深圳中原万科盐田壹海城营销报告232pN(1)
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万科城案例分析报告(ppt 22页)
开发时机的选择 对城市扩张模式的判断：产业主导与交通主导的双重扩张动力 对未来房价走势的判断 四季花城项目开发的经验积累
房地产开发的时机关乎项目选择的机会成本——提前两步死，提前一步累，提前半步活
DTZ
5
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
西班牙建筑风格 突出的整体风格：运用拱门、矮墙、塔楼和筒瓦、小开窗、外挑门亭、弧型窗等古典建筑元素 增加居住舒适度的设计手法：退台式花园、空中花园等
花园洋房
户型：2-4房 面积：70-130M2 其他：底层送入户花园
Town House
位置：相对私密的社区内部及临湖位置
户型：4-5房
面积：220-269平米；其中后期联院、景 院HOUSE面积区间为158-178平米
DTZ
住宅分析——产品设计
宽景House
特色1：超宽向阳面 特色2：一、二层送地下室，三层送较大的 露台 特色3：退台设计形成不同的入户方式
各期开发的物业类型 一期：广场、商业、学校、住宅 二期：商业、住宅 三期：住宅
DTZ
9
项目开发分期
一期启动区域的选择
临交通主干道，增加可达性
建设广场、商业等“见光面” ，增加楼盘的展示效果
相对集中分布，减少后期对前 期建成物业的影响
九年制学校； 幼儿园
中原地产营销报告
宏观政策 １、2006年5月17日，“国六条”出台。影响：住宅市场观望气氛
浓厚，资金部分外流其它行业； ２、2006年5月29日，“九部委《意见》”颁布，对“国六条”进
一步细化。影响：市场供应结构改变，投资性需求受到一定的平抑， 价格有所停滞；
３、2006年7月6日，90/70界定。影响：短期内影响不大，中长期 小户型供应量增大；
>> 客户分析体系 |逆市下客户心理研究 |福州江景高端客户深度分析 |深度的分析——高端客户的深度访谈 |资源的积累——典型豪宅客户聚类分析 |本项目客户剖析
>> 项目营销推广体系
第一篇
思考：项目市场篇
1、宏观政策解析 2、逆市下的市场/客户心理分析 3、市场供应情况分析 4、竞争项目个案分析 5、项目的市场思考
经济适用房
“其次是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级 的，他们中有许多工资也不是很高。”
市场调节
“他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏 观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。”
简析：在政策累积效应的影响 下，开发商开发速度减缓，楼 市进入观望，未来“调整住房 供应结构，稳定市场价格”依 然是主流。
宏观政策 1、8月23日，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规
定。 影响：中小开发商资金链受到较大影响，可能将导致行业洗牌，市
中原地产开盘营销计划
汇东国际花园开盘营销计划
汇东国际花园项目根据目前的开发进度，预计A2A3栋在9月可以取得预售证，大约9月底A5栋首层的销售中心开始投入使用，按照这个工程进度，制定新的开盘营销计划。如工程进度有所改变，则下面的销售计划也要作出相应的调整。
一、推广阶段划分：
整个销售推广分为4个阶段：形象导入期、造势蓄客期、启动销售期和持续热销期。
二、推广手段
通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的
三、各阶段销售部署
1、形象导入期及销售准备期
本阶段目标是提高项目的市场关注度和影响力，把项目的核心广告语推出市场。
1.1时间：2010年8月底－9月底
1.2工程进度要求：
➢A2A3外立面发光广告字安装完成。
➢A5栋首层销售中心开始装修，并于9月25日前投入使用（含软装）。
➢A2A3栋样板房开始装修，并于9月25日前投入使用（含软装）。
