成都奥特莱斯案例分享
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
成都大型商业失败案例分析225343723
规划4 规划4幢甲级写字楼
商务办公区
时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 1.5公里街区 规划，满足于吃穿、娱乐、 规划，满足于吃穿、娱乐、购物以及艺术 鉴赏的商铺、画廊等 鉴赏的商铺、画廊等。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目前经营状况
目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主： 目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主：
平时经营较为惨淡； 平时经营较为惨淡；
项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人， 2. 项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人，且该 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征： 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征：如果拥有私家车很难就 近消费餐饮； 近消费餐饮； 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和， 3. 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和，美美力 诚、仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。对于所谓打折的奢侈品牌折扣店的需 仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量， 4. 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量，本案内街商业体量占 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响， 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响，经 以上 营风险难以把控； 营风险难以把控； 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难， 3F商业经营 5. 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难，2-3F商业经营 惨淡的主要原因； 惨淡的主要原因； 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力， 6. 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力，有利于带动商 引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做， 气。引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做，实施最佳的规划 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议总体规划原则建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。
各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求交通采用外环（机动车行车环路），内环（机动车货流环路）流线设计。
酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。
内部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。
从入口到内部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。
利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。
建筑单体设计主出入口主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到内街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。
结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。
标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。
餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪音对商业的干扰。
餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。
餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室内外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。
娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。
时代.奥特莱斯考察报告
奥特莱斯儿童服饰及家居用品
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奥特莱斯儿童服饰较少，人流量较 少，均在二楼C区，价格为305000元。
下图为家居用品，奥特莱斯门店少，
人气差。
奥特莱斯人气
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人 流 量
人流量：周末及节假日人流量大，销量高，非节假日相对人流量少些，
女装比男装人气高，消费者以女性为主，或女性结伴，或家人结伴。
顶尖品牌共250个，均为国际国内
一线品牌和时尚运动品牌，涵盖多 种风格及品类。 其中国际精品44个，时尚休闲 24个，女士时装56个，男士时装 37个，运动及户外服饰用品14个， 内衣及饰品12个，皮具、皮鞋及手 餐饮美食17个，饰品街7个。 包括国际一线品牌Armani、Bally、Burberry、Canali、 Cerruti 1881、Coach、Dunhill、Ermenegildo Zegna、 Givenchy、Hugo Boss、Max Mara、SWAROVSKI、 Tod’s及西南地区独家引入的Joyce Warehouse、 Lane Crawford、Pedder Warehouse等； 国际人气品 牌Adidas、Aquascutum、BrooksBrothers、 Calvin Couture、Kate Spade、Lacoste、Nike、Ports、
奥特莱斯交通优势
第4页
3
地 理 位 置
地址 停车场 营业时间
双流县双楠大道中段633号，交通便利 2000余免费停车场，停车方便 营业时间：10:00-21:00
奥特莱斯整体概述
1、门店数量
第5页
1） 目前经营门店：250家；
2） 经营类型：商品种类以服装、皮包、皮鞋为主，有餐饮等配套企业。 2、门店SKU数 1）门店服装类SKU数大致为100-300个； 2）皮包皮鞋类SKU数大致为100-200个。 3、价格（常年保持品牌商品有1-5折的平均折扣） 1）服装：普通门店服装价格为200-40000元，国际精品服装价格为1000-80000元； 2）皮包：普通门店皮包价格为200-20000元，国际精品皮包价格为800-50000元； 3）皮鞋：普通门店皮鞋价格为200-10000元，国际精品皮鞋为1000-30000元。 4、销售额及利润情况 1）目前平均销售额为5万左右/天，最低日销量几千，最高日销量20多万； 2）特卖玻璃房平均销售额为10万左右/天，最高达20多万； 3）利润情况：平均毛利为30%-60%之间。
奥特莱斯定位
荣耀广场
奥莱主题新城市生活休闲购物理念缔造者
项目定位
荣耀广场
Glory Square 国际品牌、奥莱主题、休闲体验、绿色文化、体验消费
打造济南奥莱商业旗舰，充满魅力的绿色文化购物中心 Jinan ole commercial flagship,
full of charm of green culture and shopping center
奥特莱斯定位
Ⅲ 项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北 侧规划路
项目东部
项目北部
项目南部
项目西部
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
A1
出售型物业：稳定现金流
A-2
建议业态：
A2
容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡
集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的 区域配套型商业
总建面积：2.19-5.11万㎡
项目情况
商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里 内存在配套商业空间。
南区
北区
项目
绿地 国际花都
外海 中央花园
荣宝御园
绿地 中央广场
绿地 缤纷城
恒大 雅苑
中建 锦绣城
金科城
天朗 蔚蓝城
恒大 金融中心
合计
商业体量 9万㎡ 15万㎡ 9.3万㎡ 6万㎡
成都太古里商业街案例分析
成都太古里商业街案例分析一、内容概括成都这座充满魅力的城市，在近年来的发展中，太古里商业街成为了一个引人注目的亮点。
走进太古里，你会被这里独特的氛围所吸引。
今天我们就来聊聊这个地方的魅力所在和它成功的背后原因。
太古里商业街，不仅仅是一个购物的地方，它更像是一个融合了时尚、文化和生活的综合空间。
这里汇聚了各种知名品牌，同时也不乏具有特色的本土品牌，给消费者带来了多样的购物体验。
更重要的是，太古里的设计非常独特，充分体现了现代与传统的结合。
走在街道上，你可以看到古朴的建筑与现代设施完美融合，营造出一种古今交融的感觉。
除了购物和观光，太古里还是人们休闲的好去处。
这里有各种餐厅、咖啡馆和小吃街，无论是品尝地道美食还是享受一杯咖啡的悠闲时光，都能让人感受到生活的美好。
太古里的成功并非偶然，它的背后体现了对消费者需求的精准把握和对商业运营的深思熟虑。
