青岛城阳超人集团项目营销报告
xx公司项目全程营销策划方案完整篇.doc
xx公司项目全程营销策划方案1 x x 公司项目全程营销策划方案x x x x x x 投投资资顾顾问问有有限限公公司司2004-5-15目录目录 1 第一部分青岛市宏观经济环境分析 6 1.1青岛市国民经济整体运行状况(6)1.2承办奥运项目给青岛带来的影响(7)1.3区位优势和发展方向(8)第二部分青岛市房地产市场状况分析11 2.1供应量与需求量(11)2.1.1青岛市近6年商品房屋竣工面积(11)2.1.2青岛市历年商品房销售面积(12)2.2价格(13)2.3近期市场重点及未来发展预测(14)1第三部分项目周边项目及可类比项目调查结果16 第四部分项目所在地板块市场分析30 4.1版块综述(30)4.2目前调查现状简析(31)4.2地块价值发现(31)第五部分项目SWOT分析及总体开发思路拟定32 5.1项目SWOT（优劣势）分析(32)5.1.1优势分析(32)5.1.2劣势分析(33)5.1.3市场机会分析(34)5.1.4威胁分析(37)5.2总体策划思路及核心价值体系(38)5.2.1关于公寓(38)25.2.2关于商业(42)5.2.3商业物业前期运作方式初探：(42)5.2.4项目总体定位(45)6.1CONDO目标客户群定位(46)6.2商业客户群定位(48)第七部分项目开发主题定位及整体概念设计建议49 7．1开发主题定位(49)7．2整体设计建议(51)7.2.1规划设计(51)7.2.2户型建议(52)7.2.3建筑风格(54)7.2.4物业管理(58)第八部分营销策划5938．1独特销售主张(60)8．2广告策划(60)8．3展会(61)第九部分销售方案61 9．1定价策略(61)9．2销售控制(61)9．3销售管理(61)第十部分售楼处及售后服务中心62 10．1售楼处设计及装修(62)10．2售楼处销售物料准备(62)10．3售后服务中心设置(62)10．4售楼处管理制度(62)第十一部分开盘624xx公司项目全程营销策划方案1第2页11．1日期(62)11．2主题(62)11．3邀请人员(62)11．4日程安排(63)11．5媒体计划及现场包装(63)第十二部分结语6356第一部分青岛市宏观经济环境分析1.1青岛市国民经济整体运行状况“九五”以来，青岛市国民经济发展呈现逐年加快的态势，2003年青岛市国民生产总值比2002年增长15.9%。
青岛某房地产项目营销策划报告(2021整理)
青岛某房地产工程营销筹划陈述第一章项目概况第一节：工程区位阐发一、区位本工程地点地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心当局办公大楼约公里。
地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。
其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口万人。
胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。
是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本工程的区位恰好处于这个特殊的地舆环境之中，工程规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标〔原规划指标〕1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2多层住宅建筑面积：55313 M2小高层住宅建筑面积：10750 M2联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户4、绿化率：％5、容积率：第二节：工程SWOT阐发一、优势S1、自然环境本工程地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市当局规划的未来商业步行街，拥有稠密的人文及自然资源。
