商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷司法解释帮买房人讨说法

近日，最高人民法院公布了帮老百姓讨“说法”的依据——“商品房买卖合同纠纷司法解释”，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、房屋面积缩水等方面作出更加明确的规定。其中对开发商恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。这对买房人是极大的帮助，也将使有关房地产纠纷有法可依。这部解释刚一公布，便引起社会上的极大反响。

据说，已有消费者决定将打官司的时间改到６月１日该法规实施后进行。北京市律师协会房地产专业委员会委员、曾起草《２０４条商品房买卖合同》的秦兵律师认为，这２８条“解释”有“三个突破”、“三点不明确”、“三处未提”。

三个突破：“广告、产权证、房屋抵押”纠纷有法可依

由于宣传广告是商品房当前促销的主要手段，而我国现在对销售宣传广告的管理又不健全，所以有些开发商在做楼盘的销售广告时往往有夸大甚至虚假成分。因为他们认为广告内容不等于合同内容，不用负“白纸黑字”的责任，“怎么好听就怎么说”，而买房人在签合同时又被告知不是这么回事，这便造成买卖纠纷。“解释”虽然没规定所有的销售广告内容都是“要约”，但却对“应当视为要约”的广告内容进行了具体而明确的规定。“解释”第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

“解释”明确规定了办理产权证的期限。第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以往的各种法律法规都没有这么具体地明确过办理产权证的具体期限，而这条规定则使买了房子却迟迟拿不到产权证的买房人，可以依法向法院申请赔偿损失。

“解释”第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”；或是“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”这两种情形，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。也就是说，只要开发商将已与购房者签订商品房买卖合同的这套房子抵押给了别人，就视开发商为欺诈行为，买房人可以要求双倍赔偿。

三点不明确：“订金退还、房屋交付、面积”问题未说清

“解释”第四条规定了订金如何退还的问题，但退还订金的前提条件没有说清楚。例如该条款规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于订金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订金返还买受人。”其中，“如果因当事人一方原因未能订立……”中的“当事人”指的是哪一方并未明确，所以秦兵律师认为，这一点不具有可操作性。

“解释”第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”那么，如果遇到“因房屋主体结构质量不合格，仍然交付使用”的情况，买房人能否请求解除合同并赔偿损失呢？秦律师对此打了一个比方，假设我们为房屋主体结构质量打分，１００分最好，八九十分也说得过去，但如果正好是６０分、６１分……怎么算？这可跟９０分相差好几十分呢，质量自然也相差甚远，这种刚刚“及格”的房子能否像高分数的房子一样交付使用？

“解释”第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”中国的商品房买卖合同中大概会出现五个述语：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积。其中，房屋的建筑面积人人皆知，但是知道建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人就太少了。秦律师说，本来以为“解释”会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是司法解释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少１０％，但总建筑面积仅减少２％，能不能解除合同？

三处未提：“举证、无效合同、解除合同的程序”也应列入法规

“解释”总体上说在对买卖双方当事人平等保护的前提下，更加维护处于弱势地位的消费者的合法权益。而且第二十八条规定的“本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”这一条，表明了尚未起诉，甚至起诉后尚未判决的商品房买卖合同纠纷都适用这部“解释”。秦律师认为，“解释”在“举证、无效合同、解除合同的程序”等三个方面没有提及，令人有些遗憾。

比如“举证”问题，现在涉及的诉讼案件很多。到底是谁举证？责任如何分配？如果因举证不能，败诉的责任该由谁负？商品房买卖合同如果无效怎样分配？关于“合同解除的程序”问题也应有明确规定。商品房在交易过程中共有三个合同要签订：一是消费者与开发商签订的“商品房买卖合同”；二是消费者与银行签订的“商品房担保贷款合同”；三是开发商与银行签订的“商品房借款合同”。当交易双方因故解除买卖合同时，先解除上述哪个合同？解除这三个合同的先后顺序是什么？

随着这部被业内称为具有突破性深远意义的“司法解释”的即将实施，不法开发商想钻法律的空子也不会那么容易了。

在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

就合同主要条款说明如下：

（1）关于房屋面积方面的条款。

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两