2018年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

2018中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究Content 目录▶ 研究背景与方法体系1/研究背景经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现4/方法体系市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力10大方面，近40项具体指标构建评价模型297个地级以上城市全样本评价▶全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果7/评价结果上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前东部沿海发达城市群城市保持领先优势9/特征分析一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著▶城市群视角下的城市发展趋势15/中国城市群发展格局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，GDP占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。

18/京津冀城市群内部城市差距明显，是短板也是契机。

政策驱动：国家重点规划区域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由0至1发展空间广阔。

北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市空间大，天津快速扩张中。

23/长三角城市群国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。

创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市取胜关键。

上海心脏地位强化，Z字形发展带仍是重点，发展轴带上的城市将保持领先优势。

28/珠三角城市群同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。

当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。

34/长江中游城市群长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。

37/成渝城市群作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。

▶ 结语一、研究背景与方法体系1、研究背景从1998到2017年，中国的房地产行业市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。

城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。

2016年，中国GDP总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转型迫在眉睫。

经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。

传统工业化带来的经济增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。

东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。

如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。

正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。

2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。

自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。

2017年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。

1) 经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。

2015年，中国GDP 增速首次低于7%，2016年增速下行趋稳，为6.7%，但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型，随着“三降一去一补”继续推进和供给侧改革的持续深化，经济下行压力较大。

同时，2017年外部环境更趋复杂，发达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。

回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的角色，尤其是2003年以来，房地产业被确立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张性增长并渐趋成熟。

从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。

新的发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。

2) 城市群效应显现，城市分化加剧我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。

此外，2016年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。

整体来看，2017年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。

在此背景下，中国指数研究院启动“2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大现实意义和参考价值。

2017中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究长三角城市群北京天津郑州西安珠三角城市群成都重庆武汉厦门福州日本太平洋沿岸城市群英国伦敦城市群欧洲西北部城市群北美五大湖城市群美国东北部大西洋沿岸城市群中国长江三角洲城市群全球五大发达城市群是经济最发达、人口最密集的区域，中国长三角有望成为世界第六大城市群随着技术的进步，“夜灯”数据逐渐成为人们观测城市经济水平和人口聚集的重要工具。

根据NASA-NOAA 的Suomi 国家极地轨道伙伴卫星（NPP ）观测到的2016年地球“夜灯”图像，我们可以看到，以伦敦为核心的英国城市群、以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市群、以巴黎为核心的欧洲西北部城市群、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群和以芝加哥为核心的北美五大湖城市群夜间灯光亮度最高且已连成片，表明这些区域经济发展水平较高，城市发展成熟。

中国范围内，长三角、珠三角城市群以及北京、天津、武汉、重庆和成都等核心城市夜灯亮度高中国城市的夜间灯光图显示，目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。

这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。

2、方法体系中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国297个地级以上城市1，积累了丰富的研究经验。

该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。

2017年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。

我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。

并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引力进行深入研究。

评价的逻辑：量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外，城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。

因此，我们对城市房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产开发投资吸引力评价体系。

1 本报告研究范围指所有“地级市”，不包括自治州、盟等地级行政区。

首先，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，这不仅包括人口的现有规模，也包括城市对人口的吸引力，未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力来源于城市的经济、收入、资源、交通等因素，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。

经济的表现我们通常用GDP总量及增速、人均效益、产业结构等方面来表现；财富水平的高低决定了城市人口的购买力，指标包括收入、储蓄等；而教育、医疗等资源优势也是城市进步和配套水平提升的体现；交通设施的完善使城市间的互动更加频繁，资金、人才等生产要素流动也更加便利，因此机场、高铁等交通通达性也成为我们对城市投资吸引力进行评价的维度之一。

另一方面，自由市场下，价格由供求关系决定，因而我们认为房价变化最关键的影响因子之一是市场的供求状况；同时，现有存量将影响未来需求的增长潜力，也间接影响城市房价行情；而房价最终由城市购买力支撑，因而价格支撑是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，他们也将形成房价变化的动力。