房地产拆迁评估实务与理论初探

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浅谈对房屋拆迁评估的几点认识

浅谈对房屋拆迁评估的几点认识随着城市建设规模的不断扩大，城市房屋拆迁行政诉讼案件迅猛上升。

一般来说，这类案件大多数源于拆迁人与被拆迁人对补偿安置标准存在重大分歧，而补偿安置标准又需要通过市场评估来确定。

由于房屋拆迁补偿评估有政策性强、影响大、涉及面广、时间紧迫等特性，与其他估价目的下的评估有一定的区别，不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价。

因此2001年对原《城市房屋拆迁管理条例》修改时的最大改变之一，引入了房屋拆迁评估机制。

根据2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。

第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。

上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。

与之配套的建设部2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，本意见所称城市房屋拆迁估价是指“为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。

同时，各省、市、自治区，乃至各地级市和部分县，纷纷出台了关于房屋拆迁估价的专门规则，这样，我国房屋拆迁估价体系基本建立。

由于房屋拆迁补偿估价是一门专业性很强的技术。

且评估结果直接涉及当事人双方的利益，在拆迁中不仅要做到评估主体合法、评估过程公平、公正，为了整个拆迁工作的顺利进行，取得社会尤其是拆迁当事人对拆迁评估结果的理解与认可，还必须制定合理的评估结果认定方案和程序，做到评估结果的公开、公平、公正，切实保障被拆迁人的利益。

本文拟从实务操作的角度，结合江苏南通市的拆迁实际简述一下拆迁评估行为的合法性要件。

浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用

浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用房地产评估是土地征收补偿中至关重要的一环，它对土地价值的准确定义和评估，直接关系到土地征收的公平与合理。

在土地征收补偿中，房地产评估一般是通过对被征收土地及其上的建筑物进行评估，确定其市场价值和补偿标准。

本文将从房地产评估的意义、方法和应用实例等几个方面，就其在土地征收补偿中的应用进行浅析。

一、房地产评估的意义1.1 保障权益土地征收是国家利益和个人利益的平衡，为了保障被征收人的合法权益，评估土地和房屋的市场价值是必要的。

评估可以确保被征收人在征收过程中能够获得合理的补偿，从而保障其基本生活权。

1.2 促进公平评估的结果可以作为补偿标准的依据，确保被征收人和征收方在补偿中得到公平对待。

这有利于维护社会稳定和公共利益。

1.3 国家政策的贯彻执行评估可以帮助政府和土地征收部门实施相关政策，执行土地征收的法律。

1.4 促进经济发展合理的补偿可以激发被征收人的活力，提高其对新生活环境的适应能力，同时也可以促进整个社会的经济发展。

2.1 市场比较法市场比较法是最常用的评估方法，主要是通过比较其他类似土地和房屋的交易价格，来确定被征收土地的市场价值。

这种方法可以让被评估的房地产与周边同类物业进行对比，从而确定其相对市场价值。

2.2 收益法收益法主要是运用于商业用途的土地和房屋，通过预测未来的收益和折现率来确定现值。

这种方法适用于商业土地和房屋的评估，能够更准确地反映其经济效益。

2.3 成本法成本法是通过对房地产的建设成本进行估算，来确定其市场价值。

这种方法主要适用于新建或近期进行过大规模改建的建筑物的评估。

2.4 综合法综合法是将以上几种方法进行综合运用，通过对不同方法的结果进行比较和综合，来确定最终的评估值。

这种方法可以避免单一方法的局限性，能够更准确地反映房地产的市场价值。

3.1 确定土地征收范围房地产评估可以帮助政府和征收部门明确土地征收的范围，确定需要征收的土地和房屋的具体位置和面积。

房屋拆迁补偿估价操作实务(供参考)

房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）目录第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、涵二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程2、现场踏勘工作注意事项三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）基准价格修正法（三）市场比较法应注意的事项（四）收益法及操作中注意事项（五）成本法及操作四、估价结果平衡第二部分估价成果容及格式一、估价汇总报告容及格式二、估价技术报告容及要求三、分户报告（附分户估价报告格式表）四、成果资料存档第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格定义、涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据《市城市房屋拆迁补偿估价技术规》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。

2、拆迁补偿评估价格的涵及相应的操作由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。

①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。

②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限的房地产市场价格。

对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。

二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）2、现场踏勘的注意事项（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察容要求进行现场勘察工作。

勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。

房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。

其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。

（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照；（3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。

三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）、基准价格修正法1、基准价格修正法的适用围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。

房地产评估师行业的拆迁补偿评估

房地产评估师行业的拆迁补偿评估拆迁补偿是指在城市更新、改造或大规模开发项目中，当政府或开发商需要收回现有土地或房产时，对受影响的业主进行补偿的一种制度。

作为房地产评估师，拆迁补偿评估是我们职责之一。

本文将就房地产评估师在拆迁补偿评估中的角色、方法和挑战进行探讨。

一、拆迁补偿评估的角色对于拆迁补偿评估，房地产评估师在其中扮演着关键的角色。

我们的责任是根据市场价格和权威法规，识别和评估被拆迁业主的损失，并提供公正、客观、专业的评估报告。

我们的评估结果将影响政府、开发商以及被拆迁业主的利益平衡。

二、拆迁补偿评估的方法在进行拆迁补偿评估时，我们可以采用多种方法，以获取准确的结果。

首先，我们可以通过市场比较法，参考附近地段的交易数据，来确定被拆迁房产的市场价值。

其次，在评估期间，我们还应该考虑市场供需关系、房产的位置、交通状况、社区设施等因素对价值的影响。

最后，我们还需关注拆迁补偿政策和法律法规，以确保评估结果与法律要求相符。

三、拆迁补偿评估的挑战尽管拆迁补偿评估是房地产评估师的常规工作之一，但它也存在一系列的挑战。

首先，随着城市化进程的加速，拆迁项目越来越复杂，评估师需要具备广泛的专业知识和综合能力，以应对各种情况。

其次，由于拆迁补偿是涉及到多方利益的问题，评估师需要保持公正中立的原则，并与政府、开发商及被拆迁业主进行充分沟通，解决可能出现的争议。

此外，拆迁补偿评估还需要时刻关注法律法规的变化，以确保评估结果的合法合规。

总结起来，作为房地产评估师，在拆迁补偿评估中发挥着重要的作用。

我们需要运用合适的评估方法，如市场比较法等，以准确评估被拆迁业主的损失。

同时，我们还需面对多方利益的平衡和法律法规的约束，克服各种挑战。

只有如此，我们才能为拆迁补偿提供可靠的评估报告，维护各方的权益，促进城市更新和发展的顺利进行。

房地产拆迁评估实务与理论初探

例一：在徐汇区襄阳路动迁项目评估过程中，估价对象中有几幢合用的花园住宅。该花园住宅的花园面积较小，约50平方米，并且人口密度较大,平均每幢有6-7户居民。经估价师对估价对象所在区域以及类似区域调查了解到，类似合用花园住宅的成交案例较少，而成本法和收益法又无法充分反映该房屋的市场价格。我们走访许多房产中介公司，做了大量的市场调查工作，认为在市场上此类花园较小的合用花园住宅与带有小花园的合用新式里弄在建筑特点和使用功能上较相似，市场上合用新式里弄的成交案例较多，运用合用新里作为成交案例进行评估，符合替代原则。其区别仅在于花园住宅为独幢，四面凌空，而新式里弄为联接式，三面凌空，这样的差异在使用功能上体现为通风、采光及花园独用性大小的不同，估价师在合用新里成交价格的基础上对以上因素进行了技术修正，最后得出估价对象的市场价格。
三、希望与建议
在一年来的动拆迁估价过程中，经过学习与实践，我们进一步理解和掌握了政策。由于新的拆迁评估工作与以往的拆迁评估，无论在观念上还是在操作思路上都有很大的差异，因此在具体实践中，我们还面临着许多困惑和难题，为此我们提出两点建议，希望通过研讨，相互学习，共同提高房地产估价水平。
1."巧妇难为无米之炊"。估价师面临的最大难题是缺乏大量的数据资源，因此希望通过估价师协会的努力，能在估价师协会查到更多信息。
第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋，居住在三层的居民，有合法的营业执照，并与当地物业公司签订过居改非的协议。如这样的旧里作为居住房屋，拆迁评估有最底保护价及拆迁补贴;而按照非居住房屋评估,一般采用成本法，评估结果往往低于其作为居住房屋的价格,因为作为居民楼内的非居住房其实际收益较低，评估结果价值不高，故容易形成非居住房屋评估价格低于居住房屋的倒挂现象，给动迁造成一定难度。

