《北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告》

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章北京市目前写字楼市场状况分析(九力研究部，策划部联合编制）2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。

据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。

图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米)图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）数据来源：北京市写字楼信息网预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。

1. 区域竞争：中关村略逊一筹目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。

CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万平米。

图－2003 CBD区域新上市的楼盘数据来源：北京市写字楼信息网另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。

随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。

根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。

此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。

表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。

但随着下半年到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。

表－2002－2003金融街区域新增写字楼但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证大厦15万平米，新增供应量在20万平米左右。

但金融街地区不像CBD及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。

图－金融街目前在租在售项目与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。

一来是该地区写字楼新增供应量过大有关，预计今年中关村地区将有80万平方米的写字楼供应，主要集中在中关村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。

二是产品同质化日趋严重，供需错位突出。

在中关村目前开发的写字楼项目中，面对跨国企业，定位于国际型5A级写字楼的项目居多，一般开间大，价格高，而忽视了目前对写字楼需求最为强烈的成长型中小企业的需求，市场供需结构日益畸形。

所以从以上三个区域的比较来看，2003年的热点区域还将是CBD区域，区域内供需两旺，越来越多的外资企业将扎根CBD，特别是世界500强企业，商务氛围浓厚，商业配套齐全，交通设施发达的CBD将是他们的首选；金融街区域由于供需都比较平缓，预计今年的发展态势将十分平稳；竞争最为激烈而残酷当属中关村区域，过多的政府行为，无序的开发，一窝蜂的上项目，对中小企业的视而不见，都将把区域内众多的写字楼项目推上绝路。

2. 需求结构：中小企业和投资型买家渐成主体2000年以前，北京市写字楼大单购买的成交量比例达到了70%以上，每年都要消耗30万平米以上的写字楼面积，而1996－2000年五年之间消化的面积更是在150万平米以上；而从2001年以来写字楼市场的成交情况看，大单购买的面积比例已经大幅下降，2001年除了金融街的国企大厦，金融大厦有较大面积的成交之外，其他区域的成交量都比较小，乐观估计2001年全年的大单成交量也就在40万平米左右，2002年估计不到25万平米。

随着市场经济的发展，中小型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中小企业的小面积购买肯定将成为市场的主流。

不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价格过高；要么就是软硬件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企业的纯写字楼可选范围并不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。

不过，商务公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问题，市场更需要为中小企业精心打造的高档写字楼。

表－商住公寓和写字楼的规划比较特别值得注意的是，随着去年以来北京写字楼市场的升温，投资性买家越来越多。

CBD目前在售楼盘中，投资型用户就占了40％，而新推出的住帮2000、中证大厦、帝恒写字楼、当代青云大厦、银网中心也吸引了大批投资性买家进场。

投资型买家投资的写字楼大多属于针对中小企业开发的户型较小的高档写字楼，他们最大的特点就是投资较少，回报较快，价格相对较低，租务市场比较广泛。

从上面的分析中我们可以看出，随着北京写字楼市场的发展，需求主体结构已经发生了巨大的变化，以往由大客户大单购买的情况越来越少，取而代之的是充满市场活力的中小型企业客户，他们把经济发展势头异常强劲的北京当成为了发展自己事业的温床，逐渐成为了京城写字楼市场的需求主体；伴随着中小型企业一起成长的就是投资型买家，将和中小企业一起构成北京市写字楼最核心的需求群体。

3. 产品结构：边缘产品先声夺人为了迎合中小企业办公的市场需求特点，去年北京写字楼市场上就出现了众多的边缘性写字楼产品，让人令人耳目一新的同时也先声夺人，取得了意想不到的销售业绩。

这类产品一是以住邦2000，数码01大厦为代表的经过住宅改造的商住公寓；二是以中关村韦伯豪，长远天地以及朝阳区建外soho为代表的“公司公园”纯商务公寓。

这些边缘产品的出现不仅揭示了目前北京市写字楼产品结构的单一，供需错位的程度，同时也表明了写字楼的市场营销观念必须要从以“以产品为核心”转向为“以客户为核心，以需求为核心”的重要性。

