川农-不动产估价实验-夏建国-收益还原法答案
不动产估价收益还原法答案
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
收益还原法、市场比较法习题
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
注意：1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。
某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。
2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
（1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。
收益还原法习题
某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
试算综合资本化率。
某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。
试计算该宗房地产的价值。
6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。
房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。
现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议，协商请一房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，年报酬率为10％。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
最新不动产估价-收益还原法答案
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
川农《资产评估(本科)》15秋在线作业100分满分答案
川农《资产评估(本科)》15秋在线作业100分答案《资产评估(本科)》15秋在线作业一、单选题（共 20 道试题，共 100 分。
）1.在建工程按照形象进度可分为：施工前准备阶段、施工进行阶段和已完工尚未交付使用阶段。
通常意义上的在建工程是指（）的未完工程。
A. 施工进行阶段B. 施工前准备阶段C. 已完工尚未交付使用阶段D. 已完工尚并交付使用阶段正确答案：A2. 从评估的具体标的看，机器设备评估主要采用（）A. 收益法B. 还原法C. 系数调整法D. 重置成本法正确答案：D3. 无形资产属于企业的（）资产A. 长期B. 流动C. 固定D. 性质不固定的正确答案：A4. 收益现值法是将被评估的资产在（）期内的预期收益，用适当的折现率折现为基准日的现值的一种评估方法。
A. 整个寿命B. 剩余寿命C. 部分寿命D. 15年正确答案：B5. （）资产的变卖一般都会影响到企业当前的持续经营能力，因而不宜变卖。
A. 流动B. 非流动C. 固定D. 非固定正确答案：B6. 从评估的具体标的看，机器设备评估主要采用（）。
A. 收益法B. 还原法C. 系数调整法D. 重置成本法正确答案：D7. 9、流动资产中的（）本身即可视为现金，不存在变现问题。
A. 货币资金B. 短期投资C. 有价证券D. 贵重材料正确答案：A8. 按我国资产评估的法定评估工作程序规定，每项资产评估工作可分为（）个阶段。
A. 2B. 3C. 4D. 5正确答案：B9. 按（）的不同，可以将无形资产分为企业内部自创的无形资产和从外部取得的无形资产两大类。
A. 存在形式B. 取得方式C. 是否可辨认D. 是否可出售正确答案：B10. 债券和股票的投资收益与风险程度不同（）。
A. 债券的安全系数较低B. 股票的安全系数较高C. 债券风险较小，收益较高D. 债券风险较小，收益较低正确答案：D11. 属于安全利率的有（）。
A. 企业债券利率B. 股票收益率C. 银行存款利率D. 股票市盈率正确答案：C12. 专用机器设备的评估，适合用（）A. 收益现值法B. 重置成本法C. 现行市价法D. 清算价格法正确答案：B13. 采用现行市价法对可流通上市股票进行评估，其评估值是以该种股票的（）为基础。
川农-不动产估价实验-夏建国-收益还原法答案
1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。
该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。
一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。
收益还原法
现值
是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。
当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将 达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一 金额的现值。
现值计算公式：
P
F
1 (1i)n
利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金 使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存 入银行，这笔资金就称为本金。经过一段 时间之后，储户可在本金之外再得到一笔 利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In
①纯收益按一定数额b递增；
② r每年不变且大于零；
③土地使用年期为无限年
2、有限年期
p （ a rrb 2） 11 1rn b r （ 1 n r） n
例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元， 此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元， 收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗 房地产的收益价格为：
及还原率的准确程度。
适
用 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的
范 土地、建筑物或房地产的估价。
围
写字楼、住宅(公寓)、 场等。
商店、旅馆、餐馆、游乐
第二节 收益还原法的基本公式
一、土地年纯收益不变的公式
1、无限年期：
p a
r P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率
公式前提：
①纯收益每年不变且为a；
二、总收益的测算
实际收益与客观收益： 实际收益 是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评
估的依据； 客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素
后所能得到的一般正常收益，它可以直接用 于评估。
总收益产生的形式：
租金收入：土地租金、房地出租的租金、押 金或保证金的利息
《土地估价理论与方法》模拟题—收益还原法
[判断题]
1、⼟地出让期届满，政府有偿收回出让的⼟地使⽤权及地上建筑物（x）
2、运⽤收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应该相等（x）
3、采⽤收益还原法计算总收益时，对由评估对象所引起的其他衍⽣收益都应计⼊总收益之中（x）
4、收益还原法中采⽤的还原率，从纯理论上讲，应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率，因此，采⽤投资风险与投资收益率综合排序插⼊法最为合适（x）
[单项选择题]
1、某房屋重置价为100万元，成新度70%，现⽤于出租，年租⾦收⼊和总费⽤分别为10万元和2万元，⼟地还原率6%，建筑物还原率8%，⼟地年纯收益为（b）
a.8万元元
b.2.4万元
c.3.8万元
d.3.1万元
2、某企业以国家出租⽅式取得某地块10年使⽤权，固定年租⾦8万元，⽽⽬前市场同类⽤地年租⾦为10万元，承租⼟地使⽤权还原率为7%，则该承租⼟地使⽤权价格为（a）万元。
a.14
b.29
c.33
d.17
3、某宗商业⽤地⽬前纯收益为30万元，还原率为5%，若未来的纯收益逐年递增1%，该宗⼟地⽆限年期的价格最接近（b）万元。
a.600
b.750
c.500
d.950