其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季清楚，气候宜人，雨量充实，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境本工程位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
二、劣势W1、城市配套虽然本工程具有良好人文环境资源，但是胶州市经济开展同临近青岛市相对滞后，因此，本工程周边还处于“处女地〞阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本工程缺乏居住气氛，市民对当地块缺乏“认同感〞。
2、工程遗留问题本工程前期工程属“棘手〞工程，由于前期在营销策略上呈现掉误，导致工程在前期发卖阶段上呈现“热情预订，迟疑退款〞的场合排场，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边不雅望，在当地居民和已认购该工程的业主中发生不良口碑，为本工程前期发卖增加了难度。
青岛合一营销策划方案范文
青岛合一营销策划方案范文一、项目背景分析青岛是中国东海岸城市之一，也是中国重要的港口城市，拥有得天独厚的地理位置和丰富的资源。
同时，青岛也是一个有着丰富旅游资源的城市，拥有壮丽的海滩、世界文化遗产等多个景点。
然而，随着旅游业的快速发展，青岛的旅游市场竞争也日益激烈，传统的营销模式已经不能满足市场需求，因此需要制定一套合理的营销策划方案，提升青岛旅游业的竞争力。
二、项目目标1. 增加青岛旅游的知名度和美誉度；2. 提升青岛旅游产品的质量和服务水平；3. 增加青岛旅游的收入和利润；4. 关注和满足不同类型游客的需求。
三、目标市场1. 国内游客：国内游客是青岛旅游市场的主要客群，他们全部或部分投资青岛旅游。
2. 国际游客：随着中国旅游市场的进一步开放，越来越多的国际游客开始选择青岛作为旅游目的地。
3. 商务会议游客：随着青岛的经济发展和国际会议的举办，越来越多的商务会议游客来到青岛。
四、营销策略1. 品牌建设青岛旅游作为一个成熟的旅游目的地，应该通过品牌建设来提高其市场影响力。
品牌建设包括品牌定位、品牌形象、品牌宣传等方面。
在品牌定位上，青岛旅游可以强调其壮丽的海滩、世界文化遗产等优势，定位为一个休闲度假、文化交流的旅游目的地。
在品牌形象上，可以通过设计符合青岛特色的标志、宣传文案等方式来提升品牌形象。
在品牌宣传上，可以利用多种渠道进行宣传，包括广告、公关活动、社交媒体等。
2. 产品创新青岛旅游业应该通过产品创新来满足不同类型游客的需求。
产品创新可以包括新增旅游景点、推出特色旅游线路、提供个性化的旅游服务等。
例如，在旅游景点方面，可以推出海滩娱乐项目、船上观光等；在旅游线路方面，可以推出与当地文化、风俗有关的主题旅游线路；在旅游服务方面，可以提供导游解说、语言翻译、租车等。
3. 渠道拓展青岛旅游业应该通过渠道拓展来增加销售和推广渠道，提高市场覆盖面。
渠道拓展可以包括与旅游平台、代理商等合作、参加旅游展览会、开拓国际市场等。
青岛某地产公司项目全程营销策划方案
青岛某地产公司项目全程营销策划方案一、项目背景青岛某地产公司计划开发一座高档住宅小区项目，该项目位于市中心，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
为了提升项目知名度、吸引目标客群，并确保项目销售顺利进行，公司决定制定全程营销策划方案。
二、目标客群1. 初步定位目标客群为中高收入群体，已婚家庭，30-50岁，有购房需求。
2. 重点关注本地市场的购房者，同时吸引一部分外地人员来青岛购房投资。
三、营销策划方案1. 市场调研分析通过市场调研对青岛本地房地产市场进行深入分析，了解目标客群的购房需求和消费习惯。
