张江总部办公案例研究项目研究共48页
张江调研报告
张江调研报告
张江调研报告
一、调研背景
张江是上海市浦东新区的一个重要科技园区,也是中国高科技企业集聚地之一。为了了解张江的发展现状和未来规划,我们对张江进行了调研。
二、调研目的
1. 了解张江的发展历程和成就;
2. 了解张江的科技创新生态系统;
3. 了解张江的产业结构和发展方向。
三、调研方法
我们采用了实地走访、访谈和调查问卷的方式进行调研。通过与张江的企业代表、园区管理者和居民进行深入交流,收集了相关信息和数据。
四、调研结果
1. 张江的发展历程和成就
张江科学城于1992年启动建设,经过多年的发展,已经形成了以电子信息、生物医药、新材料三大主导产业为支撑的产业
结构。目前,张江科学城已经成为了全球知名的科技创新中心,吸引了众多国内外的高科技企业和创新机构。
2. 张江的科技创新生态系统
张江科学城秉承“产业导向、人文关怀、创新驱动”的理念,建立了完整的科技创新生态系统。该生态系统包括科研院所、高等学校、技术转移中心、孵化器等多个组成部分。科研院所和高等学校提供了科技研究和人才培养的支持,技术转移中心和孵化器则提供了科技成果转化和创业支持的平台。
3. 张江的产业结构和发展方向
目前,张江的主导产业主要包括电子信息、生物医药和新材料三个领域。在电子信息领域,张江科学城园区已经建立了若干家国内领先的企业,如中兴通讯、上海华力微电子等。在生物医药领域,张江积极引进国内外的生物医药企业和研发机构,培育了一大批创新型企业。在新材料领域,张江科学城也建立了一些高新材料的研发和生产基地。
未来,张江科学城将继续加强与国内外高校和科研院所的合作,吸引更多的高端人才和创新团队。同时,张江还将聚焦新一代信息技术、人工智能、生物医药和新材料等领域,加大产业发展力度,打造具有国际竞争力的创新园区。
(完整版)【前瞻产业研究院】张江高科技园规划案例
张江高科技园规划案例
项目情况
张江高科技园区约36平方公里,园区规划范围内可建设用地约17.1平方公里,已建用地总面积约12.3平方公里,占可开发建设用地的72%;已建成各类建筑1350万平方米,其中,办公、研収、商业等公共建筑430万平方米,工业建筑440万平方米,居住建筑450万平方米。
2009年,上海市政府“南汇撤销、并入浦东”的方案正式获国务院批准。2011年11月,张江高科技园区抓住两区合并机遇,扩大园区规模为75.9平方公里,主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、张江南区、康桥工业区、上海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电子产业园和银行卡产业园。其中,核心区总占地25平方公里,由各功能区组合而成。2014年12月29日,国务院决定上海市自贸区扩区至张江片区,面积37.2平方公里,东至外环线、申江路,南至外环线,西至罗山路,北至龙东大道。
产业情况
以产业链带动园区产业发展,通过设计和制造整合产业链发展,形成设计+代工的产业整合发展模式。目前,已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中,在集成电路产业方面,目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式,包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面,园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系,探索形成药物研发与临床应用的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。
上海张江高科技园中区总体策划定位报告_173页
信息服务
风险融资服 评估务服务
产业研究服 务
外包服务
法律服务
其他中介服 务
产业化
研发 中心
创新 型企 业
中介 服务 机构
制造 型企 业
营销服务 展示平台 交易平台 物流服务
中介 服务 机构
产值
16
产业链分析
硅谷高科技产业链循环模式(产学研结合驱动型)
资金导入
孵化服务
2006.5.
张
江
中
区 总
张江发展愿景展望
2006.5.