➢园林绿化完成设计，东面主入口开始施工，A5/A2A3栋首层商铺外立面开始装修。
1.3宣传途径
由于销售中心还没投入使用，现场没有接待客人的地方，因此在此阶段只适合进行少量的宣传。整体广告以围墙广告和户外广告为主，在取得预售证后，车身广告可以开始投入使用。同时，可以利用中原的宣传平台，对项目进行宣传。
1.4宣传主题：
围墙广告及车身广告都是形象广告，宣传项目的整体形象，突出项目为客户提供的“城市优生活”理念。
1.5阶段工作内容：
1）初步拟定A2A3栋的总体均价，制定A2A3栋的价格表。
2）确定折页、单张等销售物品的设计，并开始印刷。
3）确定影视剧本的创作，并开始制作项目的影视片。
中原房地产深圳天琴湾营销策略思路
活动执行方案
制定详细的活动执行方案，包括活动时间、地点、主题、流程 等细节，确保活动顺利进行并达到预期效果。
活动效果评估
对活动效果进行评估和反馈，总结经验教训，为后续活动提供 参考和改进方向。
05
营销效果评估与调整
营销效果评估指标设定
销售额指标
客户满意度
评估销售总额、销售速度、回款速度等，反 映项目的市场接受程度和销售业绩。
度，增强市场竞争力。
优化推广渠道
根据目标客户群体和市场特点，优 化广告投放渠道和宣传手段，提高 营销效果。
创新营销活动
根据客户需求和市场变化，创新营 销活动形式和内容，吸引潜在客户 的关注和参与。
06
项目风险与挑战应对策略
市场风险应对策略
总结词
准确判断市场趋势，制定灵活的营销策略 ，加强与同行的合作，以降低市场风险的 影响。
定期反馈会议
定期组织相关部门召开反馈会议，分享信息、讨论问题、制定改 进措施。
客户反馈渠道
设立客户反馈渠道，收集客户意见和建议，及时了解市场动态和 客户需求。
营销策略调整与优化建议
根据评估结果进行策略调整
根据营销效果评估结果，针对存在的 问题和不足，制定相应的调整措施。
强化品牌建设
通过提升产品质量、加强品牌宣传 等方式，提高项目的知名度和美誉
01
通过传统渠道如售楼处、样板房等开展销售，同时加强线上和
制定详细的活动执行方案，包括活动时间、地点、主题、流程 等细节，确保活动顺利进行并达到预期效果。
活动效果评估
对活动效果进行评估和反馈，总结经验教训，为后续活动提供 参考和改进方向。
05
营销效果评估与调整
营销效果评估指标设定
销售额指标
客户满意度
评估销售总额、销售速度、回款速度等，反 映项目的市场接受程度和销售业绩。
度，增强市场竞争力。
优化推广渠道
根据目标客户群体和市场特点，优 化广告投放渠道和宣传手段，提高 营销效果。
创新营销活动
根据客户需求和市场变化，创新营 销活动形式和内容，吸引潜在客户 的关注和参与。
06
项目风险与挑战应对策略
市场风险应对策略
总结词
准确判断市场趋势，制定灵活的营销策略 ，加强与同行的合作，以降低市场风险的 影响。
定期反馈会议
定期组织相关部门召开反馈会议，分享信息、讨论问题、制定改 进措施。
客户反馈渠道
设立客户反馈渠道，收集客户意见和建议，及时了解市场动态和 客户需求。
营销策略调整与优化建议
根据评估结果进行策略调整
根据营销效果评估结果，针对存在的 问题和不足，制定相应的调整措施。
强化品牌建设
通过提升产品质量、加强品牌宣传 等方式，提高项目的知名度和美誉
01
通过传统渠道如售楼处、样板房等开展销售，同时加强线上和
房地产销售策划方案文案 世联2012年12月深圳万科壹海城2012年复盘报告
平
海山道1号
40-80 ㎡ ；120-160 22000元/
㎡
平
区域价格箱体（1.5-2.5万/平米）
倚山花园二期 76-79㎡ ；90-142㎡
春天海
32-69㎡
17000元/ 平
14500元/ 平
东港印象家园
38 -140㎡
17000元/ 平
蔚蓝假日雅苑
76 -130㎡
16000元/ 平
金山碧海
但是，在这光鲜亮丽的背后，有谁知道他其中的苦楚？ 肩负重大目标和使命…… 面临着重重困境，举步维艰……
世联人承受着巨大的挑战……
年度目标：高价、高速、高度
高价销售 快销目标 品牌高度 城市使命
高价销售！实现项目利润最大化 热销产品！市场高度关注，开盘当天销售60%， 三天内签约完成，四季度销售15亿。