同时，通过竞争对手分析，了解同类型项目的优势和劣势，并据此制定差异化竞争策略。
2. 线上推广（1）搭建项目官方网站：建设一个专注于项目的官方网站，展示项目的优势、户型布局、周边配套设施等重要信息，并提供在线预约看房的功能。
（2）社交媒体营销：通过微博、微信公众号等社交媒体平台，发布项目动态、发放优惠信息，引起用户关注并提升项目知名度。
（3）投放线上广告：利用搜索引擎和社交媒体平台的广告功能，精准定位目标客群，投放购房相关广告，吸引潜在购房者。
3. 线下推广（1）发布全面的户型手册：制作精美的户型手册，详细展示各户型的设计理念、装修风格等，并结合实地选房优惠活动进行派发。
（2）户型现场展示：在项目售楼处搭建模型房，展示不同户型的装修效果，吸引购房者前来参观。
（3）举办购房咨询会：邀请专业的置业顾问，组织购房咨询会议，为购房者提供专业解答和针对性的购房建议。
（4）购房优惠活动：推出限时优惠政策，如定金抵扣、装修赠送等，吸引购房者尽早购买。
4. 媒体宣传（1）合作媒体：与当地权威房地产媒体合作，发布项目新闻与报道，并协助进行项目推广。
（2）新闻发布会：策划项目启动发布会，向媒体和公众全面介绍项目信息，并邀请业内专家进行点评。
5. 顾客关系管理（1）建立客户数据库：记录潜在客户的联系方式与需求，根据客户特征进行分类管理。
青岛城市品牌营销策划书
青岛市城市消费者市场细分 对出口市场
城市提供出口产品及其生产基地，企业和品牌 形象，出口贸易的财政激励，展览、咨询、 培训、人才等各种附属活动。而出口市场竞 争力是发展中地区降低贫穷的一个重要潜在 工具，它能带来更高的经济增长并向消费者 提供更物美价廉的产品。出口市场可用国别、 地理位置和出口产品类型来进行进一步细分。
青岛市主要目标市场选择
没有一个城市和地区能满足四大市场的所有 需求，它只能结合自身的优势、劣势、机会 和威胁选择一定范围的消费者作为自己的主 要目标市场。 山东半岛经济龙头的区域重任要求青岛经济 发展足够大、足够强，产业结构层次相当高； 全国重点城市和世界知名城市的发展目标要 求青岛发展经济的同时保留城市特色，延续 城市历史。发展经济离不开招商引资和扩大 出口，产业层次提高需要提高第三产业的发 展比例，知识创新的发展阶段要求城市品牌 的提升，综合考虑青岛多元文化的特色、发 展经济、优化产业结构、提高第三产业发展 水平。
城市基准色
• VI 视觉要求视觉冲击力强，个性鲜明。 青岛在城市设计中保持了自然和谐，在 提高城市文化含量上下功夫，结合青岛 的地理条件、自然环境和历史延续，形 成了“红砖绿瓦、碧海蓝天”的城市整 体风貌。
深层组合青岛海洋旅游产业
• 青岛旅游资源特点是海、山、城景观， “海”是青岛最大的特色。 • 因此，旅游产品的开发要紧紧围绕“海” 来展开，抓住了“海洋”二字，就抓住 了青岛旅游业发展的灵魂
品牌竞争意识的有无或强弱直接决定品牌的命 运和前途，决定品牌经营的成败。品牌形象 日渐具备国际化元素。品牌的文化内涵、文 化底蕴是品牌产生巨大附加值的强有力支撑， 也是提升品牌竞争力的强有力支撑。
青岛城市品牌swot分析 机会和威胁 机会：2008 年奥运会、山东半岛龙头、国际资本全 球转移。 威胁：经济全球化、信息化，生态化。中国许多城市 都纷纷将城市的经济开放、市政建设、招商引资、旅 游发展、环境改造和建立城市品牌联系在一起。因为 在新技术和全球经济一体化的带动下，人类在空间的 不断流动、交通和信息的发达以及经济的全球化，促 使区域或者城市市场营销趋势的增长。随着信息技术 的发展，新营销模式的变化，新型外来对手的出现， 国外大量城市己经发展到品牌规模化经营。
世联_山东青岛城阳住宅项目整体定位与营销策划报告_189页.pptx
2008年1到7月份青岛市 内四区商品房月均销售套 数约400套，是07年后半年 月均销售套数1200套的 40%，降幅超过65%
2008年1-7月
