拆迁房补偿机制研究
浅析城市房屋拆迁补偿制度的完善

《 城市房屋拆 迁管理条例》 、 《 城市私有 房屋管理条 例》 、 《 城 市 房地产法》 、 《 国有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 》 等 相 关 规 定 组
成。 这 些 规 定 对 补 偿 标 准仅 在原 则 上 做 了规 定 . 具 体 补 偿 办 法 由各 地 区 的 人 民政 府 根 据 本 地 经 济 发 展 水 平 及 房 价 予 以 制 定 。 这 就 导 致 在 实践 中 . 政府往往代替市场主体的地位 . 没 有 经过市场评估程序 . 自 己设 定 补 偿 标 准 , 使 得 补偿 价 格 远 远 低 于 市 场 价 格 。并 且 近 年 来 土 地 使 用 权 出 让 价 、 房价持续攀升 , 而 政 府 设 定 的 补偿 标 准又 不 随着 市 场 变 化 而 改 变 , 导致 被 拆 迁 人 得 到 的 补偿 与 同地 段 房 屋 的售 价相 差甚 多 .给被 拆 迁 人 造 成 很 大 的 损失 ,显 然 这 部 法 律 已 经不 能适 应 我 国城 市 房 屋 拆 迁 的 现状 。 为此 , 2 0 1 1 年 国务 院 公 布 并 实 施 的 《 国有 土 地 上 房 屋征 收 与补 偿 条 例 》 适 应了时代的发展 , 在 一 定 程 度 上 保 障 了 被拆 迁人 的权 益 , 维 护 了 社会 的 稳 定 , 但 在 制度 规 定 上 仍 存 在 很 大 的 缺 陷 和不 足 。 ( 三) 我 国城 市房 屋 拆 迁补 偿 实 践 中 的缺 陷分 析 1 . 在 程 序 上 缺乏 透 明 度 。 目前 在 我 国 房 屋 拆 迁 补 偿 过 程 中, 拆 迁 人 和 政 府 往 往 占据 主 导 优 势 。 行政权过 多 , 干 预 到 房 屋拆迁 , 暗 中操 作 现 象 严 重 。 为 了使 拆 迁 顺 利 完 成 、 速战速决 。 作 为 行 政 机 关 本 应 充 分 保 障 被 拆 迁 人 的 权 益 不 受 侵 害 ,但 许 多 拆 迁 主 管 部 门 在 进 行拆 迁 许 可 的 过 程 中对 被 拆 迁 人 的 切 身 利益视 而不见 。 对 其所 关 心 的 拆 迁 政 策 、 拆迁范 围 、 补 偿 标 准 等信息不予透漏 , 并 阻 止其 申辩 。 在 实 践 中无 论 被 拆 迁 人 是 否 同 意 补 偿 标 准 和 拆迁 方 案 , 一律拆无赦 , 拆 迁 方 和 被 拆 迁 方 的 法 律 地 位 严 重不 平 等 。 同时 , 城 市 房 屋安 置 的资 金 在 一 定 范 围 内 有 公 共 资 金 的性 质 , 应该公平合理地分配到被拆迁人手 中.
我国征地补偿机制研究

我 国 《土地 管 理法 》第4 条 第2 7 款规 定 : “ 收 耕地 的补偿 费 征 用 包 括 土 地 补 偿 费 、安 置 补 助 费 以及 地 上 附 着 物 和青 苗 的 补 偿 费 。” 由此 可知 ,我 国 的土地 征收 补偿 在纵 深上 的局 限 ,只包 括 了 上面这 三大 类 。 目前 这种 情况 不仅 对一 些难 以量 化 的因为 征地所 造 成 的 的 相 关 的 的 损 失 没 有 包 含 在 受 补 偿 的 范 围 之 内 , 并 且 对 于 某 些 可 以量化 的财产 上 的损 失 ,例 如残 余地 分割 的损 害 、经 营损失 、租 金损失 等通 常所 受 的损失 ,以及其 他各 种 因征地 期 间所导 致 的相关 的费用 ( 如 临时 租房 费用 ),这 些必 须 的费用 而且 又能 提供 证据 例 的 ,具 体的损 失也 没有列 入我 国征地 补偿 的范 围之 内 。 23 国征 地 补 偿 标 准 及 问题 .4 我 国现行 《 地管理 法 》 、 《 土 土地 管理 法 实施 条例 》等对 于补 偿标 准作 出 了相 对 比较 具体 的规定 :被 征 收耕地 的补 偿 费用包 括土 地补偿 费 、安 置补 助费 以及地 上 附着物 和青 苗 的补偿 费 。其 中土地 补偿标 准 为 :该 耕 地被 征收前 三年 平均 年产 值 的六 至十倍 。安 置补 助费 的标 准则按 照 征收 土地所 涉及 的农 业人 口来 计算 。而 需要 安置 的人 口数 则这样 计 算 ,被征 收的耕 地数 量 除 以平 均 每人 占有耕 地 的 数量 。相 似 的 ,每 一个 被安 置 的人 的补偿标 准 为该 耕地 被征 收前 三 年平 均年 产值 的 四到六 倍 ,但最 高不 能超 过十 五倍 。而 对于被 征 收 土地 上 的附着 物和 青苗 的补 偿标 准 ,则 由省 、 自治 区 、直辖 市 自行 规定 。从 以上 的规 定 中 ,可 以看 到 ,我 国现行 的征 地补偿 标 准 出现 了以下问题 : 第 一 ,补 偿标 准确 定 的方法 不合 理 ,未体 现被 征用 土地 的市 场 价格 。违背 了市 场交易 的 “ 等性 ”原则 。 平 第二 ,征地 补偿标 准低 。 第 三 ,具 体操 作 困难 。现实 巾,有些 地方 政府 为 了减轻 财政 压 力 ,千 方百计 选择 那种 低水 平 的补偿 标准 ,有 的甚 至 以财政 创收 为 目的 ,故意 降低 补偿标 准 ,压榨 失 地农 民的征 地补 偿款 ,极 大地损 害了失 地农 民法 的利 益 。
《国有土地上房屋征收与补偿正当程序研究》范文

