土地使用权期限届满后建筑物归属问题
论我国建设用地使用权期限届满后产生的法律问题——兼评《物权法》第77条、148条和第149条
式： 第一 ， 土地吸附房屋的“ 一元主义 ” 立法模 式。 在古
罗马 ， 一切房屋都 当做添附于土地的从物 ， 从而 由土 地吸附房 屋 ， 对 土地拥有所有权 的人 ， 即使使用他人
建设用地使 用权 ， 由于这种使用权是有期限的 ， 而地上 建筑物也会有存续期 间 ， 因此会 产生建设用地使 用权 的 期限性和地上建筑物存续期 间不一致 的问题 ： 再加上我
— —
兼评《 物权 法》 第７ ７条 、 １ ４ ８条 和 第 １ ４ ９条
蔡宏伟
（ 定西师范高等专科 学校 ， 甘肃省 定西市 ７ ４ ３ ０ ０ ０ ）
摘 要 ： 在我 国， 由于国家建设 用地 使 用权 的期 限性 和地 上建 筑物存 续期 间不一致 。 再加 上我 国没有采 用土地吸 附房屋 的一元 立法模 式 ， 因此会 产 生建设 用地 使 用权 届 满后 续期 的 问题 和地 上 建筑物 归属 等诸 多难 以解 决的 问题 。 我 国《 物权 法》 的 出台和 实施 ， 并 没有 解决 建设 用地使 用权 届
用权与非住宅建设用地使用权 ， 但对住宅建设用地使用 权 只规定 为“ 自动 续期 ” ， 没有 规定续期 期 限和续期 次
数： 对于非住宅建设用地使用权的续期期 限和续期次数
也没 有规定 。 因此 ， 有关我 国建设用地使用权期 限届满 后续期 问题的法律法规产生 的问题是 ： 对于住宅建设用 地使用权还是非住宅建设用地使用权而言 ， 一是都没有 规定续期期限长度。 在理论上 ， 建筑物 可以通过多次维 修永久存续 ， 即使是 自动续期 ， 续期 的期 限应该是地上 建筑物 的存续期 限， 否则地 上建筑 物成了空 中楼 阁 ， 无
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿
土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿法律保护公民合法的财产权益，居民所购买的房屋是不会轻易被国家收回的，如因公益需要，国家回收房产时将依据房产价值进行相应补偿。
关于土地使用年限，想必我国公民都应该有一个大概的了解。
因为在我国土地是属于国家的公共资源，因此公民在办理土地使用证以后，对土地的使用年限也是有所限制的。
土地使用年限通常情况下分为40年70年不等，所以说在生活当中，很多公民就会存在这样一种疑问，土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿?▲一、土地使用年限到期收回建造的房屋怎样赔偿?《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利;第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权;第六十六条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
因此，当事人对在有偿取得的土地上修建的建筑物享有合法财产权利，任何人不得因任何理由予以剥夺或侵犯。
虽然当事人取得的土地使用权期限届满，按照规定理应予以收回，但是其对于地上建筑物拥有永久的合法产权，国家不得以土地使用权收回为前提对其一并收回，否则，即是对当事人私权的严重侵犯，此与《物权法》注重保护私权的立法旨意明显相悖。
退一步讲，国家因为管理需要，即使要一并收回地上建筑物，也应根据实际情况对当事人给予适当补偿。
▲二、70年住宅土地使用权到期怎么办?11月27日，《中共国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
1、法学院教授常鹏翱认为：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
2、民商事法律科学研究主任杨立新：《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
商品房的房屋土地使用权到期后怎么办？
商品房的房屋土地使用权到期后怎么办？根据《物权法》一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
我国是华夏古国，从古至今，我国的土地面积和边界有过许多的变化，然而，始终维持在900多平方公里甚至更高的幅度上。
而今，国家越来越注重土地，只能买卖有期限的土地使用权。
那么，今天我们要探讨的就是商品房的房屋土地使用权到期后怎么办？一、居住期限规定商品房买卖中最重要的是两张证，土地证和房产证。
房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。
按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
按照国家规定，住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。
