朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法

南京朗诗置业股份有限公司文件
朗字〔2009〕87号签发人:田明
关于印发《朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）》的通知
各单位、全体员工：
为了更好的服务地产公司，聚焦并持续打造“系统运行和常规物业服务”两项核心能力，使朗诗物业成为具有鲜明差异化特色的全国优秀物业服务企业，特制定《朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）》。

现予以发布，本办法自发布之日起开始施行。

特此通知。

二○○九年十二月四日
抄送：集团各高管各区域公司科技公司物业公司。

南京朗诗置业股份有限公司2009年12月4日印发
共印2份
朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费
管理办法（试行）
第一章总则
第一条在集团内部，朗诗物业和地产公司具有不同的战略定位，具有相对独立的地位，两者之间均应服从于集团要求。

第二条物业公司以“具有鲜明差异化特色的优秀物业服务企业”为战略定位，聚焦并持续打造“系统运行和常规物业服务”两项核心能力，成为一家具有鲜明差异化特色的全国优秀物业服务企业。

第三条本办法界定物业公司服务地产公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与地产公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。

本办法界定的服务内容为地产区域公司可选项。

第四条本办法适用于物业公司（分公司）、地产区域公司、科技公司。

第二章常规服务内容
第五条设计的前期介入：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。

主要优化方向：
一、安全类——周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等；
二、工程类——科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等；
三、景观类——硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等；
四、泳池、会所类——设施配置及选型、客流动线、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属等
成果：物业公司根据设计方案（图），在5个工作日内向地产区域公司提交《设计优化意见报告》。

第六条配合物业服务招标：配合地产公司进行前期物业招标工作，主要工作包括：
一、物价核准或物业费超标准收费申报；
二、系统运行费用的申报或备案；
三、编制招标文件、公告等；
四、意向投标单位的选择及报名组织；
五、编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；
六、中标物业单位的备案。

第七条前期营销案场的服务：通过案场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。

主要服务内容：
一、客户接待——包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询；
二、综合维修——销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养；
三、秩序维护——销售中心及样板、科技人居馆、系统体验间区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；
四、清洁及环境消杀——日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；
五、绿化维护——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。

六、大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。

第八条地产公司办公区域的物业服务，主要服务内容：
一、综合维修服务——办公区域内设施设备日常维修保养。

二、秩序维护服务——办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理。

三、清洁及环境消杀服务——日常保洁、专项保洁、环境消杀服务。

四、绿化维护服务——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。

第九条项目交付前的房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助地产公司逐套对所交付房屋的户内外进行查验，并配合督促施工方完善整改。

主要工作内容：
一、工程质量问题查验——现场察看并汇总所发现的工程质量问题，协助地产公司督促施工方实施整改。

二、制定管理方案完善缺陷问题——对于存在的设计缺陷或者无法完成整改的施工缺陷，制定相应的后期管理方案。

第十条交付前的精保洁工作：
一、制定开荒保洁的验收标准。

二、招标选择精保洁单位，并督促施工方按时按质完成开荒保洁；
三、对于细部如管道外部、室内外地面墙面等处的灰尘污物进行清理、门窗以及玻璃进行彻底清洁、外围消杀等。

第十一条小区房屋体检：根据地产公司的要求，物业公司组织人员对已将交付的住宅内部进行房屋体检，检查质量隐患，并做好记录和标识。

主要包括以下内容：
一、墙体开裂和空鼓；
二、天棚开裂和空鼓；
三、水管检查；
四、室内渗漏检查；
五、进排风口检查。

第十二条项目交付前红线（小区周界）外配套设施管理：
一、外围秩序维护管理——涉及上述区域的外围区域的安全管理、巡逻、消防安防设施日常管理、突发事件的应急处理。

二、外围清洁消杀——涉及上述区域的外围清洁、日常垃圾清运、消杀及绿化养护工作。

三、综合维修服务——涉及上述区域的设施设备日常运行管理以及维修保养工作。

第十三条维保期内房修委托：房屋交付1年后，物业公司接受地产公司委托管理“房修快线”（可按片区筹备），负责实施维保期内相关涉及维保内容的维修整改跟进落实工作，跟进施工单位到场及进户维修的质量和要求。

