土地储备与一级开发最终定讲义稿副本创新

土地储备与一级开发

2009律地位，在《房地产管理法》、《土地管理法》中都无法找到。

如此带来的疑问有二：一是土地储备机构有无权利行使这些职能；二是行使了这些职能而产生的债权债务关系能否得到法律的保护。

因此，土地储备机构的融资行为首先面临的是债务主体不清的风险。

2．土地储备融资行为的合规性模糊不清。

目前储备中心实行财政收支两条线管理，土地储备机构投入资金，开发后出让，但出让收入必须直接上缴专门的财政出让收入专户，政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。

依据上述模式，借款人对借款资金投入后所取得的资金收入没有支配权，自身不拥有第一还款来源。

从这种运作的本身来看，土地储备仍然是一种政府全额财政行为，这种行为要靠一种纯粹的市场化融资方式运作，显然会有许多冲突之处，其合规性方面难于理清。

（二）土地储备具有强烈的政府主导性和政策性，导致其融资行为的政策风险预期存在较大的不确定性。

土地储备机构代表政府经营的是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，它的稀缺性决定它长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。

尽管土地储备机构贷款与房地产开发贷款本质上是有区别的，但是土地储备中心的运作还是具有一定的房地产开发企业的经营特征和风险特征。

而且土地储备和一级开发行为与当地房地产发展形势紧密相关。

房地产行业的特殊性，使得每一次宏观调控，房地产行业都是首当其冲。

这使得房地产行业的发展具有强烈的政府主导性，从而导致与之息息相关的土地储备和一级开发也具有明显的政策性和政府意志，最终可能会给土地储备融资带来较大的不确定性风险。