2008年4月份市内四区住宅共 销售2214套，是近几年青岛市 内四区成交最大的一个数字， 但其中政策房总计是1836套， 占四区本月销售住宅总套数的 比例超过80% ！
青岛 市场
2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼 市成交率仅为23.9%
200708-200807青岛市住宅成交量走势图
住宅成交面积与成交套数 比去年最高点有所下降：
07年青岛市住宅成交量小 幅上扬，07年12月达到 3775套，08年3月和7月销 售量分别下跌至1681套和 2115套，分别比最高点下 跌55.4%和43.9%；
宏观 投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政 经济 策持续从紧，经济环境发生变化
固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势
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报告纲要
1.大势&大市—— 宏观背景下的策略与目标 2.价值&机会——价值挖掘与机会寻找 3.定位&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实 4.营销——营销与推广策略 5.保障——世联专业能力保障
第一部分:大势&大市
市场形势为何？市场形势下我们的 应对策略及目标为何？
1
形势研判
全国市场形势研判 一、二线城市市场表现 青岛市场表现 城阳市场表现
青岛项目营销策划提报-59pPPT课件
竞品优劣势分析
鹏丽南华利源国际公馆
优势：
劣势：
1. 价格较便宜（差价2K) 2. 有商业配套 3. 有酒店式公寓托管 4. 有固定收益和回报率
1. 商业配套还未开发 2. 2013年8月才能交房 3. 酒店式公寓托管未确定
企划策略：竞品承诺均为预期，不确定性太大。 对比深蓝的优势体现在：现房销售，今天买房明天当房东！ 途家省心省力的投资方式，有保障并且高！ 除了途家我们还有丽笙酒店管理公司，作为后盾，彻底免除投资客户的顾虑。 销售行动起来：2013年8月前大力度去化！
10月 9571 9503
11月 13631 9470
9700 9600 9500 9400 9300
2012年青岛整体市场成交量呈上升趋势；
年初受政策调控影响，成交量难以抬头，下半年刚需客户涌入市场，并且受整体大环境影 响，成交有所回暖，今年成交情况呈上升趋势
2012年青岛整体市场成交价格呈下滑态势；
还有什么？XXXXXX
区域竞品分析
国际精装公寓
绝对 竞品
鹏丽南华利源国际公馆
国际商务中心
国际商务中心
为何是我们的绝对竞品？
商业中心
物业类别 物业级别 总建面积
容积率 开盘时间 装修情况
报价
户型面积
商住公寓、写字楼、公寓 甲级
167325平方米
3.55 2011-5 精装、毛坯 精装16000元/㎡、毛坯12800元/㎡
年初受政策影响成交困难，因此开发商开始降价促销“以价换量”；目前进入第四季 度，开发商为回笼资金，价格继续下行
2012年青岛市场价跌量升，预计至13年传统春节淡季会继续下行
区域主要竞品详情
项目 鹏丽南华利源国际公馆
青岛食品有限公司市场营销策划书
青岛食品有限公司市场营销策划书策划人：一、市场概述现阶段的膨化食品占总市场份额的20％，贪吃不单单指的是女性了现如今，许多大的膨化食品以品牌定位。
市场上的品牌繁杂：上好佳食品、可比克食品、旺旺食品等零食食品也分为儿童、青年、老年、三个年龄段市场前景广泛、因为校园里卖膨化食品的争对手居多，据调查，师生每天都会吃得膨化食品例如：薯片、虾条、旺旺雪饼、爆米花等。
干果食品是师生在休闲时候必不可少的食物，如瓜子，花生等辛辣食品则是学生餐饮事物的必选品但是这是零食食品的竞争激校园超市它们在校园内有着较高的知名度，学生普遍认为它们那里是最安全的，可以让学生们放心的使用，可校园超市确认为它们有着垄断的优势，零食食品的价格往往要高于市场价格。