对重大的质量问题，如：主体裂缝、渗（漏）水、技术改造等，由地产公司负责处理，物业公司跟进。

（具体见房修快线管理办法）。

主要工作内容如下：
一、维保内容的接报以及进户查验；
二、维保内容的验证；
三、与物业服务中心工程、客服沟通，组织施工单位维修；
四、维修现场的控制和质量服务的反馈；
五、维保信息的定期发布；
六、提交施工方的维保服务质量报告；
七、对于施工单位维保不力的组织第三方实施维保；
八、核实第三方维保的工作量以便地产公司与施工方结款。

第三章常规服务费用收取
第十四条物业服务地产的收费方式分两种，包干制和酬金制。

包干制根据服务内容核定服务总费用，由物业公司包干使用。

酬金制根据服务要求进行人员配置，按照一定的薪酬进行核算，并收取合理的税金和管理费用，进行核算。

第十五条包干制收费标准
序号服务内容
收费单价
（元/平方米）
备注
1设计的前期介
入
0.30保底3万元计收
2物业服务招投
标代理
公寓0.5，别墅1.0保底3万元计收，最高不超过5万
3交房前房屋细公寓3，别墅4
第十六条薪金制收费分两类，定额收费和按实收费。

一、定额收取标准为：薪金含工资、加班工资、保健薪酬、激励工资、福利、培训、服装、办公用品、物料等等，一类城市按照3100元/人，二类城市按照2800元/人。

物业公司在此基础上收取管理费用20%（含税金）。

主要包括以下内容：
（一）前期营销案场及企划活动的服务委托；
（二）地产公司办公区域的物业服务委托；
（三）前期看管工地服务费用；
（四）项目交付前红线（小区周界）外配套设施管理所发生的费用。

等等。

二、按实收费的标准为：按照实际发生的费用加一定管理费用收取。

主要包括：
（一）托管的客户关系中心物业人员，按照实际发生费用的1.15倍收取。

（二）试住体验间生活顾问和公交巴士驾驶员，按照实际发生费用的1.25倍收取。

（三）服务于地产公司的主管级以上管理人员。

按照实际发放工资总额（含工资、奖金、保健薪酬、福利等）的1.20倍核算。

（四）在物业接管前的房修快线，按照实际发生的管理费用1.25倍收取。

（五）在物业接管后的房修快线，按照实际发生的管理费用1.50倍收取。

第四章差异化部分
第十七条
系统运行维护：物业公司负责交付物业的系统运行和维护，确保
系统正常运行。

一、系统运行操作，负责机房值班和监控；部检查4
交付前的精细保洁毛坯3，精装修5如地产公司选择精保洁单位，委托物业公司管理，物业公司收取0.5元/平方5
前期开办费用公寓15，别墅25主要包括：筹备人员薪金、印刷品采购、开办物资，不含空调等设施设备6
新项目集中交付委托公寓1.5，别墅3保底按照10万元计收
7小区房屋体检
委托每户30
二、系统维护和保养，负责业主咨询和服务，系统日常维护和设施设备保养；
三、关注系统运行情况，收集系统行动资料，并及时向科技公司反馈。

四、项目改造，关注系统运行效果，加强系统运行的研究，并在科技公司指导下进行设备改造；
五、能耗管理，关注系统运行工况，根据户内实际运行效果，制定并实施节能降耗措施；具体见《服务运营工程管理制度》。

第五章差异化部分费用收取
第十八条系统日常运行和维护费用按照0.7元/m2.月（包括人工和零星耗材），面积少于10万方，按照10万方计；面积超过15万方,但不足20万方，按照20万方计。

第十九条能耗补贴，当业主支付的系统运行费用不足时，由各地产公司负责补贴物业项目公司，当月结算，次月支付。

第二十条前两条合计补贴为：当月实际能耗+系统运行和维护费用-物业服务协议中收取业主的系统运行费用。

第二十一条重大的设施设备维修和改造要通过集团审批，集团可指定物业公司负责，并审批专项费用，由物业公司实施。

物业公司收取总维修改造费用的15%为管理费，税金另计。

第二十二条系统日常运行的备品备件由物业公司负责采购，地产实报实销。

第六章费用结算流程
第二十三条由物业（分）公司核算出应收金额，在月底前，通过OA或邮件的方式告知地产公司经办部门→地产公司经办部门申请付款→地产公司经办部门经理审核→地产公司财务部门审核→项目总监审核→地产公司总经理审批→地产公司财务部门办理付款。

第二十四条地产支付款项如在物业告知地产15个工作日内没有支付，物业
公司申请集团财务中心启动银行划拨方式支付。

第七章附则
第二十五条本办法自发布之日起开始施行，由总裁办负责解释。

二○○九年十二月四日。