古城考察报告-宽窄巷、锦里

成都篇——锦里
Background
Analysis
Solution
项目概况
东西最宽6 米，品均宽 度为3-4 米，总用地 9235㎡（约 14亩）
历时三年打造的有“成都版清明上河图”之称的锦里民俗休闲街与2004年 11月1日正式开市，对各地游客开放。古街位于成都市武侯寺旁，是成都市 首座以传统川西古镇建筑风格的旅游休闲街区，锦里跟武侯祠连为一体，进 入锦里不需买门票。街区全长350余米，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、 客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产等，集旅游购物、休 闲娱乐为一体，其在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛，充分展现了四 川民风民俗的独特魅力。
成都/丽江
The Yanan Culture Industry Investment Co., Ltd.
项目考察报告
公司名称
Yanan Culture Industry Investment Co., Ltd.
考察目的
成都篇
丽江篇
考察总结
考察目的
通过对文化品牌塑造力强、商业运营效果佳、社会影响力较大的文化 旅游型商业项目的考察，学习，了解分析他们如何处理好项目开发过程中传 承和创新的关系，文化和旅游的关系。专业化的管理运营模式，高水准的营 销推广战略等，为我公司开发的文化板块项目中的商业业态布局、招商融资、 业态布局、活动组织、经营模式、管理方式和服务标准等方面的工作提供启 发和借鉴，以及可行性指导方向。
成都篇——宽窄巷
图片展示
景观形象墙
入口处
景观形象墙
成都篇——宽窄巷
图片展示
地面铺砖
围墙
成都文旅宣传画
成都文旅宣传画
成都篇——宽窄巷
图片展示
1）外围居民楼立面改造 2）景区直通车-武侯祠—宽窄巷 3）特色手工艺品 4）导视 1） 5）老宅遗存、景点（现今为老居民宅院） 6）便民零售 7）茶馆 2）
成都篇——宽窄巷
风格及布局分析
规划特色：
1、以宽巷子、窄巷子、井巷子为三条主线，彼此间以通道相连，达成商气的共享与过度； 2、东、西两广场提升项目整体聚客能力，设置在市政道路交界处的广场，将项目与市民公共活动空间融 为一体，加大了项目客流量，同事，广场也为花车特卖提供场地，增加运营商、商家两方收益； 3、以明末清初民居特色的四合院为主要建筑形态，院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积 173—1100㎡不等，主要集中在400—800㎡。在尊重和保留原味民居建筑基本形态的前提下，增加本 商业项目的文化内涵；同时，四合院分支动线清晰，各商铺的明晰。
23号会馆
子非 兰亭叙 观颐 滴意 九一堂
蓉荟会馆
公馆菜
不二
木九十
连尚莲
百度文库
已歇业，新商 家重装修中
明德坊
零售业
上海故事 谭木匠 蜀江锦院 翠玉阁
位于窄巷子、 井巷子连接通 道处
实际为啤酒广场及川式 休闲麻将馆
以上为院落（含店面）的业态统计，其中： 中端餐饮约33家 40.2 %，零售25家 30.6%，茶馆7家 8.2%，咖啡/甜点6家 7.3%，酒吧10家 12.1，客栈1家1.4%。
考察目的
成都篇 宽窄巷 锦 里
丽江篇 丽江古镇 束河古镇 考察总结
仿古步行街
成都篇
——宽窄巷
成都篇——宽窄巷
投资公司情况介绍 项目历史背景
整体介绍
整体分析 分区展示 古街特色
成都篇——宽窄巷
投资情况说明
成都文化旅游发展集团有限公司（简称“成都文旅集团”)成立于2007年3月30日， 是按照成都市委、市政府“发展大旅游、形象大产业、组件大集团”的思路，为深 化文化旅游体质改革，提升成都文化旅游产业管理水平和竞争实力，推动文化旅游 产业的发展而组建。是经成都市委、市政府破准，市国资委直接管理的国有一类重 点骨干企业，对成都文化与旅游资源进行整合、管理、综合开发建设。 公司作为文化与旅游产业的投融资和运营平台，受成都市政府委托，履行以下主要 职能：承担文化与旅游资源的优化配置与拓展开发‘承担文化与旅游营销任务；承 担重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营 权分离模式，推进成都市文化旅游资源的集约化和规模化经营，努力实现国有资产
成都篇——锦里
Background
Analysis
Solution
历史背景
