建筑物成新率计算

缴纳土地增值税时建筑物成新率计算方法(参考)

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

一）建筑物耐用年限（N）1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

（二）房屋已使用年限（t）1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。

..二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。

1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋。

房屋质量等级标准..2.房屋残值率参考值3.确定成新调整率的方法（1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。

（2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。

..（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。

即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。

三、房屋成新率计算举例例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。

房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。

解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=2000－1992=8年基本成新率q1=1－8/50=0.842级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89故成新调整率为零。

建筑物成新率计算方法

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

建筑物成新率的计算公式

建筑物成新率的计算公式建筑物成新率是评估建筑物价值的一个重要指标，它能帮助我们了解建筑物的折旧程度和剩余价值。

那建筑物成新率的计算公式到底是啥呢？先来说说，建筑物成新率的计算方法有好几种，比较常用的有年限法、打分法。

年限法呢，简单来说就是用建筑物的尚可使用年限除以它的总经济耐用年限，再乘以 100%。

比如说，有个房子预计能使用 50 年，现在已经用了 10 年，那它的尚可使用年限就是 40 年。

用 40 除以 50 再乘以 100%，得出的就是这个房子的成新率。

打分法就稍微复杂一点啦。

得先确定影响建筑物成新率的各种因素，像结构、装修、设备啥的。

然后对每个因素分别打分，满分通常是 100 分。

最后把各个因素的得分加起来，除以总分，再乘以 100%，就是建筑物的成新率。

我给您举个例子哈。

前段时间，我去评估一个老旧小区的房子。

那房子从外表看，就显得有些沧桑。

走进屋里，墙壁的涂料有些剥落，地板也有不少磨损的痕迹。

我就按照打分法来评估它的成新率。

结构方面，因为有些墙体出现了细微的裂缝，我给打了 70 分；装修呢，比较简陋陈旧，打了 60 分；设备方面，水电管道还算正常，但空调、热水器啥的都比较老旧了，给了 65 分。

把这些分数加起来，一共是 195分，总分是 300 分。

用 195 除以 300 再乘以 100%，算出来这个房子的成新率大概是 65%。

在实际应用中，这两种方法有时候会结合起来使用，以得到更准确的成新率。

比如说，对于一些使用年限不太明确或者特殊结构的建筑物，可能就会先用年限法大致估算一下，再用打分法进行修正和补充。

总之，建筑物成新率的计算不是一件简单的事儿，需要综合考虑很多因素，而且要根据具体情况选择合适的计算方法。

只有这样，才能更准确地评估建筑物的价值，为相关的决策提供可靠的依据。

希望通过我上面的讲解，您对建筑物成新率的计算公式有了更清楚的了解。

计算建筑物成新率

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

建筑物成新率计算

一)建筑物耐用年限(N)１、各种结构房屋得经济耐用年限参考值(年)2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

(二)房屋已使用年限(t)1、房屋已使用年限得起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋经过改建、翻建,已使用年限得起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限得,按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调整率估价人员实地观察,鉴定房屋得实际新旧程度,根据房屋得建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基得稳定性等,评出房屋得质量状况,确定房屋得成新调整率、1.房屋得质量等级:分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋、房屋质量等级标准2、房屋残值率参考值3。

确定成新调整率得方法(１)当基本成新率(ｑ1)在房屋质量等级相对应得成新率范围内时,成新调整率为零(ｑ２)、(2)房屋到达一定使用年限后,由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定得房屋质量等级相对应得成新率范围大于基本成新率时,成新率(q)取评定得房屋质量等级相对应得成新率下限,即ｑ＝ｑ1+q2=基本成新率+成新调整率=评定得房屋质量等级相对应得成新率下限。

(3)房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定得房屋质量等级相对应得成新率范围小于基本成新率时,成新调整率应为负数。

即q=q１+q2=基本成新率+成新调整率＝评定得房屋质量等级相对应得成新率上限。

三、房屋成新率计算举例例１、某房屋混合结构,属非生产用房。

房屋于1９92年竣工验收合格,土地使用性质拨用,房屋质量等级评定为2级基本完好房,估价基准日为２000年5月5日,求成新率。

解:非生产混合结构房屋耐用年限N=５0年房屋已使用年限t=２00０—1９92＝8年基本成新率ｑ１=1—８/５0=０。

8４2级基本完好房相对应得成新率范围为0、７0-－0.89故成新调整率为零。

资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法

资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法知识点：建筑物成新率及其确定方法（一）成新率的概念特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。

成新率＝1－损耗率损耗率＝1－成新率（二）成新率的确定方法三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定。

1.使用年限法（公式调整）（1）建筑物耐用年限自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。

经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。

经济寿命短于自然寿命。

资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。

①各种房屋的经济耐用年限生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等302040二等三等简易结构10年钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙②建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致按“短”原则：①耐用年限从竣工验收合格之日算起。