当今市场高速增长，潜力巨大。
经济快速增长，居民收入增加，政策逐步放宽，市场逐步规范，市场潜力大增长猛。
但是现在市场上品牌众多，集中度低。
国内知名品牌与地方品牌众多，业内没有形成强势品牌。
市场上价格混乱，良莠不齐。
市场价格透明性差，品牌价格体系混乱，产品质量参差不齐。
侧重产品，忽视服务。
更多的关注产品的式样质量方面，对服务重视力度和作为促销手段利用不够。
决胜终端，分销乏术。
产品销售更多依靠终端门店零售，销售方式选择面和顾客层面的接触面窄。
市场上大多是直营为主，稳步发展。
销售渠道以厂家直营运作为主，加盟连锁初步抬头，市场稳步发展存在迟缓。
促销乏力，区域不均。
缺少有力的有效的促销活动和推广措施，区域市场差异悬殊。
人才匮乏，后劲不足。
市场起步晚，专业的技术营销人才少，企业发展后备力量不足。
二、行业背景问卷调查显示，听说过青岛食品有限公司的总共有10人，而没有听说过的却有90人，也就是说受众知晓度到10%。
从师生来说，购买者大多数是学生阶级。
这与青岛食品有限公司有很大联系。
问卷还显示：在青岛食品有限公司的消费受众中男女比例5：4。
从年龄上，都在17-2为多，足以看出青岛食品有限公司的主要受众是很年轻化。
超人公司东北市场渠道运作案例分析
超人集团始创于1983年，经过几十年的艰苦创业，从最初的庭式企业发展到初具模的家族式企业，再到具有现代化生产水平和营销管理水平的集团企业，成功完成了三级式的大跨越。
企业从最初单一生产剃须刀零配件，到生产剃须刀整机，再到走多元化发展战略，旗下品已形成个人护理器具、卫浴电器、家居电器三大类系列小家电。
产品有电动剃须刀、电吹风、电熨斗、剃鼻毛器、女用剃毛器、理发器具、干手器、灭蚊灯、驱蚊器等共计一百多个品种。
其中电动剃须刀产销连续6年在中国品牌中位列第一。
公司近期与专业的营销咨询公司合作进行全面的营销整合，对公司优势资源重新配置，对消费市场重新定位，确定了向个人护理小家电纵向发展的战略。
通过加大对个人护理小家电的开发，完善产品线，集中公司现有资源在此领域做深做细，使公司在这高利润增长点领域处于有利的先机地位。
在营销运作方面确定了精耕细作，决胜终端的销售策略。
抛弃原有的靠批发商带动终端销售的单一的销售模式，对渠道进行改革，化解对批发商的过渡依赖，分解他们的职能，重新设立零售代理商，使公司有效掌握终端和加大对终端的开发力度。
超人小家电东北市场报告一、小家电市场认识（一）、产品表现：小家电从技术上看，产品生命周期较短，更新换代较快，产品价值低，使用寿命短，市场随机性很强。
且有些产品消费理念不成熟，有待于引导和认同。
（二）、价格特性：小家电属于低价值产品，生产企业介入门槛低，一些常规产品市场价格表现较低。
但因其流通领域层次多，难以做到直接销售，须层层加价，所以中间空间还是比较大。
特别是一些新消费理念产品，介入者少，价格透明度低，中间加价更高，有时可达200%~300%左右。
（三）营销网络：小家电从批发角度看，其产品件小，流动成本小，渠道广，流通快，这便于销售商更快、更广地把产品铺向市场各个层面和角落，同时也减轻了他们的运营成本和库存压力。
由于上述因素也就导致了一些经销商规模不大，组织不全，市场行为缺乏计划性和主动性，甚至有一些经销商以夫妻店的形式存在。
青岛品牌包装策划书3篇
青岛品牌包装策划书3篇篇一青岛品牌包装策划书一、项目背景青岛是中国著名的海滨城市，拥有得天独厚的海洋资源和悠久的历史文化。
为了提升青岛品牌的知名度和影响力，推动青岛经济的发展，我们制定了本策划书。
二、目标受众1. 国内外游客：希望吸引更多的游客来青岛旅游，体验青岛的自然风光、历史文化和城市魅力。
2. 投资者：吸引更多的投资者来青岛投资，促进青岛经济的发展。
3. 本地居民：提升本地居民对青岛品牌的认同感和自豪感，增强城市凝聚力。
三、品牌定位青岛品牌的定位是“海洋之城，魅力青岛”。
