深圳中原万科盐田壹海城营销报告232pN(1)
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万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明方案
03
满意度。
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THANKS
年龄
目标客户群体主要集中在 30-50岁之间，具有一定 的经济实力和购买意愿。
职业
以企业高管、专业人士、 白领阶层等高收入人群为 主。
需求
注重品质、服务和配套设 施，追求舒适、便捷的生 活方式，具有一定的投资 需求。
03
产品定位与定价策略
产品定位
目标客户群
针对中高端购房者，特别是对生 活品质有较高要求的家庭和年轻
白领。
地理位置
位于深圳市核心区域，交通便利， 周边配套设施完善。
产品特点
强调绿色生态、智能家居和人性化 设计，提供高品质的居住环境。
定价策略
成本加成
01
根据项目开发成本、土地成本等因素，加上合理的利润率，确
定基础价格。
市场比较
02
参考同区域、同类型产品的价格，以及市场走势，调整价格策
略。
产品差异
03
针对不同户型、楼层高度、景观等因素，制定不同的价格策略，
以满足客户个性化需求。
价格预期与市场接受度
价格预期
根据市场调研和竞争分析，制定合理 的价格预期，确保项目销售的盈利性 和市场竞争力。
市场接受度
通过市场调研了解客户需求，调整价 格策略，提高市场接受度。同时，加 强品牌宣传和推广，提高项目的知名 度和美誉度。
客户反馈法
根据客户的反馈和需求，对价格进行调整。这种方法需要建立良好的 客户关系和沟通机制。
价格风险控制方案
价格风险识别
通过市场调研、成本分析等方式，识 别可能存在的价格风险。
风险评估
对识别出的价格风险进行评估，确定 其对项目的影响程度和可能性。
中原房地产深圳天琴湾营销策略思路
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目可能面临其他不可预测的风险和挑战，如安全事故、自然灾害等。为应对 这些风险和挑战，需要加强项目管理，制定应急预案。同时，与相关部门保持良好沟通，及时获取政 策和市场信息，以降低其他风险和挑战对项目的影响。
感谢您的观看
THANKS
价格策略与优惠措施
制定合理价格
根据产品定位和市场调研，制定合理的价格策略 ，确保价格与市场竞争力保持一致。
灵活调整价格
在销售过程中，根据市场需求和竞争情况，灵活 调整价格，以达到最佳的销售效果。
优惠措施
为吸引更多客户，可采取一系列优惠措施，如购 房折扣、购房礼品、优先选房等。
渠道策略与推广方式
传统渠道
投资客
由于天琴湾所处的区域具 有较高的投资价值，因此 投资客也是我们的目标客 户之一。
目标客户需求分析
追求品质
天琴湾的客户主要关注房地产 的品质和细节，包括建筑质量
、景观、配套设施等。
舒适生活
客户希望在购买房产的同时，能 够享受到高品质的生活体验，如 良好的物业管理、齐全的社区配 套、优美的社区环境等。
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目面临人员配置风险，如人才流失、工作效率低下等。为应对此风险，需要建立完善 的人员管理制度，包括招聘、培训、考核和激励机制。同时，加强团队建设，提高员工素质和技能水平，以降 低人员配置风险对项目的影响。
其他风险和挑战应对策略
总结词
加强项目管理，制定应急预案，与相关部门保持良好沟通，以降低其他风险和挑战的影响。
VS
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目面临市场风险 ，如政策变化、经济波动等。为应对此风 险，需要对市场趋势进行准确判断，并制 定灵活的营销策略。例如，根据市场需求 调整价格策略或推广策略。此外，与同行 建立战略合作关系，共享资源和技术，可 以降低市场风险对项目的影响。
中原房地产深圳天琴湾项目可能面临其他不可预测的风险和挑战，如安全事故、自然灾害等。为应对 这些风险和挑战，需要加强项目管理，制定应急预案。同时，与相关部门保持良好沟通，及时获取政 策和市场信息，以降低其他风险和挑战对项目的影响。
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THANKS
价格策略与优惠措施
制定合理价格
根据产品定位和市场调研，制定合理的价格策略 ，确保价格与市场竞争力保持一致。
灵活调整价格
在销售过程中，根据市场需求和竞争情况，灵活 调整价格，以达到最佳的销售效果。
优惠措施
为吸引更多客户，可采取一系列优惠措施，如购 房折扣、购房礼品、优先选房等。
渠道策略与推广方式
传统渠道
投资客
由于天琴湾所处的区域具 有较高的投资价值，因此 投资客也是我们的目标客 户之一。
目标客户需求分析