蓝郡
148-218㎡；144-
均价37000
294㎡；172-308
592
㎡
上东湾
均价25000
37-48㎡ ；59-70 ㎡ ；84-112㎡
467
Baidu Nhomakorabea
东港印象 家园
均价17000
38 -140㎡
746
剩余套数 80 106 148
2012年6月以 来月均走速
开盘时间
3套
中原-经典10年深圳万科红营销总结
简介
万科〃红作为万科刚收购的一个现金流项目，承载着帮助深圳万科跨入首个百 亿公司撞线的重任。正是由于承载这样的历史使命，这个项目势必要在极短期内实 现极高的销售任务，同时还要保证叫好又叫座。作为片区的市场代理引领者，以及 万科的长期合作伙伴，中原承担着即算是逆市，正式推广期仅28天，正式展示仅14 天，也必须完成诚意蓄客3000批，开盘896套单位售罄，确保深圳万科成为百亿公 司的重任。 幸不辱命，历时77天，项目组从初接任命，建组到不懈努力，项目组不断壮大 奋战到开盘，在极短的时间内，采用众多非常规的操作手法成功启动万科〃红项目，
楼体结构完全完工 产品中小户型为主，完全定型
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
解密万科〃红前世今生
推广蓄客期非常短，却要求开盘售罄的项目； 面临史上最严厉的双限组合调控逆市。
11.1 蓄客
展场登记启动
11.13 推广
正式媒介宣传
吸引了近50万人关注，最终实现了逆市价量齐飞，开盘几近售罄的销售神话。
针对本项目这种短期内迅速引爆市场，蓄积大量客户，并快速售罄大批单位， 实现大幅溢价的成功操作案例，项目组主要针对操盘中非常规的操作理念和具体操 作方法进行总结分享，希望能够对中原策划人有所借鉴和帮助！
© Copyright Centaline Group, 2010
万科〃红作为万科刚收购的一个现金流项目，承载着帮助深圳万科跨入首个百 亿公司撞线的重任。正是由于承载这样的历史使命，这个项目势必要在极短期内实 现极高的销售任务，同时还要保证叫好又叫座。作为片区的市场代理引领者，以及 万科的长期合作伙伴，中原承担着即算是逆市，正式推广期仅28天，正式展示仅14 天，也必须完成诚意蓄客3000批，开盘896套单位售罄，确保深圳万科成为百亿公 司的重任。 幸不辱命，历时77天，项目组从初接任命，建组到不懈努力，项目组不断壮大 奋战到开盘，在极短的时间内，采用众多非常规的操作手法成功启动万科〃红项目，
楼体结构完全完工 产品中小户型为主，完全定型
© Copyright Centaline Group, 2010
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解密万科〃红前世今生
推广蓄客期非常短，却要求开盘售罄的项目； 面临史上最严厉的双限组合调控逆市。
11.1 蓄客
展场登记启动
11.13 推广
正式媒介宣传
吸引了近50万人关注，最终实现了逆市价量齐飞，开盘几近售罄的销售神话。
针对本项目这种短期内迅速引爆市场，蓄积大量客户，并快速售罄大批单位， 实现大幅溢价的成功操作案例，项目组主要针对操盘中非常规的操作理念和具体操 作方法进行总结分享，希望能够对中原策划人有所借鉴和帮助！
© Copyright Centaline Group, 2010
重新设计城市-壹海城营销策略报告
低碳经济示范区，谱写华章
“周大福”国内总部落户盐田
楼高97.9米,集运营、结算、办公、物流等多 功能于一体的周大福集团大厦将于2013年上 半年正式竣工并投入使用。 除了优先发展总部经济、提升港口物流业高端化水平、提升旅游 文化产业的品牌价值、在生物科技等新兴产业发展上继续突破外， 利用区内有利条件，抓住深圳成为广东低碳经济试点城市的契机， 发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示范区，谱写 绿色低碳华章。
项目定 位分析
Code of this report | 22
项目价值梳理 项目之气势
区域价值利好，地处区域中心区位，项目区位 价值、地标价值明显
