房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)

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【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政一、政策背景《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。

二、主要内容1.有后续开发项目的，亏损向以后年度结转企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

2.没有后续开发项目的，可申请退税企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)计算该项目当年度应退企业所得税税款1、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；2、企业应调整当年度的应纳税所得额（相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；3、按规定计算当年度应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税）；4、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

房地产企业土地增值税纳税筹划研究

房地产企业土地增值税纳税筹划研究1. 引言1.1 研究背景目前，随着我国税收制度的不断完善和税收政策的调整，房地产企业面临着越来越复杂的土地增值税纳税环境。

如何有效地进行土地增值税筹划，合理地减轻税负，提高税收合规性，成为每家房地产企业必须面对和解决的重要课题。

开展房地产企业土地增值税纳税筹划的研究具有重要的理论和实践意义。

通过深入挖掘土地增值税纳税筹划的规律和特点，可以为房地产企业提供科学的指导和参考，促进企业的健康发展和税收合规管理。

1.2 研究意义通过对房地产企业土地增值税纳税筹划的研究与分析，可以帮助企业了解当前税收政策背景和优惠政策，掌握筹划方法和技巧，从而实现合规纳税、降低成本、稳定经营。

本文还将通过实例分析，为读者提供具体的操作指导和实用建议，帮助企业在实际操作中更好地应对土地增值税纳税问题，最大限度地发挥税收政策对企业的利好影响。

本研究具有理论与实践相结合的特点，可以为房地产企业实际经营提供有益参考，具有一定的理论和现实意义。

希望通过本文的研究，可以为相关领域的研究工作提供新的思路和方法，促进税收领域的学术研究和实务工作的进一步发展。

2. 正文2.1 土地增值税纳税筹划概述土地增值税是指在土地所有权转让过程中，地价超过原始购买成本的部分所得到的税收。

土地增值税纳税筹划是指通过合理的税务规划和策略性安排，减少房地产企业在土地转让中需缴纳的税负，以提高企业的竞争力和盈利能力。

在土地增值税纳税筹划中，首先需要了解土地增值税的税率和征收标准。

土地增值税的税率一般为20%，征收标准为土地增值额。

房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要考虑的因素包括土地使用年限、土地评估价值、土地开发规划等。

通过在土地使用年限即将到期前进行土地转让，可以减少土地增值税的缴纳额；对土地进行合理评估和开发规划，可以最大程度地提高土地的价值，从而减少税负。

房地产企业还可以利用土地增值税优惠政策进行筹划。

符合条件的房地产企业可以享受免征或减征土地增值税的政策，从而减少税负。

解读《土地增值税清算规程》2009.5.28

国家税务总局于2009年5月20日发布《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）文，以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。

该文第一次完整地明确房地产开发企业的土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

这也是继国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）发布后的又一重要文件，虽然该文从内容上强调的是土地增值税的清算管理，但是对于广大房地产企业以及开展鉴证业务的税务师事务所和注册税务师还是有学习的必要，特别是税务机关在清算管理中特别关注的方面。

为便于大家学习理解，我们基于国税发[2006]187号文对于国税发[2009]91号文作了如下的对照解读分析如下。

1《土地增值税清算规程》（国税发[2009]91号）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）异同点对比一、总则第一条为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：相同点：依据相同。

两者都根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定制定。

房地产项目清算与土地增值税清算

大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。

其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。

三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。

房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题

房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。

而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。

自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。

但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。

尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。

本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。

房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。

由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。

为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。

房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。

而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。

对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。

其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。

依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。

《房地产企业土地增值税税收筹划研究》

《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。

在房地产开发的全过程中，土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。

由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力有着直接的影响，因此，开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。

本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题，探讨有效的税收筹划策略，以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力。

二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。

其征收目的是为了调节土地资源的分配，促进土地资源的合理利用。

在房地产企业中，土地增值税是重要的税种之一，其税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生重要影响。

三、当前土地增值税政策及计算方法目前，我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。

在计算方法上，一般采用预征和清算相结合的方式。

预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款，而清算则是在项目完工后，根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。

此外，根据不同的地区和项目类型，预征率也存在一定的差异。

四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生较大影响，因此，开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。

有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力，同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。

五、土地增值税税收筹划策略（一）优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程，合理控制项目成本和销售价格，降低增值额，从而减少土地增值税的计税基础。

例如，通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式，降低单位建筑面积的土地成本。

（二）利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策，如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。