（三）金融当局对于土地储备行为的认识模糊，导致土地储备贷款这一品种上的融资行为举步维艰。

土地储备和一级开发制度在国外是一种成功的模式，国内在设立这一制度时，也有理想的目标，但该制度在实际运行中逐渐走偏，从而引发各方对该制度的争论一直没有中断过。

事实上，政府在这里一直存在一个认识上的错位：企图用纯市场的方法（“招拍挂”）来交易一个并非市场化的物品（土地使用权）。

在土地储备管理工作中如何创新

管理科学
・２８９・
在土地储备管理工作中如何创新
李同君（绥芬河市土地储备中心，黑龙江绥芬河１５７３００）
摘要：针对在土地储备管理工作中如何创新进行了论述。关键词：土地储备；管理；创新创新是当前社会对于各个领域进步发展的基本要求，这在党的温暖，没有平等交流的障碍。成功的创新团体无不具有甘于寂寞的十八届三中全会决议公报上有着明显体现，可以说，今后一段时期，文化氛围，能够从容、冷静地面对各种浮躁和诱惑。要在创新团体中各个领域、各个方面的工作都将对于创新理念提出更高的要求。那弘扬求真务实、勇于创新的科学精神，不畏艰险、勇攀高峰的探索精么，土地储备管理工作作为社会管理工作中的一种，我们又该如何神，团结协作、淡泊名利的团队精神。创新团体要敢于担当，乐于合搞好创新，以便更好地推动土地储备事业的发展。作，甘于寂寞，勇于创新，只有这样，才能真正做出创新业绩。１土地储备工作创新必须根植于对本职工作的胜任和履职尽只有这样，培养出一流的土地储备管理工作创新型人才、建设责出一流的创新团队，那么土地储备工作的制度创新、管理创新将会任何创新都来自于对基础性工作的熟悉、乃至了如指掌，可以不断涌现，土地储备工作必将会获得极大的发展和进步。说，创新是在此基础上的升华、是质的提高。对于土地储备工作而３土地储备工作创新必须紧紧与当地的经济社会发展实际相言，首先是对现行国家关于土地储备业务方面的政策、相关的要求结合予以严格的执行，同时要紧密结合当地的实际情况，调查研究，及时近年来，全国多数城市房地产市场低迷，导致城市建设步伐明发现问题，做到对工作了如指掌；其次是通过工作实践勇于发现在显放慢。在此情况下，如何搞好土地储备工作创新，促进城市建设良现行政策体系下土地储备工作会存在什么样的掣肘，既不利于土地性发展，是摆在我们面前的一道难题。本人认为，在当前情况下，适储备工作开展的状况，发现问题是我们开展创新工作的起点，只有时引进土地一级开发企业参与土地一级开发，是创新土地储备工作发现问题、思考问题，并通过一定的手段或方法解决问题，才会将创的突破口。一是引进社会资金进行城市建设及棚户区改造的有效方新工作打开一扇窗；第三是对于我们在工作中做出的好的管理经式。土地一级开发是城市建设的重要组成部分，相对于土地二级开验、好的做法加以总结，并形成一套管理制度加以推广，那么我们的发，土地一级开发市场化严重不足，特别是在三、四线城市，土地一土地储备工作质量将会得到提升，工作水平将会得到提高，同时也级开发仅仅依靠政府投入，不仅财政支出压力巨大，而且城市基础会为土地储备工作创新打下坚实的基础。当然，土地储备工作创新设施建设、城市改造进程都因地方财力限制难以快速推进。因此，在式管理方式上的创新，它与技术创新还有不同，但无论怎样，做好当现有条件下，引进资金实力雄厚的企业参与土地一级开发，吸引大下的工作，对你所从事的工作必须有全面的了解，无论是正面还是量社会资金投入到城市建设领域，是政府在资金有限条件下快速推反面的，并能够很好的胜任当前所从事的工作，这才是能够创新的动城市建设及棚户区改造工程的最佳选择。二是当前房市低迷、土基础。因此，要想在土地储备工作方面有所创新，必须扎实工作、勤地二级市场后劲不足，是引进土地一级开发方式的有利时机。由于奋研究，靠汗水和智慧去取得突破。受经济危机及国家房地产调控政策的影响，许多城市均出现了房市２土地储备工作创新必须注重个体及团队创新能力的培养低迷、土地二级市场动力不足的现象，导致城市商品房天量库存，房任何形式的创新都是人的创新，人才是创新的根本，但仅仅有地产泡沫迹象明显。在此情况下，应该充分利用现有库存房源，与资了人才还远远不够，对于大多数情况下，还必须需要一个创新的团金实力雄厚的企业或拥有大量库存房源的当地房地产开发企业合队。对于土地储备工作也是一样，土地储备工作是一项社会管理工作重点对棚户区及城区内闲置土地进行土地一级开发，既可以帮助作，它涉及财务、管理、建、缓解压力，又可以将棚户区整理成净地有所创新，仅仅依靠一两个人是远不够的，这就需要我们培养一批进行建设或择机建设，推进城市建设及棚户区改造进程，取得多赢土地储备管理工作方面的人才，形成一个创新团队，那么我们的土以待形势好转；三是选择适当的土地一级开发企业和开发地块是成地储备工作创新才会有希望。败的关键。作为政府，必须理性选择土地一级开发企业，宁缺毋滥，今后一段时期，是我国建设创新型国家、实现全面小康的攻坚开发的土地必须是政府力所不及、急需整治的。只有这样，引进土地阶段，是培育创新人才、加快科技队伍建设的重要战略机遇期。我们级开发企业进行土地一级开发才会更有价值和意义。总之，土地土地储备工作者一定要抓住这一有利时机，要以提提高创新能力和储备工作搞好创新，以市场机制下的土地一级开发为切人点，同时弘扬科学精神为核心，加快培育和造就一批具有较高水平的专家，紧密结合当前城市社会经济发展状况，因地制宜采取有效措施，必特别是抓紧培养造就一批青年人才，积极推进创新团队建设。一要将取得较好效果。加强筹划。要牢固树立正确人才观，着眼土地储备工作发展需要，确定人才培养、创新团队建设工作全局，审视和把握创新团队发展思路。要科学分析当前土地储备人才队伍发展状况和创新团队建设需求明晰领域布局，统筹部署，优化创新团队人才结构。要在创新团队建设和人才培养工作中落实更ＩＩＩＩＩＩ重基础、更￣ＩＩＩＩＩ重前沿的导向，坚持团队协作，加强目标引导，发挥协作创新优势，全面推进创新团队建设。二要完善管理机制。要重视和加强创新团体内部成员之间的交流，针对创新团体发展面临的问题，要引导依托单位及主管部门及时给予创新团体各方面的配套支持，关注创新团体建设，在人才引进、条件支撑等方面给予扶持，促进创新团体的长远发展。

北京市土地储备和一级开发

一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。

在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。

2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。

2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。

2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。

一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。

一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。

土地储备和一级开发分解讲诉

土地储备和一级开发律师实务第一节土地储备制度的诞生一、土地储备制度的诞生在国外，土地储备都被统一称为“Land Banking”。

按照字面意义直接翻译，即为土地储备各国外进行土地储备的主要目的是为了保障城市发展所需要的土地可以及时获取，因此重点在储备上——储存起来以备未来使用。

在我国，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港这个高度发达的城市，是香港维持其高度自治的避税港型经济体系下的产物。

1996年，在上海市成立全国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。

1997年8月，杭州市成立了杭州市土地储备中心。

由于效果比较突出，1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，对杭州市土地储备制度的经验和成果进行了推广。

