项目7 绿色建筑运营管理

绿色建筑与绿色施工
建筑行业高等职业教育师资培训
主讲：郝永池 河北工业职业技术学院
《绿色建筑运营管理》
7.1 运营管理的概念 7.2 绿色建筑的运营管理 7.3 智能建筑简介 7.4 运营管理评价标准
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内容提要
▪ 本项目以绿色建筑的运营管理为对源自文库，主要讲述运营管理
▪ (3)采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等
化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。
▪ (4)栽种和移植的树木成活率大于90％，植物生长状态良好。 ▪ (5)物业管理部门通过ISO 14001环境管理体系认证。 ▪ (6)垃圾分类收集率(实行垃圾分类收集的住户占总住户数的比例)达90
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▪ 3)全生命期的成本分析 ▪ 全生命期的成本分析始于上世纪九十年代初，把价值工程
管理技术引入了产品/项目的成本分析，强调产品/项目的 全生命期成本，是以面向全生命期成本 （LCC，Life Cycle Cost）的设计（DFC，Design For Cost）的形式提 出的，在满足用户需求的前提下，尽一切可能降低成本。
规定进行定期检查和清洗。
▪ (5)建筑智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善。 ▪ (6)建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统技术合理，系统高效运
营。
▪ (7)办公、商场类建筑耗电、冷热量等实行计量收费。
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▪ 3)优选项 ▪ 具有并实施资源管理激励机制，管理业绩与节约资源、提
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▪ 2.智能建筑的发展目标
▪ 影响智能建筑今后发展的因素较多，但值得特别关注的是，
在接下来的发展之路上，智能建筑必须融入智慧城市建设， 这也可认为是智能建筑的“梦”。
▪ 智能建筑的发展目标主要体现在提供安全、舒适、快捷的
优质服务；建立先进的管理机制；节省能耗与降低人工成 本等三个方面。
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2.人工设施运营管理的分析
▪ 全生命期成本分析源自生命期评价LCA（ Life cycle
assessment），是资源和环境分析REPA（Registered Environmental Property Assessor）的一个组成部分。 LCA是面向产品系统，对产品或服务进行“从摇篮到坟墓” 的全过程的评价，是一种系统性的、定量化的评价方法。
▪ 绿色建筑技术分为两大类：被动技术和主动技术。所谓被
动绿色技术，就是不使用机械电气设备干预建筑物运行的 技术，如建筑物围护结构的保温隔热、固定遮阳、隔声降 噪、朝向和窗墙比的选择、使用透水地面材料等。而主动 绿色技术则使用机械电气设备来改变建筑物的运行状态与 条件，如暖通空调、雨污水的处理与回用、智能化系统应 用、垃圾处理、绿化无公害养护、可再生能源应用等。被 动绿色技术所使用的材料与设施，在建筑物的运行中一般 养护的工作量很少，但也存在一些日常的加固与修补工作。
▪ 1.绿色建筑管理网络
▪ 建立运营、管理的网络平台，加强对节能、节水的管理和
环境质量的监视，提高物业管理水平和服务质量；建立必 要的预警机制和突发事件的应急处理系统。
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▪ 2.绿色建筑资源管理
▪ 1)节能与节水管理 ▪ (1)建立节能与节水的管理机制。 ▪ (2)实现分户、分类计量与收费。 ▪ (3)节能与节水的指标达到设计要求。 ▪ (4)对绿化用水进行计量，建立并完善节水型灌溉系统。 ▪ 2)耗材管理 ▪ (1)建立建筑、设备与系统的维护制度，减少因维修带来
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▪ 全生命期成本LCC（Life Cycle Cost）是指产品从策划开
始，经过论证、研究、设计、生产、使用一直到最后报废 的整个生命期内所耗费的研究、设计与发展费用、生产费 用、使用和保障费用及最后废弃费用的总和。
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7.2 绿色建筑的运营管理
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▪ 2)全生命期评价 ▪ 生命期评价可以表述为：对一种产品及其包装物、生产工
艺、原材料能源或其他某种人类活动行为的全过程，包括 原料的采集、加工、生产、包装、运输、消费和回收以及 最终处理等，进行资源和环境影响的分析与评价。生命期 评价的主导思想是在源头上预防和减少环境问题，而不是 等问题出现后再去解决，是评估一个产品或是整体活动的 生命过程的环境后果的一种方法。
用户提供和传递产品与服务的科学。有效的运营管理必须 准确把握人、流程、技术和资金等要素整合在运营系统中 创造价值。
▪ 任何人工设施和组织机构都有利益相关方，如服务对象
（市民、顾客、游客、住户等）、从业人员、投资者和社 会，而运营管理要提供高质量的产品和服务，要激发从业 人员的积极性，要为获得适当的投资回报并保护环境去有 效运营。这是管理人员向各利益相关方创造价值的唯一方 式。
避免或减少建筑垃圾遗撒。
▪ (2)建立垃圾管理制度，对垃圾流向进行有效控制，防止
无序倾倒和二次污染。
▪ (3)生活垃圾分类收集、回收和资源化利用。
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▪ 3.改造利用
▪ (1)通过经济技术分析，采用加固、改造延长建筑物的使
用年限。
▪ (2)通过改善建筑空间布局和空间划分，满足新增的建筑
的基本概念、绿色建筑的运营管理、智能建筑、绿色建筑 运营管理的评价标准等内容，并在实训环节提供绿色建筑 运营管理专项技术实训项目，作为本教学单元的实践训练 项目，以供学生训练和提高。
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7.1 运营管理的概念
▪ 1.运营管理
▪ 运营管理（Operations Management）是确保能成功地向
％以上。
▪ (7)设备、管道的设置便于维修、改造和更换。
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▪ 3)优选项 ▪ 对可生物降解垃圾进行单独收集或设置可生物降解垃圾处