3
项目背景资料
9 张江高科技园区成立于1992年,目前 从业人口约为6.5万人。
9 2003年,确定张江园区规划总面积为 40平方公里,可分为三个区域。
9 北区:龙东大道以南,川杨河以北部
张 江 中
分,规划面积为25平方公里,是张江 目前的核心产业区,发展相对成熟。
区 总 体
300
100000 9 新 竹 经 济 在 过 去 15 年
张
200
江
100
50000
中,年均增长率达到
中
区
0
22.8%。
0
总 体
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
9 营业额在2001年出现大
张江高科研究报告
03
盛大网络
作为中国领先的互动娱乐传媒公司, 盛大网络在张江园区内拥有自己的研 发中心,专注于提供网络游戏、在线 娱乐等多元化的数字内容。
光电子、金融创新、文化创意产业集群
阿里巴巴
阿里巴巴作为全球最大的电子商务公司之一,其在张江园 区的研发中心专注于云计算、大数据、人工智能等领域的 创新。
火速软件
生物医药科技产业基地
• 张江园区是上海生物医药科技产业基地,生物医药研发创新高地。园区内有许多知名的生物医药企业,如国药 集团、华润三九等。这些企业不仅在研发方面具有很强的实力,同时也为园区内其他企业的发展提供了支持和 帮助。
中药产业化和现代化领跑者
• 张江园区内有许多中药企业,如雷允上、天士力、绿谷等,这些企业积极进军美国市场,并已有5个产品在美 国进行FDA临床试验。同时,上海市中药研究所、上海杏灵科技药业等也有多个植物药的验方即将投入临床研 究并产业化。这些企业在中药产业化和现代化方面处于领先地位,为园区内其他企业的发展提供了经验和借鉴 。
张江高科研究报告
汇报人: 2023-11-14
目录
• 张江高科技园区概述 • 张江高科技园区投资环境 • 张江高科技园区企业集群 • 张江高科技园区战略地位及资源获取 • 总结
01
张江高科技园区概述
园区优势和物业价值
01
地理位置优越
张江高科技园区案例资料
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区(张江模式)
• 1999年8月,上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战 略决策,举全市之力推进张江,力图使之成为上海乃至中 国科技创新的样板和高科技产业的龙头。自此,张江步入 了快速发展阶段。通过聚焦高端产业、高端人才、高端研 发,园区形成了独有“张江模式”,成为了全球研发链上 的重要组成部分;通过协调政府与市场力量,整合国内外 资源,形成一个以研发创新、孵化创业、转化辐射为主体 功能的产学研创新机制,为高新技术企业提供全程服务, 实现了从地产开发商向集成服务商与高科技投资商的成功 转型。正如美国园区经济研究学者罗杰斯所说“张江园区 发展依靠执政党的政治优势和组织优势,同时政府之手和 市场之手形成开发合力,整合各种开发资源,形成了不同 于‘硅谷模式’的‘张江模式”。
我国高新区运作实例之一
—上海市张江高科技园区(集成电路产业基地)
张江是目前国内产业规模最大、技术最先进、体系最完整的集成电路 产业基地。已形成以芯片设计、晶圆制造为龙头,从芯片设计、掩膜、 芯片制造到封装测试的完整产业链及独具特色的产业演进模式。在晶 圆制造技术上已从0.35微米跨越到0.13微米,90纳米工艺已陆续量产, 研发技术达到65纳米,与国际最先进的厂商技术差距仅为9-12个月。 截止07年底,园区已引进200余家集成电路相关企业,其中芯片设计 企业150家、芯片制造企业3家、光掩膜和封装测试企业16家、设备 配套企业34家以及系统运用企业15家,其中除了世界500强的大企业, 更多的是代表着中国经济未来的自主创新型中小企业,涵盖了 CMOS 图象传感器设计开发、基带芯片开发、手机移动电视芯片研发、射频 芯片研发、智能电源管理集成电路设计等多个领域。展讯通信就是这 些企业的杰出代表,展讯一直立足于自主创新,凭借多款自主研发的 业界领先型GSM/GPRS芯片和世界首颗基于TD-SCDMA3G标准的双 模多频芯片取得了优异的市场表现,在经过6年的快速发展后已成功 在纳斯塔克上市。