[多项选择题]
1、收益还原法评估结果的准确度关键取决于（ab）的准确程度
a.⼟地收益
b.还原率
c.⼟地使⽤权年限
d.⼟地收益年限
2、确定客观收益⼀般要考虑以下条件（bcd）
a.实际取得的收益
b.具备良好素质及正常使⽤者使⽤产⽣的收益
c.持续且有规律产⽣的收益
d.安全可靠的收益。
[工程类试卷]收益还原法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]收益还原法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/0e40aa4d1ed9ad51f01df2a7.png)
7【正确答案】B
【知识模块】收益还原法
8【正确答案】A
【试题解析】从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率。
【知பைடு நூலகம்模块】收益还原法
9【正确答案】A
【试题解析】收益还原法求得土地价格通常称为收益价格。
【知识模块】收益还原法
10【正确答案】C
每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得0.5分。
13收益还原法评估结果的准确性主要取决于( )准确程度。
（A）利息率
（B）土地纯收益
（C）土地还原率
（D）地价指数
（E）地区价格指数
14采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括( )
（A）土地租金
【知识模块】收益还原法
二、单项选择题
每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。
5【正确答案】A
【试题解析】房地产总价＝房地产总年收益÷还原率＝35000×80％×300×（1－25％）×12÷8％＝94500
【知识模块】收益还原法
6【正确答案】A
【试题解析】该商店2007年5月1日的收益价格为： A＝150×1000×12×（1—30%）＝126万元n＝20－5＝15年V＝126/8%×［1－1/（1＋8%）15］＝1078．49万元。
【试题解析】求取土地收益及确定土地还原率是收益还原法的关键。
【知识模块】收益还原法
11【正确答案】D
【试题解析】预期收益原则可以在剩余法和收益还原法中得以运用。
【知识模块】收益还原法
12【正确答案】C
【知识模块】收益还原法
不动产估价(收益还原法)
总收益的测算
总收益产生的形式： 租金收入：土地租金、房地出租的租金、 押金或保证金的利息 企业经营收益：正常经营管理水平下每 年所获得的客观总收益 计算总收益时，还应准确分析测算由评 估对象所引起的其他衍生收益，确定的 原则是只要由评估对象所产生的并为其 产权主体所取得的收益均应计入总收益 之中。另外，还应充分考虑收益的损失。
• [解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要 将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算 方便，将它们都转换为无限年下的价格： • 甲房地产P∞= P50/K50 = 2114.81元/平方米 乙房地产P∞= P30/K30 = 2179.47元/平方米 • 名义上:乙低于甲 • 实际上：乙高于甲
• (3)用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房 地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要 比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价 格。 • 转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限 价格之间的换算方法相同。 例5：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益 年限为50年，单价2000 元／㎡，乙房地产的 收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设还原 率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
六、纯收益按一定比率递增或递减的公式
1、无限年期：
a p rs
• • • • •
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变,递增时r>s ；递减时r+s>0; ③土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号
2、有限年期
n a 1 s P 1 rs 1 r
实际上是收益还原法基本原理的公式化， 是收益还原法公式的最一般形式， 前面六类公式都是它的特例。
不动产估价理论与方法模拟习题及答案
不动产估价理论与方法模拟习题及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、按照类似无形资产市场售价来确定自创无形资产的重置成本的方法属于( ) 。
A、物价指数调整法B、市价类比法C、财务核算法D、市价调整法正确答案：D2、（）是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断正确答案：D3、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为( )。
35分有错A、实行地价冻结B、提高交易税金比例C、停止交易D、政府回收土地正确答案：A4、非设备是按照机器设备( )分类的。
A、再生产中的作用B、技术性特点C、标准化程度正确答案：B答案解析：C自动化程度5、关于木材这种建筑材料，不正确的说法是( )。
A、木材可以用于室内装修、装饰B、木材从古至今都是最为主要的承重材料C、木材防火性差D、木材比钢材的强度低正确答案：B答案解析：木材是古代建筑的主要作为承重材料，现代建筑主要用于室内装修方面，木材易燃，防火性差。
6、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。
A、土地低效利用B、未交纳土地使用税C、为了社会公共利益的需要D、划拨土地用于出租、抵押正确答案：C答案解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。
7、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140正确答案：C8、城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久性的特点，这就要求城市规划工作具有( )。
A、预见性B、综合性C、政策性D、地区性正确答案：A9、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。
2008年《估价实务》收益还原法答题方法（二）
⼀、1998年采⽤收益还原法计算题解析 解题步骤 （1）选择计算⽅法 （2）总收益计算（采⽤客观收益） （3）出租总费⽤计算 （4）房屋年纯收益计算 （5）⼟地纯收益计算 （6）估价时点⼟地价格计算 注意题⽬要求的是总地价还是单位地价 （四）、难点及常见问题分析 （1）难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和⼟地的收益年限 （2）常见问题：应试者不考虑估价时点，⼟地使⽤权剩余年限取值错误 ⼆、收益还原法复习 1、收益还原法的原理及适⽤范围 只适⽤于有收益或潜在收益的⼟地和建筑物，或房地产的估价 2、收益还原法的估价程序与计算⽅法 （1）计算总收益 采⽤客观收益，总收益产⽣的形式包括⼟地租⾦、房地出租的租⾦以及企业经营收益 （2）计算总费⽤和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 房地出租的总费⽤包括年管理费、年维修费、年保险费、年税⾦和年折旧费。