《国有土地上房屋征收与补偿正当程序研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速,国有土地上房屋征收与补偿问题日益凸显。
如何确保征收与补偿的正当程序,保障被征收人的合法权益,成为社会关注的焦点。
本文旨在研究国有土地上房屋征收与补偿的正当程序,分析现行法律法规及实际操作中存在的问题,并提出相应的完善建议。
二、国有土地上房屋征收与补偿的法律依据国有土地上房屋征收与补偿的主要法律依据包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》等。
这些法律法规明确了征收的目的、程序、补偿标准等内容,为征收与补偿工作提供了法律保障。
三、当前国有土地上房屋征收与补偿的程序及问题(一)征收程序目前,国有土地上房屋征收的程序主要包括立项、审批、公告、听证、决定等环节。
然而,在实际操作中,存在以下问题:1. 公告内容不够明确,导致被征收人无法充分了解征收信息;2. 听证制度执行不力,被征收人的参与度不高;3. 决策过程透明度不足,缺乏有效的监督机制。
(二)补偿程序补偿程序主要包括评估、协商、决定等环节。
存在的问题包括:1. 评估机构的选择和评估结果的公正性受到质疑;2. 协商过程中,双方地位不对等,导致协商难度大;3. 补偿决定缺乏有效的司法救济途径。
四、完善国有土地上房屋征收与补偿正当程序的建议(一)优化征收程序1. 明确公告内容,确保被征收人充分了解征收信息;2. 加强听证制度的执行力度,提高被征收人的参与度;3. 增强决策过程的透明度,建立有效的监督机制。
(二)改进补偿程序1. 引入第三方评估机构,确保评估结果的公正性;2. 平衡双方地位,提高协商效率;3. 建立有效的司法救济途径,保障被征收人的合法权益。
五、结论国有土地上房屋征收与补偿的正当程序对于保障被征收人的合法权益具有重要意义。
通过优化征收程序、改进补偿程序,可以确保征收与补偿工作的公正、公平、公开。
同时,应加强法律法规的宣传和执行力度,提高被征收人的法律意识,共同维护社会稳定和和谐发展。
房屋征收补偿及拆迁档案的管理方法研究

房屋征收补偿及拆迁档案的管理方法研究发布时间:2022-10-08T06:48:46.385Z 来源:《新型城镇化》2022年19期作者:李春梅[导读] 现阶段房地产领域发展速度不断加快,国家及有关部门陆续加大了房地产房屋征收补偿及拆迁管控力度,要求房屋征收补偿及拆迁工作应当朝向有序化、信息化方向转变。
渠县房屋征收与补偿事务中心四川渠县 635200摘要:房屋征收补偿及拆迁档案管理内容较为复杂、系统性显著,仅采用传统管理方式难以从根本上保障档案管理水平,需要配合使用先进的信息技术,设计出功能完善的房屋征收补偿及拆迁档案管理系统,加强档案管控力度。
文章就针对此,提出房屋征收补偿及拆迁档案管理工作重要性,分析房屋征收补偿及拆迁档案管理特征,制定房屋征收补偿及拆迁档案管理机制,以供参考。
关键词:房屋征收补偿及拆迁;档案方法前言现阶段房地产领域发展速度不断加快,国家及有关部门陆续加大了房地产房屋征收补偿及拆迁管控力度,要求房屋征收补偿及拆迁工作应当朝向有序化、信息化方向转变。
在房屋征收补偿及拆迁开展期间,档案管理工作是保障房屋征收补偿及拆迁有序实施的重要前提,通过整合房屋征收补偿及拆迁各类信息内容,及时发现存在于房产管理工作中的各位问题,结合此些问题制定出专项可行房产管控机制。
1、房屋征收补偿及拆迁档案管理意义房屋征收补偿及拆迁档案作为房屋征收及拆迁事件的信息资料集合体,是地区性档案资料的一种,具有十分重大的历史意义。
房屋拆迁及补偿档案具备较强的记录性与真实性,可以切实反映出地区发展基本资料[1]。
同时,房屋拆迁及补偿档案也可对地区社会形态发展变化研究进行指导。
通过做好房屋拆迁及补偿工作,能够有效研究地区建筑发展进程。
房屋征收补偿及拆迁档案还具备一定的经济意义,政府及相关单位可以遵照征收补偿及拆迁档案内容,开展房屋所有者补偿以及安置房落实工作,对保障政府以及房屋所有者的核心权益均具有重要意义。
房屋征收及拆迁补偿资料更是我国特色社会主义市场经济优越化发展的重要体现,可以通过征收及拆迁补偿资料反映出房屋所有者工作及经济情况,政府部门可以依照现行规定对退伍军人、孤寡老人等生活困难群体给予更高的资金及福利补偿。
我国城市房屋拆迁补偿机制

浅析我国城市房屋拆迁补偿机制摘要:随着经济建设的全面开展,我国城市规模迅速膨胀,城市房屋拆迁所引发的矛盾纠纷愈演愈烈。
其中房屋拆迁补偿机制不合理,补偿安置得不到妥善解决是诱发拆迁纠纷的核心因素。
关键词:拆迁、补偿、安置一城市房屋拆迁的定义和性质根据 2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定:”在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁,需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例。
”结合相关学理阐述,城市房屋拆迁大致定义为:”因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要,根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件,由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除,并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置,并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。
”2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施并未改变法规对城市房屋拆迁性质模糊界定的缺陷。
城市房屋拆迁所涉及的法律关系非常复杂,其中的三个主体要素分别是:政府、拆迁人和被拆迁人。
目前学界比较通说的观点认为城市房屋拆迁的主要包括三种法律关系:第一,政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。
在房屋拆迁以前,要求拆迁人须持有国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案,经房屋拆迁主管部门审查拆迁人提出的拆迁申请后,才可对符合条件的被申请人发拆迁许可证。
第二,是拆迁人与被拆迁人之间的安置补偿关系。
双方基于平等的民事主体关系通过对补偿范围、金额等内容进行平等协商,自愿有偿地达成补偿安置协议。
第三,行政裁决、行政强制法律关系。
拆迁人与被拆迁人经过协商,如果达不成安置补偿协议的,可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决;被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。
二我国城市房屋拆迁补偿机制及存在问题(一)拆迁补偿机制的理论基础对于城市房屋拆迁补偿的理论基础,长期以来存在着不同的学说,其中比较常见的有既得权说、恩惠说、公用征收说、社会职务说、公共负担说、特别牺牲说六种学说,其中特别牺牲说被大众广泛接受。
拆迁补偿安置存在的问题和建议

遇到征地拆迁问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>拆迁补偿安置存在的问题和建议拆迁补偿安置过程中容易出现哪些问题?对拆迁补偿安置的建议有哪些?在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节,一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延,笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。
农村拆迁补偿安置存在的问题:(1)拆迁补偿安置不全面。
按照现行法律的规定,拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。
但是事实上,被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权,拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权,而且,“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。
”基于这些法律规定,笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略,而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿,房屋所有权与土地使用权是不能分离的,拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失,故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。
(2)拆迁补偿标准偏低。
按照《条例》的规定,第二十四条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准,特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。
特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值,很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。
(3)拆迁补偿不及时。
“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。
拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时,就开始拆迁行为,导致被拆迁人长期得不到相应的补偿,对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响,严重侵害了被拆迁人的财产权利。
”这些如何问题得到解决呢,笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因,作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程,所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的,如被拆迁人长期的不配合拆迁,将会面临着行政裁决和强制执行,有时候条件符合还会先予执行,所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。
房屋拆迁补偿安置实施方案

