上海公租房研究

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4.4上海公租房存在的主要问题
目前公租房租金价格对周边个人出租住房价格无优势

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降价难问题 下一步可能采取租赁申请常态化及放宽申请范等 办法解决供应困局。对于租金过高的问题，上海 市市长韩正在参加两会时表示，上海有关部门正 在研究用公积金支付公租房租金相关政策。但是， 由于公积金使用限制过多，利用公积金支付公租 房租金或许短时间内难以实现。 政府或将进行货币化补贴
国家 美国 政策（或方法） 实物补贴、货币补贴政策以及用义工降低修缮成本。 租房补贴政策，对象由谁“对需求最紧迫”来确定。 组屋政策，并实行严格的限房价、限户型政策，对困难户供应由政府补贴 的小户型组屋，对特困户政府租给面积更小的旧组屋，月租金仅为十几新 元。 公租房与资金政策并行，采取租金补贴、低息贷款、减免税收，以及住宅 储蓄制度、住房贷款证券化措施等。 分内容分对象的保障政策，市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政 策。 低租金租房政策，优先照顾三类人群。 公营住宅政策，租金由住宅决定，对象由收入来定。

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一、公租房产生的背景 发展公共租赁住房是解决特定对象住房困难、 健全城镇住房体系的一项重要举措。近年国内 部分地区已开始积极探索公共租赁住房的投入 和运行机制， 取得了初步成效。但是，公租房 不管是在准入退出机制上，还是营运及融资模 式方面，还存在很大的问题。
德国
新加 坡
韩国
英国 法国
日本

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三、国内外公租房的发展与借鉴
国内公租房发展：

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四、上海市公租房基本概况
4.1上海市公租房概况 4.2上海市公租房政策的主要特点 4.3上海市公租房推行的主要作用 4.4上海市公租房存在的主要问题
2. 建立与收入挂钩的公共租赁房租金补贴方式。
政府以租金补贴的形式对超出保障对象承 受能力的租金 部分予以补贴。补贴额度可设定为照家庭收入的一定比例 与“ 支付标准” 之间的 差额部分。

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(三) 应注重培育住房租赁市场和转变政府职能
强化以“ 租” 为主的公共租赁房不仅有利于拓宽住 房保障覆盖面， 还有利于调节和培育上海的住房租赁市 场， 这对上海的住房保障体系从“ 直接供应” 逐步向 “ 间接补贴” 转变起到重要作用。 基于当前上海房地产市场供需矛盾突出， 面向低收入 家庭的出租住房供应不足的情况， 培育住房租赁市场， 尤其是中低收入家庭住房租赁市场是当前上海公共租赁房 政策的主要目标。政府在建设公共租赁房的同时， 应逐 步将重点放在引导社会力量参与提供公共租赁房。
监审
制度 纠纷 社会 资金 分配
我国房屋租赁中存在广泛的纠纷问题，主要表现为行为不规范。缺少专门、细 致的法条支撑，缺少简易处理程序。
公租房资金压力很大，具体表现为：保障房利润较低、盈利模式尚不明确、银 行贷款困难；政策预期不明朗同时增加了房企参建保障房的顾虑；保障房建设耗资 大、周期长、贷款回收不确定性较大。 很多地方在保障房的分配中都出现了“权力自肥”、“权力寻租”、“权力变异” 的现象。不少人受诱惑，企图以较低成本申请入住保障房，倒卖赚取高额利润。

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谢谢

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二、公租房概念辨析
公租房的定义：
公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困 难的产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或 公共机构所有，用低于市场价格或者承租者承受起的价格， 向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些 从外地迁移到城市工作的群体。

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五、上海市公租房发展模式思考
(一) 加大力度吸引社会力量参与提供公共租赁房 当前上海推进公共租赁房建设主要是解决房源问 题。 1 .政府可通过强制性政策要求开发商在商品房开发 项目中搭配建设公共租赁房， 将公共租赁房的供 应纳入准市场化范畴。 2 .政府可逐步通过引导性措施刺激开发商提供公共 租赁房， 逐步将公共租赁房的供应纳入市场化范 畴。 其次， 政府可采取容积率奖励措施， 刺激开发 商在商品房开发项目中配套开发一定比例的公共 租赁房。

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三、国内外公租房的发展与借鉴
国外公租房发展：
上海市公共租赁房发展模式研究
庞宏威
目录
一、公租房产生的背景 二、公租房概念辨析 三、国内外公租房的发展与借鉴 四、上海市公租房基本概况及问题 五、对上海市公租房发展模式思考

Company Logo一、公租 Nhomakorabea产生的背景
产生背景： 不能租廉租房，却买不起经济适用房，买不起商品房；刚刚毕业，收 入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常 说的“夹心层”。

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4.3 主要作用 上海公租房政策的推行， 将起到 3 个方面的积极作用： 一是完善住房保障供应体系， 快速增加保障性住房供应 量。 在目前的保障房供应体系中， 廉租房可供房源少且 总量偏小， 而经济适用房和配套商品房的建设及配售周 期都较长， 相比较而言， 推行公租房政策能在短期内起 到立竿见影的效果。 二是从短期来讲， 公租房政策将能起到与房产税费政策 等相叠加的市场调控作用，改善市场供应结构， 调节商 品房市场价格。 三是从长远来讲， 公租房政策将成为政府影响个人住房 消费预期的主要策略， 有助于引导住房消费观念由 “居 者有其屋” 向 “居者有所居” 转变。

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4.1上海市公租房概况

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四、上海住房保障政策
4.2 公租房政策比较突出的特点有3 个方面： 一是政府住房保障重心由简单直接供应向多渠道 间接供应转变，由强制性供应向指导性供应转变。 二是明确成立市、 区县两级政府组织， 区县政府 为实体性的公共租赁房发展责任主体， 市政府 起后台支持和协调作用。 三是房源筹集更加多渠道， 更加灵活。

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一、公租房产生的背景
类别 户籍 租金 具体分析 多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口，对于类似北京、上海这类大 型城市而言，多数新就业人员并非本地户籍人口。 租金标准难定。 租金不宜高要保证所有保障对象都能负担得起。低了也不适合，应为市场仍需 通过租金达到平衡房屋的管理的目的。 准入时的资质审核和退出机制难以控制。 仅靠房管部门很难完全了解申请对象其家庭的财产状况，同时，新就业人员在 本市有无住房等也难以获知。陆续出现的“价格杠杆”原则、“先收后退”的补贴 方式，增加了住房保障部门的工作量。 租赁制度不完善致居民重买轻租，现在我国租赁市场上缺乏有效监管制度，使 得私房租赁市场混乱

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(二) 建立公共租赁房的市场化租金补贴体制 1.公共租赁房的租金标准与市场化租金水平一致。
采用市场化的租金水平， 一方面可减少公共租赁房对商 品房租 赁市场的影响，避免非市场化租金所可能引起的 社会公平问题； 另一方面有利于吸引社会资金进 入公共 租赁房的供应， 解决公共租赁房房源问题。