深圳二手房交易流程及细节风险把控

深圳二手房交易流程及细

节风险把控

Prepared on 24 November 2020

1、交易前注意事项。建议客户提前了解清楚自己是否有购房资格，贷款资格，首付情况（房子首付款+贷款费用+过户费用+中介费用+其他），首付款到位时间以及其他特殊要求（如户口、学位、车位等）。另外就是自己希望购房区域、交通、配套等，购房面积、户型、价位、楼层、朝向、装修等。总之，您看房之前先要有自己的基本方向，正确的方向让自己购房的效率更高。

2、操作流程。

A：看房。看房子装修情况，户型构造，是否漏水，改造基础状况，确定是否带租约或者纠纷等。另外，最好前往邻居或者保安走访一下，这个房子或者整栋有没有什么近期事故发生等。

B：预约业主，沟通细节。跟业主确定房子是否有纠纷，家庭是否出售意见一致，找准真是产权人，房子有租约的话怎么处理，学位、车位、户口等问题。房价是大问题，有中介参与的情况下尽量让中介承诺没有一分钱差价且没有对业主有绑架条款等。地产经纪人真正文化水平高、责任心强并且风险意识高的凤毛麟角，能不能碰到只能看缘分了。即使你能碰到也不一定保证他的能力和经验都是面面俱到的。另外就是落实房子产权问题，产证状态和银行评估价。国土局过户价等。另外，建议提前咨询管理处查询物业费用等是否有大额拖欠，一个小动作可以预防小概率恶性事件。

C：签约二手房三方居间合同。对房子所有细节确认好以后就着手签约。签约过程一定要注意付款方式、赎楼方式、资金监管最后时间节点、税费承担方、定金、学位车位户口家私电器情况和违约责任等，并要一一落实。一般中介都会多一事不如少一事，签单成功自己的权益基本就得到保障了，后面有问题也就是中介协调了。但是如果合同双方不注意，后期扯皮就会很多了，受伤

的是双方。我基本每个合同操作都会留有录音，以防不测。定金一般为房价的7%左右最好，但是不绝对。另外定金的支付最好通过转账等形式，以便留有记录。最后，务必让中介给你一个所有费用交纳预计明细和缴费时间，缴费对象等。这样自己知己知彼，提前做好准备。

D：资金监管和银行按揭贷款材料提交。在合同约定资金监管和贷款提交的时间节点前，务必提前准备好所有监管资金、贷款资料等，错过了业主算你违约没商量。如果业主房子需要赎楼并启用担保公司的话，业主还要前往公证处做担保授权，费用320元+20元/本，一般400元左右。（一次性付款不需要做贷款申请）。

E：贷款承诺书出来，房产证在手或赎楼成功。监管及贷款材料提交之后预计10-60天（纯商贷最快7个工作日，公积金组合贷款最快要15个工作日，纯公积金贷款最快5个工作日，以上时间没有绝对，要根据不同时期、不同银行政策变化而变化。如果担保赎楼，则需要外加时间，具体情况根据实际而定）。只有房产证在手且银行有放款承诺才可进行过户，当然风险还有，可基本可控。

F：过户。交易双方或者代理人根据约定前往国土局过户，过户前需要打印二手房买卖合同，上面的成交价一般都是国土局过户价（一般是市场价的50%），请不要有异议。过户需要看资料原件并收部分复印件。过户完毕会后一个取证回执，可以留一下。

G：取证，抵押。过户后5个工作日出新证，新业主需要携带回执单、身份证、银行卡取证并交纳税费（契税、代缴个税和营业税、其他小税）。新房产证到手之后建议拍照并复印留底，并在国土局的银行驻点领取贷款抵押合同

（最好提前咨询中介人员确定抵押合同一定要提前送到驻点人员）。然后再另行取号并前往国土局抵押窗口将新房产证抵押。

H：银行发放首期款、尾款。一般新证抵押之后2个工作日内银行就会将资金监管部分打到老业主账户（这个过程需要中介人员务必将新证复印件传真给银行，之后银行才能放款监管首期款）。之后需要7-30个工作日内（银行抵押处理需要5个工作日），业主收到尾款，对账无误则准备交房。

I：交房，过水电燃气等。交房之前最好确定现将户口、车位等问题解决。目前中国物业管理法则，车位跟房产没有从属关系，但是基本默认业主有提前归属权。在中介的协助下，处理所有过户事宜等。所以务必保留好房产证复印件，国土局纳税（主要是契税）收据等，并长久留存。