理房。垃圾收集或垃圾处理房设有风道或排风、冲洗和排 水设施，处理过程无二次污染。
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▪ 2.绿色公共建筑运营管理评价标准
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▪ 7.提高绿色建筑运营水平的对策
▪ (1)明确绿色建筑管理者的责任与地位。 ▪ (2)认定绿色建筑运行的增量成本。 ▪ (3)建设者须以面向成本的设计DFC实行绿色建筑的建设。 ▪ (4)用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据不断完
善绿色建筑的运营。
▪
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▪ 1)控制项 ▪ (1)制定并实施节能、节水等资源节约与绿化管理制度。 ▪ (2)建筑运行过程中无不达标废气、废水排放。 ▪ (3)分类收集和处理废弃物，且收集和处理过程中无二次
污染。
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▪ 2)一般项 ▪ (1)建筑施工兼顾土方平衡和施工道路等设施在运营过程中的使用。 ▪ (2)物业管理部门通过IS0 14001环境管理体系认证。 ▪ (3)设备、管道的设置便于维修、改造和更换。 ▪ (4)对空调通风系统按照国家标准《空调通风系统清洗规范》GB 19210
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▪ 6. 七类运行成本
▪ 建筑物运营成本是在运营维护期间发生的各类费用，可以
归纳为以下七大类：
▪ (1)设施维护费。 ▪ (2)设施更新费。 ▪ (3)设施运行消耗。 ▪ (4)养护费。 ▪ (5)清洁费。 ▪ (6)垃圾分类收集与处理费。 ▪ (7)检测费。
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高经济效益挂钩。
▪ 绿色建筑只有通过有效的运营管理，才能达到预期的目标。
我们要应用生命期评价和成本分析的科学方法，理清绿色 建筑运营管理的工作内容，准确掌握建设、运行维护费用 所构成的生命期成本，去合理选用绿色技术，逐步完善绿 色建筑运营的体制与机制，才能使我国的绿色建筑走上持 续发展的道路。
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7.4 运营管理评价标准
▪ 1.绿色住宅建筑运营管理评价标准
▪ 1)控制项 ▪ (1)制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度。 ▪ (2)住宅水、电、燃气分户、分类计量与收费。 ▪ (3)制定垃圾管理制度，对垃圾物流进行有效控制，对废
品进行分类收集，防止垃圾无序倾倒和二次污染。
功能需求。
▪ (3)设备、管道的设置合理、耐久性好，方便改造和更换。
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▪ 4.环境管理体系
▪ 加强环境管理，建立ISO14000环境管理体系，达到保护环
境，节约资源，改善环境质量的目的。
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▪ 5. 绿色建筑的运营管理涉及内容
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▪ 3.智能建筑的项目组成
▪ 建筑智能化工程又称弱电系统工程，主要指通讯自动化
（CA），楼宇自动化（BA），办公自动化（OA），消防自 动化（FA）和保安自动化（SA），简称5A。
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▪ 4.智能建筑的系统集成
▪ 对弱电子系统进行统一的监测、控制和管理——集成系统
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▪ 1)全生命期 ▪ 人的生命总是有限的，人类创造的万事万物也有其生命期。
一种产品从原材料开采开始，经过原料加工、产品制造、 产品包装、运输和销售，然后由消费者使用、回收和维修， 再利用、最终进行废弃处理和处置，整个过程称为产品的 生命期，是一个“从摇篮到坟墓”的全过程。
的材料消耗。
▪ (2)建立物业耗材管理制度，选用绿色材料。
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▪ 3)绿化管理 ▪ (1)建立绿化管理制度。 ▪ (2)采用无公害病虫害技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、
农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的 损害。
▪ 4)垃圾管理 ▪ (1)建筑装修及维修期间，对建筑垃圾实行容器化收集，
▪ 5.智能建筑的发展趋势
▪ 智能建筑节能是世界性的大潮流和大趋势，同时也是中国
改革和发展的迫切需求，这是不以人的主观意志为转移的 客观必然性，是21世纪中国建筑事业发展的一个重点和热 点。节能和环保是实现可持续发展的关键。可持续建筑应 遵循节约化、生态化、人性化、无害化、集约化等基本原 则，这些原则服务于可持续发展的最终目标
将分散的、相互独立的弱电子系统，用相同的网络环境， 相同的软件界面进行集中监视。
▪ 实现跨子系统的联动，提高大厦的控制流程自动化——弱
电系统实现集成以后，原本各自独立的子系统在集成平台 的角度来看，就如同一个系统一样，无论信息点和受控点 是否在一个子系统内都可以建立联动关系。
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▪ (4)设置密闭的垃圾容器，并有严格的保洁清洗措施，生
活垃圾袋装化存放。
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▪ 2)一般项 ▪ (1)垃圾站(间)设冲洗和排水设施。存放垃圾及时清运，不污染环境，
不散发臭味。
▪ (2)智能化系统定位正确，采用的技术先进、实用、可靠，达到安全防
范子系统、管理与设备监控子系统与信息网络子系统的基本配置要求。
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7.3 智能建筑简介
▪ 1.智能建筑的定义
▪ 智能建筑指通过将建筑物的结构、系统、服务和管理根据
用户的需求进行最优化组合，从而为用户提供一个高效、 舒适、便利的人性化建筑环境。智能建筑是集现代科学技 术之大成的产物。其技术基础主要由现代建筑技术、现代 电脑技术现代通讯技术和现代控制技术所组成。