突出青岛的海洋特色和城市魅力，打造一个具有独特个性和吸引力的品牌形象。
四、品牌包装策略1. 产品包装：对青岛的特色产品进行重新设计和包装，提高产品的附加值和吸引力。
2. 旅游包装：整合青岛的旅游资源，推出具有特色的旅游产品和线路，打造青岛的旅游品牌。
3. 文化包装：深入挖掘青岛的历史文化内涵，打造具有青岛特色的文化品牌。
4. 城市形象包装：加强城市形象宣传，提升青岛的城市知名度和美誉度。
五、品牌推广策略1. 广告宣传：在电视、报纸、杂志、网络等媒体上投放广告，宣传青岛品牌。
2. 活动推广：举办各种活动，如旅游节、文化节、美食节等，推广青岛品牌。
3. 网络推广：利用社交媒体、旅游网站等网络平台，推广青岛品牌。
4. 合作推广：与国内外知名企业、机构合作，共同推广青岛品牌。
六、实施步骤1. 前期调研：对青岛的品牌现状进行调研，了解市场需求和竞争情况。
2. 策划设计：根据调研结果，制定品牌包装策划方案，并进行设计和制作。
3. 实施推广：按照策划方案，逐步实施品牌推广策略。
4. 效果评估：定期对品牌推广效果进行评估，根据评估结果调整推广策略。
七、预算安排本策划书的预算主要包括调研费用、策划设计费用、推广费用等，预计总预算为[X]万元。
八、风险控制1. 加强市场调研，及时了解市场动态和竞争情况，调整品牌包装策划和推广策略。
2. 关注政策变化，及时调整品牌包装策划和推广策略，确保符合政策要求。
开发区综合体营销报告
开发区综合体营销报告二、市场状况分析1. 竞争对手分析：开发区综合体市场竞争激烈，主要竞争对手包括商业综合体、购物中心、主题公园等。
2. 目标市场分析：开发区综合体的目标市场主要为居民群体、游客和办公人群。
居民群体是消费的主力军，游客是综合体营销的重要一环，办公人群则是潜在的消费群体。
三、市场营销策略1. 定位策略：根据开发区综合体的特点和目标市场需求，将其定位为时尚购物、休闲娱乐和商务办公的综合体。
2. 品牌建设：通过品牌宣传和推广，使消费者对综合体的品牌形象有深刻的认识和记忆，培养消费者的忠诚度。
3. 产品创新：不断推出符合消费者需求的新产品和服务，提高综合体的竞争力。
4. 宣传推广：运用各种渠道，通过广告、微信营销等方式来宣传综合体的优势和特色，吸引更多的目标消费群体。
5. 建立合作关系：与周边商户和企业建立合作关系，共同促进销售和发展，形成良好的商业生态圈。
6. 提升服务质量：通过提供优质的服务和良好的购物环境，增加消费者的满意度和忠诚度。
四、市场推广活动1. 打折促销活动：定期举办各类打折促销活动，增加消费者的购买欲望。
2. 举办演出活动：定期组织各类演唱会、音乐会等文化活动，吸引消费者前往综合体参与消费。
3. 联合推广营销：与周边商户合作举办联合推广活动，提高综合体的知名度和影响力。
4. 举办主题活动：根据不同季节和节日，举办相应的主题活动，吸引消费者前往综合体购物消费。
5. 会员制度推广：推出会员制度，通过积分兑换、生日礼包等方式，增加消费者的忠诚度。
五、市场效果评估通过市场调研和数据分析，对以上市场营销策略和推广活动进行评估，评估指标包括销售额、客流量、消费者满意度等。
根据评估结果，及时调整市场策略，提高市场营销效果。
六、市场竞争策略针对市场上的竞争对手，开发区综合体要及时调整市场策略，提高自身的竞争力。
可以通过差异化定位、价格优势、产品创新等手段来应对竞争。
同时，加强和合作伙伴的合作，实现资源共享，共同应对市场竞争。
青岛小珠山项目营销策划报告252PPTXX协成机构
•大青岛“拥湾战略”
•胶州湾北部区域发展成为国际一流的 生态型科技新城，以面向未来的新型 高科技产业为主，是青岛以及半岛都 市圈的高端产业聚集区。
•现代港口新城，主要依托港口 进行相关产业功能拓展，强化 青岛港在环渤海以及东亚经济 圈的枢纽港地位。
•港口城市
•高科技新 城
•服务中心
•青岛现代服务业发展的重要载 体，成为服务于半岛城市群的区 域级金融、信息、商务、商贸及 旅游中心。