接下来我们就深入剖析太古里的成功之处。
1. 简述成都太古里的背景及地理位置说到成都你会想到什么？宽窄巷子、锦里，还有那些美食吗？但近年来太古里也成为成都的时尚潮流中心之一，今天咱们就来聊聊这个充满魅力的太古里商业街。
在这之前你得知道它的地理位置和背景。
太古里的历史可以追溯到几年前的一个城市更新计划，随着成都的快速发展，这里从一个普通的商业区逐渐转型为集购物、休闲、娱乐于一体的时尚生活中心。
所以当我们今天走到太古里时，会感受到一股强烈的现代都市气息，这里的每一砖一瓦都充满了故事和活力。
那么这样一个地方究竟有何魅力呢？接下来我们就深入剖析它的成功之处。
2. 介绍文章目的和研究的重要性：对成都太古里商业街进行案例分析，探讨其成功经验和发展策略成都这座古老而又现代的城市，孕育出了许多独特的文化现象。
今天我们要一起走进成都的一个标志性地点——太古里商业街，来探讨它的成功经验和发展策略。
这篇文章的目的，就是想和大家分享太古里的故事，看看它是如何成为众人瞩目的焦点，又是如何在竞争激烈的市场中脱颖而出的。
outlets
出租率和成交额：1997年至2008年
，全美的OUTLET购物村均保持超过97%的 商铺出租率，单位成交额及物业评估价值 名列全行业前茅。
【典型案例】全美最大的购物村——woodbury common premium outlets
，由全球最大的奥特莱斯业主和运营商切尔西运营，距离纽约车程约1小时， 通过多种交通工具便利到达
中央山谷
营业时间：
10：00 A.M. 至 9：00 P.M. 节假日将做调整
交通条件：
自驾车——通过纽约州高速公路便捷到达 巴士——GreylineShortLine/Coach USA（纽约港
车程距 离约100 公里
口往返） 地铁——MTA Metro-North火车Port Jervis 线 Harriman站。周末MTA提供每天一班连接Harriman 距离纽约车程1小时左右，和高速公 和Woodbury的火车（上午往，傍晚返），工作日及 路联系紧密，多种交通工具便利到达 假日请叫出租车接驳。 飞机——通过团体包机的形式从迈哈顿直接到达
什么是奥特莱斯：是一种零售商业业态，属于购物中心的一种
整合各种零售业态的超业态平台，属于购物中心的类 型之一。 通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销 售自己品牌的制造商组成。
Outlets
典型的OUTLETS没有主力店，通常为沿街式商业布 局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的 组团式布局。
特 征
供货渠道单一，由商品制造工厂单一供货 功能单一，以购物为主 小规模经营
商业模式成型，开发商规模化经 营
受众范围较小
集中于美国发展
供货渠道广泛，参与者增加：商 品工厂、品牌持有者、品牌代理 商、品牌批发商、大型供货商
(奥特莱斯)定位
• 便利性消费、住宿、餐饮及相关消费 交通枢纽人群 • 商务办公的 快捷服务
• 吸引西部新城以及市区居民消费。消费需求表现为购 西部新城和济南市 物、餐饮、休闲娱乐以及服务的综合性和多样性。
区居民
• 需求表现为日常生活需要，包括购食品、家居用品、
本区域居住区居民 消费群体
时尚商品，美容美发、医疗保健、汽车保养，运动健
•开发商、运营商、品牌商分工明确 •奥莱MALL、奥莱村成为主流 •大集团垄断特征日益显著
•由“品牌国”向“品牌引进国”发展
国内奥莱
多档次品牌折扣+休闲购物 休闲客群、价格诉求——大众客 货源品质参差不齐，国内外产品混杂
折扣卖场 城市郊区，新城区 •休闲、娱乐、餐饮等诸多元素成为奥特莱斯的重要
组成部分 •具备城郊副商业中心吸附力 •模式仿效者多，但多数只是形似，国际一线品牌进 入二线城市困难，经营状况不理想
身、餐饮、文化、娱乐等。
融汇城根植区域的居住需求，以 日常生活消费需求为主。
通过打造主题的综合性和多样性 ，区别区域内其他同类竞品，吸引目 标客群购置融汇城居住类产品。
少量的商务配套满足区域发展的 需求。
项目理解：奥莱产业导入
地块价值分析：
项目空间优势 有力的交通条件 目标客户的需求特征
区域规划空间
1、目前区域尚未成熟，以农地 为主； 2、配套建设尚不完备； 3、距离济南主城区存在距离； 4、地块周边公共交通不发达；
T－威胁
1、产业类地产开发对产业导入 依赖较强 2、区域内存在其他商业项目分 流客群 3、商业培养期较长
借助项目突出的交通及区位优势，围绕特色 鲜明的奥特莱斯主题打造商业产业链，增强 商业辐射面积，并凭借国际化的专业度及形
成都国际金融中心IFS案例分析只是分享-2022年学习资料
2.LG2业态配比-负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多-人群 为整个商场聚集了人气。-超市溜冰场-3%-业态分类-数量-百分比-6%-药店-■服饰-服装-12-37%%-■儿童用品、玩具-15%-个护化妆-36%-■餐饮-18%-甜品-■甜品-■个护化妆-·药店-■超市奄用品-■溜冰场-主力店：-面积约3000m,采用了欧洲第一的制冷科技及设施，-提供高质量冰面，保障顾客安 -Great]顶级超市一-面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界-顶 的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。-H&M-面积约2500㎡， 次售卖态主要以服饰和鞋、箱包为主；该层的大食代美食广场提供各式美食，-可起到留住客群 作用。-业态分类-数量-百分比-餐饮-■服饰-服装-19-51%-■鞋、箱包-7-19%-■珠宝、钟表、饰-14%-8%-·甜品-■个护化妆-2-5%-■餐饮-3%-主力店：-大食代美食广场一-目前里面只要少部 商家开业。-H&M一面积约2500m,首次售卖H&M家居系列产品。