工业用地50年;教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地40年。
国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。
二、到期后怎么办1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
2、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
综上所述，根据商品房的房屋土地使用权到期后怎么办的主要内容，我们可以发现，土地使用权不是永远一成不变的，一般的期限是几十年，几十年后就要划归给国家，但是同时，也可以采取“续租”的方式继续购买得到使用权。
土地承包合同到期房屋
土地承包合同到期房屋问题一直备受关注。
在我国，土地承包经营权是农村土地制度改革的核心，而房屋作为农民的重要财产，其权属问题在土地承包合同到期后如何处理一直备受争议。
本文将从土地承包合同到期房屋的权属、处置、补偿等方面进行探讨。
一、土地承包合同到期房屋的权属问题根据我国《土地管理法》规定，农村土地属于集体所有，农民对集体土地享有承包经营权。
在土地承包合同到期后，农民对土地的承包经营权依法应当予以保障。
然而，在实际操作中，房屋权属问题却变得复杂起来。
一方面，房屋建立在集体土地上，农民对房屋享有所有权；另一方面，土地承包合同到期后，土地使用权归属问题存在不确定性。
在这种情况下，土地承包合同到期房屋的权属问题变得尤为重要。
从法律角度来看，农民在承包土地上建造的房屋，其所有权归农民所有。
然而，在土地承包合同到期后，土地使用权归属的变更可能会影响到房屋的所有权。
因此，在处理土地承包合同到期房屋问题时，应当充分考虑房屋所有权的保护。
二、土地承包合同到期房屋的处置问题在土地承包合同到期后，农民对于房屋的处置方式有多种选择。
首先，农民可以选择继续承包土地，并将房屋保留在土地上。
其次，农民可以选择将房屋拆除，并将土地还原为集体土地。
最后，农民还可以选择将房屋转让、出租或抵押给其他人。
对于农民而言，选择何种处置方式应当基于自身实际情况来决定。
如果农民希望继续从事农业生产，那么继续承包土地并将房屋保留在土地上是一个合理的选择。
如果农民不再需要土地，那么将房屋拆除并将土地还原为集体土地也是一个可行的方案。
此外，农民还可以根据市场需求，将房屋转让、出租或抵押给其他人，以获取更多经济收益。
三、土地承包合同到期房屋的补偿问题在土地承包合同到期后，如果农民选择将房屋拆除，那么他们将面临房屋补偿问题。
根据我国相关法律规定，农民拆除房屋后，有权要求村集体或者相关利益方给予补偿。
补偿标准通常包括房屋重建成本、搬迁费用、临时安置费用等。
国有土地使用权70年后房屋归谁
In places deeper than night, there must be darker eyes than night.整合汇编简单易用（页眉可删）国有土地使用权70年后房屋归谁土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。
如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。
在我们的现实生活中，很多人会花上一辈子的时间去买一套真正属于自己的房子，想成为该房屋的所有者必须要有房产证和土地使用证。
但是土地使用年限只有70年，如果该房屋土地使用年限到期，那么国有土地使用权70年后房屋归谁？下面就由为大家详细的介绍一番。
一、70年房产权到期后房子归谁呢?房子70年到期，其实是指商品房70年的土地使用权期限，而土地使用权是房屋产权的组成部分之一。
依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的高年限为70年。
但是70年到期后，房子是不会收回的，土地使用证上产权到期之后，会自动续取。
也就是说，国家不会赎回房屋，它是自动划分到房主的名义下。
1、房屋所有权是永久的，没有期限限制。
2、土地使用权是有期限的，因为土地属于国家，国家通过土地有期出让方式，授予用地人不同年限的使用权（住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐类40年）。
产权时间是从开发商拿到地时算起并不是拿到房产证时举例说明：从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。
也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。
买家到手后，产权会无辜缩水许多。
二、产权满70年的三种处理方式1、续取房产年的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期。
也很有可能不需要补交费用。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
续期价格或将按照当时楼面毛地指导价格。
住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨
上述立 法中 ， 除了《 物权 法》 对 住宅建 设用地进 行 了区分 性的
规定 ， 并明确其“ 可以 自动续期” ， 《 房地产管理法》 和《 条例》 都没
最先 涉及 这一 问题 的是 １ ９ ９ ０ 年 国务 院颁 布 的 《 中华人 民共 有加以区分， 而且明确的原则是“ 到期后使用人应有偿申请续期，
建议 。
进行 了住宅 建设用地使 用权和 非住宅 建设用 地使用权 的区分 ， 对 和 的态度 。但 是在法 律适用 上 ， 根据 “ 特 别法 优于 一般 法 ” 的原 则， 是否应 该优先适 用《 房产 管理法》 呢 ？这 些都应 在实践 中有待
（ 二） 对现行 法规 定 的检 讨
二、 建 设用地使 用权 的期限性 与房屋所 有权永久性 的法律 规 涉及 居 民居住 权这 类 的土地 使用权 到 期后 的处 置采取 了更加 缓
一
，
收回
期限
文 献标识 码 ： Ａ 文 章编号 ： １ ０ ０ ９ ． ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ２ － ２ ７ ６ － ０ ２ 该《 条例》 一经颁布便 饱受 争议 ， “ 无偿 收 回” 是国家权 力凌驾
作 者简介 ： 王 治宪 ， 南开 大学本科 在读 ， 研 究方向 ： 房 地产 法 。
２ ． 《 中华人 民共 和 国房地产 管 理法》 Ｉ ９ ９ ４年全 国人大 常委会 出 台了 《 中华人 民共 和 国房地 产管
有 期 限限制 的权利 ， 一 旦到期 就存 在续期 或无偿 收回 的情 况。 因 理法》 （ 以下简称 《 房产 管理法》 ） ， 该法 重 申了《 条例》 上 的原则 ， 即 为流转 中 的城市建 设用 地上设 置 的是有 期限 的使 用权０ ， 而 建 设 “ 土地 使用 权 出让 合 同约定使 用年 限届 满 ， 土 地使 用者未 申请续 用 地上取 得合法 权属证 明的建筑 物 、 构筑 物尤其 是以居 民住宅 为 期或虽 申请续 期但依照 前款规 定未获 批准 的， 土地使用权 由国家 代 表 的期 限是永久 的 ， 那 么在 “ 房 地 一体”的原则下 就会产 生冲 无偿 收回” 。《 房 产管理 法》 及２ ０ ０ ７ 年对 其 的修订 也没有对 此 问 突， 建 设用地 的使用权 到 期后 ， 其 上仍合 法 的房 屋该 如何处 置 ？
土地使用权到期后如何续期
（二）土地使用者需继续使用土地并申请续期获得批准
根据国务院55号令、《城市房地产管理法》以及《国有土地使用权出让合同》文本的规定，土地使用者应当与土地管理行政主管部门重新签订土地出让合同，支付土地出让金，获得土地使用权。
四、我市目前的做法
（一）即将到期的土地使用者
首先土地使用者应当清楚的知道自己的土地使用权到期日，以便在即将到期时及时续办手续。在实际操作中，一些土地使用者在到期后或到期后很长时间才办理续期手续，延误了续期时间，给自己带来不必要的麻烦。根据现行法律规定，土地使用者需要继续使用出让土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书。这就要求出让人在土地使用权到期前一年就要办理续期手续。出让人在办理续期手续之前，应当先到城市规划行政主管部门咨询土地是否符合城市规划，办理城市规划手续，持新办理的《建设用地规划许可证》才能到土地行政主管部门办理续期手续。
三、出让令实施后各地依据该条例在20世纪90年代初出让的使用权大多以探索、尝试性为目的，出让期限都较短。我市的土地有偿使用自1995年实行。实行之初，以出让金缴纳标准低、出让期限短为操作原则，出让年限都较短，短的有5年，长的有10年、15年。以10年的居多，自1995年起算10年到现在以至今后的几年内，出让土地到期的将会出现很多。结合现行法律法规以及出让合同文本精神，出让土地在到期后会出现两种情形同时也有两种解决方法。
（三）到期后土地使用者申请办理续期但未经批准
土地出让期限届满，土地使用者按照法律规定期限提出续期申请，但因为社会公共利益需要未获得批准，则其土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。目前我市还没有对这种情形实际操作过。
对城市国有土地使用权期满问题的探讨
的使 用 权 实 行 权 利 人 一 致 的 原 则 ，除 法 律 法 规 另 有 规 定 之 外 ，不 得 分 离 。 ”
一
方 面 ，房 屋 所 有 权 作 为 不 动 产 物 权 ，其 权 能
具 有 完 整 性 ，所 有 人 享 有 对 其 房 屋 占有 、使 用 、收
益 和 处 分 的 各 种 权 能 ，所 有 人 享 有 的 这 些 权 利 只 受
２ ． 地上附着物所有权 的处理。在土地使用期 限届
满 时 ，无 偿 收 回 地 上 建 筑 物 和 其 他 附着 物 ，有 违 民
法 的公平原则 ，正确的作法应是给予合理的补偿 。
对 土 地 上 的 房 屋 和建 筑 物 无 偿 收 回 ，实 际 上 是
置 国家 以优 越的地位 ，而不是一般 的商业或平等交
活 动 。在移交 这些建筑 物等地上 物的时候 ，土地 所 有 人要给予 一定 的折价 来赔偿 ，这个价格一 般来说