公共建筑的发展趋势--张江高科技园区中区某商办楼项目设计
公共建筑的发展趋势--张江高科技园区中区某商办楼项目设计郑晓娟
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2014(000)004
【摘要】本文通过上海市张江高科技园区中区某商办楼项目的实例分析,阐述了建筑与环境的关系。建筑应考虑融入环境,以实现人类发展与自然的和谐共生,建设保护生态环境、低污染、低排放的低能耗建筑。
【总页数】2页(P3-4)
【作者】郑晓娟
【作者单位】大地建筑事务所国际上海分公司200120
【正文语种】中文
【相关文献】
1.浅谈温和中区公共建筑中被动式节能的运用——楚雄州新区医院绿色建筑设计[J], 李燕微;吴青;赵凌云
2.区域交通影响评价编制的探讨——以张江高科技园区中区为例 [J], 赵莉
3.区域交通影响评价编制的探讨——以张江高科技园区中区为例 [J], 赵莉;
4.办公楼无线网络方案设计与实现——以万舜云商办公楼为例 [J], 钟家国;金海峰;周晓兵;
5.公共建筑的功能和空间环境再造——华师大小教学楼、电化教学楼更新改造的设计方法与思考 [J], 宋海瑛
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张江实验室可行性研究报告
张江实验室可行性研究报告
一、项目概况
张江实验室是一个位于上海市张江高科技园区的实验室,致力于科学研究和技术创新。本
次可行性研究报告将对张江实验室的现状进行分析,评估其发展潜力及可行性,为未来的
规划和发展提供参考。
二、市场分析
1. 政策环境:上海市一直以来都非常重视科技创新,对相关企业和机构提供了许多政策支
持和资金扶持。张江高科技园区也是上海市的科技创新重要基地之一,实验室在这样的政
策环境下具有良好的发展前景。
2. 行业市场:实验室的主要服务对象是科研机构、高校、企业等,这些机构对科研设备、
技术咨询、人才培养等方面有着很高的需求。随着科技创新不断推进,实验室的市场潜力
也在不断扩大。
3. 竞争分析:张江实验室周边竞争对手较多,其中不乏一些知名的科研机构和高校科研中心。因此,提升实验室的核心竞争力是未来发展的重要任务之一。
三、运营管理
1. 设备设施:实验室目前已拥有一批先进的科研设备和实验室设施,基本能够满足日常科
研工作的需要。但随着科技发展的不断进步,设备设施的更新和升级仍需花费较大的资金。
2. 人才队伍:实验室拥有一批高水平的研究人员和技术团队,他们在不同领域具有丰富的
研究经验和专业知识,为实验室的发展提供了坚实的支持。
3. 财务状况:实验室的财务状况总体稳定,但投入和产出的比例存在较大的差距。在未来
的发展中,需要加强财务管理,提高资金使用效率。
四、发展战略
1. 人才培养:实验室应加大对优秀研究人才的吸引力和培养力度,建立科技创新人才的培
养体系,为实验室的长期发展提供源源不断的动力。
浅谈上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目设计及管理
浅谈上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目设计及管理
摘要:本文以上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目为例,对项目的建筑设计及设计管理进行分析,提出合理的设计管理方法,力求通过引入明源系统、BIM技术进行辅助管理的方式,使产业园设计效果得到显著提升,管理工作的开展更加便捷高效。
关键词:上海集成电路设计产业园、智慧园区、设计管理、BIM技术、明源系统
引言:在上海市委市政府、浦东新区委区政府的高度重视下,在市经信委、市科创办的大力支持下,2018年11月28日,张江集电港位于浦东新区张江科学城核心区域、面积约3万平方公里的上海集成电路设计产业园揭牌成立。张江集电港是集成电路产业最集聚、城市形态最健全、产业配套最完善的区域,发展集成电路设计产业必将取得事半功倍的成效。同时,加快引进行业龙头企业,培育细分行业领军企业,承接设计业重大项目落地,构建国内“技术水平最先进、产品门类最丰富、创新资源最集聚”的集成电路设计产业园,成为具有全球影响力的集成电路设计产业基地。