房屋拆迁补偿安置实施方案一、前言随着城市化进程的加快,为适应城市发展对土地资源的需求,房屋拆迁成为一项必要的措施。
本文旨在为居民拆迁补偿安置提供一个实施方案。
以下是具体内容:二、拆迁政策1. 法律依据根据《中华人民共和国拆迁条例》第X条,拆迁补偿安置实施方案必须依法进行,保障拆迁居民的合法权益。
2. 补偿方式(1) 房屋补偿:根据被拆迁房屋的类型、使用年限以及市场价值确定补偿金额,确保居民的资产利益不受损失。
(2) 安置方式:提供合适的居住条件,包括充足的住房面积、基础设施设备和公共服务设施。
3. 补偿标准(1) 综合评估方法:根据被拆迁房屋的面积、产权性质、地段位置以及市场价值等因素,综合评估补偿金额。
(2) 补偿比例:补偿金额为拆迁房屋市场价值的80%至100%,确保合理的经济利益。
三、安置政策1. 安置范围(1) 优先安置:将优先安置居民纳入安置范围,确保其基本生活需求。
(2) 弱势群体关怀:对老年人、残疾人、低收入家庭等弱势群体提供特殊安置政策支持,保障其基本权益。
2. 租赁住房(1) 提供租赁住房:对于暂时无法购房的可行居民,可提供租赁住房,确保他们的居住需求。
(2) 租金补贴:对于租赁住房的居民,可以提供适当的租金补贴,减轻居民负担。
3. 自购住房(1) 优先购房权:给予被拆迁居民优先购买新建楼盘的权利,确保他们在新居购置方面的选择权。
(2) 购房补贴:根据居民的购房需求和经济状况,给予适当的购房补贴,协助其顺利安置。
四、公共设施建设1. 教育设施(1) 学校建设:根据居民安置数量和区域需求,合理规划、建设学校设施,确保安置居民子女的教育权益。
(2) 教育补贴:提供教育补贴政策,减轻居民在教育方面的经济负担,提高教育公平性。
2. 医疗设施(1) 医疗机构建设:合理规划、建设医疗机构,确保安置区域的医疗服务覆盖面和质量。
(2) 医疗补贴:对于需要长期医疗服务的居民,提供医疗补贴支持,保障他们的基本医疗权益。
2024年农村房屋拆迁补偿安置方案

2024年农村房屋拆迁补偿安置方案一、引言随着城市化进程的推进,农村房屋拆迁成为了一项重要的工作。
为了保障农民的权益,合理补偿农民并妥善安置已成为社会关注的焦点。
本文将对2023年农村房屋拆迁补偿安置方案进行论述,以确保农民的利益得到充分的保障。
二、补偿标准1. 拆迁补偿金根据拆迁政策,农民可以获得适当的拆迁补偿金。
补偿金的计算公式如下:拆迁补偿金 = 房屋建筑面积× 拆迁补偿价格其中,拆迁补偿价格应合理确定,既要考虑到房屋用途、质量和面积,也要充分考虑到当地经济水平和农民的生活状况。
应设立专项基金,为农民提供相应的补偿。
2. 生活补助金除了拆迁补偿金外,农民还应获得一定的生活补助金。
生活补助金的金额应根据农民的生活条件和收入水平进行适量调整。
在此基础上,可以适当设置分档补助,确保低收入农民能够得到更多的帮助。
3. 就业安置农民在拆迁后需要重新安置,并获得稳定的就业机会。
应当加大对农民的职业培训力度,提高其就业竞争力。
同时,政府应优先安排拆迁农民就业,为他们提供各种就业机会,包括公益性岗位和转产就业机会。
三、扶持措施1. 就业创业扶持针对农村拆迁农民,应设立专项基金,为他们提供就业创业扶持。
可以通过发放创业补贴、提供贷款担保等形式,鼓励农民创业并提供相应的扶持。
此外,还可以开设就业创业培训班,提供专业知识和技能培训,提高农民的创业能力。
2. 教育补助农民的子女在拆迁后也需要继续接受教育。
为了保障农民子女的教育权益,应设立专项基金,为他们提供教育补助。
补助金额的多少根据农民的收入水平和教育成本进行合理设定,确保每个农民子女都能接受到良好的教育。
3. 社会保障拆迁后,农民的社会保障问题需要得到妥善解决。
应建立健全的社会保障体系,包括养老保险、医疗保险和失业保险等。
同时,应加强对农民的社会保险宣传,提高农民对社会保障的认知度,确保他们享受到相关政策的权益。
四、监督机制为了确保农村房屋拆迁补偿安置方案的有效实施,应建立完善的监督机制。
拆迁赔偿方案

拆迁赔偿方案拆迁是城市发展中常见的情况,为了保障居民权益,拆迁赔偿方案显得尤为重要。
本文将就拆迁赔偿方案的相关内容进行详细探讨。
一、方案概述拆迁赔偿方案是指在进行城市拆迁时,政府或拆迁方向被拆迁人提供的对其合理赔偿的安排。
该方案应明确拆迁范围、赔偿标准、资金来源等,并应根据实际情况制定。
二、拆迁范围确定在制定拆迁赔偿方案之前,首先需要明确定义拆迁范围。
拆迁范围的确定应充分考虑城市发展规划、交通布局等因素,并应公开透明。
同时,被拆迁人的合法权益也应得到充分保障。
三、赔偿标准确定赔偿标准的确定是拆迁赔偿方案的核心内容之一。
拆迁赔偿应根据不同情况制定不同的赔偿标准,确保对被拆迁人的损失得到合理补偿。
1. 住房赔偿被拆迁人的住房是拆迁赔偿中的重要部分。
拆迁方应提供住房补偿,包括安置房或货币补偿,并应确保被拆迁人的住房条件不低于原有水平。
2. 经济补偿除了住房赔偿外,被拆迁人还应得到经济补偿。
该补偿应包括以下方面:土地补偿费、搬迁补助费、过渡期生活补贴等。
这些经济补偿的额度应根据实际情况进行合理确定。
3. 工作安置对于因拆迁而失去工作的人员,应提供就业安置。
政府或拆迁方应积极为其提供就业机会,并提供相应的补贴或培训。
四、资金来源保障在拆迁赔偿方案中,资金来源的保障至关重要。
政府及拆迁方应根据实际情况确保赔偿资金的来源,并及时拨付给被拆迁人。
五、法律法规依据拆迁赔偿方案应遵循相关法律法规的规定,并依法保护被拆迁人的权益。
政府及拆迁方在拆迁过程中应遵守法律法规,确保拆迁赔偿方案的合法性和公正性。
六、公开透明与参与拆迁赔偿方案的制定应具备公开透明的特点,并应充分听取被拆迁人的意见和建议。
政府在制定方案时应向社会公开相关信息,确保公众的知情权。
七、维权机制建立为了保障被拆迁人的权益,拆迁赔偿方案应建立健全的维权机制。
建立相应的申诉渠道,为被拆迁人提供合法合理的维权途径。
结语:拆迁赔偿方案的制定直接关系到市民的切身利益和社会稳定。
房屋拆迁工作存在的问题

