2007大庆市商业地产调研报告.doc

大庆市商业地产调研报告
2007年8月30日
城市简述：大庆市于1979年建市，目前有5区4县，主要区是萨尔图区和让胡路区。

大庆是一个奇怪的城市，除了有丰富资源，还有奇怪的组织架构——市政府、石油管
理局和石油公司，据了解该三个实体是谁都不服谁的，原因狠简单，政府认为我
是政府（可以说政府是最穷的），管局认为他是最原始的管理者（直属国务院和
中油），油公司是最富有的。

大庆市是一个典型的资源型产业城市，以石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区，培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。

同时兼顾农产品加工、机械制造、纺织皮革业、电子信息业等产业。

由于石油是不可再生资源，大庆油田经过半个世纪的粗放型开采，石油资源已经逐渐减少。

市政府也在积极寻找新的发展空间，逐步把大庆转变成商贸型城市，因此政府也加大对外招商引资力度。

二、大庆市商圈分析
商圈简介：大庆市的行政区划非常像台州市的城市格局，但是商业特征和产业格局没有台州那么鲜明。

大庆市商业的核心区域有二——萨尔图区和让胡路区，其中萨尔图区
有两个商圈——会战商圈和新村商圈，而让胡路区的商业核心区域就是大庆商厦
商圈；从会战商圈到新村商圈10公里，从会战商圈到让胡路大庆商厦商圈15公
里，因此会战商圈是沟通其余两大东西商圈的中转站。

1、萨尔图区的会战商圈
会战商圈是大庆市最传统的商业核心区域，其中会战大街是其核心商业街区，目前在经营的商场有大庆百货大楼，是大庆市销售额最高的商场，年销售额据说有11亿，主要针对待的消费人群是中低档群体，而且有专车接送，大庆市民习惯于在此消费；其余的商场有东方服饰广场、德威电脑城、冠群家具广场、正大鞋城、力佳广场——永丰号商场、各手机通讯专卖店以及大庆小商品集散地。

由于该区有大庆火车站和客运站，而且大庆市政府为了体现会战大街的商业地位而大力发展商贸业，计划于6月20日开始，对会战大街（目前会战大街是由北向南单行线，经改造以后是单向4车道，大庆市市政府希望打造大庆的“王府井”）以及边上的街区进行改造升级，总投资额在1.2亿元，于2007年9月份完工。

由于2007年大庆要申请全国卫生城市，目前政府从上到下全力应付创卫工作。

优势：传统商圈，消费者的聚集地；大庆火车总站和汽车总站，交通便利，下面县市都往此聚散。

劣势：商圈较小，经营的品类档次相对低；由于是富有石油区域，地上开发空间非常小，未来的发展空间也很小，只能在原有的基础上进行改造升级。

2、萨尔图区的新村商圈
新村商圈是萨尔图区另外商业核心区域，已经发展了19年，主要的街区经四街和纬六街，目前在经营的商场有：毅腾商都购物中心、沃尔玛超市、东风百货大楼、国美电器、大商集团——新东风购物广场、香榭丽购物中心（中低档服饰广场）以及哈尔滨中央商厦，该区域的商业氛围非常浓厚。

距此大约有1公里纬二路的新玛特购物广场是大庆目前最高档的百货商场。

优势：市政府和萨尔图区各单位所在地，各银行支行的集中地；市政府重点打造商贸区域，商圈已经比较成熟，新玛特购物广场和沃尔玛超市的入住也可以说
明这点问题；住宅聚集区和大学聚集区（哈尔滨医科大学、大庆石油学院和
八一农垦大学），大批的住宅项目随处可见，而且楼盘面积也很大，消费力是
可见一斑了；还有大庆萨尔图机场的建设，距离新村也很近，预计2008年8
月份交付使用；
劣势：要是说新村商圈的劣势，只能说交通相对弱（主要是指没有火车站点），外地县市的一般居民不会到其消费。

3、让胡路区的大庆商厦商圈
大庆商厦商圈是区域商圈，目前的在此经营的商场有：昆仑家电、大庆商厦以及大庆油田商贸中心。

由于商圈之间的距离比较元，因此像大庆商厦商圈的消费大部分局限于让胡路区的居民，辐射范围相对狭小。

优势：石油管理局和石油公司的所在地，这两个单位的职工据说有20万，相对大庆市来说是比较富裕的一族，一般的员工5－6万/年薪。

劣势：暂无
4、IT商圈
大庆市的IT商圈其实就是会战大街的会战楼商圈，主要以德威电脑城为核心，其余区块的电脑城都是小打小闹——九天电脑城、昆仑家电，没有形成很好的气候。

三、大庆市商业地产调研
商业地产简述：由于大庆特殊的产业背景造就其商业的分布格局，大庆的商业地产的大量开发是从2000年开始，大型的商业项目拔地而起，新玛特购物中心、香榭丽购物中心、毅腾商都购物中心、东风百货大楼、新东风购物广场、力佳广场等在近几年陆续开发营业，极大的丰富的居民的消费场所，同时也加剧的商业市场的竞争。

自从大连的大商集团2001年进入大庆市场，整体收购了大庆市的商业龙头——百大集团，成为大庆市商业巨无霸，商业竞争同时给百姓带来了众多的实惠。

1、由于大庆市的特殊的产业背景，土地的开发有其特殊性：石油的特殊生长的地质条件，
使得大庆的土地开发原则是“地下服从地上”，特别是石油区域（会战商圈，是大庆市目前的富有区，因此会战商圈的发展一直受到地下石油的影响），地产的开发是很受限制的，但是由于历史传统因素（特别是大庆火车站和客运站），该商圈再大庆的地位还是非常牢固的；新村商圈的石油量很少，因此可以大量开发，未来也是市政府重点打造的核心区域；
2、大庆市政府允许带租约的产权式商铺分割销售。