追求品质
天琴湾的客户主要关注房地产 的品质和细节，包括建筑质量
、景观、配套设施等。
舒适生活
客户希望在购买房产的同时，能 够享受到高品质的生活体验，如 良好的物业管理、齐全的社区配 套、优美的社区环境等。
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目面临人员配置风险，如人才流失、工作效率低下等。为应对此风险，需要建立完善 的人员管理制度，包括招聘、培训、考核和激励机制。同时，加强团队建设，提高员工素质和技能水平，以降 低人员配置风险对项目的影响。
其他风险和挑战应对策略
总结词
加强项目管理，制定应急预案，与相关部门保持良好沟通，以降低其他风险和挑战的影响。
VS
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目面临市场风险 ，如政策变化、经济波动等。为应对此风 险，需要对市场趋势进行准确判断，并制 定灵活的营销策略。例如，根据市场需求 调整价格策略或推广策略。此外，与同行 建立战略合作关系，共享资源和技术，可 以降低市场风险对项目的影响。
5+Design设计的深圳万科一海城
5+Design设计的深圳万科一海城
摘要：位于深圳的万科一海城最近完成了令人耳目一新的喷泉、参与式娱乐区和公园等设施项目。
该项目由加利福尼亚的工作室5+Design设计。
5+Design设计的深圳万科一海城
项目包括一座200米高的办公楼、一座住宅楼、一个五星级酒店、四个展馆和一个三层高的开放式园林购物中心。
这个购物中心模仿森林到大海的过渡过程，从而生成建筑结构与外观的变化。
建筑立面灵感来自海洋，而北面的立面则通过木材的运用模拟森林。
万科一海城这种功能与空间混合的体验，包括了喷泉、舞台、儿童互动娱乐区与中央休闲公园等，丰富了人们去购物中心、办公室或居住楼途中的活动内容。
5+Design设计的深圳万科一海城
5+Design设计的深圳万科一海城。
房地产销售策划方案文案 世联2012年12月深圳万科壹海城2012年复盘报告
壹海城
营销中心 开放
2012.9.28
2012.4.19
2011.9.10
2012.9.22
盛大开盘 2012.11.04
2012.7.7 2011.11.12 2012.10.28
开盘 销售率
20%
60%
76%
目标60%
周期 35天 79天 62天 35天
想到这些，原本华丽的身影转眼间化为疲惫的背影，步 履蹒跚，举步维艰：
重塑价值体系
Ø 我是深圳首个滨海RBD，比肩东京的台场，悉尼的情人港，芝加哥的海军码头； Ø 我是关内最后一个可开发的中心区； Ø 我有华南独有的4.8万方滨海中央公园+20.2公里海滨栈道； Ø 我有真山真海的优质景观资源； Ø 我有万象城的繁华、欢乐海岸的休闲商业BOX街区； Ø 区政府+万科+招商保证我的规划蓝图可以一一兑现； Ø……
最终！
实现了“短、频、快” 实现了“住宅价格最高”
壹海城正在用全新的姿态， 向营销界展示着综合体的营销新模式……
营销成功关键点
一条与众不同的价值生命线
重塑价值体系 Ø 我是什么？ Ø 我有什么？ Ø 如何保证我有的 能够实现？
传播核心价值 Ø 户外 Ø 报广 Ø 电视 Ø 网络 Ø 短信 Ø 地铁 Ø 电台 Ø ……
2012年6月以来，区域市场整体走速慢，主流公寓型产品月均走速为12-15套 左右，而3.5-5万/平米的高端海景住宅则有价无市，月均5套以内。
推广困境
三大业态齐开，线上推广主题易混乱
销售困境
片区开盘销售率均未超40%， 其他区域销售率超50%的均蓄2个月以上
项目 名称 中英街壹号 纯水岸十四 十五期 君临天下
客
营销中心 开放
2012.9.28
2012.4.19
2011.9.10
2012.9.22
盛大开盘 2012.11.04
2012.7.7 2011.11.12 2012.10.28
开盘 销售率
20%
60%
76%
目标60%
周期 35天 79天 62天 35天
想到这些，原本华丽的身影转眼间化为疲惫的背影，步 履蹒跚，举步维艰：
重塑价值体系
Ø 我是深圳首个滨海RBD，比肩东京的台场，悉尼的情人港，芝加哥的海军码头； Ø 我是关内最后一个可开发的中心区； Ø 我有华南独有的4.8万方滨海中央公园+20.2公里海滨栈道； Ø 我有真山真海的优质景观资源； Ø 我有万象城的繁华、欢乐海岸的休闲商业BOX街区； Ø 区政府+万科+招商保证我的规划蓝图可以一一兑现； Ø……
最终！
实现了“短、频、快” 实现了“住宅价格最高”
壹海城正在用全新的姿态， 向营销界展示着综合体的营销新模式……
营销成功关键点
一条与众不同的价值生命线
重塑价值体系 Ø 我是什么？ Ø 我有什么？ Ø 如何保证我有的 能够实现？
传播核心价值 Ø 户外 Ø 报广 Ø 电视 Ø 网络 Ø 短信 Ø 地铁 Ø 电台 Ø ……
2012年6月以来，区域市场整体走速慢，主流公寓型产品月均走速为12-15套 左右，而3.5-5万/平米的高端海景住宅则有价无市，月均5套以内。