“蓝色经济区”的概念使该区域成为我国海洋科 技教育中心、海洋优势产业聚集区、海滨国际旅 游目的地、宜居城市群和海洋生态文明示范区。
胶南东部规划为商业中心，总用地面积约260公 顷。 该区规划以生态绿化为主，适当布置休闲健 身设施和低层低密度文化休闲建筑，成为市民休 闲健身和文化娱乐的场所。
•产业北扩
开盘时间： 末开盘，预计2010年5月
均 价： -元/平米
绿 化 率： 32.5%
开 发 商：海上嘉年华（青岛）置业公司
规划设计：腾远设计事务所
青岛小珠山项目营销策划报告 252PPTXX协成机构
•典型项目分析——海上嘉年华
•产品情况
•1、以度假为核心，超大型“中国神话”为主题的水上游乐、商业综合项目。整个园区的景观 特色都是根据中国神话故事里的故事情节塑造而成，建成之后将成为国内首屈一指的游乐园， 也是世界上唯一以中国文化为主题打造的海上乐园。 2、 观光型室外步行商业街。区规划用地面积达9万平方米，总建筑面积约12万平方米。采用 “万国建筑”设计理念，以中欧山地风情区、南欧地中海风情区、西欧宗教风情区和海盗主题 风情区四大风格组成。主街长500米，以街舞广场、演艺广场、狂欢广场、和平鸽广场为四大 分区，集特色餐饮、休闲、购物、娱乐等主题鲜明的临海商业街。 3、国际标准“临海” 景观住宅。位于项目的西南角，规划用地面积逾12万平方米，总建筑面 积约35万平方米，其中住宅开发量逾25万平方米。住宅开发项目涵盖中高层景观住宅、高层 海景公寓、高层海景洋房、海景别墅等，别墅所占比例较少，约占整体比例的15-20%。
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主入口形象
➢双广场、结合一期整体南加州风格，营造震撼 仪式感。
外部：马德里广场 内部：会所震撼水景广场
示范区表现策略
充分展示品质生活
我们不卖苍白的房子！
我们卖的是生活品质～
示范区表现策略
样板环境
示范区表现策略 样板环境
示范区表现策略
样板房表现
示范区表现策略
样板房表现
【客源积累策略】
各阶段推案计划
2Hale Waihona Puke 12年积累期1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
阶段任务：大规模撒网，积累意向客户，并完成锁定 大 事 记： 2月进驻现场售楼处、4月初样板区，样板房公开、销售贵宾卡目标400张以上 业务执行：挤压圈层客源，完成样板区参观客群的锁定
接待市区来访客户、项目形象全面导入 分析市场潜在竞争威胁 针对客源：首批意向客源 媒体配合：公路指示牌、户外高炮、现场看板、道理引导旗、硬性开园媒体等
认购流程
退款流程
执行并不只是简单的操作，而是需要完善的制度保障和监管以及专业默契的团队配合，才能达成目标。
现场执行力：我们的销售保障
案场精神面貌
要求案场人员（包括物业人员）服装与楼盘形象匹配， 并坚持持亲切热情的服务态度。
制定案场接待与物业衔接上的流程
重视案场接待流程与项目物业管理流程在销售环 节上的对接，物业管理公司提前驻场，让客户感 受良好服务，使项目形象更为丰满。售楼处物业 人员，服装统一，车辆引导动作标准专业、接待 服务周到、细致。吧台服务人员餐饮服务到位， 客户走后清理及时，并制定一套符合自身的、融 合了案场接待与物业服务的接待流程。
青岛超人集团项目营销报告
营销目标
在青岛行业中，树立超人集团的责任地产，关怀客户的优质形象； 在青岛市内，将项目品牌和产品宣传至家喻户晓； 在销售上，实现项目所在区域的居住价值和提升升值潜力；
营销策略
同时积累，概念先行，迅速销售
在项目工期及现场未做到最佳接待状态前，必须利用外场或现场临时接待点提前累计客户，以保证项目开盘 火爆销售；
巡展
巡展场地选址：青岛全市、城阳区及周边县市，当地主要高端购物中心等 时间：2012.1---2012.4 目的：通过在人气最旺的购物中心巡展累积项目客源并迅速树立项目的形象。
小众拓展计划