房地产土地增值税清算与筹划实务

房地产土地增值税清算与筹划实务课程前言土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。

国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。

该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。

这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。

同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。

全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。

这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。

目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。

土地增值税清算政策解读

第一部分清算要求的相关规定
1
土地增值税清算条件（一）
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）三个一流考核要求
23
取得土地使用权支付金额审核要点取得土地使用权支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转账记录等。具体有国有土地出让合同、土地出让专用收据（转让发票）、财政局开具的契税票据等。
24
取得土地使用权支付金额具体审核要点
审核取得土地使用权所支付金额的真实性审核取得土地使用权所支付金额分摊的准
实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。
8
转让房地产收入的其他内容：房产赠与
转让房地产收入，不包括以继承、赠与方
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》）
14
转让房地产收入的确认时点问题
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可

土地增值税清算问题解读

增值率＝增值额／扣除项目金额式（３）２．２新建房地产的扣除项目：地价款、开发费用、开发
成本、开发税金、加计扣除部分。
第一项：地价款：即纳税人为取得土地使用权支付的１土地增值税概述地价款，以及纳税人在取得土地使用权时走法定程序缴纳土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建的相关费用。其中，前者包括三项费用，一是通过土地转让筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人获得的为支付的地价款；二是通过土地出让所获得的土地所征收的一种税。是为了增强国家对房地产开发和房地产出让金：三是通过政府行政划拨而获得的为例行补交的土市场调控力度，规范房地产市场：为了限制房价上涨过快，地出让金。抑制炒买炒卖房地产的行为；为了提高我国土地的利用效第二项：开发成本：开发成本所涉及的费用项目繁多，率：为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增其中主要的费用项目有土地征用及拆迁补偿费、前期工程加国家财政收入。费、公共配套设施费、基础设施费、开发间接费以及建筑安土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超出扣装工程费。除项目金额５０％的部分，计３０％的税率：增值额超出扣除第三项：开发费用：销售费用、管理费用、财务费用： ① 项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，计如果纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，同时４０％的税率：增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣可出具金融机构贷款证明，则开发费用按以下两种部分内除项目金额２００％的部分，计５０％的税率：增值额超过扣容扣除：一是扣除地产项目开发所需承担的利息金额（所除项目金额２００％的部分，计６０％的税率。扣除的利息不超过同类同期商业银行贷款利率）：二是其２土地增值税相关业务他开发费用：根据式（４），以地产项目开发成本和地价款总土地增值税收入额的确定：纳税人通过房地产转让获和的５％进行扣除：得的收入（比如实物收入、货币收入或其他收入），包括房（房地产开发成本＋取得土地使用权所支付的成本）地产转让所获得的全部价款和相关经济收益。Ｘ５％以内４－利息＝房地产开发费用式（４）根据物与主体的不同，土地增值税清算扣除项目大体 ② 如果纳税人不能按规定出具金融机构贷款证明，不分为旧房和建筑物和新建房地产两类。能按转让房地产项目计算分摊利息支出，则以地产项目开２．１旧房和建筑物的扣除项目：发成本与地价款之和的１０％以内为标准计算并扣除房地２．１．１确认房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物产开发费用。的评估价格可根据式（１）计得：（房地产开发成本＋取得土地使用权所支付的成本）评估价格＝重置成本价 ×成新度折扣率（成新度与会Ｘ１０％以内＝房地产开发费用式（５）计核算中的折旧不同）式（１）第四项：开发税金：地产项目转让过程中交付的教育纳税人转让旧房和建筑物，根据票据所载金额并从购附加费以及印花税、城市维护建设税和营业税（简称“ 一费入到转出的年段每年以５％的加计计算扣除。计算扣除项三税 ” ）。目时， “ 每年” 以购房时所开票据上的日期到开具售房发票ａ开发地产项目的企业进行地产项目转让的过程中，的日期，以１２个月计一年：已满一年的且超出六个月的均由于印花税属于管理费的范畴，因此不在该程序中扣除。计为一年。纳税人在购置房产过程中已按规定交付税金，（可扣二税一费）ｂ其他纳税人上缴的印花税可根据产权