房屋拆迁工作存在的问题
随着城市的发展和改造,房屋拆迁工作成为一项重要的任务。
然而,房屋拆迁工作在实施过程中常常伴随着一系列问题。
本文将从合法性、补偿方式、沟通协调等方面探讨房屋拆迁工作存在的问题。
首先,房屋拆迁工作存在合法性问题。
一些地方政府或开发商在进行房屋拆迁时,可能未能充分遵守相关法律法规,未获得合法的拆迁手续。
这不仅违反了公平公正的原则,也给居民带来了不必要的困扰和损失。
因此,加强房屋拆迁的合法性审查,确保拆迁工作合规合法,是解决该问题的关键。
其次,房屋拆迁工作存在补偿方式不公平的问题。
拆迁补偿是居民迁出原有居住地的必然结果,然而,一些地方在补偿方式上存在问题。
有些居民可能因补偿标准不明确或不公平导致得到的赔偿不公正,甚至遭受经济上的巨大损失。
因此,建立公平合理的补偿机制,确保居民能够得到公正的补偿,是解决该问题的关键。
另外,房屋拆迁工作存在沟通协调不足的问题。
在拆迁过程中,政府、开发商和居民之间的沟通和协调非常重要。
然而,一些地方在沟通和协调上存在不足。
政府和开发商应该加强与居民的沟通,充分听取居民的意见和关切。
同时,要积极解决居民提出的问题,确保拆迁过程中的公平和顺利进行。
综上所述,房屋拆迁工作在合法性、补偿方式和沟通协调等方面存在问题。
通过加强合法性审查、建立公平合理的补偿机制,以及加强政府、开发商和居民之间的沟通和协调,可以解决这些问题,确保房屋拆迁工作的顺利进行,维护社会的稳定和和谐发展。
拆迁补偿安置方案

拆迁补偿安置方案引言拆迁是指将现有的建筑物或土地进行拆除,为新的建设项目或城市规划让路。
在拆迁过程中,需要给予被拆迁人一定的补偿和安置。
这就涉及到拆迁补偿安置方案的制定和执行。
拆迁补偿安置方案的目的是保护被拆迁人的合法权益,确保他们在拆迁过程中不受损失。
本文将探讨拆迁补偿安置方案的重要性、制定步骤以及一些常见的补偿方式,并提出一些建议。
重要性拆迁补偿安置方案的制定和执行对于保护被拆迁人的权益具有重要意义。
以下是拆迁补偿安置方案的几个重要方面:1.合法权益保护:拆迁是政府的行为,但被拆迁人同样拥有合法权益。
拆迁补偿安置方案应确保被拆迁人的合法权益不受侵犯。
2.经济补偿:被拆迁人失去了原有的建筑物或土地,需要得到一定的经济补偿以应对生活和工作上的困难。
3.安置保障:被拆迁人需要有合适的住所和工作条件来过上正常的生活。
拆迁补偿安置方案应确保他们能够顺利安置。
4.社会稳定:拆迁过程可能引发一些社会问题,如社会冲突和不满情绪。
拆迁补偿安置方案的执行应该能够维护社会稳定。
制定步骤拆迁补偿安置方案的制定需要经过以下步骤:1.调查评估:对拆迁项目进行全面的调查和评估,包括被拆迁人的人数、建筑物的价值、土地的价格等。
这些信息将作为制定方案的依据。
2.监听意见:听取被拆迁人和相关利益相关方的意见。
他们对于补偿和安置方案有着直接的利益,应该被充分听取。
3.确定补偿标准:根据调查评估的结果和听取意见的反馈,制定统一的补偿标准。
这些标准应该能够公正、合理地对待每一位被拆迁人。
4.安置规划:根据被拆迁人的需求和实际情况,制定安置规划。
这包括提供合适的住所、工作机会和社区设施等。
5.公示和征求意见:将拆迁补偿安置方案进行公示,向社会公众征求意见。
这有助于增加透明度和公正性。
6.执行和监督:按照拆迁补偿安置方案进行执行,并设立相关机构进行监督。
监督机构应确保方案的执行符合要求。
常见的补偿方式拆迁补偿安置方案有多种不同的方式,下面列举了一些常见的补偿方式:1.经济补偿:根据被拆迁人失去的建筑物或土地的价值,给予一定金额的经济补偿。
拆迁补偿方案

拆迁补偿方案在城市发展和社会进步的过程中,拆迁是一种常见的现象。
为了进行城市重建、基础设施建设或项目推进,某些区域的居民需要进行拆迁,并且他们应当获得适当的补偿。
拆迁补偿方案是为了保障居民的合法权益,确保拆迁过程合理公正而制定的一套制度。
一、补偿范围和标准首先,补偿范围应该明确,要对所有与拆迁相关的权益进行全面的保护。
这包括了居民的房屋、土地使用权、临时搬迁费用、居住改善费用等方面。
在确定补偿标准时,则需要综合考虑市场价值、社会公平和人民生活水平等多个因素,确保居民能够得到公正合理的补偿。
在确定房屋补偿标准时,可以参考市场价格或者委托专业估价机构进行评估。
此外,还可以考虑因拆迁导致的人口迁移和社会成本,进行适度补偿。
对于土地使用权的补偿标准,则可采用类似的方式进行评估和衡量。
临时搬迁费用的补偿标准应当充分考虑居民在搬迁过程中可能面临的困难和费用,比如租房费用、搬迁费用、交通费用等。
而居住改善费用则是为了保障居民在拆迁后能够获得更好的居住环境和条件,例如提高住房质量、提供更好的生活设施等。
二、补偿方式和途径补偿的方式和途径应当便捷和透明,以保证居民能够及时获得合理的补偿金额。
可以通过现金支付、转账或者发放购房券等方式进行补偿。
对于无法现金支付的,应当为居民提供其他可兑换的价值等物品。
在补偿的途径上,应当建立健全的拆迁补偿管理机构,确保居民可以便捷地咨询和申请补偿。
该机构应当设置相应的窗口和人员,提供咨询、申请和评估等服务。
同时,还应建立公开透明的拆迁补偿信息平台,方便居民了解自己的权益和获得最新的政策动态。
三、争议解决机制在拆迁补偿方案中,需要明确相应的争议解决机制,为居民提供公正独立的仲裁渠道。
可以设立专门的仲裁机构或者依托现有的法律机构进行解决。
在争议解决中,应当充分听取各方的意见和证据,确保拆迁补偿方案的公正性和合理性。
此外,为了保障拆迁补偿的顺利进行,相关部门还应加强对拆迁方案的监督和执行。
城市房屋拆迁存在问题及对策研究

城市房屋拆迁存在的问题及对策研究中图分类号:c913 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)03-118-01摘要拆迁工作是一项社会活动,涉及到千家万户的切身利益和多种法律关系, 是一项政策性、群众性很强的工作, 如果工作不做得充分细致,就会导致矛盾的产生与激化。
本文针对城市房屋拆迁中存在的问题,提出了提高房屋拆迁工作质量的对策与建议。
关键词房屋拆迁问题对策一、我国城市房屋拆迁的现状1.补偿标准与房产市场价格存在差距,导致被拆迁人拆后就无房可住2001年年6月6日国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定房屋拆迁的补偿。
但从当前的实际情况来看,由于我国经济逐渐进入新一轮增长周期,导致市场物价飞速上涨,拆迁户得到的拆迁补偿金根本无法购买到同样地段和同样面积的房屋。
2.依法拆迁时间要求与货币补偿存在脱节拆迁工作是一项社会活动,涉及多种法律关系,具有很强的时间性、政策性和计划性,拆迁工作的每一步都涉及到千家万户的切身利益。
但有时,一些城市拆迁资金没有到位不能动拆,资金到位以后又硬性规定拆迁时间,从而导致拆迁部门没有时间完成法定审批程序以及公告、拆迁、安置等各项工作。
时间太仓促,拆迁户难以接受,因而使拆迁过程中矛盾激化,情绪对立,造成群体事件,阻碍拆迁进度,酿成拆迁悲剧。
3.相关部门及开发商对困难和问题预计不充分部分拆迁单位人员业务素质相对较低,对拆迁政策认识不彻底,在老百姓心目当中形象不佳;在拆迁过程中,拆迁实施人员工作方法简单,粗暴,被拆迁方“活埋”在屋里者有之,被拆迁方打伤打残乃至打死者有之,因房屋被野蛮强拆卧轨自杀或上调自杀者有之,类似的事情一而再再而三地刺激我们行将麻木的神经,让人觉得无聊无奈乃至无望。
二、城市房屋拆迁存在的问题1.政府部门的协调机制不完善,协调力度较弱拆迁工作是一项政策性、群众性很强的工作,也是一项复杂的社会系统工程。
房屋征收与补偿存在问题及对策研究