推广困境
三大业态齐开，线上推广主题易混乱
销售困境
片区开盘销售率均未超40%， 其他区域销售率超50%的均蓄2个月以上
项目 名称 中英街壹号 纯水岸十四 十五期 君临天下
客
壹海城公寓第一次梳理
核心优势：绝无仁有的半山规野、三面环山，一面环水；超大入户花园设计，户型设计 有宽厅设计，湖风尽情穿堂，270度转角凸窗；
劣势：项目周边交通通达性及现有生活配套稍差。
滨河时代
京基滨河时代广场占地55300㎡，总建筑面积 536619㎡。 集酒店、商业、超高层写字楼、商务公寓、住宅亍 一体的大型综合体项目。 其中：超高层写字楼137000㎡、星级酒店30000㎡、 商务公寓49008㎡、住宅87890㎡、商业（含商场） 93500㎡。 京基滨河时代广场觃划有1栋超高层写字楼、1栋星 级酒店、3栋丌限购丌限贷的商务公寓、3栋高品质 超高层平面住宅以及9万㎡大型商业。
区位
壹海城二期 公寓
盐田区行政中心
蓝郡
盐田区行政中心
产品
150-210大平层 万科A标精装
140-160平复式、赠 送多
觃划
真海综合体
普通住宅
淘金山二期 滨河时代
罗湖东湖水库
90-330平、有超大 入户花园
福田红树林滨河 大道
140-170平大平 层
普通住宅
综合体
对比结果
相比罗湖认知较 远
各有特色 壹海城精装优势
壹海城二期公寓推广思路
二期公寓
建面65000万平，390套，大平层公寓 150 、180、210平三种户型，150平占70%
营销目标：
10亿、2.5万平 165套 11月上旬开盘销售130套，蓄客1000组， 认筹350-400组，均价4万以上
品牌目标： 通过二期公寓提升壹海城整体高四房 四房 四房 ——
面积
90㎡ 150㎡ 170㎡ 240-260㎡ 330㎡ 别墅
套数
240 240 330 230 112 30
深圳中原豪宅部-万科瑧山府营销策划报告100P以上
深圳湾1号：3% 招商双玺：5% 深业上城：4% 华润深圳湾 悦府：4% 华侨城香山美墅：5% T3T4验资客户：5%
罗湖片 区
福田中 心区
深圳湾1号：10% 招商双玺：10% 深业上城：70% 华润深圳湾 悦府：5% 华侨城香山美墅：20% T3T4验资客户：60%
的前提
香蜜湖
★轨道交通-双地铁交汇 2号蛇口线（已开通）、7号西丽线（年内开通）交汇于
此，直通市区各地。
★城市快速路-北环大道 双向10车道，深圳市内东西联系的重要干道，5-20分钟
可到达福田、南山、罗湖的中心区域。 ★城市主干道-香蜜湖路、侨香东路
香蜜湖路：城市主干道，双向8车道，连接贯穿深圳东 西片区的北环、深南与滨海大道。
宝生Midtown 83-260 ㎡，3-4房
万科南苑新村 产品待定
深圳湾1号 327-437㎡3房
半岛城邦 三期85-345㎡2-5房
豪方天际 产品待定
阳光粤海 75-225㎡3-4房
招商双玺 250-330㎡3-4房
万科瑧湾汇 260-310㎡3房
新天鹅堡 300-680 ㎡4-5房
卓越前海1号150-300
片区以高端住宅社区为主，居住品质高、人群素质高。
香蜜湖价值梳理——价值2：生态中心城区，360度绿色低碳生活
福田区绿化覆盖率达到45%，是国家首个生态中心城区；香蜜湖片区是深圳城市中心的最大规模、最低密度的成熟临湖 生态社区，拥有深圳最大自然生态湖社区和一站式的特色生态休闲娱乐。
★国家首个生态中心城区 福田区绿化覆盖率达到45%，人均公共绿地面积达16㎡，空气质量优良率最高达
深圳湾1号：30% 招商双玺：12% 深业上城：10% 华润深圳湾 悦府：45% 华侨城香山美墅：40% T3T4验资客户：10%
深圳旅游地产案例万科盐田滨海城营销报告
梧桐山国家森 林公园
海山公园
盐田港二期
本项目
东和公园 中英街
沙头角海
香港西贡
沙头角湾
香港八仙岭
项目价值梳理 区域交通利好，可达性提高；项目未来交通便 项目之气势 利，利于提高项目认知
项目之环境 区域界定：
项目之景观 项目之交通 项目之配套 SWOT分析 项目价值提炼 项目定性
项目价值梳理 区域配套集中于本片区，扎堆于本项目地块周 项目之气势 边，综合配套升级相得益彰
工业化时期
后工业化时期
信息化时期
农业
手工业
手工业
制造
农业
制造
制造
制造贸 易
S—S—S模式
单一功能——单中心——单一产业 结构城市群模式；
制造业是城市群主导产业，中心城市影 响范围与程度有限，周边城镇成为中心 城市的产业配套与附属。
旅游
制造
旅游高新Leabharlann 制造 制造高新科 研
制造贸 易
高新教 育
贸易金 融服务
项目定 位分析
项目价值梳理
项目之气势 项目之环境
区域界定：
项目之景观
区域价值利好，地处区域中心区位，项目区位 价值、地标价值明显