1.项目建设背景
上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目位于上海张江集电港区域内,是上海集成电路设计产业园重大项目之一,项目为集成电路产业园提供了约12万平方米的商务办公用地、5万平方米的人才公寓、1.7万平方米的商业配套区,建设集会议、餐饮、住宿、文化休闲、体育健身为一体的综合性商业配套区,成功构建出国内“技术水平最先进、产品门类最丰富、创新资源最集聚、综合配套最完善”的集成电路设计产业园的重点项目。
2.上海张江集点港 B 区 2-4 商务办公项目介绍
张江高科技园区产业研究报告
张江高科技园区产业研究报告
1、研究时间
报告研究的时间范围为:2006年1月1日-2006年12月31日。
2、研究范围
报告分析的地域范围为:“张江高科技园区”、“张江高科技园区(东区)现代医疗器械园”、“上海市银行卡产业园”和“孙桥现代农业开发区”。
3、数据说明
报告中未标明来源的图表、相关数据均取自于《张江高科技园区统计年报》2003-2006年。
目录
一、张江高科技园区整体发展情况 1
(一)创新发展,形成了独特的“张江模式” 1
(二)敢于领先,走出了与众不同的发展路径 4
(三)主动升级,研发创新能力快速提升7
(四)引育结合,成为高新技术企业集聚地9
(五)营造环境,产业配套体系日趋成熟11
(六)适用培养,高科技“人才谷”逐渐形成15
二、张江高科技园区具体产业发展分析17
(一)集成电路产业17
(二)生物医药产业20
(三)软件产业26
(四)文化科技创意产业29
(五)金融信息服务产业31
(六)光电子产业32
(七)其它新兴产业34
前言
高科技园区成立于1992年7月,是国家级高新技术产业开发区。经过十五年的开发建设,特别是1999年实施“聚焦张江”战略以来,在国家相关部委的大力支持下,在上海市、浦东新区各级领导的关心和指导下,张江园区实现了快速发展,集成电路、软件、生物医药三大主导产业迅速崛起,产业链条不断延伸完善,研发能力持续增强,正在成为创新创业的密集区域、高科技人才的汇集区域、高科技企业的富集区域,成为产学研一体化初具规模的高科技园区。
2006年底,园区内经营企业达1123家,注册企业4862家:其中,外商投资企业1981家,吸引外商投资总额162.91亿美元;内资企业2881家,吸引注册资本153.12亿元人民币。累计完成固定资产投资额819.05亿元人民币, 2006年固定资产投资就达123.58亿元。园区经认定的高新技术企业270家,高新技术企业科研活动经费投入达43.65亿元,高新技术企业科研项目突破1000个,其中进入成果应用阶段的科研项目达355个。园区经认定的国家级、市级、浦东新区级研发机构88家,累计申请专利5594项,已授权专利1571项,其中2006年专利申请数量达2257项。
2020万科张江国创中心案例研究【精品】
4
BOT模式
BOT模式,前海万科 企业公馆,就是万科 通过代建模式,获得 运营管理权,8年运营 租赁后移交政府,获 取8年的租金收益。成 立资产管理公司,依
靠平台经营
竞地要求:建筑面积62.5万方产业用房,建成后将无偿移交给政府,由市政府享有完全产权,此外地面绿地、道路用地等产权也归政府。竣工年限 也有要求,分别为42个月和48个月。 对于竞买人主体资格要求较高,要求具备下列条件之一,则可独立或联合申请竞买:在深圳市注册的具有一级房地产开发企业资质的企业;由国资 委管理的中央企业,且具有一级房地产开发企业资质;中央企业全资控股的具有一级房地产开发企业资质的子公司。乙方应将产业用房建设成为国 际一流的高端智能化绿色写字楼
团、张江跨境服务中心等落户,出租率达30%
功能图
区规位划图图
健身 Βιβλιοθήκη Baidu动
创业训练 营
观光
休闲 娱乐
创业 大街
创业 大街
创业 咖啡
艺术 酒店
2
企业发展——招商架构 招商由总部平台资源+星商汇资源+项目招商三方面组成
集团招商平台 产城公司
驻项目招商人员
有十几个人负责匹配招商资源,为各区域项 目招商提供资源