本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心， 同时是沙头角组团的顶级住宅区域。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集 行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。
城市地位跃然升级，无线网络覆盖率领先国内水平
Code of this report | 14
区域向多产业结构发展：多元化总部经济初见雏型
客户臵业从被动挤出向主动溢出转变
总部经济初具规模
周大福、万科、大百汇、中兴康讯、鹏能控股等国内知名企业总 部和纳税大户先后落户盐田。文化创意产业发展取得新突破，国 家音乐创意产业基地（深圳园区）正式在梅沙挂牌成立。
项目之环境 区域界定：
壹海城项目介绍
万科&招商地产联袂打造的约36万m2真海城市综合体
壹海城基础数据： 总占地：约14万平米
总建面：约36万平米
商业：约9万平米 公寓：约10万平米 写字楼：约10万平米 酒店：约5.5万平米
北地块
南地块
深圳东部唯一地标综合体 都市娱乐休闲目的地
壹海城坐正东部城区中轴线核心，北靠行政文化中心，南临大鹏湾，规划为东部CBD，是盐田区“十二
4#规划效果图
价值比肩欢乐海岸曲水街
欢乐海岸位于华侨城主题公园群与滨海大道之间， 其 商 业 街 —— 曲 水 街 为 独 栋 商 House 形 态 , 于 2012年1月开业，起始租金为400-500元/平方米， 商家纷涌而至，一铺难求！
进驻商家 休闲餐饮：烘培达人、上本台湾涮涮锅、鑫泰泰国料理、 本家韩国料理、日本创意料理、铁板烧等； 特色餐饮：俏江南、上海小南国、老房子水岸元年食府、 四季蚝吧、西贝西北民族菜、和茗轩等； 西餐：艾嘉路意大利餐厅、蓝玛赫； 酒吧：泷爱酒吧、老鹰吧、魔王酒吧； 曲水街效果图
业态丰富、门类齐全，形象档次好；
更具体验性、娱乐性和情景性； 强大持续稳定的经营能力； 迅速提升店铺商业价值与升值潜力。
案例：海岸城的街区式购物中心
海岸城的商业由海岸城购物中心和海岸城风情街共同组成，共同组成一个街区式购物中心。海岸城购物中心
的成功运营，极大地提升了海岸城风情街的商业价值。
万科营销总结分享
5、联动：公司内联动、同行之间的联动，设立奖励机制，关键是及时兑现
6、万科全员营销：万科员工带合作伙伴，伙伴推荐朋友，设立推荐奖励机
制，关键是及时兑现
7、现场活动：产品发布会、样板房开放、周末活动，目的排查客户、聚集
人气
精品pp
8、常规的渠道：户外、短信、直邮、条幅等等
第二阶段
价格问题的解决
关于价格： 关键点： 1、1栋房子两个价格体系，走出了价格创新之路，目的快速出货，快速回款、
可适当调整方式。同时利用无产权车位及各类礼品进行逼定。优惠周期不宜过短，至少执 行2周，让市场有一个接受期。
※线下客户渠道：开办PTcall班，通过购买三级地铺资料，对高端客户业主推广优惠信 息。启示：后续可利用多方线下渠道推广项目优惠。如高端老小区巡展、酒店拓展。
※同行拓展：三级地铺联动。启示：可联系多方联动，举行联动答谢激励大会，促进联
•项目超高层5月1日入市，本来是项目的压轴之作，又是高端的高端，但却面 临没有客户、没有推广、营销费用所剩无几的尴尬境地。4月1日至5月1日只 有短短的1个月时间，我们要怎么样突破呢。
精品pp
第二阶段
1个月解决蓄客、推广问 题
超高层蓄客与4、5栋销售冲突： 解决方法： 1、自然消化4、5栋剩余三房单位 2、4、5栋剩余四房单位进行户型改造 3、原则：能杀即杀，先消化可售单位再考虑蓄客 4、一季度执行良好的营销常规组合拳
2014年6月深圳万科海龟事件营销案例
13
活动效果：微信渠道
单独【微信】一个渠道的效果： 1.6月30-72号，市民微信申请海龟公仔，共有上千名市民领取海龟玩偶，认筹 超400个。 2.7月4号，数千人参加“海龟摇一摇”，领走上千只海龟。 3.7月10号上线“众筹度假”微信活动，短短一天内，就有5000个人参与并转 发朋友圈。预计到活动结束，将有10000人参与众筹。 4. 微信自媒体进行了广泛的播报，两天内仅自媒体的阅读量就超过了100万人 次，超出预期的效果