房屋征收与补偿存在问题及对策研究房屋征收与补偿是指政府或相关机构为了开展重大建设项目或城市改造,强制征收民居并对被征收人给予一定的经济补偿。
当前的房屋征收与补偿工作存在一些问题,需要加以解决和改进。
以下是对房屋征收与补偿问题及对策的研究。
问题一:补偿金额不合理。
目前,房屋征收与补偿存在补偿金额低估的问题,给被征收人的合法权益造成损害。
对策一:建立公正合理的补偿评估机制。
政府应制定明确的补偿标准和评估方法,遵循公平、公正、透明的原则,确保被征收人的合法权益得到保护。
对策二:加强补偿金额的调整和监管。
建立健全的异议申诉机制,对征收方案中存在的错误或不合理之处进行及时调整,并加强对补偿金额的监管,确保合理补偿的落实。
问题二:信息不对等。
在房屋征收与补偿过程中,被征收人往往无法获得足够的信息,导致不了解自己的权益和义务。
对策一:加强信息公开。
政府应主动向被征收人提供相关政策、程序和要求的信息,并建立专门的信息发布平台,使被征收人能够及时了解相关信息。
对策二:加强咨询和沟通。
建立征收补偿工作的咨询热线和咨询中心,为被征收人提供咨询服务和解答疑问,与被征收人保持密切的沟通,及时解决问题。
问题三:补偿方式单一。
目前的房屋征收与补偿主要采取经济补偿的方式,无法满足被征收人的多元化需求。
对策一:探索多元化的补偿方式。
除了经济补偿外,可以考虑提供就业机会、提供住房补贴、提供培训机会等多种方式,满足被征收人的多样性需求。
对策二:加强社会保障制度建设。
加强社会保障制度的建设,提供更全面的保障,包括医疗、教育、养老等方面的保障,以弥补补偿方式的单一性。
问题四:征收程序不规范。
房屋征收与补偿工作中,征收程序的规范性和透明度不高,容易引发矛盾和纠纷。
对策一:明确征收程序。
政府应制定明确的征收程序,包括征收通知、产权鉴定、征收决定、公告等环节,明确权责,规范操作。
对策二:加强社会监督。
建立独立的第三方监督机构,监督征收程序的合法性和公正性,接受被征收人的投诉和申诉,及时调查解决问题。
2024年棚户区改建住房拆迁补偿规则方案

2024年棚户区改建住房拆迁补偿规则方案____年棚户区改建住房拆迁补偿规则方案一、前言随着城市化进程的不断加快,棚户区改建已成为许多城市改善居民生活质量的重要工作之一。
在棚户区改建过程中,拆迁补偿是一项关键性的工作,直接关系到居民的切身利益。
为了确保棚户区改建顺利进行,同时维护拆迁居民的合法权益,制定合理的拆迁补偿规则是非常必要的。
二、拆迁补偿原则1. 公平公正原则:在棚户区改建中,所有受到拆迁影响的居民都应当享受到公平、公正的待遇,不论其社会地位、财产状况、身份等因素。
2. 尊重个人权益原则:拆迁补偿应尊重居民的合法权益,保障其基本生活需要和权益。
3. 置换为主原则:对于拆迁居民,优先选择置换方式,让他们继续生活在原有的社区或附近区域,减少对居民生活的不便和社区结构的破坏。
4. 合理补偿原则:拆迁补偿应根据居民的实际损失进行合理计算,包括失去住房、土地、财产和其他利益等方面的损失。
三、拆迁补偿内容1. 住房补偿(1)建房补偿:对于拆迁居民所居住的棚户区房屋,根据其建筑面积、使用年限等因素提供相应的建房补偿。
具体补偿标准按照当地市场参考价和拆迁房屋的实际情况确定。
(2)租房补偿:对于无法实现置换的拆迁居民,提供租房补贴,确保他们在棚户区改建期间能够继续居住在相对稳定的居住环境中。
租房补贴标准按照当地市场租金行情和拆迁居民的实际需求确定。
2. 土地补偿拆迁居民所占用的土地应根据其状况、土地用途等因素提供相应的土地补偿。
具体补偿标准应按照国家相关规定和当地市场行情进行确定。
3. 搬迁补助对于因拆迁而需要搬迁的居民,提供相应的搬迁补助,用于支付搬家费用和部分搬迁后的生活开支。
搬迁补助标准按照当地的生活水平和搬迁居民的实际需求确定。
4. 生活保障对于一些特殊困难群体,如贫困居民、老人、残疾人等,提供相应的社会保障和生活救助。
确保他们在拆迁过程中能够继续享受到基本的生活保障和社会福利。
5. 业务补偿对于因拆迁而导致生产经营活动受到影响的居民,按照其实际损失提供相应的业务补偿,包括停产停业补偿、设备设施搬迁等方面的补偿。
40平方米以下的房子拆迁补偿标准

40平方米以下的房子拆迁补偿标准40平方米以下的房子拆迁补偿标准随着城市发展的进程以及人口的增长,可用土地的需求也不断增加。
在城市建设过程中,经常会面临拆迁的问题。
在拆迁过程中,40平方米以下的房屋是一个特殊的群体,由于其面积的限制,往往会受到低于标准的拆迁补偿。
本文将从不同角度探讨40平方米以下的房子拆迁补偿标准,以及这种标准背后的社会问题。
一、拆迁补偿标准的依据和制定过程1.制定依据拆迁补偿标准是根据《城市房屋拆迁管理条例》等相关法规制定的。
根据这些法规,政府有义务保护被拆迁人的合法权益,确保他们在拆迁过程中能够得到合理的补偿。
2.制定过程拆迁补偿标准的制定过程通常会涉及多个环节,包括政府部门的调研、专家的评估、公众意见的征集等。
在这个过程中,政府会考虑多方面因素,如区域经济发展水平、市场价格水平等,来确定合理的拆迁补偿标准。
二、40平方米以下房子拆迁补偿标准存在的问题1.补偿标准不够合理40平方米以下的房子由于面积限制,往往较难满足拆迁补偿标准的要求。
由于面积较小,这类房屋的使用价值相对较低,因此补偿标准通常也低于标准,导致被拆迁人的利益受到侵害。
2.不公平的补偿方式在实际拆迁过程中,一些地方政府为了降低拆迁成本,往往采取不公平的补偿方式。
他们可能以政府购买或出租方式代替补偿,从而降低了补偿的经济价值。
这种方式可能会导致被拆迁人身份的不稳定性和生活质量的下降。
三、个人观点和理解拆迁补偿标准是城市发展过程中的一项重要政策,他关系到被拆迁人的切身利益。
然而,寻求平衡各方利益的我们也应该充分考虑到社会公平和公正。
对于40平方米以下的房子拆迁补偿标准,我认为政府应该更加关注被拆迁人的权益保护,确保他们能够获得合理的补偿。
政府也应该加强对地方政府的监督,防止其以不正当的方式降低拆迁成本。
只有通过公正、透明的补偿机制,才能保障被拆迁人的权益。
政府还应该加大对40平方米以下的房屋改造和提升的支持力度,提高这类房屋的使用价值和市场价值,以便更好地保护被拆迁人的权益。
拆迁案件补偿法律问题(3篇)