2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

”之后，全国大部分城市开始模仿和推行，土地储备制度得到快速发展，成为土地政策参与宏观调控和实施土地收益分配的重要工具，也是我国土地供应制度的重要组成部分。

但是，除个别地方出台了一些相关的文件之外，法律法规和规章几乎没有涉及到。

2007年11月，由国土资源部牵头，财政部和中国人民银行共同参与制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

这是一部涉及土地储备制度的最高效力的规章。

土地储备制度诞生主要有以下几个方面的原因：（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之间的矛盾是催生土地储备法律规范的沃土。

土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。

”然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。

《土地一级开发专题讲座》-CIEL主讲

土地一级开发专题讲座时间：2011年8月25日地点：中国地产交流群165647956主讲：南京-CIEL-策划前言：作为地产人，普遍关注较多的是项目开发前期的土地储备和后期的运营，相对于土地一级开发，涉及的研究相对较少，今天“南京-CIEL-策划”就土地一级开发区域分级和各阶段工作流程展开了详细概述，欢迎各位在讲座完毕后提出不同见解和补充。

---霜下面开始讲座：南京-CIEL-策划 11:10:37开发商与政府本身就是紧密相连的。

我是做土地一级开发的，想和大家分享在这个领域的经验。

南京-CIEL-策划 11:13:27我想，在群里很多朋友都一定是房地产开发企业，我所从事的行业正好在开发建设之前，即所谓的“区域开发”南京-CIEL-策划 11:15:07我们通常会把整个区域开发分成几个等级：南京-CIEL-策划 11:16:55南京-CIEL-策划 11:18:42可以说区域开发最终的核心理念就是在于价值创造，在区域开发平台上整合资本、产业和空间咱体，并通过相关机制的建设，使区域内企业或政府机构获得价值增量南京-CIEL-策划 11:19:16南京-CIEL-策划 11:20:49具体区域开发工作会分为这样几个阶段：首先是投资前期，类似地产开发商的前期工作，南京-CIEL-策划 11:21:47我们有项目分析、概念策划、投资框架协议、立项等等南京-CIEL-策划 11:23:43在这一阶段前后时间约在半年左右，主要工作还在于和政府之间的协商谈判，要保证整个投资的开发风险，要求政府给予项目合法的批准性文件，南京-CIEL-策划 11:25:13因为一个区域开发项目不是按亩来算，如果在城市中心区域通常都是几平方公里，城市近郊十几平方公里，甚至更多。

我听说过在东北区域，也有政府划分出近百平方公里进行区域开发南京-CIEL-策划 11:25:59第二阶段即定位与开发策划南京-CIEL-策划 11:27:22我们要完成区域经济与产业的发展规划、战略定位策划、规划评估与控规策划、开发实施策划、启动片区定位于开发策划、首发/启动项目定位于产品策划等等南京-CIEL-策划 11:29:56在这一阶段，通常我们会自己先做初步策划，同时开始邀请专业策划公司参与，例如业界著名的5大行：戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、世联等等，主要要根据区域发展的侧重点如产业项目、文化旅游类、综合体项目、一般项目等，选取不同的专业公司参与前期调研、定位、分析、策划等等。

第四章+土地储备和土地一级开发

环境幽雅的空中花园
屋顶花园的园林形式，在5万平方米的屋顶和建筑之上打造一块楔形的绿地，形成多层面的不等高阶梯式屋顶花园。
国内首创 1.9 公里地下交通环廊
地下一层的环行车道,连通广场内各个楼座,可大大缓解地面车流的压力,使机动车进出便捷。
中关村软件园
该项目位于北京市海淀区上地信息产业基地西北部。2001年 2004年，先后被国家发改委、信息产业部、商务部批准为国家软件产业基地和国家软件出口基地。园区完善的基础设施，优美的自然环境、人文环境、产业环境，一流的服务，吸引了Oracle、 Siemens、IBM、爱尔兰IONA等国际知名软件企业及众多国内知名软件企业入驻园区。
第四章土地储备和土地一级开发融资
闫妍
yanyan@
土地一级开发包括两类：
• 一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目；
• 另一类是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
北科建集团成员企业
北科建集团
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司
公
司
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北京中关村软件园公司
北京中关村生命园公司
北京科技园置地公司
北京瑞坤置业公司
京
北京高科能源公司
北京瑷玛斯公司
城科第一太平物业

一级开发讲课提纲及内容

(一)土地一级开发的背景及模式（以北京为例）1、土地一级开发的产生背景2、土地一级开发发展历程3、土地一级开发的目的和意义4、概念、定义（结合房地产一、二级）土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，符合出让的标准并按照规定程序及方式进行有偿出让的过程。