会 低 于 实 物 价 格 。土 地 使 用 权 人 也 可 以 在 建 筑 物 的
有 效试用期 内和土地 所有人协商续期 年限 ，这样 土 地所有人 可 以免于 支付地上权 的赔偿 金 ，这个 续期
ｐＲｏ ＢＬ ＥＭ Ｄ ｌ ＵＳＳ１ Ｎ ＳＣ ０
对城市 国有土地使用 期满 问题 的探讨
文 ＼中国农业 大学 资源与环境 学院 李婧 怡
海市规划 与国土 资源管理局公 布的 《 国有 建设用 地使用权 出让 预 申请须 知 》规定 ，
上海 市 嘉 定 、普 陀 等 区域 内 的 数 片 地 块 在 土 地 使 用
对于地上建筑物一并收回的做法有待探讨。
５ 国土资源 ２ １年２ ４ ０ ２ Ｎ号
土地使用权到期后住宅房地产处置初探
土地使用权到期后住宅房地产处置初探摘要：我国的土地所有权属于国家，所以住宅七十年土地使用权与其上的房地产建筑物无限期所有权产生了矛盾。
本文试图由问题产生的原因，对现有三大解决方案（土地使用权无偿续期；土地使用权有偿续期；土地使用权随房屋的折现率至零而消逝）进行辨思并考察域外相关制度，认为适合中国国情的解决方法应为无偿自动续期。
关键词：土地使用权；建筑物所有权；解决方案；建议一、问题的提出——对住宅用地使用权期限的质疑近年来房价的持续上涨，使得“买房保值增值，投资养老”这一观念渐入人心，人们对于房地产买卖的各种问题也愈加关注。
1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条规定居住用地的使用权最高年限为70年，这也是关于“70年”这一热议词语的最初出处，同时，在这个《暂行条例》第四十条同时规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。
土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
“买房只不过是租用了70年”这一命题随之推出。
2011年，上海、深圳等地部份楼市被告知土地使用权到期后，政府将收回土地使用权，无偿取得地上建筑物。
这更使“买房只不过是租用了70年”这一命题得以证实。
虽然，中国即使按第一块深圳土地出让是1987年9月发生，70年到期，也得在45年以后，似乎时间并不紧迫。
然而，少部分地区的土地使用权并不都是70年。
2009年，山东一小区的约百户业主的土地使用权20年；另有一二百户业主为2012年到期，剩余该小区的业主有70年土地使用权，离到期还有数十年。
这也导致了同一个小区内不同业主存在拥有土地使用权和不拥有两种形态同时的出现，最终，青岛国土资源与房屋管理局决定将20年土地使用权，自动续期到70年，以此来暂时解决问题。
但是这种以非正式方法解决非常规签订的20年土地使用权到期问题的案例，并不能当做是“70年土地使用权到期”的解决方案，亦不具有普遍示范意义。
论土地使用权期限届满后地上建筑物之处理
区域治理法治现代化论土地使用权期限届满后地上建筑物之处理盛瑶南京工业大学，江苏 南京 211816摘要：我国长久以来，一直实行的是土地公有制，与西方国家的土地私有制不同，在我国，个人不得成为土地的所有人，不能享有土地所有权，仅仅国家和集体享有土地所有权，且我国法律禁止土地所有权进入市场流通，个人只能享有土地使用权。
对于土地使用权到期，土地上的建筑物该何去何从、如何处理，在学界一直是讨论的热点。
关键词：土地使用权；地上权制度；期满后果在我国的长期发展建设当中，城市的土地所有权均为国家所有，因此形成了一种区别于私有制国家的特殊的土地使用权制度。
法人、自然人以支付出让金的形式获得城市土地使用权，并将其用于经营活动，即在土地上修建各种建筑物。
但是在我国，土地使用权不像传统的地上权那样是没有期限的[1]。
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第12条明文规定："土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。
工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
"由于现代建造房屋一般均可使用到百年以上，所以在土地使用权到期，而原土地使用权人又不能继续获得该项土地的使用权时，在我国这种严格的"房地归属一体化"的原则下，土地上的建筑物，就必须确定何种规则来解决其权属的问题。
对于土地使用权的期限性规定必然带来的与房屋所有权的恒久性之间的冲突，在我国现有的立法体系下并没有详细规定，只是简单地将房屋收归国有，就使此规定本身包含了极大的不合理性[2]。
一、有违公平，难以定分止争房屋所有权，作为不动产物权，具有完整性。
所有人享有对其房屋享有使用、占有、收益和处分的各种权能，所有人享有的这些权利只受法律的限制。
同时，房屋所有权取得后，非因房屋所有权的转让，房屋的毁损灭失等引起所有权消灭的原因，所有权不发生消灭，永续存在，此即所谓所有权的"恒久性"[3]。
成都市国土资源局关于国有建设用地使用权期间届满相关问题处理的答复意见