锦里，成都诞生的一个新街名，武侯祠旁一条长350米、宽不到4米的仿古 小姐。但街道遍砌青石，两边青唐瓦舍鳞栉比，传统茶馆、客栈、酒楼、戏 台与现代酒吧、咖啡厅交相融汇在都市车水马龙、灯红酒绿的包裹中。 锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业企业的街道之一，早在秦汉、三国时 期便文明全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂， 明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。
成都篇——宽窄巷
项目区位图
位置：成都市青羊金河路口
交通条件：5、13、25、42、43、47、58、64、78、81、340、
93、98
成都篇——宽窄巷
整体介绍
商业定位：时尚生活街区 运作模式：租赁为主，出售少量资产 运作单位：成都文旅少城建设管理有限公司
开发时间：2004——2008年
2008年6月14日开街 2009年春节全面营业 文化定位：宽巷子——闲生活
成都篇——宽窄巷
图片展示
成都篇——宽窄巷
图片展示
成都篇——宽窄巷
图片展示
考察目的
成都篇 宽窄巷 锦 里
丽江篇 丽江古镇 束河古镇 考察总结
成都篇——锦里
声色锦里
成都篇
都市休闲族的精神驿站
成都篇——锦里
历史背景 项目概况 整体分析
古街特色
建筑风格 交通概述 锦里管理模式 锦里招商及经营模式
3）
4）
5）
5）
5）
6）
7）
成都篇——宽窄巷
图片展示
黛堡嘉菜（小酒吧会馆） 小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西 合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马 圆柱撑起了二楼的露天扬天，长拱形的窗户上 六角星的窗棂让整个建筑很有灵气，黛堡嘉菜 是中国大陆地区第五家直营店，也是第一家法 式沙龙概念店。
成都篇——宽窄巷
图片展示
白夜酒吧 著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种 文艺活动，文艺展览，讨论会和诗会，它吸引着文 艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄 巷乃至成都最具有艺术气场的酒吧。
成都篇——宽窄巷
图片展示——古街特色及细节展示
成都篇——宽窄巷
图片展示
成都篇——宽窄巷
图片展示
窄巷子——慢生活
井巷子——新生活 总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区 中国首个院落式情景消费体验区 成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心
成都篇——宽窄巷
整体介绍
概况： 1、核心保护区占地面积108亩（66000㎡）， 容积率0.9，总建筑面 积44000，地上建筑 面积35000㎡，地下停车场11000㎡。 2、整个宽窄巷由45各清末明初风格的四合 院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新 建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为主， 局部二层，均带天井，院落面积173—1100 ㎡不等，主要集中在400—800㎡。 整体布局： 宽窄巷由三条步行街组成，且中间用通道连 通，实现了人气、商气的互动，也显得非常 人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东 广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场 地等作用。步行街长约400米，宽巷子宽度 以6——7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷 距离适宜集聚人气。
情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文旅游中心”，是具有“老成都底
片、新都市客厅”内涵的“老成都真生活情景体验街区”。 2、在建筑上保留了宽窄巷传统四川居民的特斯，同时融合外来文化影响形成 的居民结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的 原始功能。 3、宽窄巷做到了商业性与文化特色的有机结合。 4、宽窄巷即保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西 合璧。
Sell Out
Go Out
业态分析