PS:以上地点均为深圳地标建筑或商场，或者高端酒店、会所 涵盖了地铁、普通商场及高端商场 连续7天
7
线下巡展
赤湾地铁 市民广场
跨海大桥
市民排队“领养”
8
微信：海龟摇一摇
• 第一波微信互动活动是“海龟公仔摇一摇”，以最简单、有趣的方式，延 续海龟登陆事件预热、呼应7月5号新品发布会，使得海龟事件和新品发 布会中未空档。
14
活动效果：销售源自文库面
实际效果显著，单“海龟登陆”事件后，就有上千人坐车100多公里去 领取海龟，当天现场认筹超过400个！
活动效果：媒体曝光方面
媒体方面，效果亦惊喜： 1.本地电视优势频道“第一现场”在海龟登陆第一天就进行跟踪报道。 2.本地主流纸媒深圳晚报、晶报、商报、都市报都进行了专门报道。
19
Thank You 谢谢聆听
很喜欢这个营销案例 所以花了几个小时整理成文 其中难免有疏漏之处 敬请谅解
活动效果：微信渠道
单独【微信】一个渠道的效果： 1.6月30-72号，市民微信申请海龟公仔，共有上千名市民领取海龟玩偶，认筹 超400个。 2.7月4号，数千人参加“海龟摇一摇”，领走上千只海龟。 3.7月10号上线“众筹度假”微信活动，短短一天内，就有5000个人参与并转 发朋友圈。预计到活动结束，将有10000人参与众筹。 4. 微信自媒体进行了广泛的播报，两天内仅自媒体的阅读量就超过了100万人 次，超出预期的效果
PS:以上地点均为深圳地标建筑或商场，或者高端酒店、会所 涵盖了地铁、普通商场及高端商场 连续7天
7
线下巡展
赤湾地铁 市民广场
跨海大桥
市民排队“领养”
8
微信：海龟摇一摇
• 第一波微信互动活动是“海龟公仔摇一摇”，以最简单、有趣的方式，延 续海龟登陆事件预热、呼应7月5号新品发布会，使得海龟事件和新品发 布会中未空档。
14
活动效果：销售源自文库面
实际效果显著，单“海龟登陆”事件后，就有上千人坐车100多公里去 领取海龟，当天现场认筹超过400个！
活动效果：媒体曝光方面
媒体方面，效果亦惊喜： 1.本地电视优势频道“第一现场”在海龟登陆第一天就进行跟踪报道。 2.本地主流纸媒深圳晚报、晶报、商报、都市报都进行了专门报道。
19
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很喜欢这个营销案例 所以花了几个小时整理成文 其中难免有疏漏之处 敬请谅解
深圳中原技术发展中心万科专题研究(ppt)
目录
CHAPTER 1 万科公司介绍及运营特点
CHAPTER 2 万科项目具体操作标准化流程
★★： 日常对接工作标准化 ★★ ：现场口经标准化 ★★： 展示流程标准化
CHAPTER 1
万科公司介绍及运营特点
★★： 万科介绍 ★★： 万科运营特点 ★★： 联合销售
万科介绍
多元化发展
专注住宅
万科角色：只做住宅，只做整合者，专业化分工，善待合作单位
万科运营的特点——逻辑性强 为什么这么做？ 后果会如何？
用数据说话！
万科运营的特点——市场化程度高 以客户为导向 以数据做为基础
万科运营特点
集团式运作 奖金制
项目负责制
速度＞价格 精装修路线（产业化）
无纸化办公（E-Mail）
万科管理文化：核心——创造健康丰盛的人生
客户理念
客 户 是 万 科 永 远 的 伙 伴
万科介绍
2009年销售总额达650亿 2010年的目标
800亿
万科介绍
年度销售面积全世界第一
全国30个城市拥有分公司 2010年新增成员： 昆明、贵阳、乌鲁木齐。
万科介绍
万科王石论
超过25%利润不做
不追求暴利、不做豪宅
为一般人民提供舒适住房
万科介绍之运营模式
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
深圳万科城房地产项目营销策略案例
关键营销举措
万科城商铺开发是带租约模式,04年10月1号壹期发售,05年5月1号二期发售.05年10月份全部销售完毕.
万科城商业的营销经历了从前期铺垫、到蓄势,再到最后实现火爆销售这三个阶段
时间
活动
3月22日
深圳首席LIVING MALL进驻商家,在报业(大)厦2楼,中国商业联合会购物中心授予万科城“中国社区LIVING MALL示范工程”的招牌.
