主力店稀缺成就次主力店 MALL次主力店价值全面显现
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
购物中心次主力店成调整切入点
购物中心次主力店调整切入点1. 背景介绍近年来，随着电子商务的迅猛发展，线下购物中心面临着巨大的挑战。
为了应对竞争和变革，购物中心需要不断调整其经营策略，以适应消费者的需求变化。
其中，次主力店的调整被看作是购物中心发展的重要切入点。
2. 次主力店的定义与特点次主力店是指在购物中心中规模相对较小但影响力较大的零售店铺。
它们通常是指定品牌的专卖店、主题店、特色店或独立小型超市等。
次主力店在购物中心中具有以下特点：•目标市场明确：次主力店往往针对特定的消费人群，例如年轻人、家庭主妇、高端消费者等，因此有明确的目标市场定位。
•产品特色突出：次主力店通常以独特的产品或服务为卖点，能够吸引目标消费者群体。
•灵活的经营策略：由于规模较小，次主力店通常比较灵活，能够快速调整经营策略以适应市场需求的变化。
•引流与引导作用：次主力店常常作为购物中心的招牌店铺，能够引流顾客到购物中心，并引导顾客到其他店铺消费。
3. 购物中心次主力店的调整需求购物中心次主力店的调整需要根据市场和消费者需求做出适当的变化，以保持竞争力和吸引力。
以下是购物中心次主力店调整的几个重要方面：3.1 产品策略的调整购物中心次主力店需要根据市场需求调整其产品策略。
例如，对于面向年轻人的次主力店，可以引入更多时尚、潮流的产品，以满足年轻人对个性化和独特性的需求。
对于面向家庭主妇的次主力店，可以引入更多实用、经济的家居用品和生活用品。
3.2 商业模式的创新购物中心次主力店可以通过创新商业模式来适应时代变化。
例如，引入线上线下结合的O2O模式，通过线上平台推广和销售产品，同时提供线下体验和服务，以增加消费者的购买欲望和忠诚度。
3.3 店铺布局与设计的优化购物中心次主力店的店铺布局和设计对吸引消费者具有重要影响。
优化店铺布局，提供舒适的购物环境和良好的陈列方式，可以增加消费者的购买欲望和体验感。
同时，店铺设计也要考虑到品牌形象的展示和与购物中心整体风格的协调。
购物中心主力店与次主力店的区分
购物中心主力店与次主力店的区分购物中心主力店与次主力店的区分提要：最后一类租户，我们叫配套功能性租户。
这类租户是以服务类的机构为主，有了它顾客会感到更方便，顾客对购物中心的“一站式”感觉会更好更多精品方案购物中心主力店与次主力店的区分提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
但是很多国际资料显示，国际上没有次主力店这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
通过下面三方面的研究，分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，先探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，可分为六类。
第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的ｚａｒａ，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
武汉商业地产案例介绍 西园 南国首义汇 大武汉1911 奥山世纪城 光谷步行街 经开万达 逛逛街 花园道
物业规划——民国风格建筑融合现代元素癿商业街区
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物业规划——多栋合围，营造多入口回形内街
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业态规划——主打餐饮及特色零售，配以休闲娱乐
商业业态比例
业态 飠饮 特色零售 配套 休闲娱乐 面积 13700 12000 3400 5100 比例 40% 35% 10% 15%
飠饮 特色零售 配套 娱乐
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物业规划——标准LIFESTYLE，多栋独体邻而相融
南国首义汇严格按照LIFESTYLE游憩街区 癿国际标准式打造，8栋风格建筑具有极强癿 形象昭示性，整个商业街区由南北两区组成， 南区定位于旪尚生活街区，包含精品零售、特 色贩物、娱乐影城等；北区定位为品质生活街 区，包含潮流休闲、主题飠饮、雅致养生等。
金逸院线、美兊美家、城市英雄电玩、 COSTA、星巴兊、KFC、必胜客、美 丽田园、屈臣氏等
项目以1911辛亥革命历叱为街区主题，
以“中西合璧”癿民国建筑为风格，
以“现代商业”设计元素为装饰，将 项目定位 城市肌理融入街区环境，将历叱片段 重新组织到街区之中，幵结合商务、 休闲、贩物、休憩等新癿要求，形成 城市生活癿“旪尚之心”、“活力之 源”。 部分商铺销售，其余自持； 销售模式 销售商铺包租，年均保底7%，幵享超 额运营70%分红；
武汉经开万达
汉飞逛逛街
武汉花园道
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项目慨况——武昌首个纯粹癿LIFESTYLE游憩街区
项目地址 开发商 建筑面积 容积率 武昌区紫阳路不体育路交汇处 武汉南国置业股份有限公叵 4.7万斱 1.16 停车位 332
主力商家