本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心， 同时是沙头角组团的顶级住宅区域。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集 行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。
周大福、万科、大百汇、中兴康讯、鹏能控股等国内知名企业总 部和纳税大户先后落户盐田。文化创意产业发展取得新突破，国 家音乐创意产业基地（深圳园区）正式在梅沙挂牌成立。
低碳经济示范区，谱写华章
“周大福”国内总部落户盐田
经典回顾-万科城营销总结报告【漂亮模板】
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01 年度工作概述
02 工作完成情况
03 成功项目展示
04 工作存在不足
05 明年工作计划
1
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2
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04 工作存在不足
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05 明年工作计划
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02 工作完成情况
03 成功项目展示
04 工作存在不足
05 明年工作计划
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99%
68% 49% 30%
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
LOGO
01 年度工作概述
02 工作完成情况
03 成功项目展示
04 工作存在不足
05 明年工作计划
2014年6月深圳万科海龟事件营销案例
3.业内自媒体热点式报道和评论，覆盖过百万。
4.腾讯、天涯、深圳在线、雅虎等门户网站报道，曝光逾千万。 5.区域微信大号报道，如微深圳、深圳潮生活、深圳杂志，曝光三百万。
16
目录
第一部分 事件背景
第二部分 传播布局 第三部分 事件效果 第四部分 事件小结
17
事件小结：执行要点
1 事件之所以成为事件，必须 具公共性、社会性，最好还 具有公益性 对媒介和自媒体的吸引和引 导很重要 2 依据双月湾海龟自然保护基地的条件，策划 “5000只海龟登陆深圳”活动，通过保护生态的 公益诉求，迅速获得市民和优势媒体的关注和主 动报道。 必须了解各种媒体的兴趣、播报习惯，植入其关 注点，引导传播。同时，基于良好的媒体关系， 进行最合适的媒体传播规划和执行
3
4
3.善用微信渠道，策划有趣、 第一波微信互动活动是“海龟公仔摇一摇”，呼 互动、传播三合一微信轻应 应海龟登陆深圳的快闪巡展 用，让事件自动发酵、传播。 第二波微信交互是房地产业内最新潮的 “微信众 筹”互动，充分运用互联网思维和最新热点 制造话题，引发业内和媒体 巧妙的在“海龟登陆”、“众筹度假”执行期， 的持续讨论、报道 把事件引向社会性、行业性公共话题，持续引导 业内在自媒体讨论、专文分析，同时引导网络媒 体大面积报道，使得项目获得最大曝光。
13
活动效果：微信渠道
单独【微信】一个渠道的效果： 1.6月30-72号，市民微信申请海龟公仔，共有上千名市民领取海龟玩偶，认筹 超400个。 2.7月4号，数千人参加“海龟摇一摇”，领走上千只海龟。 3.7月10号上线“众筹度假”微信活动，短短一天内，就有5000个人参与并转 发朋友圈。预计到活动结束，将有10000人参与众筹。 4. 微信自媒体进行了广泛的播报，两天内仅自媒体的阅读量就超过了100万人 次，超出预期的效果
中原深圳市森林一号营销策略报告
本项目已经具备了稀缺的自然资源和优势区位，对敏感点 的打造将是与其它豪宅项目抗争的基础
定位的跃位
竞争对手的传播方向一览（附加增值层面）
对手 松山湖 观澜高 尔夫
观湖园
近期推广语 中国别墅的世界观
传播价值点 调性与产品价值
传播核心 资源 调性
只坚持世界级的享受
一墅定天下 .一湖傲人生
生活方式
别墅产品和内湖资源 资源、调性和规模
30000 25000 20000 15000 10000 5000 7330 0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 9382 14424 15900 14500 14326 13620 12000 9583 9996 9780 12020 15350 12466 14504 25040 18035
价格的跃位
WT战略：通过努力减少自身劣势，进而规避外部威胁 加大市场策划营销力度，扩大客户来源
定位的跃位
营销的跨界
项目所面临的关键问题
本项目是否主推东莞市场,加入红海竞争，东莞市场能 否支撑项目价格;本项目是否可能开辟其它市场，执行蓝海 战略?