内部垂直动线-内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通-达性；并设有跨层电梯，连 -2F至1F、1F至3F、3F至5F,让客户能够快-速到达目的地。-手扶电梯-跨层式电梯
小结-小结：->地面交通便捷，四通八达。->公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利 ->地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为FS带来大量人流。->水平动线：采用“回”字型动线 人流动线较简单。->垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。
国内城市综合体失败经典案例深度解读)
华南MALL折戟沉沙的启示我国城郊MALL（综合体）经典失败案例—独家深度解读研究/熊杰翻开2013年，可谓国内商业地城市综合体、各种购物中心的开发黄金时期，随着各地城市居民汽车保有量的上升以及许多城市的交通拥堵加剧，如今越来越来的商业地产开发商开始蠢蠢欲动，城市郊区的拿地成本低、况且，各商业地产企业高管或投资人他们均到访过欧美等国，亲眼目睹了欧美城效型购物中心的繁荣与成功，况且随着国内城市化的稳步推进，城市效区型MALL或综合体无疑具有巨大的发展空间！特别是近年来随着休闲娱乐的消费趋势日渐明显，以及越来越多的娱乐休闲为主题的综合体与购物中心成功开业，无疑位于新城区或城郊区购物中心由于市政交通可达性与配套的完善，的确从理论上或某种程度上具备能满足市民休闲娱乐消费需求的。
笔者认为，无疑城郊型购物中心的出现是避开中心城区拥堵式购物中心的新希望！它为消费者找到了“趋冷避热”的好地方，随着城市中心居住人口向郊区迁移，汽车大规模地进入家庭生活，城郊型购物中心应运而生。
然而，真实的事实又如何呢？我们且来看看那些远离城市中心区的城郊型超级MALL（城市综合体），它们是风光无限抑或深陷绝境中煎熬......顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的“新华南MALL”，其占地面积45万平方米、规划2350个商铺、8000个停车位的购物中心，然而，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。
虽然经过多年的养商，这一项目至今为止其运营状况仍不理想，自试营业以来，几经波折，命途多舛。
先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权，重组后的华南MALL变身救赎，重新定位为新华南MALL生活城。
只是，改名换姓并未给新华南MALL带来好运，也并未真正破解招商恶性循环的魔咒，人气也一直低迷。
新的重组方北大资源集团的招商运营团队自称已经有75%的面积开始营业了，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL46万平方米的1/4左右不到，可见其空置率高得惊人。
奥特莱斯
奥特莱斯”源自英文OUT-LETS，本意为“出口、出路”，指零售业专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣低至七折以下，被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近百年历史，起初就是“工厂直销店”，专门处理工厂“尾货”，后来慢慢形成大型购物中心，并逐渐发展为一个独立的零售业态，目前在欧美已相当流行。
驰名世界的品牌、令人惊喜的低价、轻松的购物氛围，成为折扣店吸引顾客的“三大法宝”。
专家认为，这种瞄准特定群体的销售定位是新业态出现的客观基础，也是现代商业发展的趋势。
据北京燕莎奥特莱斯目前销售数据显示，其全年名品特价销售的经营方式吸引了来自全国的消费者（包括各地旅游者），已成为北京的购物热点。
有业内人士分析认为，奥特莱斯的出现是对我国商业业态的一种补充。
作为高档专卖店和百货商场的二线商场业态，它使得零售市场再次细分，延长了服装服饰商品的销售线，帮助国内服装企业解决了物流环节中的两个主要问题——“库存过多”和“资金回笼困难”，实现了商家、企业和消费者都满意的“三赢”。
OUTLET是以销售国际著名品牌服饰为主,集休闲娱乐为一体,满足顾客对品牌服饰一站式购物(Onestop shopping)和一站式休闲娱乐(One stop enjoying)奥特莱斯模式的主要特点就是把品牌、知识产权和低价有效、合理地整合。
这种模式做得好可以使供应商、零售商和消费者实现多赢。
但是由于这种模式首先是一种细分商业市场的、需要有限实现的模式，因此，切忌一哄而上，否则将很难把握好分寸，难以使企业获得最大经济效益，消费者也不能得到最大的需求和满足。
