小户型公寓开发中的问题及其对策

小户型公寓开发中的问题及其对策
摘要：如今，上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼改建而成的，由于受到其原有建筑结构和造型的局限，就必然导致小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺陷。

当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，其产品本身的这些问题便会"一俊遮百丑"地被人们所忽略。

而当市场供应日渐增多，人们对小户型有更多选择时，此类问题便会逐渐显露，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。

关键词：住宅设计公寓问题
在当前小户型物业一哄而上，高唱凯歌之时，更有必要对这类产品问题及其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考，以便在下一轮小户型的开发中能引以为鉴，有所突破。

一、当前小户型存在的问题
目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题：
1、房型不合理，居住功能差
现在，小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。

这类标房式房型，实际上
就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。

除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。

这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。

严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。

有些小户型中一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。

小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。

这种房型，客厅采光不足，而卧室却过于明亮，两者恰好相反。

因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜于卧室，应更充足。

此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。

这同样影响到小户型的居住功能。

2、得房率低，走道过长
如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金银汇”60％，“SOHO时代”64％，“巴黎时韵”68％等。

这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是
相差悬殊。

对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时）。

过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。

造成得房率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。

现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。

这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员的疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。

从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。

3、识别性差。

存在安全隐患
由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。

进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。

有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，
一旦有火警便难以迅速疏散。

且外人闯入也难以觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。

这便会给不法之徒留下可乘之机。

4、一梯几十户，上下不便
现有小户型公寓，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。

如“金银汇”的32 层三梯54户，“自由自宅”的6层2梯40户，“奔腾新干线”的32层三梯20户，“蓝朝部落”的32层四梯24户等。

平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。

就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。

而且小户型业主又大多是年轻人，充满青春活力，其每天的上下出入比中老年人更为频繁，这就更会加重电梯的运载频率和运载量。

常年累月居住于此，显然相当不便，一旦遇有急事或急诊病人，更是只能干着急。

甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷，如同当年上海居住因挤公交车而发生各类口角摩擦那样。

5、面积不当。

总价失控
现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在40
-50平方米，如“SOHO时代”、“国际金融家”、“东方时空”等，对一室户而言，显然偏大。

这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。

而小户型中的一室一厅也同样偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超
过80平方米建筑面积。

这就失去了小户型的本来意义。

小户型就应体现其“小”，以符合特定的市场需求。

这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬，使小户型原有的低总价优势逐渐消失。

总价失控还表现在单价的跳空高涨。

今年便有3个小户型公寓突破万元大关。

“国际金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎时
韵”12000-20000元/平方米，“东方时空”均价11300元／平方米。

这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元／套之间。

这类“双高”（高单价、高总价）小户型，实际已远远超出了小户型目标群体的购买力，使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。

此外，如此“双高”的小户型，其未来的预期租金也必须随之高涨，这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离，导致今后此类小户型的难以出租与变现，甚至引发一系列的市场问题。

其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。

上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现。

如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性（包括价位），这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。

本文不妨在这方面作一探讨，以抛砖引玉，集思广益。

二、小户型产品的优化与对策
1、改点式为板式，创新平面布局
改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。

这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。

2、改直套为横套，缩短进深
现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。

且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。

如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。

同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。

3、细化功能区隔，合理面积配比
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。

对于1-2人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。

但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。

如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促、逼仄。

其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。

各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是“螺丝壳里做道场”，细化小空间功能区隔的关键一环。

面积配比的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅40 平方米左右，即使按78％的得房率计，建筑面积也仅50平方米／套左右，可谓紧凑实用。

一室户适合于20多岁的单身青年（包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。

也更适合投资置业（因其面积小，总价更低）。

且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。

4、变化局部隔断，增加储存空间
为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。

且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。

虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。

如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。

其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。

5、房型设计与装修设计同步结合，相得益彰
在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。

如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。

并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。

如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。

亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地；装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。

两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重
要的不可或缺的环节，相对常规住宅，两者相辅相成的关系应更为密切。

如何巧妙构思，在上述几方面取得突破，有所创新，这是小户型设计的一大难题。

但也是小户型市场的需要和呼唤，是当今和未来市场的一大机遇。

在此领域，谁能捷足先登，谁就能制胜市场。

因为，以创新产品引领市场，在各行各业已屡见不鲜，无论是第一、第二产业，还是第三产业，概莫能外
小户型公寓热销的思考
在当今住宅市场上，小户型公寓可谓是一匹黑马横空出世，红遍大江南北，在上海、北京、南京等地频频告捷，销售极其火爆。

一、小户型公寓热销的缘由
1.切中市场空隙。

小户型公寓最大的成功之处在于开发商找到了一个处于饥渴状态的目标市场，并为目标市场消费者“量身定做”了其较为满意的产品。

小户型公寓所瞄准的目标市场的主要特征可描述为：①年龄：23—35岁左右；②性别：男、女；③学历：大专以上；④月收入：2000元以上(不同级别的城市及小户型公寓的不同定位有较大的差异)；⑤阶层：白领；⑥家庭类型：单身或
新婚夫妇；⑦心理特征：处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、充满活力，喜好交际及都市夜生活；⑧投资客。

而小户型公寓所倡导或所提供的正是这样一种生活方式。

因此，当敏锐的开发商面对这一近乎空白的市场提供这样一种产品时，其销售的“井喷状态”就可想而知了。

2.营销策略对路。

针对上述这样一个目标市场，开发商采取了比较到位的营销组合策略。

具体来说：①在产品策略上，开发商考虑到了目标市场消费者的爱好、需求特点及价格承受能力。

首先，小户型公寓的地段多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区)或靠近CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要；其次，小户型公寓面积控制在20—55平方米左右，以控制总价；再次，小户型公寓采用精装修的交房标准及提供较为完善的生活配套设施，以适应目标市场消费者快节奏、高效率的现代都市生活，还有小户型公寓从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的特点，以契合年轻一族的心理特征。