横店影城、apple体验店、the songs德颂吉、南阳船坞、红袖 女装、德达兊斯女装、古木夕羊女 装、贝贝熊母婴超市、costa咖啡、 kopi luwak咖啡、上井日本料理、 采轩女装、韩国米舍飠饮、 subway三明治 、豪客来、奇菲 尔美容、香港俞氏冬虫夏草、 lozzi啦滋夗拿滋等 项目定位为lifestyle主题休闲商业 街区，以“引导品质生活，满趍夗 元需求”为追求。以体验式，休闲， 特色消费为主导，融贩物，休闲， 娱乐等夗元业态：项目着力营造轻 松，随意癿休闲生活氛围。 先招商后销售，以签约租金水平对 商铺定价，保证商铺投资收益率。 销售价格：1.5-6万元/㎡ 14 目前租金：200元/㎡巠史
MALL购物中心或街区商业招商的部分技巧
MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。
其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。
主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。
知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。
二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。
其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。
租金高低悬殊，租期长短不一。
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。
其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。
而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。
以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。
三、主力店、中小店招商的切入时间。
时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。
1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。
由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。
2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。
而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。
购物中心租金评估修正因素分析
购物中心租金评估修正因素分析内容摘要本文对购物中心经营特点的进行了总结，提出了购物中心单一产权、统一管理、面积大、辐射面广等特点。
同时在经营上购物中心存在多种租户和业态的租户配比，租金价格构成方式复杂，存在多种影响因素和价格歧视的现象。
并基于上述购物中心的经营特点提出了在以市场法对购物中心的租金水平进行评估的时候应该如何选取可比实例，以及如何选择区位因素，建筑特征，及单个商铺的租金修正因素。
关键词：市场法购物中心租金评估修正因素第一部分、购物中心的特点对于购物中心国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
国际购物中心协会（ICSC）的定义是“由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。
”中国对购物中心的定义安装《零售业态分类（GB/T18106-2004）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑内，或一个区域内，向消费者提供区域性服务的商业集合体。
”一、大型购物中心特点1、单一产权、统一管理大型购物中心项目往往属于经营性房地产。
由投资发展商有计划开发，多采取只租不售的方式统一经营。
统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。
既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。
并以统一的形象对外做宣传创立品牌。
目前国内比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”等。
2、规模面积大、商圈辐射面广大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。
企业战略MALL业态开发经营模式探析
企业战略MALL业态开发经营模式探析内容摘要：自二十世纪末起我国许多大中都市兴起了超大型购物中心（MALL）建设热潮，文章在介绍超大型购物中心这一新型业态特点的基础上，探讨该业态的开发经营模式，并探求MALL在当前进展中所面临的挑战和机遇。
关键词：MALL 商业地产自上世纪末本世纪初起，在我国众多大中都市兴起了超大型购物中心（shopping mall, 简称Mall，译称摩尔）建设热潮，其建筑面积和投资规模在商业地产内可谓前所未闻，如号称“全球最大MALL”的华南MALL建筑面积达89万平方米，投资额为25亿元，而全球最大单体MALL—北京金源时代购物中心建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。
因其建筑和投资规模之巨，MALL这一新型商业业态引起了社会各界的关注和探讨。
本文试在介绍超大型购物中心业态特点的基础上，探析该业态的开发经营要点，并探求MALL在当前进展中所面临的机遇和挑战。
shopping mall业态介绍MALL在20世纪中期起源于欧美，其显现和进展的最大动力在于消费者购买力大大提高，闲暇时刻大大增加，其消费出现从目标性、生存型转向发觉式、多元化、个性化和休闲化倾向，顾客对品牌化、功能化、享受化的要求越来越清晰、突出。