招商人员
星商汇支持人员
• 园区运营要受到产城公司 管控,包括企业入驻审批 等均经过产城公司,而产 城公司考核指标以IRR进 行考核,一般在15%左 右。
张江中心商业区策划定位报告
张江中心商业区策划定位报告
―――创造与满足
2007年4月
目录
前言 (3)
第一部分展望篇 (5)
2.3案例分析三:台湾新竹科学园区 (10)
2.3.1 新竹发展历程分析 (10)
2.3.2 新竹发展主体分析 (11)
2.3.3 新竹发展模式分析 (11)
2.3.4 新竹经济发展概况 (11)
2.3.5 新竹远景发展目标 (12)
2.2.6 新竹产业链循环模式分析 (12)
2.4 高科技产业园区案例分析结论 (12)
2.5 张江高科技园区分析 (13)
2.5.1 张江发展历程分析 (13)
2.5.2 张江发展主体分析 (13)
2.5.3 张江经济发展现状 (13)
2.5.4 张江发展模式分析 (14)
2.5.5 张江产业链循环模式分析 (14)
2.5.6 发展模式和产业链分析结论(定性) (14)
2.6 高科技园区量化比较 (15)
2.6.1 高科技园区增长情况比较 (15)
2.6.2 从业人员人均投入产出比较 (15)
3.2 张江中区办公人口匡算 (23)
3.3 张江办公类型与面积测算(本项目地块) (23)
4、商业定位 (24)
4.1综合创新商业场所策略 (24)
4.2张江中区商业面积测算 (24)
4.2.1 传统商业面积测算 (24)
4.2.2 文化商业面积测算 (24)
5、住宅产品定位 (24)
5.1综合创新居住场所策略 (24)
5.2张江人口与居住面积测算 (25)
5.3张江居住类型与面积测算 (25)
5.3.1 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算) (26)
5.3.2 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算) (26)
办公楼建筑“平民化”生态设计策略--以夏热冬冷地区为例
办公楼建筑“平民化”生态设计策略--以夏热冬冷地区为例张启菊;韩颖;陈超
【摘要】This paper discusses the passive energy-saving strategy on the overal layout and monomer design of office building in hot summer and cold winter area, such as orientation, shape, gray space, etc. And it advocated the ways to save energy, protect the environment by the design techniques rather than by increasing equipment investment, thereby to create civilians green building.%本文以夏热冬冷地区的办公建筑为例,探讨了建筑方案阶段在建筑总体布局及单体设计中运用朝向、形体、灰空间等方面的被动式节能策略,主张利用设计的手法而非增加设备投入的方法来达到节约能源、保护环境的目的,从而打造平民化的绿色建筑。
【期刊名称】《建筑与文化》
【年(卷),期】2014(000)011
【总页数】3页(P136-138)
【关键词】平民化;被动式节能;采光通风;夏季隔热;冬季采暖
【作者】张启菊;韩颖;陈超
【作者单位】金陵科技学院; 南京大学;金陵科技学院; 东南大学;南京军区空军勘察设计院
绿色建筑评价标识三星级项目——张江集电港总部办公中心绿色改造
项 目背 景
张 江 集 电港 总部 办 公 中心 (创新 之 家 )是 张 江 高科 技 园 区 的 管理 和 服务 中心 。 园区通 过 营造 高 科 技 园区 的”创 新 之 家”、”服 务 之 家”、”健 康 之 家”的 创 业 氛 围 ,结 合 自身 条 件 ,综 合 国 内 外 先 进生 态 技术 .使 生态 技 术 与建 筑 景 观设 计 相 结合 .融 入 园 区生 活 、工作 环境 ,创造 节能 健 康 的高科 技 生态 园 区。