4月2日
万科城•风情步行街诚意登记
4月中
深圳著名商铺研讨会
4月底
登记买铺客人超过800（铺位总数量是180多）
5月1日
万科城2期开盘
6月11日
万科城•风情步行街开盘
7月份
预计入伙
10月份
万科城•风情步行街各商家开业
铺垫
蓄势
爆发
万科城wenku.baidu.com
展示商铺
万科城通过软文、研讨会等进行前期铺垫,从城市规划、未来发展趋势等方面消除投资者对区域的疑虑,淡化区域不利形象
招商情况： 商铺的招商工作在2003年底开始进行了,其先于商铺的壹期发售. 华润超市、丹桂轩、中国银行、KFC、KOSMO咖啡、舞鹤日本料理、EITIE时装名店、三春辉书店、自然美美容、逍遥养生堂、小白兔干洗、柯达冲印等壹系列商家签订.
通过招商先行、带租约销售、树立高形象等方式增强投资者信心,再借势于住宅销售带来的高人气,万科城商业销售、招商非常成功
万科城商铺开发是带租约模式,04年10月1号壹期发售,05年5月1号二期发售.05年10月份全部销售完毕.
万科城商业的营销经历了从前期铺垫、到蓄势,再到最后实现火爆销售这三个阶段
时间
活动
3月22日
深圳首席LIVING MALL进驻商家,在报业(大)厦2楼,中国商业联合会购物中心授予万科城“中国社区LIVING MALL示范工程”的招牌.
4月2日
万科城•风情步行街诚意登记
4月中
深圳著名商铺研讨会
4月底
登记买铺客人超过800（铺位总数量是180多）
5月1日
万科城2期开盘
6月11日
万科城•风情步行街开盘
7月份
预计入伙
10月份
万科城•风情步行街各商家开业
铺垫
蓄势
爆发
万科城wenku.baidu.com
展示商铺
万科城通过软文、研讨会等进行前期铺垫,从城市规划、未来发展趋势等方面消除投资者对区域的疑虑,淡化区域不利形象
招商情况： 商铺的招商工作在2003年底开始进行了,其先于商铺的壹期发售. 华润超市、丹桂轩、中国银行、KFC、KOSMO咖啡、舞鹤日本料理、EITIE时装名店、三春辉书店、自然美美容、逍遥养生堂、小白兔干洗、柯达冲印等壹系列商家签订.
通过招商先行、带租约销售、树立高形象等方式增强投资者信心,再借势于住宅销售带来的高人气,万科城商业销售、招商非常成功
相关主题
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M—S—S模式
多功能——单中心——单一产业结构 城市群模式；
随着中心城市产业转型，周边城市产业升级， 腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造 业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链 条，产业结构趋同。
M—M—M模式
多功能——多中心——综合产业结构城 市群模式；
原有中心发展规模有限，专业型城市兴起与 其形成多中心模式，各主要城市产业结构独 立且互为补充，城市产业进行专业化细分， 城市群形成综合性多层次产业网络结构。
城市核心 总部经济多元发展 客户主动外扩 生态旅游
城市地位有效 升级
城市滨海生活升级
Code of this report | 17
在城市中心与海岸线的联动规划下，区域将跃升为比 肩香港西九龙、深圳湾的国际湾区
香港機場核心计划
后海规划
Code of this report | 18
国际化形象、配套完善生态资源带动整 个区域经济、效益升级
工业化时期 后工业化时期 信息化时期
高新 手工业 农业 旅游 制造 旅游
手工业
制造 制造
制造
高新科 研 制造贸 易
高新教 育 贸易金 融服务
制造
科技研 发
教育文 化 贸易金 融服务
农业
制造
制造贸 易
制造
制造
重工制 造
S—S—S模式
单一功能——单中心——单一产业 结构城市群模式；
制造业是城市群主导产业，中心城市影 响范围与程度有限，周边城镇成为中心
国内知名企业总部和纳税大户先后落户，总部经济初具规 模，发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示 范区。
Code of this report | 15
承接深圳中、东部海岸线规划，生态与城市生活综合
东部岸线（坝光——沙头角）：生态主题岸线 中部岸线（沙头角——蛇口）：现代化滨海城市生活集中展示区 西部岸线（蛇口——海上田园）：生产主题岸线
Code of this report | 19
比肩深圳湾、西九龙的国际生态港
盐田规划——东部发展轴的核心区；三大功能中心多核驱动；片区规划——山海城 邦+高品质居住区 生态资源——国家级山海资源，高指标基础配臵 交通配套——东部快速干道、沿一线、隧道取消收费、地铁8号线途经等多项交通
利好；沙头角口岸和未来莲塘口岸直接刺激深港经济贸易交流
盐田片区被确定为深圳市第一圈层的城市次中心,也是东部发 展轴的核心区，是盐田区建设深圳东部滨海地区旅游综合服 务基地，打造深圳城市副中心的重要依托。
盐田区位于深圳东部距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。人口 状况——盐田常住人口20.89万人，其中户籍人口4.51万人，非户籍人口16.37万人，目前人气比较有限 。
重新设计城市Re-design the city
壹海城营销策略报告
深圳中原 2012.03
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项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
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项目价值梳理 项目之气势