作为现代工业文明与商业文明的产物，MALL的显现使世界商业经济进展进入一个鼎盛时代。
目前，在美欧等发达国家中，MALL已占有零售销售总额的50%以上；一个MALL的有效商圈能够达200-300公里，对一个区域的经济产生了庞大的拉动作用。
在国外，MALL有市区型和郊区型两种类型，前者往往位于都市商业中心以充分利用该地段本身的庞大人流，后者位于交通便利的都市郊区地段从而得益于其大片未开发的土地和相对低的地价；依照建筑风格，MALL又分为垂直单体MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑内，往往是市区MALL，后者由多座毗邻的数层建筑构成，平铺在大片面积之上，属于郊区MALL。
招商工作计划进度表
招商工作计划进度表招商计划及进度为加强招商力度，降低封路对xx广场的影响。
本着节约、高效的目的，商运部计划从2012年5月-12月，起启动新一轮的招商计划如下：一、现场招商1、利用各馆外立面空置的广告位制作五幅招商广告喷画（已完成）。
2、拟在b1馆外立面和c1馆外立面空置的醒目位置再制作两个大型招商条幅，加大招商信息的公布。
3、4、拟组织商家每周末在场馆门前进行商品展销活动。
桥北路开通后，拟在场馆门前策划“周周乐”“xx形象大使选拔赛”“xx之星选拔赛”等群众性的文艺活动，每周六、日举行，由xx美居组办，邀请市民踊跃参加。
目的：低成本、高效率，迅速达到增加现场人气，吸引媒体关注、扩大宣传力度。
二、放盘到各地产中介部招商。
三、利用网站招商在百姓网、赶集网、58同城网等免费商品信息发布网站上发布招商信息（已完成）。
四、发动各员工利用人际关系推荐、介绍大的商家前来洽谈租场。
五、组织商运部员工走出去到周边城市知名的专业市场内宣传招商。
1、布匹市场（窗帘布艺区）、南岸路装饰城，以及xx市周边区县建材装饰聚集区。
3、4、参加人员：宣传方式：招商人员分散到目标场内逐户讲解宣传xx美居广场的优势，拉拢商家入驻。
xx商运部2012-5-10篇二：招商计划书人和商业高新区项目招商计划书第一部分招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：鞍山休闲购物的天堂2、顺应鞍山市高新区新一轮开发趋势，解民所需。
人和商业控股鼎力巨献，政府支持，民心所向。
3、抢占鞍山未来cbd的核心区位，与鞍山站前商业相互补充共同构筑鞍山城市新商业配套中心及休闲广场建设，打破鞍山传统商业模式，引领鞍山城市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业的成功经验，整合国外先进商业模式并结合鞍山本地文化，为鞍山人民打造全新的休闲购物广场。
5、近十二万平方米的建筑面积，集一流大型超市、著名家电卖场、专业奥特莱斯、娱乐休闲、餐饮多功能为一体的shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为鞍山高新区的真正核心商业中心。
主力店、次主力店区分
一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰.因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店(一）、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大,近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力,比专卖店大，比主力店小的店铺。
涉及的业种也十分广泛,次主力店不是超市、百货,可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目,它可能是连锁品牌,如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等.次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益.次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
（二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌:1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理:屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品:星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装:海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲:SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝：周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯：易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲：汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容：玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所:中航健身会13、家居饰品：家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。
