第六章计算题答案

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

300

4

5000

6

x +=

x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

该地块的单位面积价格=5000

33.3033=6066.67元/平方米

楼面地价=

20000

33.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

或：楼面地价=土地单价/容积率=

4

67

.6066=1517元/平方米

（2）容积率=土地总面积

建筑总面积

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米 建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

2500

20000=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：

（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。

（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。

（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。

（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住

宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。

要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 解：

（1）计算房地产出售总价现值

3

300.51500010002400100030%50%20%

(110%)

(110%)(110%)(110%)(110%)

轾创犏+

++犏+++++臌 =1412.73（万元） （2）计算总建筑费用现值 0.5 1.5 2.5

50%30%20%

500(110%)(110%)(110%)轾犏

++犏+++臌

=447.18（万元） （2分） （3）计算税金

1412.73×5%=70.64（万元）

（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 土地评估

值

=

1412.73-447.18(1

6%10%20%6%10%

6%20%)-70.64

110%20%

?+++? ++

=558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米

合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩

（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×（1-1/1.15

）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为 {P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32

P = 4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A 地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A 地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1-10%46

=0.0196=1.96%

63040×461

11-7.96%(17.96%)

轾犏犏+臌=768596.98元

5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。