(多功能 厅 、休 闲 餐厅 、展厅 )及 新 建连 廊 等 几部 分 组成 的办 公 中 心 。
改 造 前 的 项 目 f如 图 1) 存 在 着 一 些 问题 . 主 要 有 以 下 几 个 方 面 在 整体 环境 方面 . (1)中央 环 岛人 车 混流 楼 前停 车 .形 成
项 目 篇
(1)外 墙 节 能 改造 本 工 程 为 改扩 建 项 目 为 了不 破 坏 原有 建 筑 的 外饰 面 采用 安 全 性 高 维护 成 本 低 、使 用 寿命 长 、变温 方 式 快 的外 墙 内 保温 体 系 。通 过 热 工 计 算 .选 用厚 度 为30mm的 挤 塑聚 苯 板 ,外 墙主 体 传 热 系 数 达 N 0.86 w ,(m K)。 本 工程 为 玻 璃 幕 墙 体 系 .且 为 内框 架 结 构 因此 由钢 筋 混 凝 土 形 成 的 外 墙 热 桥 部 位 并 不 多 , 仅 出 现 在 部 分 外 墙 与 屋 顶 楼 板 、 阳 台连 接 的 部 位 以及 框架 柱 。 考虑 到 内保 温对 热 桥 的 割 断作 用 较 差 为 了避 免 建 筑 热 桥 .在柱 、梁 楼 板 等 热 桥部 位 加 强处 理 。经 过 节 能软 件 计 算 改造 后 外墙 平 均 传热 系 数达 到 0,724 W/ (m2.K)。
绿色建筑案例分析 张江集电港总部办公中心
绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心
绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心
张江集电港办公中心是绿色生态改扩建工程,对既有建筑的节能改造和绿色建筑的推广都有积极的意义。
工程性质:办公楼改扩建工程
工程投资:6974.77万元
用地面积:7972.6 m2
建筑面积:23710 m2
结构形式:框架结构
开发与建设周期:1年
项目采用的活动铝合金外遮阳、绿化种植屋面、双层呼吸式幕墙、太阳能光伏建筑一体化、地源热泵系统都有很强的应用和推广价值,本项目采用的生态建筑数据采集、监测和展示系统为进一步进行绿色生态技术和研究和改进提供基础研究数据和实际运营经验。绿色建筑VI系统为引导人的行为节能做出了尝试和探索,有很强的借鉴作用。
一、项目简介
节能与能源利用
包括建筑节能设计、高效能设备和系统、节能高效照明、能量回收系统、可再生能源利用等。围护结构节能
外墙:由于是改扩建项目,为了不破坏原有外立面,采用30mm挤塑聚苯板内保温改造,热桥部位加强处理,保温层向内延伸1m,平均传热系数0.87W/(m2.K)。
屋面:本项目的屋面分为两部分,一部分是原有建筑结构屋面,已经采用了25厚的挤塑聚苯板做保温,改造时又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面,加强了屋面的保温隔热作用使整体屋面传热系数小于0.60W/(m2.K);又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面,加强了屋面的保温隔热作用;另外一部分是新建中庭的玻璃采光屋面,此屋面设计为集太阳能发电(BIPV构件)、采光、铝合金活动遮阳、流水景观为一体的智能生态屋面,夏季通过遮阳和水冷却采光屋面,冬季遮阳打开让阳光射入中庭。
张江高科园案例分析研究报告
上海张江高科技园
张江高科技园位于上海浦东新区中部,有多条地铁线路直达,且与外环路相接,交通便利,区位条件优越.该园区成立于1992年,规划面积25 平方公里,规划人口22 万,主导产业为集成电路、软件、生物医药等.截至2008 年底,张江高科园区工业总产值实现421.4 亿元,经营总收入839.7 亿元;固定资产投资达98.3 亿元,吸引投资总额13.25亿美元,合同外资金额11.52 亿美元;注册企业数为1540 家,从业人员达到12.56万.
○1 发展战略与开发模式产业发展战略:以产业高地带动人才高地建设,以人才集聚提升产业等级;以科技创新促进产业发展.