次主力店选址要求
•
主题餐厅与酒吧
• 1、业态成因在连锁超市大规模发展之后，普通商品经营困难，许多商业投资 者转而投资餐饮服务业。餐饮服务业是个性化的商业业态（除连锁快餐）， 切忌雷同化。在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、 固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个 性化的需求。主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅 合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且 消费能力较强。 2、商圈选择文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术 故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。 3、 建筑形式与主题相关 4、面积以设计特定对象的人群多少而定。
• • •
• 6、租期 2年以上。
茶坊、酒吧、咖啡等
• 1、商圈选择消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松 谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以 及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的 环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 2、立店障碍开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理 部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入 加以管理。酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府 管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。 3、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对 建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电 力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音 层。 4、面积要求 50~400平方米。 5、租金承受 3~20元/（平方米·天） 6、租期 2年以上。
购物中心的品牌组合与优化调整
第三部分、购物中心的品牌组合与优化调整从开发时代向运营时代转变首先意味着购物中心商业性质的完整体现，而商业性质除了管理技术本身之外，租户组合是非常关键的，确定好商业组合对于提升购物中心的吸引力具有决定性作用。
目前中国购物中心普遍存在着差异化不明显的倾向，最主要的特征就是租户结构和品牌结构高度雷同，这是造成购物中心恶性竞争和资源重叠的根本表现。
根据中国购物中心产业资讯中心的统计，在Mall China会员单位的主力店商家组合中，以单一的超市或百货或家居或电器形式为主，专卖店为辅的结构占有1/3比例，而在主力店品牌构成方面，18个百货品牌、23个超市品牌的占有率都达到50%左右，从而使得绝大多数购物中心之间难以产生实质性的差别，这也说明我国主力店品牌资源确实还相对匮乏，所以在中国发展和引进具有独特概念和个性的次主力店集合体，将有可能使购物中心形成一定的吸引力与差别化，并使发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。
未来两年，强化次主力店在购物中心里的功能和作用将成为商业组合方面进行调整的战略方向。
记者从近日召开的中国购物中心国际论坛第三届年会暨国际购物中心协会亚太区中国峰会上了解到，国家宏观调控政策推进了中国商业地产趋于理性化发展，未来两到三年，中国购物中心数量将在发展期继续稳步增长，原有项目进入优化调整，项目类型渐趋多样，融资渠道日益丰富，社区商业中心开始普及发展。
上世纪90年代，由于商业资本的巨大需求和商业地产本身的高额利润，使商业地产发展迅速升温，其表现为各地购物中心建设遍地开花，广州天河城、广州东莞华南Mall、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京世纪金源时代购物中心、北京东方广场等相继建成开业，正在建设中的厦门明发Mall、中关村国际商城等也开足了马力。
来自商务部对10个大中城市的调查显示，2003年1至10月，全国商业地产竣工面积大约2000万平方米；而目前，大型的购物中心普遍规模在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿到上百亿元。
主力店与次主力店的区别资料讲解
主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
这一类租户自身吸纳能力并不强。
主力店与次主力店的区别
主力龙、次主力龙丈义之就提起主力龙，关于主力店这个概念，大家比较请晰。
因为这心国际上都有专门的岌义，丸家一般叫它为“錨店"或者核心、租户。
因为它对购场中心的整个家流和虽矍引领具有和生大的作用，使得整个购扬中心的稔定发衆起到了很好的作用。
所以主力店一般对丸家来讲比较请術。
但是衣■我们做研讨之前也杳了很多国际姿抖，发现次主力店®际上没有这个说法。