美国中国贸易协会有限公司总裁拉贾·马格斯维伦在会上首先介绍了美国奥特莱斯原创的由直销、授权代理销售、超市和大商场销售以及网上销售等组成的综合商业模式。
他说，中国市场的容量很大，希望在不断研究中国消费者购物特点和中国商业特色的基础上，能够将这种商业模式在中国实现不断创新和发展。
成都龙湖时代天街个案简析课件
对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、 品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本 。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更 加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排 、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行 深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
3
体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业 地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素 ，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组 成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。
奥特莱斯(outlets)业态浅析
洛杉矶的奥特 莱斯-案例２
美国奥特莱斯 的现状
奥特莱斯介绍
奥特莱斯是一种新兴的零售业态
时间
1970-1987
性质
工厂直销店
形式
一家工厂一个 outlet store 多家工厂一个 outlet store
商品
工厂尾货
1988-1996
工厂直销店
工厂尾货
1997-2001
商品工厂、品牌所 有者、品牌代理商、 多业态大型购物中 品牌批发商乃至大 心 型百货商店共同参 与的专门供货渠道
上千家世界知名品 牌
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
全球奥特莱斯购物中心的蓬勃发展体 现了其商业模型的四大核心要素
要素之一是成本控制， 要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠” 名牌＋实惠”
购物中 心成本
奥特莱斯业态浅析
内容
奥特莱斯商业 模式分析
业态介绍
国际奥特莱斯 商业模型的四 大核心要素
成本控制
品资源
交通便捷的综 合性多业态购 物环境
商业地产开发 商统一的规划 和管理
美国的奥特莱 斯
迪拜的奥特莱 斯-案例３
曼彻斯特的奥 特莱斯-案例 ４
中国的奥特莱 斯-案例５
商业模型和其 针对的消费群 体
芝加哥和西雅 图的奥特莱斯 -案例１
奥特莱斯(中国) 奥特莱斯(中国)有限公司
法国SCC 法国 国际运营团队 OOM 国内运营团队 英国Fｒｅｅｐｏｒｔ 英国
奥特莱斯芭蕾 雨
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
outlets简介
三、奥特莱斯经营管理
奥特莱斯经营首先是建立一个采购组织，以保证销售计划正常进 行。组织内应有专门的人负责商品决策，保证商品采购的合理性 和及时性。 对于国内的奥特莱斯运营商来讲，可以选择内部人员组成或通过 外部机构负责。外部机构通常服务于若干无竞争关系的零售商， 具有专业的商品知识，这是通用采购人员不具备的。但是内部人 员构成的团队更能适合内部的企业发展策略，也更能将采购与商 品经营相结合。如何构建奥特莱斯良好的采购系统，应是运营商 重点研究的问题。
二、奥特莱斯的特质
9、新的发展趋势
（1）通过正价销售渠道提高品牌知名度，在奥特莱斯获取收益; （2)商品的范围已经从过去的“辅助性商品”过渡到“核心商 品”，甚至已经成为多数店铺的“标准”经营范围。
2-5消费主体、发展趋势
同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、 验收、储存、盘点及销售六大环节构成。但奥特莱斯的业务基本 可以分成两个部分： 一方面是采购、运输、验收和存储； 另一方面是盘点及销售。 与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、 商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。 (1)采购组织的建立 (2)商品计划 (3)谈判购买 (4)利润评估
一、奥特莱斯的历史
奥特莱斯实体模式: 奥特莱斯实体模式: 1、在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心； 2、最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流， 主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子 式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式； 3、另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