房屋年折旧费采⽤平均折旧法计算，分两种情况： A.房屋耐⽤年限〈⼟地使⽤权出让年限，计算公式为 B. 房屋耐⽤年限〉⼟地使⽤权出让年限，需调整房屋可使⽤年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为 房屋可使⽤年限 = ⼟地出让前房屋已使⽤年限 + ⼟地出让年限 房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率 房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧 （3）计算⼟地纯收益 房地出租中的⼟地纯收益求取： ⼟地纯收益 = 总收益-总费⽤-房屋纯收益 = 房地纯收益–房屋纯收益 4）确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和⼟地还原率 （5）选择公式求算地价 最常⽤的公式是⼟地使⽤年限有限且⼟地年纯收益不变情况下的⼟地价格计算公式： P——⼟地价格 a——⼟地纯收益 r——⼟地还原率 n——⼟地收益年限 该公式也可⽤以计算房产价格，或者在已知⼟地价格时计算⼟地年纯收益。
土地估价实务辅导：收益还原法答题方法（3）
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益/土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路及计算公式与评估土地价格类似 3、利用收益还原法评估不动产价格 基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否 含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。 4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格 采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还 原求取相应的价格。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。 二、2000年采用收益还原法计算题解析 题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略） （一）审题 1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法 2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年 3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用 4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米” （二）解题思路 第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益 第二步：计算建筑物部分产生的纯收益 第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益 第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格 （三）列出评估过程 1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法 2、基本公式 （1）房地年纯收益计算公式 （2）建筑物年纯收益）有限年限土地价格公式 3、计算步骤 （1）计算房地年总收益（需要逐步列出算式，给每步算式加上小标号） ①年租金收益=月租金收入×12月 ②押金年运用收益=押金×押金收益率 ③年总收益=年租金收益+押金年运用收益 （2）计算房地年总费用 年总费用=月平均费用×12月 （3）计算房地年纯收益 房地年纯收益=年总收益 - 年总费用 （4）计算建筑物年纯收益 ① 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限 ② 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 （5）计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益 （6）计算土地市场价格 ①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积 （四）难点及常见错误分析 1、难点 （1）估价时点和土地使用年限的关系 （2）土地年纯收益的计算 （3）所提供条件的清晰分类 2、常见错误分析 （1）没有解题思路说明 （2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算 （3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误 （4）建筑物年纯收益计算基数错误 （5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误 （6）没有计算土地单位面积价格 （7）解题思路或计算步骤混乱
不动产估价课程收益还原法1
不同情况下折旧费公式变形：
当土地可使用年限 ＞ 房屋耐用年限，计算 残值，公式为：
年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限
当土地可使用年限 ＜ 房屋耐用年限，残值 为0，公式为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
第四步 计算纯收益 1.不动产租赁中的纯收益求取
三.收益还原法的公式
I: V=a/r
式中： V ----不动产价格；
a ----不动产的纯收益； r ----不动产的还原利率。
假设前提
纯收益每年不变； 还原率无变化； 获取这个收益的年限是永远，无限年 期的。
使用限制 土地制度不同
• 土地使用权的流转 • 《土地管理法》规定土地最高出 让年限
还原率的分类
按照评估对象的不同,可以将还原率 分为以下三类: • 1.综合还原率:是求取土地及其地上建筑 物合为一体的价格时所使用的还原率. • 2.建筑物还原率:是求取单纯建筑物价格 时,所使用的还原率. • 3.土地还原率:是求取纯土筑物还原率、 土地还 原率三者虽有严格区分,但又是相互联系 的,计算公式如下: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r—综合还原率 r1—土地还原率 r2—建筑物还原率 L—地价 B—建筑物价格
五、收益还原法的适用范围
收益还原法以求取土地纯收益为途 径评估土地价格。 适用于： 有收益或潜在收益的土地和建 筑物，如农地承包，城镇土地租赁、转 让或企业用地的估价。 不适用： 没有收益的不动产的估价，例 如机关、学校、公园等公益用地的估价。
六、收益法的估价步骤
1.搜集整理资料 2.确定总收益 3.确定总费用 4.计算纯收益 5.确定资本化率 6.选用公式，求取收益价格
房地产估价——收益还原法习题
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
2021土地估价理论与方法-收益还原法(精选试题)
土地估价理论与方法-收益还原法1、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.供给与需求原则B.报酬递增递减原则C.替代原则D.协调原则2、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式3、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率4、采用收益还原法评估土地价格时（），则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A.土地纯收益按某一常量每年递增B.土地纯收益按某一常量每年递减C.土地纯收益按某一固定比率每年递增D.土地纯收益按某一固定比率每年递减5、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益6、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法7、确定还原利率采用（）加风险调整值的办法。
A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率8、收益还原法可用于（）。
A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价格D.评估承租土地使用权价格9、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。
A.土地租金B.房地出租的租金C.房屋折旧费D.利息。
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1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。