这个词就是我们中®的发朗，而且是我们丸陆的独特发朗。
我后来想朗勺了，这可能是咱们老祖索中席之道的说出。
由主力店到一般租户中间肯岌有个过渡，于是涎生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研克，跟丸家分家一下主力龙和次主力店刊底区分在哪里。
笫一部分，我们丸跟大家採讨一下症购杨中心'里租户列底有哪些类别，戎者在购杨中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯主有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞请楚核心租户的概念，我们冉把主力店和次主力店加以区分。
租户盛购畅中心的功能角色分析下面，我们跟大家採讨第一部分，就是租户在购杨中心、的角色。
可能这个话題业一些人士没有专门的说出。
但准.实际过程中有一个惯例，我们分为兴类。
笫一类是人凉贡故型的购物中心。
这类业态主耍以吸引家户％主，比如一些电玩、冰场、影晓等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
笫二类，我们叫老牌引领型租户。
举个简单的例子，很多％牌，业人士在招商过程中会发现，如果另外一个阮牌进来我就进去。
他所说的另外一个醃牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的敌笔，包括訴中关,色都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像丸家耳熟能详的zara,比如像快餐里的必胜鑒,他们的承租能力，有的比较壽，有的比较低。
和对来讲不丈一样，主要是看购物中心的瘵炭.交通、地段等情况来判主。
第三类，就是租金责秋型租户，有的业人士也叫"寺生型租户"。
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。
于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。
为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩序言：对于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启迪的，当时有小争辩也有共鸣。
于是万商俱乐部83/84 期沙龙专题商讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一同分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参加者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和营运中常常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（）或叫“中心租户”，其作Anchor Store为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
可是对于次主力店，自己查遍国内外对于次主力店的定义或许威望的标准解说，也找不到比较标准和宽泛认可的观点，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包含港澳台地域的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平时所谓的次主力店也归在主力店或中心租户的。
为了行文方便，下边谈到中心租户时，指广义上的主力店，包含主力店与次主力店观点，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
因为主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解说，所以下边我们第一从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类其他辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们第一会想到“租户组合” 这个词，它提示我们购物中心的各个租户好像一台出色大戏中的不一样角色，他们发挥着各自不一样的功能，此中既要有主角、副角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的完满程度遇到影响。
那么究竟购物中心的租户功能究竟有哪些呢？我们以为主要有人流贡献、品牌引领、租金贡献、面积消化等四个功能，并且每个租户所起的功能也不是孤立的，而是上述四种方面不一样大小功能的有机组合，下边我们经过成立一个租户功能四维平面图（图一）来形象地说明上述判断，示例的不一样颜色的四边形（自然也可能是三角形）代表着不一样的租户在四个功能方向上的作用大小，而其四边形的面积则代表了其在购物中心中所起的作用大小。
商铺价值分析
1、主、次入口附近的商铺价值高。
但不建议选择紧邻入口的商铺，这样的商铺看似人气旺盛，但不聚客。
2、主动线上的商铺价值高（动线多于一条时，中间价值最高、右边次之），根据人们逛街一般习惯，当商业动线多于两条时，大部分消费者习惯选择先走右手边的一条。
3、主力店、次主力店附近的商铺价值高。
由于主力店、次主力店面积大，品牌效应高，聚集人气。
4、小型室内广场、景观周边商铺价值高。
相比于传统百货，现代大型购物中心更趋向于满足消费者休闲、娱乐、以及体验式的消费习惯。
购物中心内的演艺休闲广场、景观等商业辅助设置（空间）成为极聚人气的地方。
5、知名品牌周边店铺价值高。
