城镇地价指数的编制方法

收稿日期:2001Ο10Ο03.

资助项目:江苏省科委社会发展计划项目“城市地价评估方法研究”

(项目编号:BS96368).作者简介:杨肖丽,女,1976—,南京师范大学地理科学学院硕士研究生,从事GIS 及其应用研究.

城镇地价指数的编制方法

杨肖丽,倪绍祥

(南京师范大学地理科学学院,210097,南京)

[摘要]　城镇地价指数是反映城镇区域内各类土地价格及其总体价格水平变化趋势及程度的一种重要参数.本文基于对我国地产市场的实际情况、地价自身特点及其对地价指数编制的影响等的分析,在阐述城镇地价指数的基本属性的基础上,着重对城镇地价指数的编制方法进行了探讨.

[关键词]　地价,地价指数,城镇

[中图分类号]F293.3,　[文献标识码]A ,　[文章编号]1001Ο4616(2002)02Ο0053Ο05

城镇地价指数(以下简称地价指数)是反映城镇区域各类土地(如商业、住宅和工业用地)价格及其总体价格水平变化趋势及程度的一项重要参数[1],它已成为城市地产价格变动的“晴

雨表”[2],可以用它预测城镇土地市场行情的涨落和需求状况以及土地市场的发展趋势,因此在城镇基准地价测算和更新中正在发挥越来越重要的作用[3].一些经济发达、地产市场繁荣的国家和地区,如德国、日本以及我国的台湾和香港地区早已定期编制和公开发布地价指数,以指导地产市场的运作.我国自改革开放以来,随着城市地产市场的兴起和逐步活跃,也开始对地价指数的概念、内涵及编制原则和方法进行探讨.但总的来说,目前我国对地价指数的研究还是很初步的,尤其是地价指数的编制原则、步骤和方法等尚缺乏较完整的论述,因此迫切需要开展这方面的探讨,以便规范我国地价指数的编制,使其真正成为地价变动的“晴雨表”,为政府进行地产市场的宏观调控以及地价评估和地产投资等提供必要的科学依据.

1　地价指数的基本属性

与物价指数等其它价格指数相比,地价指数有其自身的特殊性,这是探讨地价指数的基本出发点.地价指数的基本属性主要表现为:⑴异质性.在地产市场上交易的每一宗土地,在面积、位置、用途、价值、收益能力等方面千差万别,因此使得不同宗地的价格往往无直接可比性.因此,需要通过应用地价指数这一重要指标来反映地产市场价格的总体水平及其变化.⑵地域性.土地位置的固定性决定了土地市场亦具有区域性特征[4].因此,地价指数也应以地域性指数为主,大范围地区的平均指数为辅.⑶形式多样性.相应于不同形式的土地价格,地价指数也可分为不同的类别,例如:按土地用途的不同,可分为商业地价指数、住宅地价指数、工业地价指数及综合地价指数;按基期的不同,可分为定基地价指数和环比地价指数;按区域的不同,可分为土地级别地价指数和整个城镇地价指数.⑷涨落的不同步性.例如一个区域地价的总体水平上涨,但不同形式的地价的上涨幅度往往是不一样的,因而导致具体的地价指数也不同.第25卷第2期

2002年南京师大学报(自然科学版)JOURNA L OF NAN J I NG NORM A L UNI VERSITY (Natural Science )V ol.25N o.22002

2　地价指数编制的原则与步骤

211　地价指数编制的原则

地价指数编制应遵循如下原则:(1)同质可比性原则.在地价指数的测算中,报告期地价与基期地价的内涵应保持相对一致性.同时,用于地价指数测算的地价样点应尽可能地保持相对可比性.(2)代表性原则.在测算地价指数时,必须选择具有代表性的地价样点,以使所测算出的地价指数具有较好的代表性.(3)以市场交易地价资料为主的原则.市场交易地价资料,尤其是房地出租资料,最能反映土地价格的变动情况.因此,利用这类地价资料编制地价指数,可更加客观地反映地产市场的供需情况和价格变动情况.

212　地价指数编制的步骤

笔者认为,我国地价指数的编制既要充分吸收国外和我国台湾、港澳地区的成熟经验,更要考虑到我国大陆地区的土地与地产市场的特点,例如:奉行的是土地公有制,因而进入土地市场的只是国有土地的使用权;土地市场发育尚不够成熟,市场机制还不够完善,因而可用于地价指数测算的地价交易案例较少;由于地区间经济发展的不平衡,因而不同地区地产市场的发展差距较大.在这种情况下,目前拟采用符合我们特点的地价指数测算步骤(见图1).