项目的绿色生态优势在同类项目中脱颖而出
中低密度综合体——项目容 积率仅为2.55，对比其他都 市综合体，项目密度更低， 生态利用率更高
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
低碳经济示范区，谱写华章
“周大福”国内总部落户盐田
楼高97.9米,集运营、结算、办公、物流等多 功能于一体的周大福集团大厦将于2013年上 半年正式竣工并投入使用。 除了优先发展总部经济、提升港口物流业高端化水平、提升旅游 文化产业的品牌价值、在生物科技等新兴产业发展上继续突破外， 利用区内有利条件，抓住深圳成为广东低碳经济试点城市的契机， 发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示范区，谱写 绿色低碳华章。
项目之配套
大面积中央公园——面积占 到总体约30%，且与滨海相 连接，增加项目亲海价值
项目 万象城 地点 罗湖 福田 盐田 容积率 6.25 7.7 2.55
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SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
金地大百汇 本项目
项目价值梳理 项目之气势
万科/招商两大巨头首次在深联姻 实现高品质居住功能拉动项目整体价值 项目综合体地标价值完全具备承载力
附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议
目
Part 2 Part 3
录
大 纲
Part 4 Part 5 Part 6
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当大家都在关注中心区，这一块土地似乎被边缘化 但这是一块让身临其境的人憧憬和震撼的土地 苍山、碧海、蓝天、阳光、富氧…… 这是一块价值被低估的璞玉！
项目定 位分析
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项目价值梳理 项目之气势
区域价值利好，地处区域中心区位，项目区位 价值、地标价值明显
本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心， 同时是沙头角组团的顶级住宅区域。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集 行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。
沙头角的用地布局原则调整
调整工业用地布局，增加生活居住用 地和行政配套设施建设。生活居住用 地的配臵要逐渐提高人均居住用地的 指标，改善生活居住环境。
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数字盐田：实现深圳首个全无线覆盖区域
规划利好：盐田区将实现无线接入网的城市覆盖率达99%， 无线宽带人口覆盖率达到99%以上，处于全国领先水平。
重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city
Part 1 基于城市升级下的项目整体定位分析 基于整盘定位下的项目各产品线定位分析 项目推售策略分析 项目推广策略分析 项目价格策略分析
附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议
目
Part 2 Part 3
录
大 纲
中部岸线地带，《研究》提出 了如下设计策略１、加强深港 合作，保育深圳湾自然生态， 优化滨海城市休闲生活空间场 所；２、加强深港合作，探讨 深圳河边防管理模式，推进河 套地区利用和深圳河沿岸城市 公共空间的规划研究；３、加 强深港合作，完善、塑造口岸 地区功能和景观。
《深圳滨海（深圳河）岸线整体城市设计研究》
行政文化商贸中心
国际生态港物流中心
旅游渡假中心
沙头角片区
Baidu Nhomakorabea盐田港片区
梅沙片区
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山海城邦+宜居住区
山、城、海一体化、滨海特征、适宜居住拥有高品质城市功 能的新兴城区。
沙头角片区发展原则与定位
遵循山、城、海一体化的城市发展原 则，通过海滨区开发将沙头角地区建 设成具有良好的生态环境，突出的滨 海特征，适宜居住且拥有高品质城市 功能的新兴城区。
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
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项目价值梳理 项目之气势
项目周边环 背山面海，区域行政中心，配套 境分析 完整，周边居住高端素质纯粹。
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目西面-沙头角中 学
项目北面-梧桐山、区政 府、图书馆
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城市发 展背景
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城市化多核发展改变单一中心 格局，实现城市升级
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国际成熟都市 随着大都市圈的发展成熟，区域将由单中心向多 发展规律 中心结构演变；形成明确的城市分工体系