该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。
一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。
该类房地产的资本化率为8%。
试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。
解：（1）计算各层可出租的面积2000×60%=1200m2（2）计算租期内年净收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元（4）计算第一层的正常价格（5）计算第二层的年净收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元（6）计算第二层的正常价格（7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。
试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。
解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为：（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。
两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。
求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%（1）（2）当n=15时，9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从2000年5月20日起计。
该建筑于2001年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。
建筑物原值500元/m2，残值率为2%。
此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。
报酬率10%。
租金损失准备金按1个月租金收入计提。
税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。
管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。
试根据上述资料，评估该出租房屋2013年5月20日的价格。
解：（1）求潜在的毛收入2000×12+10000×8%=24800（元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800（元）（3）求运营费用税费：22000×17.5%=3850（元）管理费：22000×5%=1100（元）维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）（4）求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元）（5）求收益价格V10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年l0月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。
解：（1）计算公式：或者或者（2）计算过程：或者或者（3）计算结果：V=3767.85（万元）11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
（2002年）解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元）②收益年限=40-6-=34（年）③办公楼现值为：（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元）②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）③乙方使用权剩余收益年限价格为：（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）13、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。
该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。
试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。
（2003年）解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：（2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）（3）计算1层商铺收益价格年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元）V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）（4）计算2～3层商场收益价格年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）（5）计算4层酒楼收益价格年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）（6）计算5～10层办公楼收益价格年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）（7）计算11～24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600（万元）（8）计算房地产价格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）15、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。
餐饮收益为客房收益的30%。
客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。
康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。
土地使用年限不限。
搜集同类宾馆的价格和净收益资料解：（1）按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=A/R（2）计算客房与餐饮年总收益：①客房年总收益= (400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(万元)②餐饮年总收益=3148.13×13%=944.44(万元)（3）计算客房与餐饮年总费用：①客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元)②餐饮年总费用=944.44×55%=519.44(万元)（4）计算年净收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28(万元)（5）由所给资料计算报酬率：可比房地产的报酬率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率：(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)／4=11.9%（6）从公式求得该宾馆价格为：V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73(万元)14/解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元3、3、计算年总费用：4、（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元（2）年经常费=100×12=1200万元5、（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元（4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元5、计算房地产价格6、V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元。