其实，无论是商住公寓也好，纯商务公寓也好，与纯写字楼相比总有较大的差异，那为什么市场总对中小企业的需求缺乏关注呢？其中主要的原因就在于开发商“总想着把产品做成什么样的才有名气，才有气派”，诸不知需求是根本，产品销售不出去就什么都不会有，而大量同质化的开发只会把项目送上绝路。

总的说来，北京市写字楼的供给量在今后几年会持续放大，竞争压力也会越来越大。

而从区域上看，中关村不仅区域环境差强人意，而且供给量也是三个区域上最大的，面临的竞争将空前惨烈；而和市场激烈的竞争形成鲜明对比的是，中小企业巨大的市场需求得不到满足和边缘型写字楼的热销，而这一切正是开发商以“以产品为核心”市场观念的结果第二章中关村目前写字楼市场状况分析中关村作为我国知识经济的中心区，吸引了全国大量的高新技术企业，这样就给中关村的写字楼带来了巨大的发展空间。

1997年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，供给量为9.3万平米；1997年以后，随着西格玛大厦，中电信息大厦等项目先后入市，中关村写字楼供给量达到了55万平米；据统计，到2002年底，中关村一共有写字楼项目300个，其中不乏像中关村金融中心，融科资讯中心这样定位于国际型5A级写字楼的项目，中关村写字楼在拥有乐观的市场前景时，也面临着巨大潜在供应量的压力。

1. 宏观环境利好，商务环境难尽人意“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，地段论是房地产经营的金科玉律，而好地段的潜台词就是一个好的环境。

对于写字楼来说，浓厚的商务环境，完善的配套设施，便捷的交通是决定一个写字楼项目定位的前提。

虽然中关村在利好的宏观环境下得到了巨大的发展，但是其无论在配套，商务环境还是交通等方面都难尽人意，根本无法达到高品质写字楼客户，特别是像跨国公司这样高端用户的要求，这也是为什么CBD写字楼被众多外企所消化，而微软等却要“外逃”中关村的主要原因。

商务环境的首先表现是整体形象。

目前中关村尚属于开发期间，整体上给人的形象就像一个大工地，到处都开膛破肚，坑坑洼洼，而且随着开发力度的加大，这样的情况还可能持续3－5年，这么长时间保持这样的形象，对中关村的影响是十分巨大的。

另外，随着大面积电子城的入市，中关村看上就更像一个电子市场了，卖盗版光盘的，推销电子器材的，给中关村的整体形象蒙上了一层巨大的阴影。

其次就是商务配套建设跟不上。

在中关村，几乎找不到一家像样的大饭店、大展览中心，甚至连一家像样的咖啡馆都没有。

据说微软每次开新闻发布会，都选择远在北京东三环的国贸大厦。

最后就是交通设施建设的落后。

中关村是一个人口密度比较大的区域，所以车流量也比较大，而在1999年之前，整个海淀区的主干线只有南北走向的白颐路、学院路和东西走向的老西外大街等几条为数不多的干道，这些道路因为经常处于饱和状态变得非常拥堵，远远不能适应科技园区发展的需要，给人们的出行带来了极大不便。

尽管三年以来海淀区又完成20余条道路的改扩建和新建任务，但对于即将迎接世界500强企业的中关村来说，仍然是任重道远。

随着跨国公司在中国的发展，他们之中的大部分企业即将走完他们在中国的摸索期，转而进入第二阶段。

中国的入世和北京申奥成功，会给他们带来更大的发展空间和机遇，他们也会以更新的姿态挑战中国，会更加注重形象，而中关村不是他们的理想地点。

2. 供给量持续放大，国际型5A级高档写字楼竞争加剧中关村历来是北京市写字楼比较集中的区域之一，但由于其商务环境的原因入市的写字楼数量一直比较少，特别是一些高档的写字楼，在中关村一直处于断档期，从而导致了区域内写字楼长期处于供不应求的状态，写字楼价格居高不下。

但随着2002年1月关于“中关村3年内变样，中关村要以世界500强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点”政策的出现，中关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争异常激烈，产品同质化现象日益严重。