开发模式:公司建设——政府回租——授权经营
○2 主导产业、发展模式及产业业态主导产业:集成电路、生物医药、软件产业发展模式:以“产业链”带动园区产业发展,通过设计和制造整合产业链发展,形成“设计+代工”地产业整合发展模式.目前,已经形成了较为完善地生物医药创新链和集成电路产业链.其中,在集成电路产业方面,目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优地集成电路研发与制造一体化产业基地.园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头地“设计+代工”地产业模式,包括设计、制造、封装测试及设备制造在内地国内最完整地集成电路产业链.在生物医药产业方面,园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内地生物医药产业体系,探索形成“药物研发与临床应用” 地医药产业发展模式.已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大地生物医药基地之一.b5E2RGbCAP
上海张江高科技园区案例分析
上海张江高科技园区
一、高新技术产业开发区.
1.基本概念
高新技术产业开发区是指性质和功能相似的一类地域组织,即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中,其任务是研究、开发和生产高技术产品,促进科研成果商品化、产业化,我们把这类科技——工业综合体称为高新技术产业开发区(简称“高新区”)。
世界各国高新区呈现千姿百态,名称也不尽相同,有的称为科学
园、技术园、科技园、研究园、发展园;有的称为工业园、科学工业园、科技工业园、高技术开发区、高技术产业带;有的称为科学城、技术城、文化学术研究城;有的甚至根据园区的技术开发内容和地理位置特点而称为硅谷、硅山、硅岛、硅廊、硅漠、硅原等等。
2.高新区发展历史
美国是高新区的发祥地。1 951年美国在东海岸加利福尼亚州兴建了占地只有5O英亩的斯坦福研究园(S t a n f o r d
R e s e a r c h P a r k),开创了世界高新区的先河。经过几十年的发展,以斯坦福研究园为起点,逐步形成了今日闻名于世的硅谷。
与斯坦福研究园起步发展的同时,美国马萨诸塞州波士顿地区从林肯实验中心,沿128号高速公路两侧也出现了几百家从事高新技术研究与开发的公司。如今,这一半环形走廊地带已有700家与计算机相关的公司,成为世界最大的计算机基地之一。
到1992年在美国的5O 个州中有42个州建立了科学园、
技术园、工业园等258个。
法国:1969年开始在南方城市尼斯附近筹建索菲亚·安蒂波利斯科学城,经过2O多年的建设,该科学城现己成为重要的国际性高科技中心;1983年法国开始筹建法兰西岛科学城,它是一个典型的科研、教学和高技术产业密集区。此外,还分别兴建了以生物技术为主的布列塔高技术园,以航空航天技术为主的图卢兹科学园,以电子技术、计算机为主的格勒诺布尔(G r e n o b l e)高技术区等各种类型的高新区。
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出租为主
3.5-4.0
4F多层、13F 小高层
多层250-500
已全部售罄并 出租完毕
——
小高层
2100-2300
出租为主
毛坯3.5,装修4,最 低权限为毛坯3.0
4-5F
2000-2300
销售为主,少 量可租
3.6-3.7
✓张江集电港为大型总部办公项目,总建面达250万方,包含3层的独栋型总部办公、小高层办公,当前以出租为主,不同期数产品 因建筑年代、产品差异,租金差异大;单栋面积在1500-5000㎡。 ✓张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右,目前均已售罄,其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右,世和商务中 心单栋面积在1000-2000㎡左右; ✓惠生中心、莲花研创广场为新建项目,以多层总部办公为主,单层面积2000-2300㎡,单栋面积在8000-9000㎡左右,标的较大;
总部型办公档次分类
•品质:大盘规划,品质、产品力较好,档次 较高 •配套:自身配套完善 •运营:速度较快,价格实现较高,目前已运 营成熟
张江集电港 (规模大、独栋办公为主,运营成熟)
•品质:建筑品质、产品力打造较高 •配套:新建项目,配套一般 •运营:莲花标的大,无成交;整体运营及 客户入驻情况不理想
10513 5694 8014 36833 7059 1629
1190-4032 1193-2911 3182-4831 1600-2700 1600-2800
1629
9747
9747
56840 19178
15640-41200 19178
栋均面积(㎡) 成交均价(元/㎡)
2628 1898 4007 2302 2353 1629
13784 14506 17625 20893 24256 26018
9747
18706
28420 19178