城市的产业配套与附属。
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深圳城市发展呈线性布臵，其发展结构正是根据深圳 市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结 构”的发展理论而规划。
东部组团 西部组团 中部组团
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区域定 位分析
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项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
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项目价值梳理 项目之气势
深圳首个滨海资源性综合体——东部中心引领者
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目35万㎡体量，多种业态组合，以住宅为主 导，商业、酒店等功能的资源型综合体项目地 标价值，引领东部中心发展。
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片区前景分析
在资源日益稀缺的深圳，优质的该片区正步入城市功能全面 升级的大好时机，借助政府规划和大盘综合体开发从而催生 出新的中心。
片区的转变——
区域边沿 经济以港务和旅游为 主，单一化 承接中、东部海岸线 规划
城市东扩，交 通升级。 政策转型，规 划利好。
项目东面-海山公园
项目之交通
项目之配套
项目西面-蓝郡 项目东面-外国语小学
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
项目西面-东埔海景花 园 航母世界车站 项目南面-沙头角海和香 港西贡、滨海栈道 项目东面-皇家海湾公 馆
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项目价值梳理 项目之气势
项目景 观资源 分析
盐田区“十一五规划”中指出，在产业结构优化、经 济效益提高、能源消耗降低的基础上，实现本区生产 总值在“十五”期间翻一番的基础上再翻一番，人均 GDP超过1.4万美元。城市功能进一步完善，建成国 家生态区、水环境综合治理示范区和节能环保示范区。
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盐田规划——三大功能中心多核驱动
产业升级——多元化总部经济初见雏型 综合配套——行政配套、多所省市级重点学校林立；公共及医疗卫生配套区内最齐 全；浓郁的人文环境
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城市新中心崛起： 国际滨海活力区
B· Z A·
Bay Activity Zone
说明：BAZ：滨海活力区， 英文bay activity zone。滨海活力区内包括金融商务、休闲娱乐、观光旅游、交通中转等活动，其范围等同于通常所说的CBD，但更强调除商 21 Code of this report | 务活动以外的文化设施、旅游设施、国际机构及其活动等对于城市中心地区的重要性，滨海活力区（BAZ）是中央商务区（CBD）在功能上的扩展和延伸。
Part 4 Part 5 Part 6
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重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city
Part 1 基于城市升级下的项目整体定位分析 基于整盘定位下的项目各产品线定位分析 项目推售策略分析 项目推广策略分析 项目价格策略分析
深圳城市多核发展：一个新滨海城市中心的将要诞生
结束东部“只适合度假”的局限认知！
滨海深圳：滨海 +城市气息—— 南山中心区、宝安中心区
后海中心区
2005-2008
跨海大桥 地铁1号线、2号线 后海规划
宝安中心区
2007-2010
西部跨海通道 地铁1号线、5号线 宝安中心区规划
趋势所在，中心所在！
1、盐田CBD规划 2、东部有比西部更好的山海 3、盐田属于关内，本身城市属性强 4、未来莲塘口岸的带动
城市地位跃然升级，无线网络覆盖率领先国内水平
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区域向多产业结构发展：多元化总部经济初见雏型
客户臵业从被动挤出向主动溢出转变
总部经济初具规模
周大福、万科、大百汇、中兴康讯、鹏能控股等国内知名企业总 部和纳税大户先后落户盐田。文化创意产业发展取得新突破，国 家音乐创意产业基地（深圳园区）正式在梅沙挂牌成立。
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有滨海资源的地方，催生中心的潜力 也越大。大约3-4年就一个新中心，直 接拉动区域地产发展
盐田规划——深圳城市多核发展东部的核心区
城市功能进一步完善，建成国家生态区、水环境综合治理示 范区和节能环保示范区。
1997年10月，经国务院批准，深圳市在特区东部新成立 了盐田区，行政范围包括沙头角、盐田、大小梅沙等片 区，总面积为67.36平方公里。深圳市城市总体规划确 定沙头角—盐田城市片区是深圳市第一圈层的城市次中 心，是东部发展轴的核心区。