房屋拆迁评估方法的探讨10页

房屋拆迁评估方法的探讨一、问题的提出旧城区一般都表现为道路系统混乱，布局不合理，环境低劣；建筑密度过高，缺少必要的绿地和室外活动场地；房屋质量、市政设施配套、卫生条件、公共服务设施差。

随着社会经济文化的发展，对旧城区进行更新改造，使之符合现代生产和生活的需要，已成必然。

根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。

由于目前房屋拆迁估价均以1991年版《城市房屋拆迁管理条例》（以下称91 版条例）为依据，与新近颁布的2019年版《城市房屋拆迁管理条例》（以下称01版条例〕对估价的要求存在较大差异，鉴于拆迁补偿估价是政策性很强的一项估价工作，因此，比较研究91版条例和01版条例有关拆迁补偿的规定，探讨适应01版条例规定下的房屋拆迁补偿价格评估方法，无疑是迫切而重要的，也是房地产估价师的一项重要职责所在。

二、91版条例与01版条例的有关拆迁补偿规定比较1．拆迁补偿方式91版条例规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式；01版条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

2．补偿金额确定方法91版条例规定作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算；01版条例规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2．产权调换结算方法91版条例对产权调换形式偿还的非住宅房屋结算方法作了规定，即：偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

以产权调换形式偿还的住宅房屋结算方法则由地方人民政府规定。

以苏州市为例，拆除私有住房、单位自有住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：（一）偿还建筑面积与被拆除建筑面积相等的，新建住宅按照房屋建筑安装工程费结算，被拆除建筑面积按照重置价格结合成新作价结算；（二）偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置基准内的，超过部分按照成本价结算；（三）偿还建筑面积超过规定安置基准的，超过部分按照商品房价格结算；（四）偿还建筑面积小于被拆除建筑面积的，不足部分按照房屋重置价格结合成新另增百分之百结算。

城市房屋拆迁估价问题探讨

城市房屋拆迁估价问题探讨补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容,拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置,补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估,评估价是货币补偿标准的依据,是作出裁决的依据。

拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼,在诉讼中,有些法院将估价报告作为证据进行司法审查;有些法院将估价报告作为裁判的依据,出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象,使被拆迁人感到茫然,使法官也感到不公。

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定:"货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

"这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则,估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。

通过评估确定补偿价格,既科学、合理,也便于被拆迁人理解,有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾,也有利于简化拆迁补偿安置程序。

我国房地产估价经过十年的发展,已经形成比较科学、完善的体系,通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。

《条例》引入通过评估确定被拆迁房屋价格,是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理补偿的最好办法。

补偿标准不能低于评估价格是保护被拆迁人利益的基本原则,广州人大常委会制定的有关拆迁的地方性法规规定,对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的120%进行,进行等价补偿是保护私权利的最低要求。

充分保护私有财产已经写入宪法。

世界很多国家非常注重对私有财产的保护,例如,日本成田空港有两条飞机跑道,在这两条跑道之间仍有一民宅,在拆迁协商时,这家主人拒绝搬迁,无奈,另一条跑道只能绕道,这是保护私权利极端的例子。

在我国保护私权利的状况远没有达到这种要求,被拆迁人也没有这种过高的奢望,只是希望给予等价值的补偿。

等价值如何判断？只能按照评估确定。

所以,估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,估价也是最容易出问题的环节,因此,对估价不进行科学规范,将直接影响被拆迁人的利益。

4房屋拆迁补偿及其评估有关问题的探讨(张东祥)