大庆市最早进行的产权式商铺是1998
年金田商场，是分割销售的产权式商铺，而且销售价格据了解还是相当高。

但是正真的带租约的产权式商铺销售是2004年进行销售的富臣家居，开发商提供5年返租，每年7％前三年一次性返还，4－5年逐年返租模式，而且还保证回购；还有新村商圈新玛特购物中心边上的聚豪国际名店广场和力佳广场；
3、目前再开发的大型商业项目很少，商业的价值还未完全挖掘：由于大庆市经过前两三年
的开发，大型的商业项目基本已经收兵，也已经开业基本维持经营。

目前开发都是住宅项目，基本以沿街商铺为主，商铺的价格是还很低，即使是商业核心区域目前可以调研到的沿街商铺的价格也只有15000－20000元/平米，中等地段的只有10000元/平米左右，一般只有6000－7000元/平米不等；
4、带租约产权式商铺的返租模式：提供5年每年7％的返租回报，大部分都是前3年一次
性返还，其余年份按年返还，但是正真得到实施的却不多，其中聚豪国际名店国际广场就是卖了一年多，到目前为止还是没有结果，同时也停止销售；
5、投资者分析：带租约产权式商铺当时在大庆算是是新生的投资模式，由于分割的面积小，
总额总从5万开始，比较受投资者欢迎，投资者很多绝大部分是大庆市本地，很多是石油公司的职工和小老板等等。

三、家电和手机市场的分布
根据对家电和手机市场的初步调研，了解了大庆市区的家电和手机的分布：
1、会战商圈：
家电：国美电器（）和大商家电
手机：沿会战大街的门面房，手机分布非常密集，大大销售五六十户以及德威电脑城一层的二手手机市场，生意非常火爆。

2、新村商圈：
家电：国美电器（东风百货，5600平米）、家电商场（新东风购物广场，4000平米）和大商家电（新玛特购物广场）
手机：龙宫商城和各街边铺
3、让胡路商圈：
家电：据调研昆仑家电在大庆市总共有3家连锁店，分别为让胡路区的龙南总店（12000平米）、会战大街店（7000平米）、新村店（3500平米），由于昆仑
集团是油公司的第三产业公司，昆仑家电又是昆仑集团的子公司，油公司的
职工一般的家电消费都在昆仑家电消费；大庆商厦的家电。

手机：分布各街铺，没有特别集中
四、大庆市选址分析和目标物业分析
◆除了力佳广场（基本放弃）、香榭丽购物中心还得继续论证和洽谈条件、东安项目
还在深入中。

◆这几天对大庆的摸底调研，在让胡路又发现新的物业——会展中心（位于昆仑家
电西侧，物业产权隶属大庆物资集团1－2层面积大约5000平米，目前用于会展
用途，是否有合作的可能性还得继续了解）和地块（位于昆仑家电南侧，位置评
估中等，地块隶属油公司下属的房地产开发公司，详细的想法还得深入）。

五、结论
根据两天天对大庆市的摸底调研，得下如下数据：
1、大庆市市区的住宅价格从2000－4000元/平米不等，而且商品房的品质从直觉来看，都
是相当不错，大的楼盘达到200万平米，大庆市目前住宅的销售整体情况不是非常理想，
大庆市的湖泊比较多，开发商也多以这个为主题来提供产品的附加值；
2、大庆目前的写字楼不是很发达，价格在2700元左右，而且在开发建设的不是很多。

3、资产店选址评估原则（3CMALL形式介入）
目标物业：东安改造项目
根据市场调研，得出如下参考数据：
◆由于项目处于新村商圈非常好的位置，但是根据经营团队的初步判断经营卖场的难
度有点大，到底如何运作还得慎重考虑。

◆建议在收购价格如下：
毛坯：5500－6500元/平米，极限承受6800元/平米
该收购价格适合各个商圈物业收购。

◆建议购买的楼层为1－2层，比较符合大庆市消费者的购物习惯，大庆市不像东北
其他城市居民不是很习惯地下消费。

要是考虑地下一层20000平米，地下的价值可
定还要下放，建议在3000－4000元/平米（与住宅价格持平）；
◆返租模式：提供5－10年平均每年7－8％回报，可以考虑前1－3年一次性返还，
以后以季度或者半年返还给投资者；
◆销售价格：根据周边商业物业的调研，义耕小区的底商的价格比原来买的时候价格
还要低1000元，主要原因还是小区的步行街商业始终没有做出来，使得商铺的商
业价值没升反降：
负一层：7000元/平米
1F：13000元/平米，沿街可以买到20000元/平米；
2F：10000元/平米；（一二层定价有些保守）
◆根据东安项目的初步规划数据，商业规划地下一层20000平米，地上两层18000
平米，单层面积9000平米，共计可收购的面积38000平米。

备注：由于目前还没看到经营团队的报告，电脑卖场到底可以做多少面积，不清楚，无法做初步的资产测算。

（苏宁电器还没进大庆，已经进齐齐哈尔市，预计颐高和苏宁的合作机会还是很大的）
情感语录
1.爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大压力
2.时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己
3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用
4.总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕
5.最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在
6.我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你
7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾
8.其实你不知道，如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字
9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你
10.我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了
11.如此情深，却难以启齿。

其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来
12.生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见
13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见
14.世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心
15.离开之后，我想你不要忘记一件事：不要忘记想念我。

想念我的时候，不要忘记我也在想念你
16.有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期
17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅
18.不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过
19.从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已
20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过。