成都市国土资源局关于国有建设用地使用权期间届满相关问题处理的答复意见文章属性•【制定机关】成都市国土资源局•【公布日期】2008.02.18•【字号】成国土资发[2008]100号•【施行日期】2008.02.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文成都市国土资源局关于国有建设用地使用权期间届满相关问题处理的答复意见（成国土资发〔2008〕100号）彭州市国土资源局：你局《关于土地使用权使用期限届满续期相关问题的紧急请示》（彭国土资发〔2008〕7号）收悉。
经研究，现就有关问题答复如下：一、住宅建设用地使用权期间届满问题根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款的规定，"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
"因此，在住宅建设用地使用权期间届满后，土地登记机关可在该宗地的土地登记簿上填写"依法自动续期"等内容。
土地使用权人要求在土地权利证书上作注记的，土地登记机关应根据土地登记簿记载的内容，在其土地权利证书的备注栏内作相应记载。
二、非住宅建设用地使用权期间届满问题非住宅建设用地使用权期间届满，使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。
除因社会公共利益需要收回该宗土地的，对使用权人的续期申请应予批准，并按城市规划确定的土地用途重新签订国有建设用地使用权出让合同，收取土地出让价款。
非住宅建设用地使用权期间届满，使用权人未申请续期，除因社会公共利益需要收回该宗土地的，土地登记机关应通过发布公告等方式通知使用权人在规定期限内补办续期手续。
非住宅建设用地使用权期间届满，使用权人未申请续期且未在土地登记机关公告规定的期限内补办续期手续或虽申请续期但依照法律规定未获批准的，国有建设用地使用权由市、县（区）人民政府无偿收回。
该宗地的地上建筑物及其他附着物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照有关法律规定办理。
中华人民共和国物权法释义：第一百四十九条
第⼀百四⼗九条住宅建设⽤地使⽤权期间届满的，⾃动续期。
⾮住宅建设⽤地使⽤权期间届满后的续期．依照法律规定办理。
该⼟地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、⾏政法规的规定办理。
●⽴法主旨 本条是建设⽤地使⽤权续期及⼟地上房屋及其他不动产归属的规定。
●⽴法背景 国家通过出让的⽅式，使建设⽤地使⽤权⼈获得⼀定期间内利⽤⼟地的权利。
建设⽤使⽤权期间届满后，就⾯临建设⽤地使⽤权如何续期的问题。
城『节房地产管理法21条规定：“⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者需要继续使⽤⼟地的，应当⾄迟于届满前⼀年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅⼟地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订⼟地使⽤权出让合同．依照规定⽀付⼟地使⽤权出让⾦。
⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定末获批准的，⼟地使⽤权由国家⽆偿收回。
”物权法在现⾏法律的基础上，作出了符合⼴⼤⼈民群众利益的规定。
●条⽂解读 根据《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》的规定，建设⽤地使⽤权出让的年限为：居住⽤地70年；⼯业⽤地50年；教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年；商业、旅游、娱乐⽤地40年、综合或者其他⽤50年。
物权法草案曾经根据现⾏法律的规定，对建设⽤地使⽤权的续期作出了规定。
但是．物权法草案向全社会征求意见后，⼀些部门和群众对建设⽤地使⽤权续期的规定提出了不同的意见。
有⼈提出，⼀幢公寓多户居住，建设⽤地使⽤权期间届满，是由住户个⼈申请续期还是业主委员会统⼀申请续期，意见不⼀致时怎么办，需要明确。
建设⽤地使⽤权续期的问题，确实和⽼百姓的利益息息相关，应当保障⽼百姓安居乐业，使有恒产者有恒⼼。
如果规定住宅建设⽤地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期⼿续，不仅难以操作，加重了⽼百姓的负担，也增加了⾏政管理的成本，不利于社会的安定。
最新土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理
建筑剩余经济寿命与⼟地使⽤权剩余期限不⼀致时的处理建筑剩余经济寿命与⼟地使⽤权剩余期限不⼀致时的处理⼀、住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命⼤于⼟地使⽤权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设⽤地使⽤权期间届满的，⾃动续期。