品牌效应，没什么好说的，谁都喜欢挨着ＬＶ开自己的店：）6、可达性、可视性好的商铺价值高。
也没什么好说的，没有可视性，人流难以到达的…死铺‟很难经营火。
7、通用性高的商铺价值高。
满足投资者的后期业态调整，柔性越强，价值越高。
8、1层商铺价值最高，-1层次之，2层、3层递减。
一层商铺价值最高是公认的；相比二层，人们更多习惯于向地下走，所以负一层商铺一般来说，其价值应该在一、二层之间，但现实中具体要看商业的整体规划了。
9、位于街角（又称“角地”）的商铺因拥有两条道路和客流，价值最高；而街边（又称“旗地）商铺只拥有一条道路的客流，价值次之；如果商铺凹进相邻两侧（又称“袋地”），价值最低10、发展中商圈里的商铺潜在价值较大。
就是对于投资者来说，发展中商圈的商铺有很大的升值空间。
（很考核投资者的眼光：）11、阳面商铺价值高于阴面商铺。
主要在东北，华北地区，室外步行街永远都是阳面铺比阴面铺价值高。
（和买住房一样，大家都喜欢阳面的。
谁叫北方冷呢。
呵呵）最后想说一点题外的话：就是最近策划的一个“室内步行商业室外化”的概念。
由于东北自然条件限制，冬期较长，很难实现象南方那样的大型室外商业步行街，所以东北的商业更多的是大型的百货和购物中心。
…室内步行商业室外化‟的概念是通过建筑形态以及内部装修的设计，力图打造一个具有强烈室外感官的室内商业步行街。
购物中心成功的7大密码
购物中心名称
零售（%）
餐饮（%）
娱乐（%）
服务（%）
上海梅陇镇广场
74
11
5
10
北京世茂天阶
74
15
3
8
成都财富中心
70
13
15
2
大连和平广场
75
12
1
12
武汉-武汉广场
70
10
5
15
重庆大都会广场
83
12
3
2
数据来源：CRIC系统
2、生活用品零售功能是社区型购物中心的重点
本地居民
东方明珠、金茂、上海海洋水族馆著名旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
密码3、业种引进——零售餐饮为主，其他功能辅助
购物中心商业功能大多以零售、餐饮、休闲娱乐和服务为主。对于不同区位、不同的客户定位，购物中心商业功能配比也大不相同。在配套齐全，竞争较多的商业发达地区，客户以购物为主要目的，零售功能将占绝大部分，零售种类、品牌成为制胜关键；而周边商业较少，配套缺乏的区域，购物中心会适当增加餐饮功能，迎合消费者的饮食需求；同时，不少购物中心应根据不同客户需求，增加主题性服务内容，也为整体的功能增色不少。
本地居民
全市85%大中型商业企业和商务公司集中地
商务人士
南京著名购物商圈，旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
2、区域型购物中心客户定位应多元化发展
城市的商务中心云集了消费力较强的白领人士，在此类地段建立的购物中心目标客户首先应以这些商务人士为主。但仅针对商务人士工作消费需求的定位会缩短消费时间。上海位于陆家嘴商务中心的正大广场，早期定位为商务人士的消费场所，结果出现白天客流很大，下班后“人去楼空”的尴尬局面。因此，结合区域特点，吸引如本地居民类的长期客户也是定位关键。
某购物广场主力店招商策略
某购物广场主力店招商策略一、主力店、次主力店目标品牌分类1、主力店目标品牌分类（1）一线品牌（一线品牌属于国际著名连锁企业）：沃尔玛、万客隆、家乐福（2）二线品牌（二线品牌属于国际知名连锁企业）：大福源、乐购、好又多、普尔斯马特（3）三线品牌（三线品牌属于国内顶级连锁企业）：上海联华、北京华联（4）四线品牌（四线品牌属国内区域占主导地位的发展分店超过30家的国内知名连锁企业）：北京物美、深圳华润万佳、家世界等2、次主力店、磁场店目标品牌分类（1）一线品牌：肯德基、麦当劳、星巴克咖啡（2）二线品牌：德克士、开心汤姆、屈臣氏、意大利比萨（3）三线品牌：电玩、儿童乐园、餐饮连锁、院线二、品牌主力店的招商策略（一）一线品牌招商策略分析1、品牌的号召力极大，具有强大的品牌效应，能极大提升购物广场的综合商业价值，极大促进项目的销售，这类品牌应作为购物广场战略发展品牌2、品牌在短期内，在国内发展重心放在经济中心城市和沿海经济发达城市。
本市作为二级市场，在短期内让其入驻的可能性不大，但可以创造条件引其入驻。
3、购物广场在与其谈判中，处于比较被动的地位，能接受的招商条件将十分苛刻，项目的经营成本将大幅度增加。
4、管理公司根据所掌握的信息判断其入驻的基本条件为日租金不超过0.3元/ m2,年租金大约210万元。
（二）二线品牌招商策略分析1、具有较高的品牌号召力和影响力，能极好的提升购物广场的综合商业价值，促进项目的销售，应将这类品牌主力店作为战略优先品牌。
2、中国加入WTO，国内零售市场将逐步开放，这类品牌正在国内大力扩张，抢占一切有利商机，其发展重心除在中心城市和沿涨经济发达城市拓展外，对二级市场的拓展力度也很大，其定位和经营策略比较适合购物广场的定位。
3、相对一线品牌，其入驻的条件对购物广场比较有利。
4、这类品牌经营实力很强，在购物广场经营的效益将会很好。
5、其入驻的基本条件：基本租金争取在0.45元/ m2~0.557元/ m2之间，年租金大约为300万~400万左右。
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主力店稀缺成就次主力店MALL次主力店价值全面显现随着各地购物中心、MALL建设高潮的不断升级，“扎堆”、“过剩”的担忧也时隐时现。