（四）集体土地上的房屋用途界定问题 1．尊重事实，以相关法律为根据 2．农民自选，但需提供相关证据（五）集体土地房屋拆迁补偿评估技术思路 1. 土地采取转换方式补偿情况下 2. 土地采取货币方式补偿情况下 (1)住宅;(2)非住宅
(六)集体土地的房屋拆迁补偿评估实践问题及解决办法 1．建成年份问题 2．房屋用途问题 3．结构的问题 4．突击建房的问题 5. 突击装修与栽种问题 6. 其他问题
（3）已变更使用性质房屋用途的确定（4）商业不动产的经营利益（5）商业不动产的商誉和客户（6）繁华地段住宅的谋生利益（7）已结成的良好邻居关系（8）临街住宅或临路住宅或聚集区内住宅的商业经营利益（9）工作、生活就近的利益
(10) 使用公共资源的利益 3. 拆迁补偿估价对象的特殊收益 (1)不含拆迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、规划改变带来的增值收益 (2)节省的交通成本与其他有关生活成本 (3)季节性改作其他用途的收益. (4)空间利用权带来的收益——安置广告牌
（一）拆迁补偿估价对象的确定 1. 依法律、法规确定——临时建筑、违章建筑、在建工程 2. 依照补偿方式确定 3. 按照改变前的状况（二）拆迁补偿估价对象的实物 1. 关于自行装修装饰部分 2. 关于房屋附属物 3.关于在建工程
(三)拆迁补偿估价对象的权益 1.拆迁补偿估价对象的特殊权利 (1)不含他项权利的限制 (2)不含土地发展权利 (3)含被限制的合法权利 2.拆迁补偿估价对象被忽视的利益 (1)居住条件被保障所利益——市民 (2)生活被保障的利益——农民
七、城市房屋拆迁补偿价评估技术路线
（一）“标本房屋”市场价格评估技术路标本房屋” 线 1. 确定“标本房屋”的基本条件： 2. 选择“标本房屋” 3. 评估“标本房屋”的市场价格 4. 建立修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。典型房屋” （二）“典型房屋”市场价格评估技术路线

关于做好拆迁评估的操作实务

关于做好拆迁评估的操作实务一、做好拆迁评估应具备的素养二、拆迁评估工作流程三、拆迁评估中如何处理拆迁方、被拆迁方的关系第一部分做好拆迁评估应具备的素质和能力拆迁评估涉及拆迁方、被拆迁方、评估机构、政府相关部门、以及其他方方面面的利益，特别是如何保障被拆迁方的利益，评估人员除了具备贷款评估方面的基本素质外，还应当具备以下素质和能力：一、认真履行独立、客观、公正的评估原则在拆迁评估中由于受多方利益的干涉，评估人员在价值取向上，应能独立的进行评估工作，既不违规、也不单方面偏向于某一方，做好各利益方的解释以及价值取舍。

因此，在对评估范围内的相关评估对象进行价值评估时，着重点应侧重于评估对象本身价值的发掘，比较客观地对估价对象进行结构、面积、数量、体积、成新度、折旧、取价等方面的确认。

从而使得出的结论经得住其他利益方的复量，保证报告质量。

依据以上数量和结构的准确性，加之评估人员在评估中未收到其他因素的影响，评估结果也具备公正性。

二、在评估工作中，应杜绝收受贿赂现象的发生因为拆迁评估涉及多方面利益关系，评估人员往往会遇到被拆迁方为了多测量面积、增加附属物或装修等获取自身的利益而向评估人员塞红包、请客吃饭或其他贿赂行为；或者拆迁方为了赢得拆迁时间而刻意要求评估人员增加面积或装修等。

面对这些情况，评估人员一方面应克制自己的欲望，坚决不能拿被拆迁方一分一毫。

对于拆迁方的要求，如若答应，应要求拆迁方相关人员拿出书面签字认可的书面证明。

三、拆迁评估人员应具备的专业素养1、应对各类房屋结构，如土木、砖木、砖混、框架等农房拆迁中主要的房屋结构有深刻的认识，同时对农房拆迁中经常遇到的一栋房屋中下层是砖混、上一层是砖木等混合结构要有正确的认识。

2、应具备基本的测绘和CAD绘图知识。

评估人员往往既要评估又要参与测绘，为了提高报告质量，最好一人从头做到尾，以免发生测绘、评估脱节的情况。

3、应对评估指导价涉及的各类房屋、装修、附属物价格进行深入分析，充分认识各类价格所对应的评估对象类型，切不可画蛇添足或者张冠李戴。

对房地产拆迁评估的几点思考

对房地产拆迁评估的几点思考一、评估之前首先应明析评估对象的产权文件房地产产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权，或以产权为担保和债权并存和房地产抵押权等权益的有效法律凭证，它包括房地产证及土地出让转让合同，建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可()证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。

