源泉,也是推动制造业投资趋向活跃最重要的制度保障㊂最重要的是完善财产责任追究制度,明确决策㊁经营㊁管理失败的责任,合理规定承担责任的细则,完善市场退出机制㊂在多措并举化解过剩产能基础上,应更严格地执行破产制度,完善企业㊁个人的征信制度,加强政府的市场监管执法能力㊂提高市场竞争对产能选择优化的能力㊂(责任编辑:钟培华)8。

2013-2014年建筑行业分析报告

2013-2014年建筑行业分析报告2013年12月目录一、建筑行业平稳发展 (4)1、行业新签合同增速企稳回升 (5)2、上市公司盈利能力小幅下滑 (5)3、现金流未见明显好转 (6)4、行业负债率继续上行 (7)二、固定资产投资增速下行 (8)1、交通基建投资增长乏力 (8)2、房地产投资增速下行 (9)3、公共设施建设仍有发展潜力 (10)4、制造业投资企稳回升 (11)三、投资策略：国企改革与美丽中国 (12)1、聚焦“国企改革” (12)2、建设“美丽中国” (13)四、国企改革，关注整体上市和激励机制变化 (14)1、建筑国企大而不强 (15)2、完善国企激励机制 (16)3、继续推进央企整体上市 (18)4、地方国资关注上海和广东 (19)五、“美丽中国”离不开生态园林建设 (20)1、园林绿化是环境保护中不可或缺的一部分 (20)2、政策面有利于园林行业持续快速发展 (21)3、创建“园林城市”，市政园林规模迅速扩大 (23)4、创建“森林城市”，进一步提升市政园林工程的市场空间 (25)5、地产园林有望持续快速发展 (26)六、主要公司简况 (28)1、看好国企改革和美丽中国的建设 (28)2、重点公司 (29)七、主要风险 (30)1、房地产市场风险 (30)2、地方债务的风险 (31)3、应收账款回收的风险 (31)一、建筑行业平稳发展我国建筑行业与宏观经济联系紧密，建筑业作为经济发展的支柱产业，近30 年来成为中国经济发展的重要引擎。

2003 年以来，中国宏观经济步入新一轮景气周期，与建筑业密切相关的全社会固定资产投资总额增速持续在20%以上的高位运行，导致建筑业总产值及利润总额增速也在20%的高位波动。

但自2011 年4 季度开始，国内固定资产投资受欧债危机和国内经济转型的影响，增速从30%左右急跌至20%以下，建筑业增速也相应跌至20%以下。

虽然从2012 年2 季度开始，国家为应对经济下滑，重新加大了固定资产投资力度，宏观经济也逐渐企稳，建筑行业整体进入平稳发展阶段，但增速已经下了一个台阶。

2013年上半年深圳房地产市场报告 (2)

2013年上半年深圳房地产市场报告今天下午，戴德梁行“2013年中深圳房地产市场媒体发布会”圆满举办，发布会上戴德梁行总结了2013年上半年房地产市场发展情况，对下半年市场走势作了预测，并回顾了中国一线城市2013年上半年中高端及豪宅市场情况。