北京燕莎首次创立国内的第一家Outlets并取得成功，并从此形成 一股潮流。上海、天津、广州、哈尔滨、杭州等地都相继建起奥 特莱特。
国内外奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
匙位及选址 平面及业态 建筑风格 街道不公共空间 停车及流线
功能扩展
总结
奥特莱斯在中国 奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。返是国内第一 家奥特莱斯，而丏是从一个倒闭巟厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷迕军奥特莱斯。据
美国大部分城市的步行区在任何斱向上的长度一般不超过500米，返是因为 步行街的长度以500—700米较适合，
步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是返个长度。而国内的研究也表明，
不宜超过1000米。西斱国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米戒以下的步行街也随处可见。30米
是人的眼神能相互呼应的距离，再迖就容易产生和疏迖的感觉。 在商业建筑不公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑不街道的宽不高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲徂通幽，时而豁然开朌。芦 原义信《街道美学》一乢中提到：当D/H>1时，随着比值增大会逐渐产生迖离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布觃划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳劢的色彩安插于画面其中，从而改变了单元匙域内过于单调、
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钟楼、行为艺术雕塑，突显欧式情 调
【运营模式】充分利用九龙仓下属俊思集团品牌资源，采用全权代理与 联销相结合的销售模式，租金为销售额的两成
本报告属保密资料。
• 俊思集团全权代理销售
• 商品所有权归供应商，俊思从销售收入
中按约定比例提取佣金（包含房屋租
金、销售成本、利润）
出行组成以夫妻二人出行为主比例是35%， 其次是与朋友出行，比例是28%
数据来源：市场调研
【动机休闲化：购物时间长度】半天主导，但非地缘客户的购物时
间趋长，配套需求逐步趋于一站化、复合化
本报告属保密资料。
图：非地缘客群购物花费时间
图：地缘客群购物花费时间
图：地缘辐射客群购物花费时间
• 距离越远，时间花费越长，非地缘 客群花费一天时间购物的比例远远高 于其他客群 • 客户花费半天时间购物，除了存在 一定的购物习惯以外，与原有奥特莱 斯配套不足也有关系
快餐、咖啡吧，正餐较少
有儿童中心，但没有营业 简约欧式
点缀式绿化；欧式小品 采用全权代理与联销相结合的销售模式，按约定比例提取佣金
约为1年
成都奥特莱斯客户需求调查报告
【客户调查方法论】
抽样方法：随机抽样 调研形式：问卷一对一访问 调研时间：2011年1月7-8日 样本量：发放245份问卷
有效问卷218份
• 核心客群、重要客群和次要客群主要消费 1000-3000元；其次是3000-5000元，属 于中产水平
数据来源：市场调研
【消费年轻化：品牌档次】60%以上客户存在品牌意识，倾向国际
非一线品牌和国内品牌，属于大众品牌
本报告属保密资料。
图：核心客群的品牌意愿
图：重要客群的品牌意愿
图：次要客群的品牌意愿
方式分配利润 约为2年
【时代奥特莱斯项目概况】位于绕城高速双流出口， 临武侯大道；行政区划属于双流县。由香港九龙仓 集团开发的大型低密品牌折扣购物街区
本报告属保密资料。
投资商 运营商 占地面积 容积率 建筑面积 入驻品牌数量 主营业务 营业时间 服装业态
基础信息
九龙仓集团 俊思集团 约100亩
• 班车：与双楠、棕北传统富人区之 间设置往返班车，每天各9班；
1.05
70,000余平方米
200
服装鞋帽箱包
10:00-21:00
国际精品、女士时装、男士时装、 运动及户外、内衣和饰品、皮鞋
及手袋、儿童服饰及家居
【人流动线】八个入口，最大限度汇聚人流；北面停车场临四个主入
口，汇入私家车人流；南面、东面入口汇入公交车人流
本报告属保密资料。
西南面入口
北面停车场入口
75亩，3万余㎡ 商业街设计、非动线循环
国际一线品牌较多 档次越高的品牌和认知度高的品牌布局较好的位置（国际品牌、运动
品牌规划1F；国际其他品牌、国内品牌大多规划2F）
新会展高端商务休闲配套，与客户需求档次错位
无娱乐设施，无服务设施
现代简约 绿化少，无园林小品，缺乏购物体验 免租金吸引商家资源，运营商与商家共同负责销售，采用“扣率提成”
• 俊思及供应商共同负责销售商品 • 商品尚未售出，该商品仍属供应商所有 • 商品出售，按比例分成
【培养期和认知方式】项目在开发过程中即存在一定认知度，开业一 年迅速攀升；认知方式主要为朋友介绍
本报告属保密资料。
图：认知期
图：认知方式
数据来源：市场调研
时代奥特莱斯属于主导型奥特莱斯，凭借奥特莱 斯本身的吸引力、自成特色的购物环境驱动项目
【动线组织】外围形成大循环人流主动线，内部通过鱼骨型支线交通相 互联系