简言之，就是“土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程”。

5、土地一级开发的特点（针对政府而言）土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使用规划的落实，是土地一级开发商受雇于政府的行为，土地一级开发的结果当然要由政府承担。

政府作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在土地一级开发活动中有所体现，这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。

1）、政治性政治是“在一定的经济基础上，人们围绕着特定利益，借助于社会公共权力来规定和实现特定权利的一种社会关系”。

土地一级开发是综合性的经营管理活动，要协调规划、市政、消防等各政府部门间关系，做好征地、拆迁中的政策宣传与落实等。

这些工作的完成，在一定程度必须借助于政府的强制力量。

具体地说，政府提供土地，必然要求土地一级开发从政治的发展的高度进行，要为政府提高执政能力打下良好基础。

事实上，土地一级开发中所涉及征地、拆迁活动，无一不与群众生活息息相关，均需要从政治的高度严格执行政府的征地、拆迁政策，这其中的任何一个因贪图企业利润而损害百姓利益的事件，都可能是影响社会稳定和发展的重磅炸弹。

因此说，土地一级开发从其出现之日起，便先天地具有要从社会公共利益出发的内在要求。

2）、财政性土地一级开发是个资金密集型业务，资金流的连续，是土地一级开发企业运转的基础。

土地储备与土地一级开发比较分析研究

土地储备与土地一级开发比较分析研究土地储备与土地一级开发比较分析研究摘要：土地储备制度作为我国城市土地管理的制度创新，是政府实现土地一级垄断、集约土地利用、保障土地供应、调控土地市场的重要途径。

但我国学者有时将土地储备与土地一级开发概念相混淆，存在着片面性理解，其实两者既存在一定的相互联系，也存在着本质区别。

本文从土地储备、土地一级开发的概念研究入手，分析总结了两者内在涵义，从实施主体、实施目的、实施内容等方面比较分析了两者的相互联系和区别。

关键字：土地储备；土地一级开发一、土地储备的概念及内涵我国政府在实施土地储备制度的过程中经历了一个不断深化认识的过程，从各省市政府印发的相关政策文件中也可窥见一斑。

1996年，上海市政府为实现“盘活闲置土地、帮助国企改革”等目标，成立了我国第一家土地储备机构――上海市土地发展中心；1997 年3月，上海市印发了《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》，办法中规定“收购，是指由市房地局依法征收土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为；储备，是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发，并予以储存的行为。

”此文件中，土地收购主体与土地储备主体不同，土地收购主体是市房地局，土地储备主体是市政府。

土地收购、储备主要环节包括土地取得、整治和储存。

2002 年4月，北京市人民政府批转市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4 号）中规定，土地收购储备制度是“指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。

”土地储备主体是市政府，储备环节主要包括土地取得、整治储存和出让。

2007 年12月，国土部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号），该办法认为“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备与土地一级开发比较分析

土地储备与土地一级开发比较分析摘要：现如今，我国所推行的土地储备机制不仅是城市土地管理工作的机制革新，同时还是各地政府落实保障土地供应、土地一级垄断以及调控土地市场的关键措施。

然而我国部分学者并未分清土地储备和土地一级开发之间存在的差异，对二者之间的了解与认识都存在较强的片面性。

事实上，二者之间存有一定的关联，但是在本质层面还存有许多不同。

基于此，本文主要针对土地储备与土地一级开发比较进行探讨与分析，希望可以为相关工作活动的开展提供帮助。

关键词：土地储备；土地一级开发；比较；分析引言在城市化建设新时期，区域之间土地资源利用矛盾突出，有效处理二者的矛盾，能实现土地资源的合理配置，加快城市化发展进程。

城市规划与土地资源利用矛盾并不是不能有效控制的，要制定针对性的协调措施，高效化利用区域土地资源，加速现代化城市发展建设。

1土地储备与土地一级开发之间的关联与差异土地资源不同地区性特点，再随着国家对于国有土地颁发的土地多层次的不同分层委托管理的产权政策与按照等级制度进行土地管理的制度，这就对土地一级市场出现了地方垄断的情况，导致立法上的国家对土地一级市场的垄断实际上成为了地区政府对土地一级市场的垄断，地方政府作为土地一级市场当中的唯一土地卖方，也承担着土地的制度管管理，这也就导致地方政府不仅成为了土地的卖家，同时也对土地有着绝对的管理，形成了较差的市场情况。