⾮住宅建设⽤地使⽤权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该⼟地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、⾏政法规的规定办理。
”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。
2、建筑物剩余经济寿命⼩于⼟地使⽤权剩余年限，参照⾮住宅房地产同类情形确定。
⼆、⾮住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命⼤于⼟地使⽤权剩余年限①⼟地出让合同约定⽆偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采⽤收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过⼟地使⽤权剩余期限，且出让合同等约定⼟地使⽤权期间届满后⽆偿收回⼟地使⽤权及地上建筑物的⾮住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。
经查阅估价对象所在宗地《国有建设⽤地使⽤权出让合同》，合同中约定⼟地使⽤权期间届满后⽆偿收回⼟地使⽤权及地上建筑物。
因此，本次评估按照⼟地使⽤剩余年限确定收益期限。
②⼟地出让合同未约定⽆偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采⽤收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过⼟地使⽤权剩余期限，且出让合同等未约定⼟地使⽤权期间届满后⽆偿收回⼟地使⽤权及地上建筑物的⾮住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。
经查阅估价对象所在宗地《国有建设⽤地使⽤权出让合同》,合同中约定“由出让⼈收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予⼟地使⽤者相应补偿”。
因此本次评估收益期限为⼟地使⽤剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+建筑物价指数）收益期年限×建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100%R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使⽤年限；N=建筑经济寿命（设定商业⽤房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使⽤8年，剩余42年；⼟地使⽤年限40年，已使⽤10年，剩余30年）=3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30=3500×1.8114×0.24/8.7550=173.79元/平⽅⽶估价对象建筑为钢混⼀等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平⽅⽶，残值率为0。
土地储备和出让过程中地上建筑物归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
土地与建筑物之间的物权利用关系辨析
土地与建筑物之间的物权利用关系辨析高圣平中国人民大学法学院副教授2012-12-14 12:37:27 来源：《法学》2012年第9期关键词:房地一致原则建设用地使用权地上权法定地上权结合主义分离主义内容提要:就土地与建筑物之间物权利用的关系，虽然在立法模式上有所谓结合主义和分离主义之分，但这种区分仅在所有权归属上才有意义。
两种立法模式均强调土地与建筑物的权利主体同一，只不过是表现方式不同而已。
我国对此采分离主义立法模式，但坚持“房地一致原则”，这一制度设计防免了可能出现的不动产权利冲突，解决了地上建筑物的正当权源问题。
而以推定租赁或法定建设用地使用权模式改造分离主义立法模式之下土地与建筑物之间物权利用的关系难谓合理。
以“房地相对分离模式”重构土地与建筑物之间的物权利用关系与物权法规范设计的基本原理相悖。
从自然属性上看，建筑物无法脱离土地而独立存在。
[1]但在法律意义上，土地和建筑物是否可各为独立的物，比较法上有两种不同的立法例。
一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需依附于土地;二是所谓分离主义，承认地上建筑物为独立的不动产。
[2]结合主义保证了地上建筑物的权源，提高了登记的效率，简化了法律关系;分离主义则便于独立实现土地和地上建筑物的各自价值，有利于满足土地和地上建筑物的各自不同的权利需求，方便了物的流转。
[3]而在从重“归属”转变为重“利用”的物权关系发展趋势之下，采取上述结合主义立法例的国家，在制度设计上也置重于土地和建筑物之间的物权利用关系。