十大房地产行业财税书籍

十大房地产行业财税书籍以下是10本与房地产行业财税相关的书籍：《财务会计实务》（作者：王良华）。

该书是一本实用的财务会计实务教材，全面系统地介绍了会计核算的理论、方法、技巧和流程，并配有大量实例。

《房地产开发企业会计与纳税实务》（作者：王秀荣）。

该书介绍了房地产开发企业设立、开发、销售等环节的会计处理和纳税实务，内容全面。

《一本书讲透税收筹划》（作者：蔡昌）。

该书介绍了税收筹划的基本理论和方法，以及各种税种的筹划技巧。

《房地产企业全程会计核算与税务处理》（作者：陶国军）。

该书详细介绍了房地产企业开发、销售等环节的会计核算和税务处理，案例丰富。

《资产重组的会计与税务问题》（作者：高金平）。

该书从会计和税务两个角度探讨了资产重组中的问题，内容深入浅出。

《房地产企业涉税一本通》（作者：陈志坚）。

该书系统介绍了房地产企业涉及的各种税种，以及相关税收优惠政策。

《土地增值税清算流程操作实务与案例》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。

该书详细介绍了土地增值税清算的流程和操作实务，包括案例分析。

《建筑施工企业全生命周期财税处理与风险防范（案例版）》（作者：林久时）。

该书从建筑施工企业的角度出发，探讨了全生命周期的财税处理和风险防范问题。

《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。

该书系统介绍了房地产企业开发、销售等环节的实务操作和案例分析，内容全面。

《会计基础》、《财经法规与会计职业道德》、《初级会计电算化》。

这些教材涵盖了会计基础知识、法规和职业道德以及初级电算化技能等方面的内容，适合初学者学习。

这些书籍都是关于房地产行业财税方面的经典或最新著作，对于想要了解或深入学习房地产行业财税知识的人来说非常有帮助。

不过，由于财税政策具有时效性，请注意及时查阅最新的财税法规和政策文件，以确保你的知识和信息是最新的。

税务政策调整房地产开发企业税收优惠政策解读

税务政策调整房地产开发企业税收优惠政策解读近年来，我国税务政策对房地产开发企业的税收优惠政策进行了调整与解读。

通过这些政策的调整，旨在推动房地产市场的健康发展，促进经济的稳定增长。

本文将对这些税收优惠政策进行解读，并介绍其对房地产开发企业的影响。

一、增值税税收优惠政策1. 免征增值税根据税务部门的规定，房地产开发企业所出售的住房，如果满足一定的条件，可以免征增值税。

这是最主要的税收优惠政策之一。

具体条件包括：住房为普通住房，单套规模在200平方米以下；住房取得并登记在个人名下，且用于自住。

对于符合条件的住房，企业将不再需要缴纳增值税，降低了企业的税负。

2. 小规模纳税人增值税起征点提高小规模纳税人指的是企业年销售额不超过500万元的纳税人。

根据最新的税收政策调整，小规模纳税人的增值税起征点从10万元提高到50万元。

对于房地产开发企业来说，这意味着当年销售额不超过50万元的企业，可以免征增值税。

也就是说，小规模纳税人不需要再为低额销售额支付增值税，减轻了企业的负担。

二、企业所得税税收优惠政策1. 利润转为资本金税收优惠房地产开发企业如果将利润用于增资扩股，可以享受企业所得税的优惠政策。

根据税务部门的规定，将利润转为资本金后，房地产开发企业在一定期限内（通常为5年）可以不需要缴纳企业所得税。

这项政策的推行，鼓励企业将利润用于资本金的增加，促进房地产企业的发展和壮大。

2. 企业所得税差异税率根据最新的税收政策，我国对不同行业的企业所得税税率进行了差异化调整。

其中，房地产行业享受较低的企业所得税率，这也是为了促进房地产业的发展。

企业所得税税率优惠，可以减轻房地产开发企业的负担，鼓励企业扩大投资、创造就业并提高生产力。

三、土地增值税税收优惠政策1. 含增值税已征土地出让金税收优惠根据最新的土地增值税政策，对于含增值税已征土地出让金的项目，房地产开发企业可以按照实际缴纳的土地增值税金额，在缴纳企业所得税时可以享受相应的优惠政策。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是我国经济发展的重要组成部分，随着城市化进程的不断推进，土地资源的稀缺性和增值潜力使得土地增值税成为房地产开发企业纳税的重要一环。

土地增值税是指房地产开发企业在土地开发和转让过程中所产生的增值部分，按照相关税法规定需要纳税。

在房地产市场上，土地资源的有限性和价格的快速增长使得土地增值税成为了一个不可忽视的成本，对房地产开发企业的财务状况和发展战略产生着重要影响。

如何进行有效的土地增值税纳税筹划，成为了房地产开发企业需要认真思考和探讨的问题。

本文将重点分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关内容，通过对土地增值税的基本原理和房地产开发企业的特点进行探讨，提出了一些合理的筹划方法，旨在帮助房地产开发企业更好地应对土地增值税带来的挑战，同时实现税收合规，优化财务成本，提升企业经营绩效。