深圳别墅市场的发展历程
深圳别墅历年销售价格（单位：元/平方米）
特征一：客户年龄构成与家庭人口
客户年龄以30—45岁为主，家庭人员结构在3—5人之间的三代居多 特征二：客户职业背景构成 企业创办人、合伙人，企业高管为主 特征三：高知人群 具有较好的知识背景和较高的文化水平，多为高学历人士。 特征四：中产阶层 家庭年收入在60万以上，喜欢珍品化的生活
特征五：置业经验丰富
深圳市场所带来的价格溢价空间与市场容量都远 远超越东莞市场。
深圳_心海城_第一期_下阶段营销策略案
166 68.31% 116~25 115.7 10026 10804
115.7
352 47.57% 14000 173 49.15% 116~133 115.7 10026 11495
139.1
26
3.51% 14500
13 50.00% 150~160 139.1 10784 11503
740 100.00%
455 61.49%
83.6
333 15.95% 14500 221 66.37% 106~115 83.6 12679 13756
97.9
1297 62.12% 14500 671 51.73% 125~133 97.9 12768 13585
149.5
458 21.93% 14300 198 43.23% 183~195 149.5 12241 13043
坪山区域内，自住客户、主流刚需居住产品 舒适性改善居家 舒适性改善居家
1-1
项目定位背景回顾——2014年坪山片区去化率整体不高， 销售价格较低，价格杠杆不明显
片区内整体去化率不高，仍以刚需中小户型——90㎡以下二、三房去化为主；大 户型整体处于滞销的状态，价格杠杆作用不明显；
客户价格接受度有限，去化单价集中在12500-14500元/㎡，整个片区的价格区间 小，溢价空间不大。
价格（元/ ㎡）
销售套 数
82.5
182 19.20% 12500 134
去化率
主价力区元去间）化(万总积增(后㎡面）
赠后面积单价 （元/㎡）
73.63% 90~97 82.5 10909 11758
88
82
8.65% 12500
65 79.27% 96~104 88 10909 11818
115.7
352 47.57% 14000 173 49.15% 116~133 115.7 10026 11495
139.1
26
3.51% 14500
13 50.00% 150~160 139.1 10784 11503
740 100.00%
455 61.49%
83.6
333 15.95% 14500 221 66.37% 106~115 83.6 12679 13756
97.9
1297 62.12% 14500 671 51.73% 125~133 97.9 12768 13585
149.5
458 21.93% 14300 198 43.23% 183~195 149.5 12241 13043
坪山区域内，自住客户、主流刚需居住产品 舒适性改善居家 舒适性改善居家
1-1
项目定位背景回顾——2014年坪山片区去化率整体不高， 销售价格较低，价格杠杆不明显
片区内整体去化率不高，仍以刚需中小户型——90㎡以下二、三房去化为主；大 户型整体处于滞销的状态，价格杠杆作用不明显；
客户价格接受度有限，去化单价集中在12500-14500元/㎡，整个片区的价格区间 小，溢价空间不大。
价格（元/ ㎡）
销售套 数
82.5
182 19.20% 12500 134
去化率
主价力区元去间）化(万总积增(后㎡面）
赠后面积单价 （元/㎡）
73.63% 90~97 82.5 10909 11758
88
82
8.65% 12500
65 79.27% 96~104 88 10909 11818
壹海城项目介绍
典、休闲、情趣的消费体验，不仅可以满足周边居民的日常消费需求，更可以吸纳区域外的旅游休闲商
务人士。
1# 时尚特区
2# 文化天地 5# 精品超市 4# 欢乐时光 6# 3#
主题购物中心
深圳唯一在售独栋商House，仅16席！
2# 北广场 文化天地 1# 5# 时尚特区 精品超市 4# 欢乐时光 3# 购物中心 6# 南广场
业态丰富、门类齐全，形象档次好；
更具体验性、娱乐性和情景性； 强大持续稳定的经营能力； 迅速提升店铺商业价值与升值潜力。
案例：海岸城的街区式购物中心
海岸城的商业由海岸城购物中心和海岸城风情街共同组成，共同组成一个街区式购物中心。海岸城购物中心
的成功运营，极大地提升了海岸城风情街的商业价值。
壹海城购物 在山海间的shopping时尚
全新一代商业标杆,东部商业中心
街区式购物中心——商业街的开放性与购物中心的一站式购物功能完美结合
时尚购物中心+商业街区+独栋商House+艺术中心+广场休闲商业 购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、交际和文化功能于一体的购物场所，利用自身丰富的商品种类、 合理的业态组合、主力商家的带动，提供一站式消费体验，具有强大的聚客能力；