第1篇一、引言随着城市化进程的加快,拆迁案件日益增多,拆迁补偿法律问题成为社会关注的焦点。
拆迁补偿法律问题涉及多个法律领域,包括物权法、合同法、行政法等。
本文将从拆迁案件补偿的法律依据、补偿标准、补偿程序等方面进行分析,以期为相关法律实践提供参考。
二、拆迁案件补偿的法律依据1.宪法:《中华人民共和国宪法》规定,国家依照法律规定保护公民的合法的私有财产不受侵犯。
2.物权法:《中华人民共和国物权法》规定,因征收、征用财产的,应当依法给予补偿。
3.土地管理法:《中华人民共和国土地管理法》规定,征收土地的,应当依法给予补偿。
4.城乡规划法:《中华人民共和国城乡规划法》规定,因城乡规划调整,需要拆迁房屋的,应当依法给予补偿。
5.合同法:《中华人民共和国合同法》规定,因不可抗力或者合同约定解除合同,致使合同无法履行的,当事人可以解除合同,并要求赔偿损失。
三、拆迁案件补偿标准1.房屋价值补偿:包括房屋本身的价值、附属设施价值、装修价值等。
2.搬迁费用补偿:包括搬迁费用、临时安置费用等。
3.停产停业损失补偿:因拆迁造成的停产停业损失,应当给予合理补偿。
4.搬迁安置补偿:包括搬迁安置费用、搬迁安置期限等。
5.其他损失补偿:因拆迁造成的其他损失,如临时租住房屋的租金等。
四、拆迁案件补偿程序1.拆迁公告:拆迁方应当依法公告拆迁项目,明确拆迁范围、补偿标准、搬迁期限等。
2.拆迁协商:拆迁方与被拆迁人进行协商,确定补偿方案。
3.补偿协议签订:双方协商一致后,签订补偿协议。
4.补偿款支付:拆迁方按照补偿协议支付补偿款。
5.搬迁安置:被拆迁人按照协议约定进行搬迁安置。
五、拆迁案件补偿法律问题分析1.拆迁方与被拆迁人之间的纠纷:拆迁方与被拆迁人可能因补偿标准、补偿金额等问题产生纠纷。
此时,双方可以通过协商、调解、仲裁等方式解决。
2.政府强制拆迁:在拆迁过程中,政府可能采取强制拆迁措施。
对此,被拆迁人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
板桥新村拆迁补偿方案

板桥新村拆迁补偿方案引言随着城市化进程的加快,拆迁成为了许多地区的常态。
在拆迁过程中,一个重要的问题是如何合理补偿被拆迁的居民。
本文将以板桥新村拆迁为例,探讨拆迁补偿方案的制定和实施。
背景板桥新村是位于某市市中心的老旧社区,由于其土地资源宝贵且供不应求,政府决定对该社区进行拆迁,并征用土地用于城市更新项目。
拆迁工作旨在改善该地区的居住环境和提升城市形象。
拆迁补偿方案制定流程第一步:评估被拆迁居民的权益在制定拆迁补偿方案之前,需要对被拆迁居民的现状进行评估。
这包括居民的住房面积、使用年限、居住环境、社会关系等因素。
评估结果将为后续的补偿制度设计提供依据。
第二步:制定补偿标准基于对被拆迁居民的评估结果,政府应制定一套合理的补偿标准,确保被拆迁居民能够得到公平和合理的补偿。
补偿标准应考虑以下因素:•房屋补偿:根据居民现有住房的面积、使用年限和建筑结构等因素确定补偿标准,确保被拆迁居民可以在新居安居乐业。
•经济补偿:除了房屋补偿外,政府还应考虑到被拆迁居民的经济损失,比如搬迁费用、过渡期失业补偿等。
•社会保障:对于老年人、残疾人或其他特殊群体的被拆迁居民,政府应提供相应的社会保障政策,确保其基本生活需求得到保障。
第三步:公开征求意见和协商在拆迁补偿方案制定的过程中,政府应开展公开征求意见和协商活动,以确保方案的公正性和合理性。
政府可以组织听证会、征求专家意见、与社区代表进行沟通等方式,促进各方参与和合作。
第四步:补偿方案的实施和监督一旦拆迁补偿方案确定,政府应开始对被拆迁居民进行实施和补偿。
同时,政府还应建立有效的监督机制,确保补偿方案得到贯彻落实。
监督机制可以包括建立举报渠道、成立监督委员会、进行定期评估等。
板桥新村拆迁补偿方案的特点基于以上制定流程,我们可以对板桥新村拆迁补偿方案进行如下概述:•房屋补偿:被拆迁居民将按照房屋使用年限和建筑面积等因素获得房屋补偿。
新居将基于现有市场价格提供,确保居民可以在新居安居乐业。
农村拆迁租房补偿方案

农村拆迁租房补偿方案引言在农村地区,随着城镇化进程的加快,拆迁成为了一种常见的现象。
当农村土地被征用用于城市建设时,农民需要被拆迁,并为他们提供相应的补偿。
其中,租房补偿是一种常见的方式,用于解决被拆迁农民的住房问题。
本文将讨论农村拆迁租房补偿方案。
基本原则农村拆迁租房补偿方案应遵循以下基本原则:1.公平合理:补偿应根据被拆迁户的具体情况进行量化,确保补偿金额和条件的公平合理。
2.安全可靠:补偿款应确保被拆迁户有足够的资金支付租房费用,以确保他们有一个安全可靠的住房。
3.保证权益:补偿方案应保护被拆迁户的合法权益,包括他们的住房、土地等权益。
4.可持续发展:补偿方案应考虑到农村地区的可持续发展,将来可能需要用于农业、生态等方面的发展。
补偿标准农村拆迁租房补偿方案的补偿标准应根据以下因素确定:1.土地面积:被拆迁户的土地面积是补偿标准的一个重要因素。
一般来说,土地面积越大,补偿金额也就越高。
2.房屋面积:被拆迁户的房屋面积也是补偿标准的一个重要因素。
一般来说,房屋面积越大,补偿金额也就越高。
3.房屋质量:房屋质量是补偿金额的另一个重要因素。
如果被拆迁户的房屋质量较好,补偿金额也会相应增加。
4.土地利用价值:土地的利用价值也会影响到补偿金额。
如果被拆迁土地未来有较高的投资价值,补偿金额也会相应增加。
补偿方式农村拆迁租房补偿方案可以采取以下方式进行:1.一次性支付:被拆迁户可以选择一次性支付全部补偿款,用于租房或购买新房。
这种方式适合那些希望尽快解决住房问题的被拆迁户。
2.分期支付:补偿款可以根据被拆迁户的实际需求分期支付。
这种方式可以让被拆迁户更好地安排资金使用,以满足不同阶段的租房需求。
3.补贴方式:政府可以通过给予租金补贴的方式,降低被拆迁户的租房负担。
这种方式适用于一些经济困难的被拆迁户。
补偿管理为了确保农村拆迁租房补偿方案的有效实施,需要建立完善的补偿管理机制:1.设立专门机构:政府可以设立专门的拆迁办公室或委员会,负责拆迁补偿方案的管理和执行。
拆迁补偿安置方案

