国祥

目录
第一章国祥股东情况 (1)
第二章大股东研究 (2)
a.在建项目规划……………………………………………………2-7
b.京御地产储备项目………………………………………………7-10
c.京御地产在建、在售及储备汇总 (11)
d.京御地产储备项目汇总表 (12)
第三章房地产销售情况与盈利预测 (12)
a.销售情况…………………………………………………………12-13
b.开发成本及盈利估算………………………………………………13-14
c.京御地产运作模式 (14)
第四章结论 (15)
第一章国祥股东情况
华夏幸福和陈天麟已于2009 年6 月25 日进行了信息披露《*ST 国祥详式权益变动报告书》、《*ST 国祥简式权益变动报告书》）。

该次股份转让与本次重大资产重组独立进行，不构成本次重大资产重组的前提条件。

前述股权转让事项完成后，华夏幸福将持有浙江国祥的股权比例为21.31%，成为浙江国祥第一大股东，华夏幸福及其关联方合计持有浙江国祥的股权比例为23.27% 。

*ST国祥置出资产评估净值约为2.66亿元,较合并净资产账面值增值1285万元,增值率为5.09%。

而华夏幸福拟注入的京御地产100%股权评估净值为16.69亿元,较合并净资产账面值增值9.44亿元,增值率为130.25%。

差额部分，向华夏幸福基业定向增发2.3亿股，均价6.3元/股，增发后华夏持有国祥70%的股权。

第二章大股东研究
华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。

京御地产对华夏幸福房地产业务实施业务整合后，将同时着力于“孔雀城”品牌的北京城市周边低密度住宅和中等规模城市的住宅及商业地产开发。

A. 在建规划项目：
一。

华夏九园
1.项目概况
本项目位于廊坊市西外环。

本项目共分两期开发，一期竣工，二期在建。

二。

华夏奥韵
三。

胜芳中心广场
1.项目概况
本项目位于霸州市胜芳镇，北邻北环路，南至武平街，西连凯顺路，东接红光路，地处胜芳镇最繁华的商业聚集区。

本项目共分三期建设，一、二期已竣工，三期在建。

四．香槟国际花城
1.项目概况：本项目位于霸州市胜芳镇北二环南侧。

五．永定河孔雀城一二期项目
永定河孔雀城位于京开高速与永定河交汇处，紧邻京开高速公路和106 国道，距北京市区约40 公里。

打造以低密度住宅为主力产品。

本项目目前共分五期建设，一期为京御花园；二期为京御祥园、京御瑞园；目前一期、二期已经顺利入住。

1. 项目概况
六．永定河孔雀城三期——京御兴园
1.项目概况
七．永定河孔雀城三期——孔雀城佳园
八、永定河孔雀城三期——孔雀城和园
1.项目概况
九。

大运河孔雀城一期
1.项目概况
本项目位于香河经济技术开发区，北临“天下第一城”，东距京杭大运河2.5
公里，西至正阳路。

B．京御地产储备项目
一、永定河孔雀城四期——孔雀城荣园
本项目位于河北省廊坊市固安工业园区二号路北孔雀城三期以西.项目开发业态为低密度住宅。

二、永定河孔雀城五期——棠墅园
本项目位于河北省廊坊市固安工业园区安康街北,项目开发业态为低密度住宅。

三、大运河孔雀城二期
本项目位于河北省香河经济技术开发区，中信国安第一城对面，项目开发业态为低密度住宅。

四、潮白河孔雀城一期
本项目由京御开发，项目位于廊坊市大厂县潮白新城，群英渠北，田各
庄东潭台西，项目开发业态为低密度住宅。

五、璟和国际
本项目位于廊坊开发区，新奥艺术大道以北，会展中心以西，高尔夫球场以南，项目开发业态为写字楼、公寓。

六、廊坊壹号
本项目位于廊坊市广阳区，西至银河路，东达人民公园，北接第五大街，项项目开发业态为商业。

C.京御地产在建、在售项目和储备项目情况汇总
截至2009 年4 月30 日，京御地产在建、在售的房地产开发项目和储备房地产开发项目汇总情况如下表所示:
D。

京御地产储备项目汇总表
第三章房地产销售情况与盈利预测一，销售情况：
1.永定河孔雀城三期已全部售馨，在售的是四期孔雀城荣园。

2.大运河孔雀城一、二期已基本售馨，只余几套总价较高的独栋别墅。

3.华夏第九园、华夏奥韵一期均已基本售馨。

华夏奥韵一期只余20-40㎡与160㎡以上两类户型的少量余房。

截止08.12.31京御地产预收款项余额为3.17亿元，截止09.04.30预收款项余额为18.27亿元，可售建面119.14，未售建面68.88万平米，储备93.67万平米。

粗略估算京御地产从09年4
期、华夏奥韵二期目前也在销售状态，这部分预售收入不算，则总计其房屋预售款已达到（预收18.27+18.77）=37亿。

公司截止09年4月底房地产二级开发部分的资产主要是在建在售119.14+储备93.67= 212.81万平米，但是查询廊坊市国土局的公告公司在今年以来拿了两块土地，分别是27.958万平方米、20.32万平方米，成本分别为2亿元、1.57亿元。