②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。

③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。

④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。

⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。

（2）建筑物已使用年限分类：实际使用年限和有效使用年限。

维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当。

当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。

评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。

（3）建筑物尚可使用年限含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。

计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。

（4）使用年限法计算说明①经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限；②尚可使用采用剩余经济年限；③综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值。

成新率的确定

上下水不够通
严重堵塞、锈
蚀，各种器
具基本完好、
畅、大量锈蚀，
蚀，滴漏、零
水卫具完好，零 33～40 个别零件残 25～32 个别滴漏、零件 13～24 件严重残缺 9～12
25
件齐备无
缺损坏
残缺损坏
损坏
损
线路、装置
设备陈旧、电线
设备陈旧、电
线路、装置基
完好、牢
部分老化，绝缘
线部分老化，
22
尚能使用
咆现象，供气不
常
象，基本无法
正常
使用
小计
83～ 100
63～ 80
39～ 60
39～60 63
成新率＝(0.75×0.55＋0.63×0.15＋0.63×0.3)×100% ＝69.6%
3、综合成新率： 69.6%×60%＋70%×40%＝70%
匀下沉
下沉，已稳定
件产生影响（变
结
形、裂缝）
断冻酥、腐蚀
等损坏构
梁板柱等有
部
明显下垂、变
分
基本完好，
局部变形、裂
形、裂缝露筋
承重
梁、板、柱等
完好坚固构件
21～25 有轻微裂缝、 16～20 缝、露筋锈蚀占 11～15 锈蚀严重，墙 6～10
变形、露筋
10%以内
体有严重裂
缝、倾斜风
11
落、油漆失光
落、油漆老化
蛀蚀，压条脱
落
部分腐朽、蛀
木质腐朽、蛀
细木完整牢固、
稍有松动、残
装修油漆完好 13～15 缺、油漆失光 10～12 蚀、破裂、松动、 7～9 蚀、破裂、松 4～6

成新率计算

一）建筑物耐用年限（N）1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

（二）房屋已使用年限（t）1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。

1.房屋的质量等级：分为１级完好房、２级基本完好房、３级一般损坏房、４级严重损坏房、５级危险房屋。

房屋质量等级标准2.房屋残值率参考值（1）钢结构(2)钢筋混凝土结构0(3)砖混结构(4)砖木结构(5)简易结构3.确定成新调整率的方法（1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率范围内时，成新调整率为零（q2）。

（2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。

（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率范围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。

即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。

三、房屋成新率计算举例例1.某房屋混合结构，属非生产用房。

房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。

解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=2000－1992=8年基本成新率q1=1－8/50=2级基本完好房相对应的成新率范围为故成新调整率为零。