拥有顶级资源配套 片区绿化率76%，华南最高绿化率地区； 三大主题公园：东部华侨城、大小梅沙海滨公园； 两座高尔夫球场：世纪海景高尔夫、天麓云海谷高尔夫； 两个游艇会：大梅沙游艇会、万科浪琴游艇会； 一座国际级会议展览中心：万科国际会议中心 两座直升机航空通道； 六座国际五星级酒店：东部华侨城内4间、京基喜来登大酒店、京基海湾大酒店。 示意图
元/㎡
案例：华侨城购物中心主力店进驻前后租金变化
总体策划报告
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
深圳盐田区商业分析暨壹海城购物中心项目业态业种规划思路
➢ 产业乘数效应——企业总部在中心城市聚集必然带动相关服务业，特别是知识型服务业 的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链，包括信息服务业、金融服务业、中 介服务业、新型服务业等。
大批企业总部的聚集，必然带动相关服务业的发展，对商务及休闲配套类的需求与 日俱增。
1.1.3 项目周边商圈
人人乐金港城 店
预计重复性消费频率较高的辐射范围 （万人次） 2006-2010年盐田区接待外来旅游休闲娱乐人士
区域
人口（万人）
盐田区
罗湖区 （莲塘、罗芳）
龙岗区 （葵涌、大鹏、南澳）
合计
20.89 15.4 12 48.29
1.2.3 全方位立体交通 瞬息通达全城
随着梧桐山隧道取消收费、东部第二通道的开通，区域迅速接驳罗湖、福田中心区，未来地铁8号线的
2.4 五年统一经营管理，专业商管团队保驾护航
购物中心最大的价值在于其运营价值，每一个成功的购物中心背后都拥有一支强大的商业管理团队，对其商 业进行专业的业态主题规划、统一招商、统一管理、适时调整业态和做专业的推广。深圳典型购物中心如万 象城、海岸城购物中心、金光华广场等都是统一经营管理的。
壹海城的商业将由万科商业管理公司统一经营管理，其约4万多平方米的购物中心有开发商自持运营，1#、2#地块商业(2#艺 术中心除外)将采取五年统一经营理的方式进行运营管理，商业经营更容易做旺！
规划建设，与1号线国贸站换乘进入全市轨道交通网络，瞬息之间通达全城，从罗湖中心区到盐田 只需20分钟。
11
二
商业介绍
壹海城购物 在山海间的shopping时尚
从海景二路向1＃地块看
2.1 全新一代商业标杆,东部商业中心
街区式购物中心——商业街的开放性与购物中心的一站式购物功能完美结合 主题购物中心+商业街区+独栋商House+艺术中心+广场休闲商业 购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、交际和文化功能于一体的购物场所，利用自身丰富的商品种类、 合理的业态组合、主力商家的带动，提供一站式消费体验，具有强大的聚客能力； 商业街区具有天然的主力店的带动，能有效地与购物中心的人流进行互补，且比购物中心更具购物的体验 性和开放性，极大地降低了其经营风险，价值远高于一般的商业街。
大批企业总部的聚集，必然带动相关服务业的发展，对商务及休闲配套类的需求与 日俱增。
1.1.3 项目周边商圈
人人乐金港城 店
预计重复性消费频率较高的辐射范围 （万人次） 2006-2010年盐田区接待外来旅游休闲娱乐人士
区域
人口（万人）
盐田区
罗湖区 （莲塘、罗芳）
龙岗区 （葵涌、大鹏、南澳）
合计
20.89 15.4 12 48.29
1.2.3 全方位立体交通 瞬息通达全城
随着梧桐山隧道取消收费、东部第二通道的开通，区域迅速接驳罗湖、福田中心区，未来地铁8号线的
2.4 五年统一经营管理，专业商管团队保驾护航
购物中心最大的价值在于其运营价值，每一个成功的购物中心背后都拥有一支强大的商业管理团队，对其商 业进行专业的业态主题规划、统一招商、统一管理、适时调整业态和做专业的推广。深圳典型购物中心如万 象城、海岸城购物中心、金光华广场等都是统一经营管理的。
壹海城的商业将由万科商业管理公司统一经营管理，其约4万多平方米的购物中心有开发商自持运营，1#、2#地块商业(2#艺 术中心除外)将采取五年统一经营理的方式进行运营管理，商业经营更容易做旺！
规划建设，与1号线国贸站换乘进入全市轨道交通网络，瞬息之间通达全城，从罗湖中心区到盐田 只需20分钟。
11
二
商业介绍
壹海城购物 在山海间的shopping时尚
从海景二路向1＃地块看
2.1 全新一代商业标杆,东部商业中心
街区式购物中心——商业街的开放性与购物中心的一站式购物功能完美结合 主题购物中心+商业街区+独栋商House+艺术中心+广场休闲商业 购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、交际和文化功能于一体的购物场所，利用自身丰富的商品种类、 合理的业态组合、主力商家的带动，提供一站式消费体验，具有强大的聚客能力； 商业街区具有天然的主力店的带动，能有效地与购物中心的人流进行互补，且比购物中心更具购物的体验 性和开放性，极大地降低了其经营风险，价值远高于一般的商业街。
深圳万科壹海城共23页文档
Байду номын сангаас
END
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
深圳万科壹海城
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