公司目前拥有的权益建筑面积是260万平米。

二。

开发成本及盈利估算：
孔雀城之前拿地成本没有相关资料可寻，但根据其之前拿地的使用权终止日期推算出的三、四、五期几块地的成交时间分别是：2005年9月28日、2007年3月26日、2008年4月22日、2009年2月16日，除了京御佳园这块7.5万㎡是2007年3月26日取得以外，其余时间土地成本应该都不高，不会高于最近的772元。

通过查寻：低层住宅建安成本基本为1000元/平方米，再加上营销、财务费用及相关税费计算，估算孔雀城平均开发成本及费用在3000元/平方米以下，税前利润2500元/平米以上，整个永定河孔雀城和大运河孔雀城一期项目113万平米可获利28.25亿元。

有点爆哦！
大运河孔雀城二期已经开工。

开发成本与盈利估算：荣盛发展与万通地产最近在香河较为中心地块拿到的楼面地价为800-900元。

而京御地产在香河拿地的时间为2007年4月9日、2008年11月11日，推测其平均成本应与永定河孔雀城相若，在800元以下。

大运河孔雀城同样为低密度住宅，建安成本较低，我们估算其开发成本同样为3000元左右，而由于其销售均价达到6500元，该项目盈利估算为3500元*12.5万平=4.37亿亿元。

潮白孔雀城也按此估算为3500元*19.7万平=6.895亿元
综上，三个孔雀城共可贡献盈利28.25+4.37+6.895=39.5亿元。

三、京御地产的运作模式
从京御地产的运作模式来看，除了一部分常规的住宅与商业开发外，其重点是卫星城镇的开发运作。

将住宅开发与工业园区开发结合，与政府产业政策结合，因此得到了地方政府的大力支持，并且由于大规模成片开发，形成了事实上的垄断，解释了为什么拿地成本总是较为低廉。

具体来看，在固安县，公司在2005年就与地方政府签下了排它性协议，负责60平方公里的工业园区开发，同时期也拿下了孔雀城这个超级大盘项目。

如此，其后续获取土地的能力与价格基本上已经锁定，其它开发商很难再与其竞争。

在大厂回族自治县，也是类似情况。

2006年11月公司与大厂政府签下排它性协议，负责70平方公里的潮白河工业园区开发。

今年4月，公司在潮白河工业园区附近拿到了一块土地，拟开发潮白孔雀城。

潮白孔雀城住宅用地就在潮白河工业园区边上，推测这是当时受托开发潮白河工业园区的条件之一，这意味着以后仍有可能继续在此附近拿地，并保持价格低廉。

这种情况类似于一级开发+二级开发的模式。

在怀来县，京御地产的关联企业怀来鼎兴投资已经开始建设“怀来生态新城”，其规模达到8000亩，约合533万平方米。

根据怀来县政府的报道9月6日上午的开工奠基仪式，张家口市副市长、怀来县委书记、县委副书记、纪委书记、县人大主任、政法委书记、副县长等等一干高官悉数出席，可见地方政府的重视程度。

报道称，“怀来生态新城“一城四基地”工程是在采取“政府推动+企业运作”的模式运行的。

这一项目将注入国祥怕就爆很了点了哦！
京御地产的核心盈利模式，就是一级开发+二级开发、工业园区开发+住宅开发这种具有垄断性的模式。

从固安到大厂到八达岭，它已经成功地进行了复制。

这种模式非常容易得到地方政府的支持，得到相关职能部门的支持，拿到较为低廉的土地，并且可以多处开花结果，在住宅开发与工业园区开发两方面都获得丰厚利润。

公司目前销售状况可以说好的出奇，新浪网上记述了那么一段评论：永定河孔雀城于今年8月开盘，3小时内销售88套，一上午销售了265套，一天销售373套，而整个北京8月份的别墅销售率仅仅为51%，孔雀城已经连续三个月每月销售超过200套了，买别墅的汽车都拍到106国道上去了。

公司未来发展模式基本就是参照之前的进行复制，又有政府扶持，挣钱还不跟玩儿一样。

第四章结论
公司突出的盈利能力是由于受到地方政府大力支持，而具备较强的获取低廉土地的能力，并且具有垄断性与可复制性。

未来的发展潜力较大。

目前公司股本才1个多亿，差额补
偿后3.7个亿，未来3年光计算三个孔雀城实现的利润将会超过39.5亿，尚且不算553平米的八达岭孔雀城。

除此之外，目前我国讨论建立首都第二机场的三个备选地点，都在国祥土地储备周边，甚至于是在其区域内。

第二机场将发展为国内航线网络枢纽，天津滨海机场将发展成为国际辅助客运枢纽和国际航空货运枢纽，而未来的石家庄机场将成为国内重要的货运枢纽和地区支线枢纽机场。

这样就不能不考虑京御地产的工业园区建设，未来的利润增长模式不单单依靠别墅，工业园区建设将成为新一轮的爆发力。

其火爆的销售场景我个人认为资金应该不会有多大问题，风险就是证监会是否批准华夏的重组计划。