例如，德国民法系采结合主义立法模式，强调建筑物须依附于土地而存在，不能单独成为所有权的客体，[4]但在民法典之外又另立《地上权条例》，[5]专门规定了他人土地之上建造并保有建筑物的物权利用关系，使建筑物附随于地上权，不再绝对地附合于土地所有权本身。
而采取分离主义立法模式的国家或地区，为避免分离主义立法模式所可能造成的建筑物所有权丧失正当土地权源的问题，便捷土地与建筑物之间的利用关系，推定权利主体不一致时建筑物所有人就其坐落的土地取得租赁权、地上权等。
住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨
住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨摘要我国实行的是区别于土地私有制的一种具有中国特色的土地制度，我国城镇土地依法属于国家所有，可以自由流转、开发利用的是建设用地使用权，且该建设用地使用权存在期限限制。
那么，势必会产生建设用地使用权到期后其上的房屋等建筑物的所有权归属问题。
从分析现行法对上述问题规定的本身出发，梳理现行法存在的不足和问题，进而提出了为解决这一问题的若干理性思考，如明确建设用地使用权续约主体、续约的程序和条件、法定续约权的确立和保障等等，以期对解决这一冲突有所裨益。
关键词建设用地使用权所有权收回期限作者简介：王治宪，南开大学本科在读，研究方向：房地产法。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）02-276-02一、问题的提出城市的土地属于国家所有，而国家所有的土地禁止流通，《宪法》等相关法律法规都对此作了明确的规定。
因此，在我国能够在市场上自由流转和开发利用的是建设用地使用权。
建设用地使用权依据法律或约定进行转移、取得，因此是一种有限处分且有期限限制的权利，一旦到期就存在续期或无偿收回的情况。
因为流转中的城市建设用地上设置的是有期限的使用权豍，而建设用地上取得合法权属证明的建筑物、构筑物尤其是以居民住宅为代表的期限是永久的，那么在“房地一体”的原则下就会产生冲突，建设用地的使用权到期后，其上仍合法的房屋该如何处置？房屋所有权人的权益该如何保障？土地使用权出让制度自确立以来已经经过了二十多年的时间，那些早期以这种方式获得的土地使用权已面临届满的问题，那么其到期后如何续期？其上的建筑物尤其是居民住宅的归属该何去何从？这些都是无法回避和必须解决的问题。
本文便以住宅性建设用地使用权到期后其上的居民住宅权属问题为代表进行分析研究，以期在理性思考的基础上提出合理建议。
二、建设用地使用权的期限性与房屋所有权永久性的法律规定与探究（一）对现行法规定的梳理与分析目前立法上针对建设用地使用权到期后的问题以及其上建筑物尤其是居民住宅的权属问题主要有以下几部法律、法规：1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》最先涉及这一问题的是1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），《条例》中规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，同时还规定“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
土地使用年限补交应该怎么办？
土地使用年限补交应该怎么办？住宅70年建设用地使用期满后，法律规定续期按照《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
众所周知，土地使用权并不等同于土地使用权。
由于我国实行的基本经济制度是以公有制为基础，多种所有制经济共同发展的经济制度，所以现在我国公民所使用的土地基本上都是国家所有，大家享有的只是土地的使用权。
土地的使用也有相应的年限，那么，土地使用年限补交应该怎么办呢？下面我们一起来看。
▲一、土地使用年限是如何划分的？根据国务院于1990年5月19日公布施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。
▲二、土地使用年限补交怎么办？1、住宅70年建设用地使用期满后，法律规定续期按照《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
关于住宅70年建设用地使用权期满后的续期问题，《物权法》第149条已经明确规定“自动续期”。
如何续期，续期需不需要缴纳土地出让金以及缴纳标准等问题，因大家对前述法律规定的不同解读和理解，尚存争议亦属正常。
对于该问题，全国人大代表、法学专家孙宪忠表示，房屋所有权没有期限；有期限的是土地使用权，根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
目前的主流观点认为：自动续期的意思就是不必要办手续，也不必要缴纳费用就能续期。
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根据相关法律规定，土地使用权期满后，其上的建筑物及其他
附着物的所有权的处理分以下情况：、住宅建设用地使用权期满后，自动续期。