②在价格策略上，开发商考虑到了目标市场消费者的承受能力，通过控制总价，并以较低的首期付款加银行按揭的办法，使目标市场的消费者能够承受每月的还款。

③在渠道策略上，部分开发商针对目标市场消费者的特点，采用网上和网下相结合的方法进行销售，将其“一网打尽”。

④在推广策略上，开发商在把握了目标市场消费者的价值观、时尚观及其审美倾向基础上，采用煽情加理性的投资回报分析
的方法，以吸引消费者及投资客。

上述四方面“四管齐下”，使处于饥饿状态的目标市场消费者只能“束手就擒，乖乖就范”。

3.物管内容周全。

其实小户型公寓的另一名字是酒店式公寓，它吸收了星级酒店的服务功能与管理模式，物业管理提供的服务内容十分周全。

如有24小时的便利店、美容店、餐饮店、药店、茶艺馆、洗衣房、健身房、酒吧、网吧、俱乐部、活动室、银行、邮局、诊所、快递中心、商务中心等等。

他提供酒店式管家服务，如保洁服务、送餐服务等。

另外，有些还提供房屋的出租、出售服务
小户型公寓的热销告诉我们：正确运用市场细分这一方法，就能发现许多新的市场机会。

而这一点，对于中小房地产开发企业来说，显得尤为重要。

二、小户型公寓热销的背后
1.产品先天不足。

由于目前的小户型公寓很多是由烂尾楼改建而成，受原有建筑结构的限制，不可避免地使产品存在一些先天缺陷，如房型欠合理、采光不好、得房率低、每层户数过多以及在房屋的细部设计上没能更多地考虑目标市场消费者的心理需求等等。

2.竞争日趋激烈。

小户型公寓热销主要是因为市场上该类产品奇缺而需求较大所致。

随着小户型公寓供应量的逐步放大，产品竞争将日趋激烈，小户型公寓将进入到一个比定位、比质量、比服务、比信誉、比品位、比品牌的时代。

此时，如果还是简单地将烂尾楼、甚至筒子楼改建，增加点配套设施，那么，上述小户型公寓的问题将暴露无遗，这样的小户型公寓必将失去市场。

3.物管面临挑战。

一方面，小户型公寓的人住人员流动性强，而且大都是年轻人，充满活力，社会交往复杂，从心理上、事业上来说又都处于不稳定期，这势必会给物业管理带来一定的难度。

另一方面，将小户型公寓的酒店式服务贯彻到底也是件不容易的事。

因此，物业管理将面临不少难度。

4.生活成本不低。

确实，小户型公寓所提供的酒店式服务为年轻的一族带来了一种新的生活方式。

然而，不能忽视的是这种生活方式所带来的生活成本是不菲的。

因此，提升产品品质、加强物业管理、做好产品品牌、在市场细分的基础上进行精确的产品定位是开发商在下一阶段竞争中取胜的
关键。

三、小户型公寓发展的趋势
1.小户型公寓有旺盛的生命力。

小户型公寓不会是过渡性产品，不会过时，更不会成为市场鸡肋。

对于目标市场的消费者来说，无疑，小户型公寓只能作为其过渡性居住。

但对小户型公寓本身来说，却不会是过渡性产品。

市场上始终存在这样一群消费者，特别是在北京、上海I
广州这样一些大城市。

同时，小户型公寓既是一个生活居所，也是一个投资工具。

因此，在小户型公寓市场中，消费者可以不断的更替，但小户型公寓需求却始终存在。

至于小户型公寓是不是市场主流产品，这并不重要，只要有市场就行。

正像豪华别墅一样，它也不是市场主流产品，但并不影响开发商对其开发的热情，因为它有市场，有高额利润。

2.小户型公寓将逐步完善。

不可否认，第一代小户型公寓产品有许多不足之处。

这大多与其出身于烂尾楼有关。

像其他住宅产品一样，小户型公寓也有一个逐步成熟的过程。

不能因为其现在的不成熟，而将它“一棍子打死”。

如最近由北京兴隆置业公司推出的小户型公寓“SOLOⅡ”比其第一代的“绿景苑SOLO精舍”在品质上有了较大的提高。

针对年轻一族的需求特点，SOLOⅡ在楼层、楼内、社区内、社区外规划了四度交流空间，以满足年轻人的社交需要。

在户型设计上可以说是缤纷多彩，追求个性，800多套房子中有200余种户型。

另外，在居住的舒适性方面也有了较大的改善。

3.小户型公寓市场将进一步细分化。

市场竞争将日趋撒烈，而消费者的消费也将日趋理性。

为此，处于领先地位的小户型公寓开发商应另辟蹊径，在充分研究、把握小户型公寓消费者需求特性的基础上，对小户型公寓市场进行进一步的细分。

对不同的细分市场，进行更加精确的产品定位。

如按价格水平可分为高端、中端及低端小户型公寓产品。

按所强调的功能可分为商务型、居住型及创业型小户型公寓产品等等。

只有这样，才能更好地满足某一消费群体的需要，占领市场竞争的制高点。

总之，小户型公寓市场前景光明。

但我们也应该认识到，不同城市小户型公寓市场容量不同。

对二、三级城市的开发商来说，切不可一哄而上，盲目大量克隆，否则，开发风险不容小视。