➢ 通过数据库公司各类名单的收集进行业务开发，第一时间为现场提供来人， 从而达到客户积累的目的。 ➢名单包括：青岛中高端楼盘客户名单、青岛上市公司企业管理人员名单、青 岛各行业协会主要客户名单、青岛各级政府主要公务员名单等。 ➢ 开发手段：短信群发、邮寄DM、电话开发、上门拜访。
户外
本项目
项目位置 户外看板
指示牌
引导旗
【行销策略】
行销总体策略
通过合理的销控策略，以递进的方式分类、分层次的推动产品 量化需有充足房源保障为前提 通过现场及主动行销手段，全力去化第一批产品
推案大节点
2012年4月中
2012年2月中
旬样板区公开，
旬现场售楼
同时认筹
处进场
2012年5月
客户积累策略 销售先行，业务动作提前
积极主动，拓展目标客源
客户积累策略
前期目标客户范围锁定：城阳全区及青岛李沧区域客源及周边县市
根据目标客户的生活场景描述：如生活习惯、购物 场所、品位喜好等，进行我们圈层营销线的锁定。
巡展+数据库客户+户外媒体 项目前期主力媒体吸引
客户累积目标：3000组以上
各阶段推案计划
2012年
公开期
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
阶段任务：全力去化首批房源 大 事 记：5月首批房源正式发售 业务执行：完成客户房源分流，对首批客源完成签约动作
第 二 批：12年6月，以后每1-2个月为一周期 推案原则：以景观资源优劣势为推案顺序，保证 项目的价格体系始终在由低往上，不断升值 推案房源：每期推案为保证市场饥渴度，每次推 出150套左右。
第二次推案
第四次推 案
第六次推案
第一次推案 第五次推 第七次 案 推案
第三次推案
销售价格策略
根据本项目产品总体市场定位,在首度公开定价应遵循低开高走为原则 按照本项目产品分类分批推案方式,涨幅度控制在5％—10％
现场业务的执行应该如何，从而完成我们的销售目标？
现场执行力：我们的销售保障 从策略制定到售后服务，设置一整套完整的销售操作流程及规范的服务标准
开盘策略决策会输出 标准文件
开盘策略决策会输入 传播策略大纲决策会
和分析表单
议资料
销售工作 接待流程
销售流程 公示文件
物料准备流程
回款管理流程
签约管理流程
案场对接物业流程
正式开盘
形象系统建立 业务员的招聘及培训
线上，线下强势出 击，扩大项目市场 影响力
第一阶段
第二阶段
第三阶段
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
形象铺垫 形象树立、客户积累 开盘强销
销售分期策略
第 一 批：12年5月 推案原则：推案原则：以样板段房源为基础， 充足房源推出，引爆市场 推 房 源： （约250套左右）
各阶段推案计划
2011年
准备期
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
阶段任务：此阶段为项目各类物料的准备阶段 大 事 记： 2012年1月底完成售楼处的各类销售道具的制作，为12年2月进场做好准备 业务执行：完成业务团队的组建
完成全套培训资料的编写 完成圈层客源名单的收集 针对客源：数据库客源名单 媒体配合：户外大牌、软文、网络、公路指示牌、现场围墙等
国际化社区概念首先推出，通过炒热项目，为后期销售产品赢得市场美誉度； 在销售速度上务必做到每次推案一个月内达到销售率为75%以上。
青岛超人集团
售楼处现场表现 示范区视觉冲击 积极主动的营销 有效的行销策略 踏实的推案计划
【售楼处/现场表现策略】
售楼处表现策略 我们要营造一个
全方位、多角度的现场表现
售楼处表现策略
重 新 认 识 青岛城阳区正阳路板块的居住价值
全方位、多角度、立体化展现
售楼处表现策略－－展卖空间
硬环境
互动销售—电子楼书
利用电子楼书，在客户接受服 务的同时更能参与其中
示范区表现策略 充分利用现场示范区
带来视觉冲击，提升现场杀伤力
示范区表现策略
现场售楼处 样板示范区 主入口