在这种情况下，其1
上的建筑物及其他附着物的所有权不发生变动，依旧由原所有人所有；、非住宅建设用地使用权期满后，土地使用者如果需要继承使 2如果该续用土地，应当至迟在该土地使用期限届满前一年申请续期。
否则该土地上的建筑物所有权不发期申请获得批准，除非另有约定，生变动，仍由原所有权人所有；、非住宅建设用地使用权期满后，土地使用者未申请续期或者 3
除非另有约虽申请续期但未获批准，该土地使用权由国家无偿收回，否则其上的建筑物也归国家无偿所有或者国家适当的补偿后归国定，家所有，原所有人丧失对该建筑物的所有权。
有关这个问题还没有出现，由于我国实行商品房政策时间不久，专家已提出，国家要研究土地使用权年限满后的房产问题。
相关法律依据：《物权法》
第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前1
应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及收回该土地的，其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权期满后，无论是自动续期，还是经批准续期，都应按规定交纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其他附着土地使用权及其地上建筑物、第四十条土地使用权期满，并依照土地使用者应当交还土地使用证，物所有权由国家无偿取得。
规定办理注销登记。
需要续期土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
第四十一条
支付土地使用权出的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，让金，并办理登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）
第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会
公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续 2
土地使用权由国家无期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，偿收回。
土地期满后的处理方“《关于预申请须知所载出让合同信息中：”相关内容说明的通知》法根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定：土地使用者需要继续使第二十七条本合同约定的使用年限届满，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请用本合同项下宗地的，出让人应当予除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，书，以批准。
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
租赁等有偿出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让用地手续，重新签订出让、价款、租金等土地有偿使用费。
因社会公第二十八条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，
并依共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，国有建设用地使用权由出照规定办理国有建设用地使用权注销登记，让人无偿收回。
出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收
回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；
3
（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
土第二十九条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，并依照规定办理国有建设用地使地使用者应当交回国有土地使用证，本合同项下国有建设用地使用权由出让人无偿收回。
用权注销登记，宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使不用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，得人为破坏。
地上建筑物、构筑物及其附属设出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、施，恢复场地平整。
《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第（二）款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
特此通知
上海市规划和国土资源管理局
2011年1月17日
4。