重庆市规划局建设项目技术经济指标计算典型问题案例研

建设项目技术经济指标计算

典型案例研究

（一）

重庆市规划局建筑规划管理处

重庆市规划信息服务中心

二○一三年九月

目录

一、背景情况 (1)

二、典型案例 (2)

（一）地下建筑合理堆土的界定 (2)

案例（1） (3)

案例（2） (6)

案例（3） (8)

案例（4） (10)

案例（5） (12)

小结 (14)

（二）地上建筑局部被掩埋的合理性判断及非掩埋外墙对应16米进深的计算 (17)

案例（6） (19)

案例（7） (21)

小结 (24)

（三）公建、工业项目地下部分设置采光、通风井（槽）、下沉庭院的计算 (25)

案例（8） (25)

案例（9） (27)

小结 (28)

（四）商业、工业、仓储建筑阳台的计算 (29)

案例（10） (29)

案例（11） (30)

小结 (31)

（五）飘窗的认定 (32)

案例（12） (32)

小结 (35)

（六）建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算 (36)

案例（13） (36)

案例（14） (38)

小结 (42)

（七）建筑地下部分回填土空间、封闭空间的合理性判定及计算标准 .. 43案例（16） (43)

案例（17） (46)

小结 (47)

（八）坡屋顶下部空间是否加以利用的判断 (48)

案例（18） (48)

案例（19） (50)

案例（20） (52)

小结 (54)

（九）屋顶修建构架的计算 (55)

案例（21） (55)

案例（22） (57)

案例（23） (59)

小结 (60)

三、结论及建议 (61)

建设项目技术经济指标计算典型案例研究

一、背景情况

2004年11月1日，重庆市规划局开始开展建设项目指标核算工作，信息中心承担核算任务。截止2012年12月31日，共计完成核算任务12513件次，累积核算建筑面积10.26亿平方米。指标核算的依据是《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）（以下简称《面积计算规范》）、现行《重庆市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）以及市规划局出台的相关规范性文件。由于重庆山地城市特殊的地形地貌，在多年的指标核算工作中不断遇到一些国家规范及标准中未明确计算标准的典型案例。本次研究的典型问题有：地下建筑合理堆土的界定；地上建筑局部被掩埋的合理性判断及非掩埋外墙对应16米进深的计算方法；公建、工业项目地下部分设置采光、通风井（槽）、下沉庭院的计算；商业、工业、仓储建筑阳台的计算；飘窗的认定；建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算；建筑地下部分回填土空间、封闭空间的合理性判定及计算标准；坡屋顶下部空间是否加以利用的判断；屋顶修建构架的计算9类问题。为了统一指标计算标准，规范规划管理，营造公开、公平、公正的房地产市场环境，我们通过市规划局建管业务会、专题研究会、专家咨询会等对这些典型案例进行了深入的分析论证，逐步形成了具体的指标核算标准，以便规划管理人员使用。

二、典型案例

（一）地下建筑合理堆土的界定

重庆山地自然地形复杂，按照《技术规定》①，地下建筑不计容积率，地上建筑局部被室外自然地坪掩埋的楼层，其非掩埋外墙对应的进深超过16米部分按功能核定是否计容，为追求利益，建设单位存在将地上建筑局部露出地面的部分进行掩埋，使其看起来像四周均被掩埋的地下建筑，无论设计什么功能均不计容的做法，导致建设项目容积率变相增加。局部被掩埋的地上建筑一般通过设置人工挡墙、斜坡绿化等方式，对这部分不能完全置于室外地坪标高之下的空间进行堆土处理。有的经处理能够与现状地形、城市道路进行合理衔接，有的处理则较为生硬，不利于城市景观效果，存在后期违法改造的隐患。堆土掩埋方式的合理性判断十分重要。

在判断堆土的合理性时，需要注意两方面，一是堆土后建筑及其场地与周边道路、用地内现状地形的关系，二是“堆土”的形式。复杂的地形加上不同的堆土掩埋方式形成了山地城市复杂多样的建筑形态，给判断堆土的合理性带来了很大的困难。本章节中将通过对一些典型案例的分析，形成对“合理堆土”的统一判断标准，从而为进一步界定“地下建筑”提供依据。

①《技术规定》第八条（地下建筑、地上建筑）建筑楼面标高不高于室外场地最低点标高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。建设项目规划设计应结合地形，与城市道路标高合理衔接。以不合理堆土形成掩埋的建筑，不视为地下建筑。

《技术规定》第九条（容积率）容积率指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。表达公式为：容积率=计容建筑面积÷建设用地面积。容积率计算按照以下规定执行：（一）地上建筑四周均未被室外地坪掩埋的楼层，应当纳入容积率计算；（二）地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层，其非掩埋外墙对应的小于或者等于16米进深的部分应当纳入容积率计算；其大于16米进深的部分，除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的，应当纳入容积率计算；（三）地下建筑均不纳入容积率计算。

案例（1）

项目综述

某建设项目用地内北高南低、东高西低，南北进深约120米，高差约22米，东西距离约230米，高差约12米。设计单位在设计时采用分台处理、逐级放阶的方式来解决场地内的高差问题。上一台地建筑的负一层底标高与下一台地的地坪标高基本接平，同时采用修建挡墙和覆土的方式对其负一层进行掩埋。以其中6#楼为例，±0.0为323.2米，负一层设计为储藏室，底板标高为320.2米。北侧城市道路标高为322.9米，南侧内部道路标高为320.2米。储藏室底标高与南侧内部道路标高基本接平，设计采用修建挡墙回填土的方式对储藏室进行了掩埋处理。（如图1—4所示）