这些合法性文件直接关系到评估方法，虽然自世纪年代房地产制度改革，特别是《城市房地产管理法》、《城市房屋权属2080登记管理办法》颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但过去大量的历史遗留问题致使相当一部分的房地产权属状况错综复杂，理清房地产产权状况，是估价师在估价日常工作中的难点之一，同时又是正确估价的基础。

各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上下面却是大型的商场，对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。

二、把握对等原则在房屋拆迁工作中，动迁单位与被动迁往往是处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位是不同的，在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，被拆迁人的被动地位使其合法权益容易受侵害。

为了消除被拆迁入的抵触情绪，应在政策上倾斜，保护被拆迁入的合法权益。

进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于至少(不低于所在类区同类普通住房的正常市场价格水平。

当然过分加重拆迁人的负担，会打击)拆迁人的积极性，进而影响城市改造和建设。

三、关于农村房屋拆迁评估随着加快城镇建设的步伐，许多中小城市迅速地向农村扩张，带来了大量的农村房屋拆迁。

农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢这与安置方式有关，如果以实物安置拆一补一，就应y()采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重置价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。

浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策

浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策房屋拆迁工作是城市建设中的一个重要方面和重要环节。

房屋拆迁工作的平稳进行，对推动地区的经济社会发展和城市建设，改善城乡环境和广大被拆迁人居住条件，保障各项重点建设工程的顺利实施等各方面均做出了积极贡献。

在房屋拆迁工作中，房屋拆迁评估工作又是此项工作中不可或缺的一个重要环节。

房屋拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。

分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。

分户评估是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。

按照相关规定，“拆迁分类评估价格可用以指导拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋补偿金额……”;“房屋拆迁管理部门在行政裁决时，对逾期不申请复估和评估技术鉴定的，应当根据分户评估报告确定对被拆迁房屋补偿金额……”（《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》湘建房（2004）264号第七条、第二十八条）。

由此可见，房屋拆迁评估的结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。

通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。

通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁补偿谈判无法达成一致，进而影响到整个拆迁工作的进展。

房屋拆迁因土地性质的不同分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。

对此，笔者作为一名从事房屋拆迁评估的工作人员，结合自身体会，将在上述两类房屋拆迁评估工作过程中遇见的问题及对策简述如下……一、对已建项目性质、用途、权属、面积、结构、成新（建筑年代）、层高等因素的认定及对策在城市房屋拆迁中，相关文件有明确规定：《湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法》（湖南省人民政府令第157号）第七条：“被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途以房屋权属证书为准;权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

拆迁评估实习报告

拆迁评估实习报告实习报告：拆迁评估一、实习背景和目的拆迁评估是指对拆迁项目进行经济、社会、生态等多方面的评估，以确定拆迁安置方案和补偿措施的合理性和公平性。

本次实习旨在了解拆迁评估的基本流程和方法，并通过实践掌握相关技能，为将来从事相关工作做好准备。

二、实习过程和工作内容1. 学习拆迁评估的基本理论知识：包括拆迁政策、法律法规、评估方法等。

通过阅读相关资料和参观拆迁项目，了解实践操作和实际问题。

2. 数据收集与整理：造访拆迁项目现场，了解现状和规划。

收集相关数据，如面积、土地价值、人口数量等，并进行整理和分析。

3. 评估方法选择与实施：根据实际情况和需求，选择适合的评估方法，如市场比较法、收益法等。

根据选定方法进行数据计算和模拟，得出结论。

4. 报告撰写和呈现：整理评估结果，撰写评估报告。

报告主要包括拆迁项目的背景介绍、拆迁政策分析、评估方法和结果、安置方案和补偿措施等内容。

并将报告提交给指导老师和相关部门。

三、实习收获和体会1. 理论与实践相结合：通过实际操作，加深了对拆迁评估理论知识的理解和应用能力，明白拆迁评估的重要性和复杂性。

2. 数据处理与分析能力：通过收集、整理和分析大量数据，提高了数据处理和分析能力，学会了如何从海量信息中提取有用的数据。

3. 与团队合作和沟通能力：在实习过程中与同事进行沟通和协作，互相学习和支持，培养了团队合作和沟通能力。

4. 报告撰写和呈现能力：通过撰写评估报告，锻炼了书面表达和组织能力，学会了将复杂的问题和结果以简洁明了的方式呈现。

四、实习总结和展望通过本次实习，我对拆迁评估有了更深入的了解，并具备了一定的实践经验和技能。

同时，也发现了自己在专业知识和实际操作方面的不足之处，需要继续学习和提升。

未来，我将进一步完善自己的专业素质，不断提升拆迁评估能力，为国家的城市发展和拆迁工作做出更大的贡献。

杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考

杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考随着城市的发展和经济的进步，城市规划和管理已成为被广泛关注的话题之一。