1.2 研究意义研究土地增值税纳税筹划对于房地产开发企业和整个行业的发展具有重要的理论和实践意义。

通过深入研究土地增值税的纳税筹划方法，可以有效提高企业的经营效益，促进房地产市场的健康稳定发展。

本文拟就土地增值税纳税筹划进行分析，旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴。

2. 正文2.1 土地增值税的基本原理土地增值税是一种针对土地所有权转移而产生的增值收益征收的税费。

其基本原理是根据土地转让的金额和时间差计算土地增值额，然后按照一定比例进行征收税费。

土地增值税的基本原理主要包括以下几点：土地增值税是一个间接税，主要通过税收征收机构收取。

税率通常是根据土地增值额和政府制定的税率来确定的，税率的高低会直接影响到企业的盈利率。

土地增值税的征收方式一般分为按月或按季缴纳，并且税款是按照税法规定的计税依据计算，企业需要按时足额缴纳税款，否则将面临罚款和其他处罚。

土地增值税的征收对象主要是在土地转让过程中实现增值的主体，包括房地产开发企业、土地经销商等。

企业需要按照相关法规规定的程序和标准进行纳税申报和缴纳。

成都市地方税务局、成都市财政局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知

成都市地方税务局、成都市财政局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知文章属性•【制定机关】成都市地方税务局,成都市财政局•【公布日期】2006.11.13•【字号】成地税函[2006]223号•【施行日期】2006.11.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】土地增值税正文成都市地方税务局、成都市财政局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知（成地税函〔2006〕223号）各区（市）县地方税务局、财政局，市局第三直属分局、各稽查局：现将《四川省地方税务局四川省财政厅转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》（川地税发〔2006〕67号）转发你们，并作如下补充，请一并贯彻执行。

一、关于调整土地增值税预征比例问题。

按照文件要求，我市土地增值税预征比例调整为：商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房按1.2%减半。

二、关于纳税人建造普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额20%的免税审批问题。

根据四川省地方税务局《关于加强土地增值税减免项目的通知》（川地税函〔1997〕233号）要求，纳税人建造普通标准住宅出售，交易金额未达到1000万元的，须向房地产所在地地税机关提出申请，并提供相关文件，经房地产所在地地方税务机关对其增值额未超过扣除项目20%的进行审核后，报县级地方税务局审批。

交易额达到1000万元及其以上的，须逐级上报省地方税务局审批。

三、关于因城市规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的免税审批问题。

根据四川省地方税务局《关于加强土地增值税减免项目的通知》（川地税函〔1997〕233号）要求，因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，纳税人应在签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地地方税务机关提出申请，并提供县级以上人民政府批文，经所在地区（市）、县地方税务局审核后，免予征收土地增值税。

土地增值税清算业务培训

土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。

土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额，适用税率则根据不同的情况和政策来确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率=应纳税额其中，适用税率根据不同的城市和政策来确定，一般为20%至60%不等。

例如，某城市规定土地增值税税率为30%，土地出卖所得为100万元，原值为50万元，相关费用为10万元，那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元，应纳税额为40万元×30%=12万元。

二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同，主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。

一般来说，土地增值税税率为20%至60%之间。

例如，北京市的土地增值税税率为20%，上海市的税率为30%，广州市的税率为40%。

需要特别注意的是，不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。

三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。

1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。

表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。

填写时需要仔细核对相关数据，确保准确无误。

2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后，纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。

一般情况下，纳税人需要在规定的时间内缴纳税款，并出具相关的缴款凭证。

四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时，需要注意以下几个问题：1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整，所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。

对于不同地区的土地增值税政策差异，需要做好相应的准备和了解。

2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据，确保准确无误。

房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读

房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读引言在房地产行业中，土地增值税和所得税是两个重要的税收项目。

随着房地产行业的发展，土地增值税和所得税税前扣除相关法规成为了房地产企业经营管理中需要重点关注的问题。

本文将对房地产企业土地增值税和所得税税前扣除相关法规进行解读。

一、土地增值税的相关法规解读1.1 土地增值税的定义土地增值税是对土地的增值所征收的一种税收。

它是指在一定时间内，土地的出让价格超过土地原始价格，土地所有者所获得的差价征收的税费。

1.2 土地增值税的征收对象与税率土地增值税的征收对象是出让土地的所有者，包括土地出让给房地产企业的政府部门、农民集体组织以及个人。

税率按照土地增值幅度的比例递增，通常情况下，土地增值税的税率在30%至60%之间。

1.3 房地产企业土地增值税的税前扣除根据国家税收政策，房地产企业在计算所得税时可以将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。