图1　地价指数测算步骤框图

2.2.1　基期的确定

基期是指作为地价对比基础的

日期,正确地选择基期是准确反映

地产市场地价变化规律的关键.基

期的选择应注意以下几个问题:①

所选基期应是能说明和反映对城市

经济和地产市场发展具有显著影响

的时期.例如,1990年国务院发布第

55号令,颁布《城镇国有土地使用

权出让和转让暂行条例》,1995年1

月1日开始实施《城市房地产管理

法》,这些年份都适于作为地价指数

编制的基期.②所选基期应是政治

经济发展比较平稳、地产市场供求

比较正常的时期.③基期不可与报告期相隔太久,因为如果两者相隔

太久,地价指数的代表性就会受到影响.④基期的长短应根据地价指数的特点而定.一般而言,由于地产与其它商品相比,其交易具有不易经常发生、交易量少、地域性强、交易时间长等特点,因此基期可以相对选择长一些.

2.2.2　地价内涵的统一

由于不同地价样点有不同的土地使用年限、建筑容积率、土地开发现状和交易时间,因而在测算地价指数前,必须对参算的样点地价进行修正,使得地价内涵统一,这是科学地编制地价指数的重要前提条件.这里特别应指出的是,地价的基本内涵为真正地租的资本化与土地资本之和,而拆迁费和安置费不应计算在地价之内.同时,还应规定土地的最高使用年限,即:居南京师大学报(自然科学版)第25卷第2期(2002年)

住用地70年,工业用地50年,商业用地40年[4].此外,对土地开发状况也应明确规定,如“三通一平”或“五通一平”.最后,对建筑容积率应有明确的规定.

2.2.3　地价样点资料的获取

地价样点资料的获取是地价指数编制中的另一关键步骤.地产市场交易资料获取的主要途径是市场调查,其中又包括全面调查、抽样调查和跟踪调查等不同方式.抽样方法通常有简单随机抽样、等距抽样、整群抽样以及阶段抽样.应注意的是,不同抽样方法适用于不同的研究对象和研究目的,也会产生不同的抽样效果,因此应结合实际情况选择合理的抽样方法.根据我们的经验,由于地价样点的空间变异性大,且同一位置样点又不可能很多,因此一般宜采用等距抽样方法,其误差最小,可靠性高,代表性大.同时,样点的抽取应尽量做到:①基期与报告期样点在位置上尽可能一致或相近,以克服地价空间变异引起的误差;②样点均匀分布,即能覆盖全部工作区域,以减小抽样的系统误差;③样点的形状规则、长宽适中,使样点易于标准化;④特别要注意到市区繁华地段和较繁华地段地价样点的收集;⑤对一些明显不合理的地价样点数据必须加以剔除,以确保所选地价样点数据的代表性.

2.2.4　样点地价的修正与检验

在地价指数的测算中,要根据统一的地价内涵,从土地使用年限、土地开发状况和建筑容积率等方面对所测算出的样点地价进行修正,在此基础上,对样点地价进行检验并剔除异常样点.

所谓异常样点,是指由于某些非正常交易因素的存在,引起地价非正常变化的样点.对异常样点的统计检验方法有:①样本个体检验,即对样本地价的可比条件进行一致性检查;②样本分布检验,是指对样本分布数量、分布位置和地价类型比例进行检验;③样本数据检验,是指对样本数据进行总体和方差检验[5].

异常样点的剔除可采用均值—方差法,以土地级别为单位,分土地利用类型进行.具体方法为:①将同一土地级别内同行业的各样点按由小到大的顺序排列;②计算样本均值 x和标准差s;③确定样本剔除标准,如 x+2s或 x+3s;④判定计算地价是否超过标准,如超过标准,则需要剔除异常值;⑤重新计算样本总体的 x和s,剔除异常值,直至所有计算地价都在规定精度范围之内.

2.2.5　平均地价的求取

从应用角度而言,在构建地价指数时,平均地价的确立是重要的[6].平均地价,一般采用不同用途土地具有同一内涵的样点修正地价的加权平均值.其求取公式为:

p njm=6p njm s njm 6s njm.

式中:p njm———经修正的不同年份、不同用途、不同级别单位面积平均地价;n———代表不同的年份,n=0时代表基期;j———代表不同用途(如商业、住宅、工业用地);m———代表土地级别;p njm———不同年份、不同用途、不同级别有效样点单位面积地价;s njm———第n年不同用途、不同级别有效地价样点的面积.

3　地价指数的测算方法

311　拉氏公式和帕氏公式的比较

目前我国对地价指数的具体测算方法已有探讨与应用,归纳起来不外乎两种方法,即拉氏公式和帕氏公式.其中,拉氏公式实际上为加权综合指数计算公式:

杨肖丽,等:城镇地价指数的编制方法