其中，房地产拆迁中涉及到的地价问题更是备受关注。

在杭州市，该问题被广泛讨论，而如何科学准确地评估地价，具有重要意义。

首先，评估地价需要科学的方法和数据支撑。

杭州市房地产拆迁中地价的评估不仅涉及到当地的经济环境和地理位置，还需要考虑到用地性质、用途和土地规划等多个因素。

此时，可考虑利用地价走势图、房屋成交价、土地利用率等数据，采用多元回归分析方法，以及利用灰色关联度和模糊综合评价法等定量方法，将各个影响因素进行定量分析，并对拆迁地块进行合理评估。

其次，地价评估还需要根据当地实际情况进行综合判断。

在拆迁中，地价评估不应仅仅依靠理论算法，更需要根据当地的实际情况进行重要因素的判断和考量。

如杭州市的西湖文化景观区，地价与当地的文化底蕴和历史配合度息息相关。

此时，需要寻找和确定一些重要的参考因素，比如：市场需求、城市规划、当地社会经济状况等实际因素，对拆迁地块进行合理评估。

第三，要确保地价评估的公正和透明。

在拆迁过程中，地价评估必须公正、透明，在数据来源、评估方法、评估结果等方面，必须做到清晰明了、可公开查证。

拆迁地块的评估结果，必须结合当地的经济政策和法规，确保其遵循规章制度，并维护当事人的权益。

最后，要注重社会环境和公众民意。

在评估地价的过程中，应考虑到社会文化和公众民意，尤其是涉及到老城区和古城保护区等敏感区域。

需要加强与市民的沟通和了解，及时反馈市民的关注点和建议，充分尊重市民的意愿和诉求，从而保障拆迁工作的顺利开展。

总之，杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考，需要综合考虑实际情况，采用科学有效的方法进行定量分析，保证公正、透明，同时关注和尊重市民的意愿，寻求最大公约数，才能实现房地产拆迁评估中地价问题的有效解决。

房屋拆迁评估报告法律实践问题研究1

房屋拆迁评估报告法律实践问题研究（三）——救济途径之民事诉讼一、评估机构承担民事赔偿责任的可诉性分析在我国涉及拆迁的案件中，如果被拆迁人对房屋评估报告不服，一般的处理原则是对拆迁裁决提起诉讼。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“新条例”）及《房地产估价机构及管理办法》明确了房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的行政、民事及刑事责任，尤其是规定了评估机构的民事赔偿责任，这对于维护被拆迁人的利益是有进步意义的。

首先，有利于维护评估报告的公正性。

《城市房屋拆迁估价指导意见》虽然制定了内在的救济机制，但是，这些救济机制很难否决评估报告，更不要说保证被拆迁人的利益。

新条例赋予当事人民事索赔的权利，建立相应的追责机制，不仅有利于维护评估机构评估的独立性，还可以使评估报告的客观性、真实性得以全面体现。

其次，有利于保护被拆迁人的合法权益。

房屋评估报告是具有法定资格的中介机构作出的证据性结论，这一点，和公证机关出具的公证书的性质相似。

《公证法》明文规定公证机构是可以承担民事责任的证明机构。

《公证法》第四十三条规定公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。

当事人、公证事项的利害关系人与公证机构因赔偿发生争议的，可以向人民法院提起民事诉讼。

事实上，房屋评估机构亦是按照当事人或者利害关系人的委托，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估作出估价报告。

如果评估机构或者房地产评估师出具虚假或者有重大差误的评估报告，且已经或者可能对当事人或者利害关系人造成不利后果，应该赋予当事人或者利害关系人要求撤销评估报告的权利，如果造成实际损害了，还可以追诉其赔偿责任。

最后，畅通了被拆迁人对评估报告不服时的救济途径。

新条例第三十四条明确规定房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨

拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨发布日期：2010-07-02 浏览次数：1248在城市房屋拆迁中不可避免地遇到房屋附属物的估价补偿问题。