戴德梁行发布的数据显示，上半年不仅仅是深圳出现涨幅，而全国涨幅的城市在增多，而下半年，受经济环境的影响将可能使房价上行放缓。

对于中高端豪宅市场，戴德梁行认为，近期全国通胀水平及整体流动性维持在可控区间运行，但目前银行间资金紧绷现状将致短期内实体部门贷款利率维持高位。

商品住宅市场总体仍以刚性需求及基础型改善性需求为主导，上半年交投仍较活跃，价格亦缺乏下调动力，多数城市高库存大幅减压。

中高端及豪宅市场量价均有所攀升，深圳市场涨幅尤为显著。

在城市更新项目高速进行期间，综合体业态将趋成熟，预计非限贷限购高端公寓产品将成未来深圳中高端及豪宅市场供应及成交主流之一。

新供应积极入市，上半年住宅市场高位运行自2012年，信贷阶段性放松及住房公积金贷款开闸等多方原因促使下，住宅市场逐步回升，开发企业推盘的积极性也明显提高。

2013年上半年，全市商品住宅新供应继续维持较高的水平，一手住宅批准预售面积为245.11万平方米，较去年同期增长59.86%。

在供应刺激之下，一手商品住宅新房成交面积同比大幅增长52.61%为230.70万平方米，供需比达到1:0.96。

尽管“新国五条”未对新房成交造成显著的影响，但“20%个税”还是令住宅二手交易出现较大波动：在“新国五条”实施前的窗口期，3月份抢闸成交的现象普遍，成交量迅速井喷至单月150.27万平方米；但由于政策落地较为温和，深圳执行方面并没有严格按照20%差额征收个税，成交量在4月份回落到较为正常水平，且于此后保持相对平稳的走势。

整体成交的活跃带动价格的不断走高，今年上半年，一手商品住宅成交均价同比大幅上涨21.75%达到每平方米21,470元。

2014年西安房地产市场发展现状及未来趋势分析

商业/办公 23%
工业 36%
Part 4 土地市场表现
城区表现
城西、城东供求引领全城，13年土地市场最火热的区域为西咸新区，全年共成交面积222万平米，占全市的20%，西咸一体化的后西咸新区逐渐受捧，目前星河湾，绿地等品牌开发商均已入驻西咸新区；宜家家居、五洲国际等商业地产进驻。老城区土地供应量殆尽，城市发展轮廓逐渐外扩，而一些新兴区域，享受到规划利好，成为土地放量集中地。近郊板块成交主力，政府产业城镇化布局现象明显。
目录
Part1.宏观经济概况 Part2.市场综述 Part3.西安地方性综合政策 Part4.土地市场表现 Part5.商品房市场表现 Part6.未来趋势分析
Part 1 宏观经济概况
❖ 2013年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2012年回落1.1个百分点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。 ❖2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
（注：国家统计局2013年固定资产投资报告）
Part 2 市场综述
土地市场 2013年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面
积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244 宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。商品房市场

2013年沈阳市房地产市场年报2014-1(终)

款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。
5月25 日——深化经济体制改革重点工作的意见，明确 2013年的改革重点，深入推进行
政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。一的建设用地市场，完善城镇化健康发展体制
TOP10市场占有率 13.27%↑0.5
全国篇——房企房企——品牌房企拿地规模及金额创历史新高，回归一线城市，土地成本提高，推助房价上涨预期；
品牌房企在良好业绩及积极融资的支撑下，截至2013年12月，十大标杆房企共计斥资3119.65亿元购地。拿地金额首度
突破3000亿元，同比涨幅将超过100%。拿地金额占销售金额比例将突破36%，创近几年的新高峰。品牌企业中，万科年内拿地金额为 778.12亿元，高居榜首；恒大则以457.03亿元飙升至第二位；保利地产和中海地产则分别为431.83亿元、336.79亿元。至此，四强房企年内拿地总额为2003.77亿元，创历史新高。
2013年沈阳市商品房新增供应2198万㎡，成交1647万㎡。商品房成交均价7308元/ ㎡。 2013年沈阳市商品住宅新增供应1864万平，成交1436万平。成交均价6889元/平米，截至2013年，库存量2895.40万㎡，去化周期20.19个月（1.68年）
> 别墅——增量合理回归，成交温和回暖
169%。
单位：亿元
全国300城市土地成交金额、楼面地价及溢价水平
单位：元/ ㎡
同比增长25.9%
增长11.3个百分点
全国篇——市场表现住宅市场——百城房价19个月连涨，市场火热程度升级，看涨预期高胀；

2014年我国房地产行业现状分析

2014年我国房地产行业现状分析房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。

现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。

货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。

2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。

2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。

其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。

其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。

2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。

2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。

2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2014房地产行业政策分析

2014年中国房地产行业政策趋向分析中国产业经济信息网2014-01-16 [ 大 ] [ 中 ] [ 小 ] 打印 2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。

2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。

二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。

近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次"釜底抽薪式"调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。

所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的"桀骜不驯"，2014年楼市无疑将接受政府的"再教育"。

展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。

2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。

但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。

现判析如下：一、2014年限购令政策不会退出近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。

行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以"限购令"为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。

以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。