拆迁补偿安置方案一、背景介绍随着城市化进程的不断加速,城市拓展面积不断扩大,为了适应城市建设的需要,拆迁工作也无可避免地进行着。
而拆迁过程中,对被拆迁的居民应该如何进行合理的补偿安置,是一项非常重要的问题。
本文将为您详细介绍拆迁补偿安置方案。
二、拆迁补偿方式1. 分红方式这种方式是将拆迁收益按照每个被拆迁户的占比进行分配的方式。
一般的分红方式有两种:按照建筑面积分配和按照居住年限分配。
具体来说,就是根据被拆迁户的建筑面积或者居住年限依次排名,然后将拆迁收益按照排名进行分配。
2. 交换方式交换方式是指将被拆迁户的房屋或者土地与政府或者开发商的其他资产进行交换。
这种方式的优势在于可以保证被拆迁户能够得到足够的补偿,但是也需要考虑到政府或者开发商所提供的资产是否能够满足被拆迁户的需求。
3. 金钱补偿方式金钱补偿方式是将被拆迁户的房屋或者土地的价值转化为相应的金额进行补偿的方式。
一般的补偿方式有两种:先行赔付和协议赔付。
先行赔付是指在拆迁前就向被拆迁户进行一定的赔偿,协议赔付是指在拆迁后依据双方协议对被拆迁户进行赔偿。
这种方式的优势在于对被拆迁户的现金流带来较大的提升,但是也需要注意赔偿金额的科学合理性。
三、安置方式1. 再建方式再建方式是将被拆迁户的房屋按照相应的规划再建在其他地方的方式。
这种方式需要考虑到被拆迁户的居住需要以及规划要求,同时还需要注意再建工作的安全和质量。
2. 重建方式重建方式是指在原有地基上再建住宅的方式。
这种方式相对于再建方式而言,可以避免被拆迁户移动居住的不便,但是需要重新规划和设计房屋结构。
3. 安置房方式安置房方式是政府或者开发商为被拆迁户提供新的居住房屋的方式。
这种方式相对来说最为直接和方便,但是需要考虑到新居住房屋的位置、质量、配套设施等各方面的问题。
四、关于补偿安置方案的建议在制定该方案时需要考虑到被拆迁户利益和社会利益的平衡,具体建议如下:1.建立公正的补偿机制,完善相关的补偿标准和评估机制;2.加强对于拆迁补偿过程的监管,确保补偿过程的合法合规;3.积极推进被拆迁户的安置工作,确保其居住环境能够得到有效的保障和改善;4.对于被拆迁户的反映和意见及时采取有效措施,保证补偿安置工作顺利开展。
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浅谈我国房屋拆迁补偿机制研究一、引言城市房屋拆迁是城市建设的重要环节,它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面做出了很大的贡献。
然而,在城市房屋拆迁过程中亦不断出现大量的拆迁纠纷且有的地方还出现过激行为,其根本原因在于我国城市房屋拆迁补偿制度还不完善,难以切实保障被拆迁人的合法权益。
这一问题引起了我国理论界的关注,施国庆在《城市房屋拆迁补偿制度的缺陷》(《城市问题》2004 年第4期)一文中从城市房屋拆迁货币补偿制度与城市房屋产权调换补偿制度两个方面对城市房屋拆迁补偿制度的缺陷进行了一定的分析。
指出城市房屋拆迁货币补偿制度缺陷体现在评估方法、评估机构选择、划拨土地处理方式、政府指导的基准价格等四个方面;城市房屋产权调换补偿制度的缺陷主要表现在差价计算与以产权调换的房屋两个方面。
该文的分析比较细致,但还不全面,如忽视公共利益的界定以及补偿与救济程序等方面的探讨。
宋扬在《我国城市房屋拆迁中存在的问题与完善对策》(《湖南财经高等专科学校学报》2007 年第23 卷第109 期)一文中分别探讨了城市房屋拆迁许可制度、城市房屋拆迁估价制度、城市房屋拆迁补偿制度等方面存在的问题,并提出了完善的对策。
提出了扩大拆迁补偿范围、提高补偿标准、补偿方式多样化、加大困难户的保障力度等四个方面的建议,具有一定的价值。
吴访非等在《对城市房屋拆迁补偿问题的思考》(《沈阳建筑大学学报》2006 年第 4 期)一文中对商业性拆迁与公益性拆迁进行了区分,指出商业性拆迁是一种民事合同,属私法范畴,由民事法律关系调整,拆迁关系自始至终应当遵循市场机制,以民事法律关系解决拆迁人和被拆迁人的补偿纠纷问题。
公益性拆迁是政府介入和干预的强制拆迁,属公法范畴,由行政法律关系调整。
两种拆迁补偿程序、法律依据与赔偿的义务主体均不同;提出制定相关法律,明确规范公益性项目的范围;确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性;确立以人为本原则,实施人性化拆迁;尽快启动行政强制拆迁方式等,以完善城市房屋拆迁制度。
总的来说,我国城市房屋拆迁补偿问题已引起理论界与实践部门的关注与重视,理论研究亦取得了初步成果,但仍然存在以下三个方面的不足之处,即如何认识城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件,如何从实体上与程序上界定拆迁中“公共利益”,如何完善拆迁补偿程序与救济程序以及政府在拆迁中的角色如何定位等。
深入探讨这些问题,对进一步推动和促进我国城市房屋拆迁补偿制度的完善,很有必要。
二、城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件城市房屋拆迁可以定义为拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除,对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置,并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。
城市房屋拆迁补偿制度是城市房屋拆迁活动及对由拆迁活动引起的被拆迁人所遭受的损失合理补偿的制度。
从拆迁人申请拆迁许可证,到与被拆迁人签订拆迁补偿协议,到最后的对被拆迁人给予合理的补偿,不仅涉及行政法律关系,也涉及到民事法律关系。
(一)城市房屋拆迁补偿性质1. 城市房屋拆迁的本质是对土地的征收在我国,对农村集体土地的征用是直接以土地为对象的,法律明确规定是对土地进行征用,青苗等作为土地的附着物来征收,而在城市的国有土地使用权征收中直接征收的对象是房屋,是以房屋拆迁的形式出现的。
但这种形式的差别,并不能改变其土地征收的本质属性,因为拆迁房屋的目的在于为了城市的更好发展而获取该房屋所占有的土地,这是谁也无法否认的事实。
在对拆迁房屋的补偿中,主要部分是对土地的补偿,拆迁中的矛盾多是因为土地补偿而起即为明证。
因此,为了社会公益而对土地进行征收是我国城市房屋拆迁的本质。
2. 城市房屋拆迁所引发的是补偿法律关系民事赔偿与民事补偿的区别就在于两者发生的事实不同,引起民事赔偿发生的事实是违法行为,而引起民事补偿发生的事实必须是合法行为。
城市房屋拆迁是依行政许可实施的合法行为,因而其引发的法律关系是拆迁人与被拆迁人之间的民事补偿法律关系,如果是违法行为,则构成侵权,拆迁人应当向被拆迁人承担民事赔偿法律责任,而不是民事补偿责任。
(二)城市房屋拆迁补偿制度的法律要件1. 必须符合社会公共利益的目的城市房屋拆迁是国家为了公共利益的需要而对私有财产权进行的限制,任何公权力要跨越个人财产权利的边界必须要基于公共利益的考虑。
这是判断任何涉及侵犯私人基本权利的国家权力合宪性的标准。
因此,凡是确立征收制度的国家,其宪法和民法都无一例外地将城市拆迁改造的目的明确限定为公共利益。
不过对何谓“公共利益”,其表征和范围是什么,不同的国家在不同的时期常有不同的认识和理解。