房屋综合成新率

房屋综合成新率在用成本法评估房地产价格时，建筑物的成新率是最关键的数字之一，它直接影响评估的准确性。

但准确地确定成新率，却又是非常困难的。

就计算折旧的几种方法(耐用年限法、观察法、成新折扣法、综合法)而言，耐用年限法理论性较强，有完整的计算公式。

但这种方法对同年代、同结构的建筑物作划一计算，不能顾及每栋建筑物的特殊性。

因此，用这种方法计算出的结果往往和实际情况不符。

观察法可以弥补耐用年限法的这种不足，但它受评估人员的专业能力、实践经验等因素影响较大，带有一定的主观性。

且这种方法倾向于对建筑物的外观观察，对内在质量不易把握。

而成新折扣法是一种较为粗略的方法，除对大范围的房地产普查才使用外，一般不常用。

因此，上述几种方法，各有其不足之处，无论单独采用哪一种，都没有很强的说服力。

综合法是用两种以上的方法，分别评估出建筑物的成新率，然后取长补短，统筹兼顾，得出一个适合的结果来。

这种方法准确可靠，因此在评估实务中被广泛采用。

近几年来，许多专业书刊和杂志介绍了不少用综合法确定建筑物成新率的方法，本文将对这些方法略作总结和整理，供同事们参考。

方法一：分别用耐用年限法和实际观察法求成新率，然后取二者的平均值(或加级平均值)。

这种方法简单易行，思路清晰，同时又能扬长避短，计算结果较为可靠，因此，在实际工作中经常采用。

它可以简单地用如下公式表示：综合成新率＝a×耐用年限成新率＋b×实际观察成新率式中a、b表示加权系数，二者可以相等也可以不相等，且a＋b ＝1。

计算耐用年限成新率和实际观察成新率，可以采取以下步骤：(1)根据评估项目的大小及所要求的准确程度等建设物分为几个不同的部分。

一般来说，可以分成主体、设备、装饰三个部分。

项目较大时，还可以再细分。

例如，将主体工程再分为基础、墙体、梁柱、楼地面等分部项目，对有些几乎没有装修及设施的工程，也可以不分，只评主体。

(2)用两种方法(耐用年限法和观察法)，依据各自的技术路线，评估出各部分的成新率。

综合成新率计算表

类别
名称
评定标准
标准分值1.基础承载能力充分、无不均匀下沉
202.承重构件
完好无损、无变形
253.非承重构件平直完好、无倾斜、弓凹
154.屋面、屋架完好平整、无渗漏255.楼地面平整牢固、无裂缝
15结构得分合计
1001.门窗工程完好无损、开关灵活202.外墙装饰
完整、无空鼓裂缝203.内墙、地面装饰完整、无破损204.天花装饰完整、无变形、下垂155.细木装饰完整牢固、油漆完好25装饰得分合计
1001.水卫通畅、无锈蚀、器具完好
552.电照（力）
线路、装置完好
45
3.冷暖设备
设备管道完好、无堵塞滴漏
设备得分合计
100
A 、
B 、
竣工日期建筑结构1996
钢结构
C 、
完损权重%年限权重%70.00%
30.00%说明：蓝色字是可以填写部分，红色字是计算结果，红色加粗的字是最终结果，即
建筑物综合成新
结构部分
装饰部分
完损等级成新率%按年限计算成新率%
设备部分
综合成新率
现场勘察情况
修正系数
分项评分
完好完好无损完好稍有磨损无变形0.7
64.4
较灵活较完整基本完好基本完好基本完好0.15
12.6
基本完好基本完好无
0.15
13.2
果，即表中的“89.28％”是建筑物的综合成新率
合成新率计算
评估人评分
19241522129218181512218490.20%
4840
88
89.28%
用途87.14%
工业。

成新率的确定

15～21
设备、管道锈蚀严重、零件损坏、严重滴、冒咆现象，基本无法使用
8～15
22
小计
83～100
63～80
39～60
39～60
63
成新率＝(0.75×0.55＋0.63×0.15＋0.63×0.3)×100%
＝69.6%
3、综合成新率：
69.6%×60%＋70%×40%＝70%
21～25
少量变形，开关不灵，玻璃五金个别残缺，油漆稍有起皮、剥
16～20
部分翘裂、腐朽、开关不灵、玻璃五金残缺、油漆老化脱落
11～16
木质腐朽，形状普遍不灵，玻璃五金残缺、油漆老化、剥落见底
6～10
16
外粉饰
完整、粘结牢固，清水墙勾缝砂浆密实
17～20
稍有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆少量松酥脱落
13～16
部分空鼓、裂缝、剥落、勾缝疏松脱落
9～12
严重空鼓、裂缝、剥落、墙面渗水、勾缝砂浆严重松酥剥落
5～8
14
内粉饰
完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落
17～20
稍有空鼓、裂缝、剥落
13～16
部分空鼓、裂缝、剥落
9～12
严重空鼓、裂缝、剥落
5～8
12
顶棚
完好、无损、无变形
17～20
稍有裂缝、翘角、松动、脱落、油漆失光
楼地面
整体面层牢固，无空鼓、起砂、下沉、裂缝
13～15
整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂、剥落
10～12
整体面层部分裂缝、空鼓剥落、较大面积起砂
7～9
整体面层严重裂缝、剥落、起砂、沉陷、凹凸不平
4～6
10
小计
85～100

建筑物成新率计算

一）建筑物耐用年限（N）1各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

（二）房屋已使用年限（t）1房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限二估价基准日年份-房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。

1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋。

房屋质量等级标准2•房屋残值率参考值3•确定成新调整率的方法（1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率范围内时, 成新调整率为零（q2）（2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限,即q=q1+q2二基本成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率下限（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率范围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。

即q=q1+q2二基本成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率上限三、房屋成新率计算举例例1.某房屋混合结构，属非生产用房。

房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为 2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。

解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限 t=2000－1992=8 年基本成新率 q1=1－8/50=0.842级基本完好房相对应的成新率范围为0.70--0.89故成新调整率为零。

什么叫成新度折扣率？(土地增值税中的)

一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化、强度不足，屋面或板缝局部漏雨，部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修。
（4）严重损坏房
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
依据《房屋完损等级评定标准》的规定，根据房屋的结构、装修和设备3个组成部分各个项目的完好、损坏程度，房屋的完损等级划分为下列5类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
（1）完好房
结构完整、构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和设备完整，无损坏；虽然存在一定的陈旧现象，或个别构件有允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上修复。
（2）基本完好房
结构构件安全完好，基本牢固，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修设备的个别部位或零件，有影响使用的破损，油漆缺乏保养，通过在原有构件或部位上进行修补和涂抹等修坏房
就是按照房屋的新旧程度给出的折旧比率。
2、打分法。其计算公式如下：
成新率=结构部分合计得分×g+装修部分合计得分×s+设备部分合计得分×b。式中：g为结构部分的评分修正系数;s为装修部分的评分修正系数;b为设备部分的评分修正系数。
房屋的成新度，即为房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。