这意味着房地产企业可以在计算所得税前，将支付的土地增值税金额从利润中扣除，从而减少所得税的负担。

1.4 房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规针对房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规主要有以下几点：1.4.1 税前扣除的时间范围房地产企业可以在计算所得税时将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。

税前扣除的时间范围通常是在房地产企业购置土地后，开始进行开发建设直至销售完成之前的期间。

1.4.2 税前扣除的限额税前扣除的限额通常是根据实际支付的土地增值税金额进行核算。

房地产企业在计算所得税时可以将实际支付的土地增值税金额全部或者按照一定比例进行税前扣除。

1.4.3 税前扣除的条件房地产企业在享受土地增值税税前扣除的政策时需要符合一定的条件。

通常情况下，要求房地产企业需要按照国家规定的程序购置土地，并且需要取得土地出让合同、土地证等相关证明文件。

二、所得税税前扣除相关法规的解读2.1 所得税的定义所得税是在个人、企业或其他组织所得项目上征收的税费。

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住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费法律顾问费专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发项目的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、（1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出劳动保护费、周转房摊销销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、等。工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4）样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658
号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定的要求严肃处理；严控核定征收。
基础设施费
园林环境工程费
给水系统费
开发建设阶段
基础设施费
采暖系统费（1）管道系统；（2）热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费指房屋开发过程中，根据规定，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚在开发区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核清算时点，需重点考虑两方面因素：第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目；
第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成
• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年
第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填
税务机关要求报送的其他资料
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
取得土地使用权阶段
土地征用及拆迁补偿费土地成本
政府地价
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价、按国家统一规定取得土地使用权过程中相关税费，如契税。
取得土地使用权所支付的金额
土地有关税费
工程人员人力成本
工程人员（指合约部、规划部、工程部人员）的工资、福利、加班、培训、招聘费用
开发建设阶段
财务费用
利息支出还包括计入工程项目成本的利息支出
财务费用
营销费用
营销顾问费房产交易费招商人员人力成本招商的策划费、物业或审图的顾问费转让手续费、登记费、预售服务费招商人员的工资、福利、加班、培训、招聘费用
包括规划、设计、项目可行性研究和水文地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。
报批报建费
包括：科研费、图纸审查费、人防报建费、环境评估费和环境检测费、白蚁防治费。
招标及失标费
包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费；评标专家费、公证费。
开发建设阶段
前期工程费用前期工程费
销售费用
管理费用
管理人员人力成本工程、招商部门以外的管理人员的工资、福利、加班、培训、招聘费用设计费、咨询费、律师费等专业机构提供服务的费用
管理费用
专业费用
开发建设阶段
开发费用
房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件和成本截止时间。
工程综合验收报告
工程竣工验收备案表
结合房屋面积实测报告书、项目初始产权登记等资料，审核上述资料所记载的公共配套设施的性质、面积与企业申报的内容是否相符。
房屋面积实测明细表
本之和，加计20%扣除。建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管
包括：涉及土地征用及拆迁补偿的相关证明资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
ห้องสมุดไป่ตู้
“用地规划许可证”及附“用地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分期； ”施工许可证“确认竣工时间。
项目立项批准文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、发票数、决算数。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作
纳税人学校课题组
课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶、李平（财产与行为税处）吴丹徐艳主讲人：张轶（温江区地方税务局）（青羊区地方税务局）余莹莹（新津县地方税务局）
内容安排
土地增值税基本政策概述土地增值税前期管理分析土地增值税政策与企业会计制度异同比较开发项目清算审核常见问题
向政府部门交纳的土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等。
拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。
土地征用及拆迁补偿费
开发建设阶段
前期工程费用前期工程费
勘察丈量费
包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费。
税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
• 土地增值税征收规定
土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具体为： 1、对保障性住房暂不预征土地增值税。 2、普通住宅预征率为1%。 3、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布
的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通
基础设施费
公共配套设施费
公共配套设施费
不能有偿转让的开发小区内公共配套设施的支出。
不可经营设施
可经营设施
开发建设阶段
开发间接费用
工程管理顾问费工程管理咨询（代甲方））监理费支付给工程管理单位的费用（代甲方）直接组织、管理开发项目的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、劳动保护费、周转房摊销造价监理、质量监理、安全监理等等。支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用、招标代理费用、过程审计费用
建设方临时设施费规划设计费
指建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时场地租赁费
与规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图设计、设计顾问费、项目咨询费。
开发建设阶段
建筑安装工程费
基础工程独立地下室包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水指独立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下车库；非独立地下室计入主体结构部分以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，主要包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基础）砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高以自营方式发生的建筑安补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保装工程费。温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、地上独立车库。包含采光顶棚、擦窗机