与此同时，政府颁发政策，禁止集体土地进入土地一级市场，土地只能被征收，将其作为国有土地，改变土地的性质之后，将土地作为满足城镇的公共建筑的需要。

在这种大的背景环境下，政府开始逐渐出现了经营城市的情况，在这种情况的持续影响下，土地储备制度逐渐的开始出现偏离作为一开始为社会的公共利益进行盈利这一根本目的，反而土地储存成为了一项垄断政策，制度成为了协助地方政府对地区的土地一级市场进行垄断与绝对控制的政策，地区出现利用制度对地区进行土地的财政营收管理的手段。

在这种大的背景之下，土地储备制度也就成为了统一供应地区土地的仓库。

土地一级开发讲座

4-1-5、交通影响评价分析费用
北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）。
城市总体规划：城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体
部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。
城市规划：城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历
史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等一定期限内的综合部署和具体安排。
→ 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。
4-1-3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该
使用权的； 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，
或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的； 4、协议出让土地首次转让土地使用权的； 5、政府规定的其他土地使用权交易； 6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

土地储备讲义

土地贮备讲义
主要内容
1 土地贮备机构目旳和职责 2 土地贮备有关概念解释 3 土地贮备机构工作规范 4 土地贮备机构工作要点
主要内容
5 土地贮备机构部门职责 6 土地贮备工作机制 7 土地贮备工作流程 8 土地贮备风险规避
1.土地贮备机构目旳和职责
❖1.1 土地收购贮备旳主要性和必要性 ❖1.2 土地贮备制度旳目旳 ❖1.3 土地贮备机构旳职责
7 土地贮备工作程序及流程
❖3、土地贮备机构根据汇总旳土地贮备申报情况和土地市场供求情况，以及区域产业构造调整和城市建设旳需要，制定阶段性旳土地贮备计划
❖4、土地收购贮备过程中，建设局负责拆迁审批工作
7.1.1 土地收购旳一般程序
❖（1）申请收购 ❖（2）权属核查 ❖（3）征询意见 ❖（4）费用测算 ❖（5）方案报批
❖ （2）为政府带征旳土地； ❖ （3）依法没收旳土地； ❖ （4）依法收回旳抛荒、闲置以及其他无力继续开发旳土
地； ❖ （5）因实施城市规划和土地整顿，市政府依法收购旳土
地； ❖ （6）使用期限届满旳土地； ❖ （7）土地使用权人申请收购旳土地；
7.2 土地拍卖、挂牌竞价工作流程
❖ （1）根据列入年度供地计划旳地块，向规划局委托申请规划选址、指标设计工作；
❖ 本地政府越权审批占用，且土地贮备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大旳法律风险。
8.2 城市土地贮备风险规避措施提议
❖8.2.1 土地贮备资金筹集旳措施提议 ❖8.2.2 土地贮备效益保障旳措施提议 ❖8.2.3 土地贮备组织职能旳措施提议 ❖8.2.4 土地贮备管理监督旳措施提议 ❖8.2.5 土地贮备指导思想旳提议

土地一级开发专题培训课件[1]

7、常营市政建设委托代建招标（受限）目录
（点击查看）
2、土地一级开发招投标办法（公开） 3、招标方案审批表（公开） 4、招投标文件范本（受限）
（点击查看）（点击查看）
目录
招标公投标须第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章第十一章第十二章第十三章第十四章第十五章第十六章第十七章第十八章告知总则项目基本情况土地一级开发内容投标人资格修改书写要求现场踏勘及答疑投标预登记投标保证金及监管资金投标文件投标实施方案的编制投标文件有效期投标纪律投标开标无效投标文件第十九章评标、定标及澄清谈判第二十章投标文件的补充和澄清第二十一章中标第二十二章违约责任第二十三章其他事项第二十四章附则投标书开标一览表投标实施方案投标人基本信息表业绩说明董事会决议法定代表人身份证明书授权委托书联合体协议书中标通知书土地一级开发委托协议附件
1、北京市土地整理储备法规（公开）
北京市土地整理储备法规 1.关于政府储备土地办理土地登记有关问题的补充通知京国土籍[2010]297号 2.关于政府储备土地办理土地登记有关问题的通知京国土籍[2009]339号 3.北京市国土资源局关于对北京市符合458号文件的遗留项目进行分类处理有关问题的通知京国土市[2008]102号 4.关于北京市土地一级开发管理职能调整试点区（县）土地一级开发审核、招标、监管和验收工作有关问题的通知京国土市[2008]256号 5.北京市国土资源局关于调整试点区（县）土地一级开发管理职能有关问题的通知京国土市[2008]174号文 6.国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知国土资发[2007]277 号 7. 北京市国土资源局关于印发《政府储备土地登记暂行办法》的通知京国土法[2007]673 号