END
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
深圳万科壹海城
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
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城市核心 总部经济多元发展 客户主动外扩 生态旅游
城市地位有效 升级
城市滨海生活升级
Code of this report | 17
在城市中心与海岸线的联动规划下，区域将跃升为比 肩香港西九龙、深圳湾的国际湾区
香港機場核心计划
后海规划
Code of this report | 18
国际化形象、配套完善生态资源带动整 个区域经济、效益升级
深圳城市多核发展：一个新滨海城市中心的将要诞生
结束东部“只适合度假”的局限认知！
滨海深圳：滨海 +城市气息—— 南山中心区、宝安中心区
后海中心区
2005-2008
跨海大桥 地铁1号线、2号线 后海规划
宝安中心区
2007-2010
西部跨海通道 地铁1号线、5号线 宝安中心区规划
趋势所在，中心所在！
1、盐田CBD规划 2、东部有比西部更好的山海 3、盐田属于关内，本身城市属性强 4、未来莲塘口岸的带动
项目东面-海山公园
项目之交通
项目之配套
项目西面-蓝郡 项目东面-外国语小学
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
项目西面-东埔海景花 园 航母世界车站 项目南面-沙头角海和香 港西贡、滨海栈道 项目东面-皇家海湾公 馆
Code of this report | 27
项目价值梳理 项目之气势
项目景 观资源 分析
重新设计城市Re-design the city
壹海城营销策略报告
深圳中原 2012.03
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
Code of this report | 26
项目价值梳理 项目之气势
项目周边环 背山面海，区域行政中心，配套 境分析 完整，周边居住高端素质纯粹。
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目西面-沙头角中 学
项目北面-梧桐山、区政 府、图书馆
Part 4 Part 5 Part 6
Code of this report | 2
重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city
Part 1 基于城市升级下的项目整体定位分析 基于整盘定位下的项目各产品线定位分析 项目推售策略分析 项目推广策略分析 项目价格策略分析
重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city
Part 1 基于城市升级下的项目整体定位分析 基于整盘定位下的项目各产品线定位分析 项目推售策略分析 项目推广策略分析 项目价格策略分析
附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议
目
Part 2 Part 3
录
大 纲
Code of this report | 19
比肩深圳湾、西九龙的国际生态港
盐田规划——东部发展轴的核心区；三大功能中心多核驱动；片区规划——山海城 邦+高品质居住区 生态资源——国家级山海资源，高指标基础配臵 交通配套——东部快速干道、沿一线、隧道取消收费、地铁8号线途经等多项交通
利好；沙头角口岸和未来莲塘口岸直接刺激深港经济贸易交流
中部岸线地带，《研究》提出 了如下设计策略１、加强深港 合作，保育深圳湾自然生态， 优化滨海城市休闲生活空间场 所；２、加强深港合作，探讨 深圳河边防管理模式，推进河 套地区利用和深圳河沿岸城市 公共空间的规划研究；３、加 强深港合作，完善、塑造口岸 地区功能和景观。
《深圳滨海（深圳河）岸线整体城市设计研究》
工业化时期 后工业化时期 信息化时期
高新 手工业 农业 旅游 制造 旅游
手工业
制造 制造
制造
高新科 研 制造贸 易
高新教 育 贸易金 融服务
制造
科技研 发
教育文 化 贸易金 融服务
农业
制造
制造贸 易
制造
制造
重工制 造
S—S—S模式
单一功能——单中心——单一产业 结构城市群模式；
制造业是城市群主导产业，中心城市影 响范围与程度有限，周边城镇成为中心
M—S—S模式
多功能——单中心——单一产业结构 城市群模式；
随着中心城市产业转型，周边城市产业升级， 腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造 业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链 条，产业结构趋同。
M—M—M模式
多功能——多中心——综合产业结构城 市群模式；
原有中心发展规模有限，专业型城市兴起与 其形成多中心模式，各主要城市产业结构独 立且互为补充，城市产业进行专业化细分， 城市群形成综合性多层次产业网络结构。
