2018年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

2018中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

Content 目录

▶ 研究背景与方法体系

1/研究背景

经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑

房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现

4/方法体系

市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力

10大方面，近40项具体指标构建评价模型

297个地级以上城市全样本评价

▶全国297个地级以上城市开发投资吸引力

评价结果

7/评价结果

上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好

的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前

东部沿海发达城市群城市保持领先优势

9/特征分析

一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三

角城市制造业基础强

房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市

开发投资额及销售面积增长显著

▶城市群视角下的城市发展趋势

15/中国城市群发展格局

京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国

11%，GDP占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。

18/京津冀城市群

内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点规划区域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由0至1发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市空间大，天津快速扩张中。

23/长三角城市群

国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市取胜关键。上海心脏地位强化，Z字形发展带仍是重点，发展轴带上的城市将保持领先优势。28/珠三角城市群

同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。

34/长江中游城市群

长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。

37/成渝城市群

作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。

▶ 结语

一、研究背景与方法体系

1、研究背景

从1998到2017年，中国的房地产行业市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。2016年，中国GDP总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转型迫在眉睫。

经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。

东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。

如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。

自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。2017年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。

1) 经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显

当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。2015年，中国GDP 增速首次低于7%，2016年增速下行趋稳，为6.7%，但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型，随着“三降一去一补”继续推进和供给侧改革的持续深化，经济下行压力较大。同时，2017年外部环境更趋复杂，发达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。

回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的角色，尤其是2003年以来，房地产业被确立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张性增长并渐趋成熟。从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。新的发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。

2) 城市群效应显现，城市分化加剧

我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。

此外，2016年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。

整体来看，2017年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。在此背景下，中国指数研究院启动“2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大现实意义和参考价值。