大多数国家在法律界定时采用了列举的方法,即将以公共利益为目的的征地范围逐项列出。
如韩国《土地征用法》规定:“公共事业是指有关国防军事建设事业、铁道、公路、河川、港口、上下水道、气象观测等事业、国家或地方公共团体设立的办公场所等、国家或者公共团体指派的建设项目等。
”在我国,2008 年3 月通过的《物权法》第42 条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
”2. 必须符合正当程序城市房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制,因此,应该从保护市场主体财产权的角度出发,对拆迁规定严格的法律程序。
拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障,是拆迁制度中的十分重要的组成部分。
因而,征收程序一直备受各国立法的重视。
我国宪法和法律对征收的限制是“依照法律规定”,这仅仅表明了依照法定程序的意思,而没有上升到“正当程序”的高度。
事实上,我国法律也只是规定了征收的行政程序,而没有规定相应的司法程序。
对此,有学者明确提出了“征收执行人违反法律规定的程序或者做出的补偿过低的,被征收人有权向人民法院提起诉讼,请求给予合理的补偿”的司法建议,显然,这种重视司法程序的提法是符合现代法治要求的。
3. 必须给予充分的补偿虽然出于社会公共利益的需要,对市场主体的财产权的限制是必要的,但拆迁意味着对市场主体财产权的剥夺,客观上也给其造成了一定的财产损失,从保护各类市场主体的财产权的需要考虑,给予被拆迁人充分的经济补偿是必要的。
征收土地要安排被征地人的社会保障费,保障相对人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平;征收个人住宅,要保障被征收人的居住条件。
“从来没有哪个制度否认过宪法的征收权,重要的是对征收的法律限制。
”实际上,对于征收,最为重要的限制方式莫过于充分而合理的补偿。
三、我国城市房屋拆迁补偿中的法律问题1991 年3 月22 日《城市房屋拆迁管理条例》的颁布,标志着拆迁补偿制度初步确立。
2001 年6 月6日国务院第40 次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》,“本次修改最重要的一点是明确了可以采取货币补偿的方式,并考虑了土地使用权的因素,对保护房屋所有权人的合法权益起到了非常重要的作用。
”近二十年来,我国在城市房屋拆迁补偿方面取得了重大进步,但仍存在着以下主要问题。
(一)公益拆迁和商业拆迁难以区分在城市房屋拆迁中,由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益,哪些拆迁项目属于商业利益,致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁,将原来居民所有房屋依存的土地转让给开发商,给予很低的补偿拆除房屋,然后开发商在此地上开发出高档住宅出售获利。
这样,“公共利益”被滥用了,实现了开发商的商业利益,政府及官员得到好处,只是原来居民合法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了。
由于我们缺乏判断公共利益的标准,事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道,也激发了被拆迁人对强制拆迁的愤懑之情。
因而,有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准,从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行,必要时,可强制拆迁。
但对于商业拆迁,可通过不动产交易的方式经市场交易价格取得所有权,不支持这类拆迁进行强制拆迁,以体现公民的私有财产神圣不可侵犯。
(二)拆迁补偿方式存在缺陷根据《城市房屋拆迁管理条例》规定,现行的城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式。
货币补偿是指对被拆迁房屋以货币的形式给予补偿,补偿金额要考虑被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素,以当时的房地产市场评估价格予以确定。
该方式的重点是对被拆迁房屋如何估价的问题,这在实践中存在两个严重问题,一是估价不合理。
《条例》只是原则性地规定补偿金额“以房地产市场评估价格确定”,建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》提出的“拆迁估价一般应当采用市场比较法”只是一个指导性意见。
而在地方实际操作中,被拆迁户寻找新住房时必须通过商品房市场购买,要支付的是随时变动着的市场价格,其中的利益受损是不言而喻的。
二是评估机构选择程序的不公正。
在实际拆迁中,评估机构通常由拆迁人指定,而评估机构往往与委托人有利益关系。
在缺乏严密市场监督的情况下,很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。
房屋产权调换是指拆迁人以实物形态即房屋补偿被拆迁人,具体方法是依照房屋的区位、用途和建筑面积等因素,分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的价差。
在实践中,该补偿方式亦存在缺陷。
首先,价格计算的不一致。
《城市房屋拆迁管理条例》的立法用意是体现等价交换原则,但在实际操作中却按重置成本法对被拆迁房屋进行估价,对于安置房屋却是按照市场价格(或者市场价格基础上的优惠价)来估算,被拆迁人不是需另外支付一笔钱来得到原居住面积,就是要减少自己的居住面积。
这样,拆迁带来的不是居住条件的改善而是恶化。
其次,安置房的质量难以保障。
由于安置房的建造行政色彩浓重,不存在市场竞争,为降低成本和牟取利益,建设单位在发包工程时往往将工程发包给不具备资质的建筑企业或关联企业,而建筑商还要保证自己的利润,从而导致房屋的质量难以保证。
(三)拆迁补偿范围窄、标准低根据《城市房屋拆迁管理条例》和各地城市拆迁办法,房屋拆迁补偿范围仅限于房屋及附属物,而对土地使用权不予补偿。
这些规定与国外的补偿范围相比显得非常狭窄。
在我国城市拆迁中,几乎所有的被拆迁人都有着这样的感受:拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋,这除了对被拆迁房屋本身的估价有失公正外,另一个重要的因素就是拆迁补偿中没有考虑土地使用权等的补偿。
旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿以及其他一些隐形损失等。
但开发商兴建的商品房的销售价格,除土建成本外,通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给原居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润。
补偿标准是由城市房屋拆迁法规授权,当地房屋拆迁行政主管部门起草,城市人民政府批准颁布,专门用于房屋拆迁补偿的依据。