据了解，在北京金源新燕莎MALL周边5平方公里范围内，已经落成和即将开张的大型购物中心有四五家，规模最小的也超过5万平方米；而广州天河商圈随着中怡时尚、丽特百货加入竞争，商圈再度扩容，天河路商业地产已超100万平方米；在长沙，尽管平和堂、王府井百联东方、新世界百货等商业巨头早已盘踞五一商圈，而上河国际商业街、中信新城SuperMALL项目、新河三角洲MALL计划等还在不断推高长沙建MALL的热潮……尽管不断有购物中心、MALL逐步进入经营期，但开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾也在显现出来，总体的经营效率低下、规模和结构存有偏差、专业化程度不足等问题制约这购物中心和MALL 的健康发展。
“以往认为购物中心就是选址、规模加主力店的简单思路目前看来有点简单化了，在业内次主力店的重要性越来越显示出在购物中心发展中的作用。
”一位近年一直在购物中心业态“摸爬滚打”的人士这样告诉记者。
“通常情况下，主力店拿到了购物中心70%的面积，而交30%的租金；其他次主力店拿购物中心30%的面积，却交70%的租金。
”次主力店价值全面显现中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也表示了对次主力店的肯定，他认为，商业地产和购物中心的发展必须以保证经营效率为前提，使竞争能力和生存能力得到提升。
目前，中国购物中心主力店资源相对有限并且单一，如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化，从而形成吸引力，有利于发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。
因此，强化次主力店在购物中心里的功能和作用可能是购物中心在商业组合方面进行调整的重要方向。
据业内专家分析，大型商业项目主要是做三个方面的事，开发、资产管理和运营。
对于大体量的商业项目，特别是10万平方米以上面积的MALL项目，至少要3至5年的培育期，目前国内的绝大多数此类项目经营都还比较困难，因此运营问题显得非常突出。
而运营的关键很大程度上又是业态组合问题，业态组合要因地制宜、因时而宜，现在做的业态要考虑几年后是否适宜。
在大型商业项目招商定位上，商业无大户就不稳，无小户则不活。
大户指的就是主力店，小户可以理解为次主力店。
所谓次主力店，是相对主力店而言的，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。
涉及的业种也十分广泛，可以是零售类、餐饮类、娱乐类，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
目前次主力在开发商眼里比主力店更重要，在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。
次主力店的作用首先表现在聚客能力上，具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质，特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织，给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。
在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入，租金回报远高于主力店。
而在经营能力上，次主力店各有特色，不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色，加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多，所以在营业额远远低于主力店的情况下，纯利润不一定比主力店低。
加上在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势，而且在自己经营的专业领域，占有与主力店同等的品牌优势。
因此在购物中心中，某些次主力店的经营能力已经超过主力店。
而且，次主力店对物业的适应性相比主力店也要强许多。
由于物业条件、经营面积、区位、竞争、人流等的影响，主力店在选址要求相对较高，加上停车和交通的要求，以及占用面积过大不利于分割销售等，一般物业很难满足主力店的要求。
但次主力店的情况恰恰相反，由于对物业的要求相对较低，只要有适合的位置和面积加上适当的昭示面和人流就可以了。
因此也有人甚至认为，次主力店更适合在购物中心、MALL和繁华的步行街上生存。
主力店稀缺成就次主力店显然，让次主力店的到越来越多关注的原因并不仅仅在于次主力店本身的种种优势，由于目前我国主力店资源的相对稀缺，造成购物中心和MALL普遍存在着差异化不明显的倾向，特别是租户结构和品牌结构的高度雷同，在造成购物中心和MALL恶性竞争及资源重叠的同时也在一定程度上带旺了次主力店。
根据中国购物中心产业资讯中心的统计，在Mall China会员单位的主力店商家组合中，以单一的超市或百货或家居或电器形式为主，专卖店为辅的结构占有1/3比例。
而在主力店品牌构成方面，18个百货品牌、23个超市品牌的占有率都达到50%左右，从而使得绝大多数购物中心之间难以产生实质性的差别。
有专家表示，这组数据在说明我国主力店品牌资源确实还相对匮乏的同时，也为发展和引进具有独特概念和个性的次主力店集合体，从而为大型商业项目形成一定的吸引力与差别化，并使开发商获得稳定的租金来源和更高的租金收入提供了可能和依据。
一般认为，强化商业运营在购物中心和MALL中的地位和作用，还原购物中心的商业属性，是购物中心和MALL从开发时代向运营时代转变的核心所在。
在特定竞争环境下寻求差异化，在差异化组合中创造竞争力，突出“个性化”和“创新力”，积极发展和引进为市场所需要的特色次主力店和中小店铺集合体是购物中心作为商业产品的现实要求，也是形成市场竞争优势的现实保证。