建筑物成新率计算

一）建筑物耐用年限（N）????1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。

????二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。

1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、2.房屋残值率参考值???????????????????????????3.确定成新调整率的方法（1零（q2（2即（3即???????例1.??某房屋混合结构，属非生产用房。

房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。

解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=2000－1992=8年基本成新率q1=1－8/50=0.842级基本完好房相对应的成新率范围为0.70--0.89故成新调整率为零。

成新率例2.?3????????????成新率q=基本成新率q1+成新调整率q2=0+0.6=0.6????例3.??某房屋混合结构，属受腐蚀生产用房，房屋于1991年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为4级严重损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。

解：受腐蚀生产用房耐用年限N=30年????房屋已使用年限t=2000－1991=9年????基本成新率q1=1－9/30=0.70????4级严重损坏房相对应的成新率范围在0.4--0.59????????成新率。

不同结构类型房屋成新率评分权重表

房屋建筑物勘察成新率计算表
编制人：编制日期：年月日索引号：建筑物名称建筑结构
房产证号建筑面积
耐用年限已使用年限层数
项目标准分数评定分数
结构部分
(G) 1．地基基础25 2．承重结构25 3．非承重墙15 4．屋盖20 5．楼地面15 小计：（1+2+3+4+5）×权重[ ]=
装饰部分
(S) 6．门窗25 7．外粉刷20 8．内粉刷20 9．顶棚20 10．细木装修15
小计：（6+7+8+9+10）×权重[ ]=
设备部分
(B) 11．给排水40 12．电气照明35 13．暖通25 小计：（11+12+13）×权重[ ]=
鉴定评定分数：G+S+B=
年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限=
综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=
附：不同结构类型房屋成新率评分权重表
结构类型结构部分单层2—3层4—6层7层以上
钢筋混凝土结构结构G 0.85 0.80 0.75 0.80 装修S 0.05 0.10 0.12 0.10 设备B 0.10 0.10 0.13 0.10
混合结构结构G 0.70 0.60 0.55 装修S 0.20 0.20 0.15 设备B 0.10 0.20 0.30
砖木结构结构G 0.80 0.70 装修S 0.15 0.20 设备B 0.05 0.10
其他结构结构G 0.87 装修S 0.10 设备B 0.03。

《建筑物成新率评定标准》excel

《建筑物成新率评定标准》excel1. 评定标准的重要性建筑物成新率作为评定标准，对于房地产行业和房产交易有着重要的意义。

它是对房屋建造年限的一个量化指标，影响着房屋的质量和价值。

而在房地产交易、税收评估和房屋维护等方面都需要对建筑物成新率进行评定。

建立起一套科学准确的评定标准，对于各个方面都有着重要的意义。

2. 建筑物成新率的计算方法评定建筑物成新率需要借助于一定的计算方法，而Excel表格作为一种常用的数据处理工具，可以为我们的评定工作提供很大的便利。

在Excel中，我们可以借助公式和函数来进行建筑物成新率的计算，如年限除以建筑物设计使用年限的百分比，就可以得出建筑物成新率的数字。

在评定标准时，我们可以使用Excel来进行数据的处理和计算，从而使评定结果更加客观和准确。

3. 建筑物成新率评定标准的制定为了确保建筑物成新率的评定能够达到客观公正、准确可靠的效果，需要制定一套科学合理的评定标准。

这些评定标准应该包括建筑物的使用年限、结构状况、修缮情况、环境因素等多个方面的因素。

通过综合考量这些因素，可以确定一个合理的建筑物成新率评定标准。

这其中，Excel表格可以帮助我们进行数据的分类整理和统计分析，为评定标准的制定提供有力的数据支持。

4. 个人观点在建筑物成新率的评定工作中，合理的评定标准是非常重要的。

它关系到房屋的质量和价值，对于房地产交易和税收评估都有着直接的影响。

而借助于Excel表格进行评定工作，则可以使评定结果更加客观、准确和可靠。

在未来的评定标准制定和建筑物成新率的评定工作中，我希望能够更加细致地分析各种因素，制定出更科学合理的评定标准，为房地产行业的发展和房产交易的顺利进行贡献一份力量。

总结建筑物成新率作为评定标准，对于房地产行业和房产交易具有重要意义。

为了保证评定结果客观、准确和可靠，需要制定一套科学合理的评定标准。

在这一过程中，Excel表格作为数据处理工具，可以为我们的评定工作提供便利。