本报告属保密资料。
【品牌规划布局】国际一线品牌位于1F的外侧，国际其他品牌位于1F的 最内侧，运动品牌位于1F的主入口正对方向，国内品牌集中在2F
本报告属保密资料。
1F
2F
运动及户外服饰用品
国
际
一
线
品
国际其他品牌
牌
国内品牌
【购物配套】餐饮以快餐和咖啡为主；儿童中心位于二楼最内侧，偏僻， 也无明确导视，客户认知度低
• 远郊及省内城市客群更关注配 套的多元化；在看重休闲餐饮的同 时，餐饮数量、正餐档次、娱乐设 施方面高于市内及近郊客户
娱乐设施
11%
14%
数据来源：市场调研
【配套复合体验化：娱乐设施】三类客群均认为室内儿童乐园是最
需要的娱乐设施配套，以方便他们更加便捷购物
本报告属保密资料。
图：核心客群娱乐设施配套需求
本报告属保密资料。
1F 国 际 品 牌 为 主
【品牌规划布局】国内品牌位于西侧2F，内部呈廊道式布局
本报告属保密资料。
2F 国 内 品 牌 为 主
【品牌规划布局】北侧1-2F以国际国内运动服饰主导
1-2F运动服饰为主
本报告属保密资料。
【购物配套】美嘉森奥特莱斯无独立配套，主要依托于新会展相应的配 套设施，档次偏向高端商务
成都奥特莱斯案例分享
【成都奥特莱斯发展格局】目前成都拥有两家奥特莱斯，分别属 于新城中心奥特莱斯和郊区边缘奥特莱斯
本报告属保密资料。
郊区边缘奥特莱斯
双流
成都
新城中心奥特莱斯
华阳
【项目区位及交通】成都首家奥特莱斯，位于新城南核 心区；地铁一号线、多趟公交大巴也提供便捷交通网络。 2007年底开业，由四川本土企业美嘉森百货投资运营
图：重要客群倾向的商家布局
图：次要客群倾向的商家布局
• 三种购物客群都倾向于按照商品品类布局商家 • 核心客群选择商品品类布局的比例达到80%
数据来源：市场调研
【配套复合体验化：配套需求】所有客户均看重购物衍生的休闲餐饮
服务，其中非地缘客户更看重配套的多元化、丰富化，一站式解决购物衍
生的多元需求
本报告属保密资料。
300
主营业务
服装鞋帽
【规划及建筑风格】占据会展中心主入口，享最多人流，会展+内街规 划模式。但街区无内循环，人气聚集效应较差；建筑风格为现代简约
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私家车及公交人流
地铁人流
私家车及公交人流
【品牌规划布局】国际品牌位于西侧1F，沿人流方向品牌档次依次降低， 其中西侧享受南北两面人流，品牌档次最高
数据来源：市场调研
【动机休闲化：建筑风格】客户购物欧式建筑风格的客户价值感知
度最高
本报告属保密资料。
图：核心客群喜欢的建筑风格
图：重要客群喜欢的建筑风格
图：次要客群喜欢的建筑风格
• 欧式建筑风格是三种购物人群都喜欢风格 数据来源：市场调研
【消费年轻化：年龄分布】无论近郊抑或远郊奥特莱斯，客户年龄均
集中在25-35岁，年轻化趋势明显
本报告属保密资料。
近郊奥特莱斯（美嘉森）
远郊奥特莱斯（时代九龙仓）
年龄 构成
数据来源：市场调研
【消费年轻化：消费水平】主要消费为1000-3000元/次，属于中
产水平
本报告属保密资料。
图：核心客群消费水平
图：重要客群消费水平
图：次要客群消费水平
• 核心客群、重要客群和次要客群的主要消 费水平有一致性
图：美嘉森奥特莱斯认知期
图：美嘉森奥特莱斯认知方式
数据来源：市场调研
美嘉森奥特莱斯依附于新会展发展，本身开发设 计并无优势
规划 设计
商品 规划
配套 设施
购物 体验
土地属性 人气引擎
经济指标 建筑规划 品牌水平 商家布局
餐饮休闲 娱乐服务 建筑风格 园林绿化 运营模式 培养周期
新城中心 新会展及其酒店、住宅
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世纪城洲际酒店 西蜀廊桥休闲街
顺兴老茶馆
世纪城假日酒店（东楼）
世纪城假日酒店
世纪城住宅底商配套
【运营模式】免租金吸引商家资源，运营商与商家共同负责销售，采用
“扣率提成”方式分配利润
本报告属保密资料。
美嘉森百货
供应商
免费提供场地
提供产品
共同销售
美嘉森与供应商按约定比 例瓜分销售额
• 供应商提供商品，免租金使用
不同客群对配套的需求
配套
核心客群
重要客群
次要客群
餐饮数量 正餐档次 休闲餐饮
— 14% 27%
25% 10% 25%
21% 11% 21%
• 所有客户均关注餐饮服务 • 特别是购物衍生的休闲餐饮
娱乐设施
14%
10%
11%
距离与配套需求的关系
配套
市内和近郊
餐饮数量
20%
正餐档次
8%
休闲餐饮
25%
远郊和其他城市 26% 15% 25% -
本报告属保密资料。
【成都奥特莱斯客群特征】
客户区域地缘化 购物动机休闲化 消费人群年轻化 配套复合体验化
【客户地缘化：奥特莱斯客户来源】美嘉森奥特莱斯和时代奥特莱
斯客户购物特征具有一致性；客户来源以城南和南郊为主导
本报告属保密资料。
美嘉森奥特莱斯
时代奥特莱斯
数据来源：市场调研
【客户地缘化：本项目意愿度】52%受访客户对青白江奥特莱斯购
郊、南郊和城南的客群为次要客群
本报告属保密资料。
川东北（德阳、绵阳、南充）
100%
北郊（金堂、彭州）
100%
项目位置
核心客群：川东北、北郊和
城北意愿度最高，在80%以上， 这一区域的客户是青白江奥特莱
城北
86%
斯的核心客群
西郊
（温江、郫县、 都江堰、大邑、
邛崃）
城西
54%
37.5%
一环内
55%
东郊
规划 设计