产业升级——多元化总部经济初见雏型 综合配套——行政配套、多所省市级重点学校林立；公共及医疗卫生配套区内最齐 全；浓郁的人文环境
Code of this report | 20
城市新中心崛起： 国际滨海活力区
B· Z A·
Bay Activity Zone
说明：BAZ：滨海活力区， 英文bay activity zone。滨海活力区内包括金融商务、休闲娱乐、观光旅游、交通中转等活动，其范围等同于通常所说的CBD，但更强调除商 21 Code of this report | 务活动以外的文化设施、旅游设施、国际机构及其活动等对于城市中心地区的重要性，滨海活力区（BAZ）是中央商务区（CBD）在功能上的扩展和延伸。
附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议
目
Part 2 Part 3
录
大 纲
Part 4 Part 5 Part 6
Code of this report | 3
当大家都在关注中心区，这一块土地似乎被边缘化 但这是一块让身临其境的人憧憬和震撼的土地 苍山、碧海、蓝天、阳光、富氧…… 这是一块价值被低估的璞玉！
沙头角的用地布局原则调整
调整工业用地布局，增加生活居住用 地和行政配套设施建设。生活居住用 地的配臵要逐渐提高人均居住用地的 指标，改善生活居住环境。
Code of this report | 13
数字盐田：实现深圳首个全无线覆盖区域
规划利好：盐田区将实现无线接入网的城市覆盖率达99%， 无线宽带人口覆盖率达到99%以上，处于全国领先水平。
项目定 位分析
Code of this report | 22
项目价值梳理 项目之气势
区域价值利好，地处区域中心区位，项目区位 价值、地标价值明显
本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心， 同时是沙头角组团的顶级住宅区域。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集 行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。
盐田区“十一五规划”中指出，在产业结构优化、经 济效益提高、能源消耗降低的基础上，实现本区生产 总值在“十五”期间翻一番的基础上再翻一番，人均 GDP超过1.4万美元。城市功能进一步完善，建成国 家生态区、水环境综合治理示范区和节能环保示范区。
Code of this report | 11
盐田规划——三大功能中心多核驱动
盐田片区被确定为深圳市第一圈层的城市次中心,也是东部发 展轴的核心区，是盐田区建设深圳东部滨海地区旅游综合服 务基地，打造深圳城市副中心的重要依托。
盐田区位于深圳东部距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。人口 状况——盐田常住人口20.89万人，其中户籍人口4.51万人，非户籍人口16.37万人，目前人气比较有限 。
行政文化商贸中心
国际生态港物流中心
旅游渡假中心
沙头角片区
盐田港片区
梅沙片区
Code of this report | 12
山海城邦+宜居住区
山、城、海一体化、滨海特征、适宜居住拥有高品质城市功 能的新兴城区。
沙头角片区发展原则与定位
遵循山、城、海一体化的城市发展原 则，通过海滨区开发将沙头角地区建 设成具有良好的生态环境，突出的滨 海特征，适宜居住且拥有高品质城市 功能的新兴城区。
城市的产业配套与附属。
Code of this report | 7
深圳城市发展呈线性布臵，其发展结构正是根据深圳 市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结 构”的发展理论而规划。
东部组团 西部组团 中部组团
Code of this report | 8
区域定 位分析
Code of this report | 9
国内知名企业总部和纳税大户先后落户，总部经济初具规 模，发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示 范区。
Code of this report | 15
承接深圳中、东部海岸线规划，生态与城市生活综合
东部岸线（坝光——沙头角）：生态主题岸线 中部岸线（沙头角——蛇口）：现代化滨海城市生活集中展示区 西部岸线（蛇口——海上田园）：生产主题岸线
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
Code of this report | 23
项目价值梳理 项目之气势
深圳首个滨海资源性综合体——东部中心引领者
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目35万㎡体量，多种业态组合，以住宅为主 导，商业、酒店等功能的资源型综合体项目地 标价值，引领东部中心发展。
项目之配套
大面积中央公园——面积占 到总体约30%，且与滨海相 连接，增加项目亲海价值
项目 万象城 地点 罗湖 福田 盐田 容积率 6.25 7.7 2.55