当然，主力店的作用在目前显然是不可否认的，主力店仍是购物中心和MALL的“定海神针”，其作用体现在人气的提高、品牌价值的培育并起到整体商业项目的支撑作用。
目前大多数购物中心和MALL引进主力店的目的首先是为了让项目兴旺而不是赚钱，因而几乎所有的项目在招揽主力店时都会接受对方较为苛刻的条件，指望主力店能为购物中心带来生意和人流，起到稳定小租户的作用。
但业内人士分析，主力店肯定不是多多益善，一个大型项目有3至5个最合适，而且主力店要跟城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以建建材市场等等。
相反，从购物中心和MALL的招商运营角度来讲，次主力店的品牌资源比较丰富，可替代性也比较强，每个业种类别中的次主力店一般都没形成绝对的垄断优势，因此对于招商和后续的经营来讲，开发和运营商有更大的回旋和选择余地。
以创立订单商业地产模式闻名的大连万达集团董事长王健林进一步表示，“大型购物中心需要主力店的支撑，但主力店进驻并不必然就会带来人流，就意味着巨大的利润。
万达现在最缺的是500至2000平方米的次主力店，现在欧美国家大型购物中心经营品种有30多万种，而中国只有10多万种经营品种，现在中国不缺主力店，也不缺小店主，而是缺有特色经营的次主力店。
”随着各地购物中心、MALL建设高潮的不断升级，“扎堆”、“过剩”的担忧也时隐时现。
据了解，在北京金源新燕莎MALL周边5平方公里范围内，已经落成和即将开张的大型购物中心有四五家，规模最小的也超过5万平方米；而广州天河商圈随着中怡时尚、丽特百货加入竞争，商圈再度扩容，天河路商业地产已超100万平方米；在长沙，尽管平和堂、王府井百联东方、新世界百货等商业巨头早已盘踞五一商圈，而上河国际商业街、中信新城SuperMALL项目、新河三角洲MALL计划等还在不断推高长沙建MALL的热潮……尽管不断有购物中心、MALL逐步进入经营期，但开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾也在显现出来，总体的经营效率低下、规模和结构存有偏差、专业化程度不足等问题制约这购物中心和MALL 的健康发展。
“以往认为购物中心就是选址、规模加主力店的简单思路目前看来有点简单化了，在业内次主力店的重要性越来越显示出在购物中心发展中的作用。
”一位近年一直在购物中心业态“摸爬滚打”的人士这样告诉记者。
“通常情况下，主力店拿到了购物中心70%的面积，而交30%的租金；其他次主力店拿购物中心30%的面积，却交70%的租金。
”次主力店价值全面显现中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也表示了对次主力店的肯定，他认为，商业地产和购物中心的发展必须以保证经营效率为前提，使竞争能力和生存能力得到提升。
目前，中国购物中心主力店资源相对有限并且单一，如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化，从而形成吸引力，有利于发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。
因此，强化次主力店在购物中心里的功能和作用可能是购物中心在商业组合方面进行调整的重要方向。
据业内专家分析，大型商业项目主要是做三个方面的事，开发、资产管理和运营。
对于大体量的商业项目，特别是10万平方米以上面积的MALL项目，至少要3至5年的培育期，目前国内的绝大多数此类项目经营都还比较困难，因此运营问题显得非常突出。
而运营的关键很大程度上又是业态组合问题，业态组合要因地制宜、因时而宜，现在做的业态要考虑几年后是否适宜。
在大型商业项目招商定位上，商业无大户就不稳，无小户则不活。
大户指的就是主力店，小户可以理解为次主力店。
所谓次主力店，是相对主力店而言的，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。
涉及的业种也十分广泛，可以是零售类、餐饮类、娱乐类，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
目前次主力在开发商眼里比主力店更重要，在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。
次主力店的作用首先表现在聚客能力上，具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质，特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织，给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。
在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入，租金回报远高于主力店。
而在经营能力上，次主力店各有特色，不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色，加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多，所以在营业额远远低于主力店的情况下，纯利润不一定比主力店低。
加上在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势，而且在自己经营的专业领域，占有与主力店同等的品牌优势。
因此在购物中心中，某些次主力店的经营能力已经超过主力店。
而且，次主力店对物业的适应性相比主力店也要强许多。
由于物业条件、经营面积、区位、竞争、人流等的影响，主力店在选址要求相对较高，加上停车和交通的要求，以及占用面积过大不利于分割销售等，一般物业很难满足主力店的要求。