16766 14000
✓当前莲花研创广场暂无成交数据,张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态; ✓小独栋多层:张江创新园总体量仅24221㎡,年去化量最多仅10513㎡,参考性不大,整体成交价格逐年上涨;张江集电港二期由 于开发年代较早,近期去化量最高为2019年36833㎡,整体价格逐年上涨至2019年达26018元/㎡; ✓小高层:张江创新园共3栋小高层,12年去化2栋,去化量56840㎡,集电港一期12年成交1栋房源,由于小高层单栋体量大标的高 ,整体单价实现度不高,最高为张江创新园2019年18706元/㎡;
销售情况分析
物业类型 项目名称
张江创新园
小独栋多层 张江集电港二 期
小高层
张江创新园 集电港一期
年份
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
成交栋数
4 3 2 16 3 1 1(9层) 2(11层) 1(10层)
成交面积(㎡) 单栋面积(㎡)
一期2.0-2.6 二期2.5-3.0 四期3.0-3.2
张江创新园
2019年
上海张江高科技园区开 发股份有限公司
5
科研用地 世和商务中心
2009年
上海嘉频房地产开发有 限公司
5
惠生中心 莲花研创广场
2019年
惠生集团
上海张江(集团)有限 公司Biblioteka Baidu
—— ——
9.5 10 —— ——
3-5F、1011F
530-1717
集电港四期 西块
科技领袖之都
集电港三期(天之 骄子人才公寓)
A区规划图
总部型办公参考案例—张江集电港一期
一期规划为8栋6-10层小高层,除2栋办公性质纯办公楼外,其他均为科研用地性质,立面用材以 石材为主
9 11
10
✓一期立面用材:石材+玻璃幕墙 ; ✓6-10层为主; ✓单层面积700-2000㎡;
总部型办公参考案例—张江集电港一期
惠生中心、莲花研创广场 (客户入驻情况一般,运营不理想)
•品质:建筑品质一般,档次较低 •配套:有一定配套设施 •运营:客户出租及入驻情况良好,运营较 为成熟
张江创新园、世和商务中心 (一定规模独栋办公,运营较为 成熟)
高端 中高端
中端
重点研究案例:张江集电港、张江创新园(独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟)
科研用地性质总部型办公市场
项目基本概况
用地性质 项目名称 建筑年代
开发商
占地面积 总建筑面积 (万㎡) (万㎡)
层数
单层面积(㎡) 目前状态
租金(元/㎡/天)
张江集电港
2019年
上海张江集成电路产业 区开发有限公司
375
250
3F多层、610F小高层
多层500-1600 小高层1500-
2400
出租为主
张江集电港一期规划图,总共规划8栋小高层建筑,6-10层, 其中1#、4#楼为办公性质,其他为科研用地性质,6#为两层食 堂,9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。
✓地上车位+地下车位,满足客 户停车需求。
总部型办公参考案例—张江集电港一期
由于一期开发年份较早,整体成交价格较低,同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%;当 前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
✓ 集电港一期由于开发年份较早,供求主要集中在2019-2019年,办公性质产品成交均价5500-6000元 /㎡,科研性质产品成交均价4500-5000元/㎡;同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%; ✓ 2019年成交1栋10层楼房,单层面积约2000 ㎡,总成交面积19178㎡,成交均价14000元/㎡; ✓ 租金情况:基本满租,当前对外出租房源不多,租金2.0-2.6元/㎡/天。
总部型办公参考案例—张江集电港
张江高科技园区产业基地园区之一,规划面积达3.75平方公里,科研用地性质为主,各项配套设 施完善
占地面积:规划面积约3.75平方公里 分区分期:共分为A、B区,A区包含集电港一期、二期科技领袖 之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期(四期西块建设中), B区建设中 用地性质:一期有部分办公用地、其他均为科研用地 自身配套:龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利 店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游 泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等 交通配套:二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公 共自行车租赁 租金:一期2.0-2.6元/㎡/天,二期2.5-3.0元/㎡/天,四期3.03.2元/㎡/天