餐 宽巷子 正旗府 宽巷子3号 宽座 海棠晓月 听香 花间 三只耳 香积厨 天趣 饮 井巷子 大妙 味典 市井生活 西蜀印象 莲花坊 荷欢 宽巷子 碧塘宽月 四川三宝 天公物 潘豆 禅香 SKAP 锦华馆 水绘陶茶 创意盒子 零 售 窄巷子 莲花子 群英荟 翡翠农庄 熊猫屋 漆重门 古今屋语 黛堡嘉莱 73.村 追银族 而已 可居 见山书院 中国红 换台民族风情园 羽后台 里外院 竹叶青 KOKO casa 一丁咖啡 MY COFFEE 星巴克 碎碟咖啡 吉娜与牛 偶尔 品德 隔壁子 点醉 白夜 柔软时光 胡里 Winers 1885 九拍 钓鱼台 茶 馆 咖啡/甜品 酒 吧 客 栈 窄巷子 三块砖 尽膳 成都印象 My noodle 龙喧 隐园 瓦尔登 上席 琉璃会
的保值增值。
成都篇——宽窄巷
项目历史背景
成都自公元前316年秦朝建城以来，历代都是城郭
以内兼有达成、少城埂的“重城”，到明代因蜀王 府的修建又形成了包括“皇城”在内的”三城相重” 的格局，而“宽窄巷子”正是前年少城区域内遗存
至今的清代三十三条兵丁胡同中的两条。宽窄巷历
时文化保护区是老成都“千年少城”城市格局和百 年原真建筑格局的最后隐村，也是北方的胡同文化 和建筑风格在南方的“孤本”体现，其“鱼脊骨” 形成的道路格局，为我国古城街道的罕见之作。宽 窄巷是成都这个古老又年轻的城市往昔的缩影，一 个记忆深处的符号。当游人伴着夕阳，望着炊烟， 走在黄昏中的巷子里，浮现在眼前的是一种久违的 老城区市民生活。
Background 成都篇——锦里—业态定位
Analysis
Solution
业态类比 客栈
店铺数量 1
占比% 1
租金估算（元/㎡） 锦里客栈为管理公司自营
酒吧
中餐厅 茶馆 咖啡 好吃街小吃 特色店铺 特色商品花车 合计
成都篇——锦里
Background
Analysis
Solution
整体分析
锦里仿古步行街在街道形态，空间布局，景观，建筑风格，尺度，材质上显 示出精心的设计和安排，总体上营造了三国风情，建筑尺度宜人，地方特色 强烈的购物游览空间。 街道形态：是一种线性的动态空间，在商业环境中以线性排列的店铺为主， 并通过小广场进行连接，形成了一个Y字形的商业街，并在重要的位置设计 了一些小品景观，使整条街更加生动，灵趣。 空间排列：”街——广场——街——广场“。动静空间交融组织出了”开 端——发展——高潮——过度“ 单体建筑形象：锦里建筑只有一二层，以黑、白、灰为主色调，即体现了蜀 汉时期的文化内涵，又带典型成都明清时期的建筑风格。以黑色的柱子，简 介的构图体现汉代雄浑，朴实，简练的风格。结构主要是“穿斗式木构架” 白色抹灰情面，砖砌山墙，青瓦屋面，简介而不陋，临街一侧利用挑檐形成 出廊，成为公共空间。并且也采用了虚实对比。
成都篇——宽窄巷
客源分析
客源分析
宽窄巷 多数以上的顾客来自四川省内，反映出程度作 为四川省会，具有强大的影响力与吸纳力
四川省内
5%0 30% 20%
四川省内
四川省外
成都本地客
四川省外 成都本地客
注：客源分析为我们分别向游客及商家获得
成都篇——宽窄巷
初步分析结论
1、宽窄巷作为程度三大历史文化保护区之一，是成都最具有特色的“院落式
打造以各国西餐、各地品牌 以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 餐饮、轻便餐饮、精品饰品、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 艺术休闲、特色文化主题店 时尚为主题的时尚动感娱乐区 为主的精致生活品味区
目标客群
针对怀旧休闲客群
针对主题精品消费的目的性 针对都市年轻人客群 消费客群
成都篇——宽窄巷
Background
注：此外还有相当数量风味小吃、零售业态的铺面/摊档未加入此表统计
成都篇——宽窄巷
业态分析（数量占比）
数量比
7% 8% 30% 12% 1% 2% 40%
客栈
餐饮 零售 茶馆 咖啡甜点 酒吧 客栈
业态统计分析 从统计数据来看，餐饮、酒吧咖啡、茶馆占据了较大的比例，而购物类业态显得相对较 少，通常的步行街，其业态分布通常是购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%，但宽窄巷的 业态定位似乎具有其独特的个性，购物类业态占比例较少，但通过花车业态进行了弥补。
成都篇——宽窄巷
Background
Sell Out
Go Out
功能定位及业态分析
街道 宽巷子 窄巷子 井巷子
功能定位
“闲生活”区以旅游休闲为主题
“慢生活”区以品牌商业为 “新生活”区以时尚年轻为主题 主题
业态业种
以精品酒店、四方餐饮、特色民俗餐饮、 特色休闲茶馆、特色客栈、特色酒馆、特 色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩 区