在附属物估价中，理清思路，规范操作对保护拆迁双方当事人的合法权益，构建和谐拆迁环境意义重大。

各地价格认证中心在该领域进行了许多有益的探索，本文旨在提出问题，引起讨论，形成共识。

第一部分附属物评估理论中的几个基本问题一、附属物的概念在《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第二十五条第二款中使用了“附属物”一词，但并没有进行界定。

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二条第二款中的表述：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

”被拆迁房屋室内自行装修装饰和被拆迁房地产均属被拆迁人（或其它相关人）因房屋拆迁这一事件造成丧失的物权，其补偿是对物权的补偿。

徐州市在《关于印发<徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁标准>的通知》中将“拆迁房屋附属物”表述为：“指附属于被拆迁房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施”。

理解这一定义应把握以下几点：1、“房屋”是指被拆迁房屋及其占有的土地使用权，就是被拆迁房地产。

2、附属物的现时效用，没有效用或已经丧失效用的附属物不予补偿。

3、附属物不是房地产的一部分。

房屋结构本身所含的门、窗及水电设施不属于附属物，其价值在房地产评估价格中体现。

4、附属物因搬迁会严重影响其使用功能，造成效用降低或丧失。

动产不属于附属物，鸡鸭、盆裁花木、可移动家具等均不属附属物。

附属物具有附属性、多样性和复杂性的特点，具体包括：1、室内装修装饰；2、室外构筑物，如：围墙、院地坪、门楼及院门；3、地栽树木及花木；4、机器设备；5、相关设施，如：有线电视、管道煤气（或天然气）初装费等；6、其它附属物。

征收评估实操经验分享

征收评估实操经验分享
征收评估是指政府或国有企业以公共利益为目的，在符合法定程序和程序的前提下，对被征收权利人的财产权益进行的补偿性评估。

征收评估实操经验分享如下：
1.保持客观性。

在进行征收评估时，评估师必须保持客观，不偏袒任何一方，理性分析被征收权利人的财产权益，进行准确的补偿评估。

2.了解征收目的及相关规定。

评估师在进行征收评估前，应仔细了解征收目的及相关规定，充分理解被征收权利人的情况和权益所在，明确评估范围及时间要求，确保评估工作的准确性和合法性。

3.充分调研。

评估师在进行征收评估时，应充分调研被征收权利人的财产权益情况，采用多种调查方式，包括查阅资料、实地调研、听取当事人意见等，全面了解被征收房屋的目前状况、历史价值、未来价值和补偿标准等。

4.合理的评估方法。

评估师在进行征收评估时，应根据被征收权利人的情况和征收目的，采用合理的评估方法进行衡量，确保补偿评估的公正性和合理性。

5.详细记录所有过程。

评估师在进行征收评估时，应详细记录所有过程，包括调查、评估方法、数据采集、评估报告等，确保所有工作程序透明、合法、公开。

总之，要做好征收评估工作，需要评估师具备扎实的理论基础和专业技能，同时注重实践经验，采取合理的评估方法并保障评估过程中的公正性和严谨性，才能为征收工作提供有力的支持和保障。

房屋拆迁估价的问题及对策研究(一)

房屋拆迁估价的问题及对策研究(一)通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。

通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,它直接影响被拆迁人的利益。

补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。

房屋拆迁的估价结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。

估价结果是否客观公正、准确完整，将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。

一方面，拆迁人希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本。

另一方面，又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。

拆迁估价结果与拆迁人的拆迁成本，与待开发项目的开发成本有直接关系；与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。

拆迁估价结果又与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关系。

如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托估价机构评估，使整个拆迁工作延期。

1房屋拆迁估价的问题1.1确定估价机构的不公正性目前我国主要有3种确定拆迁估价机构的做法，但都很难从制度上保证拆迁估价机构的确定具有公正性。

（1）由拆迁人和被拆迁人共同确定。

这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致，共同确定估价机构。

对拆迁评估人的委托，如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致，是最好不过的事情。

但是在拆迁工作实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见，所以，这种方式往往在实际工作中操作起来很难，是一种理想化的方式。

这种方式也只能适用于被拆迁人数少，较易形成共识的情况。

（2）由拆迁人确定，且反对的被拆迁人在50%以下。

这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据，采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意。