地价评估中疑难问题的技术处理知识讲解

地价评估中疑难问题的技术处理
------土地估价的科学性和艺术性
陕西华地房地产估价咨询有限公司鲁百顺
1996年原国家土地管理局出过《土地估价规范格式》，经过几年的实际运行，经完善修改后，2002年7月1日国家发布了中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。

《规程》对估价（技术）报告撰写的基本内容与格式作了规定，统一了评估报告的形式，提高了评估的整体形象，使评估报告的撰写做到有章可循。

这是评估行业逐步走向成熟的一个表现。

但仍有许多值得探讨的问题，如估价报告良莠不齐，尤其是技术部分，参数部分缺乏依据，有关税费确定不合理，基础数据没有或缺来源与出处，做得非常粗造，经不起检验。

土地估价是房地产经济中一个重要的专业领域，土地估价既是一门科学，又是一门艺术。

作为一门科学，土地估价具有最完整的估价方法体系和完善的估价理论体系，估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等，后两种方法是土地估价专用的方法，这是其他评估所无法比拟的，其他评估方法的名称有可能不同，但深究一下，只是土地估价的某种方法在该方面的具体运用。

由于不同的估价方法分析问题的角度不同，特定的估价方法适用于不同的地产类型和估价目的。

土地估价的理论基础主要有产权理论、市场理论、价格理论、区位理论和系统论，由此建立了合理的估价理论体系。

价格不是孤立的绝对的，而是基于估价目的、估价时点、地产状况的。

也就是说，由于评估目的、估价时点、估价对象状况（最佳使用、现状使用、权利状况）的不同、同一宗土地可能会出现不同的价格，土地价格的这种重要特性使之区别于其他一般商品，同时也对科学、准确地评估土地价格带来了难度。

针对不
同的土地估价类型，在估价时应该选取相应的参数。

上述方方面面都体现了土地估价的科学性。

作为一门艺术，土地估价具有很强的实践性。

在具体土地估价活动中，估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数，在撰写估价报告的时候，要把每份估价报告当作雕塑一件艺术品来处理，做到格式规范、内容真实、方法得当、参数合理、叙述简练、语言流畅、前后描述一致、逻辑严密、结论可靠。

上述方方面面都体现了土地估价的艺术性。

估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件。

它既是受托评估机构履行委托评估协议、进行估价情况的总结，又是一份合乎职业标准的专家评估意见，在必要时可作为公正性文件。

最后提交的评估报告是委托人的财产。

评估报告质量的高低，撰写用语的严密、准确，不仅反映评估人员的专业水平，而且直接关系到有关各方的利益。

对于估价师和评估机构而言，能够很好的规避风险，一份好的估价报告，能够给企业带来很好的声誉。

对评估报告中相关问题进行深入探讨，有助于估价人员加深对《规程》的理解，使土地估价的科学性和艺术性得到更好的显现。

本人根据有关资料结合评估工作实践的一些初浅体会，希望能起到抛砖引玉的作用。

一、估价方法中的几种疑难问题及处理
（一）估价原则
简要说明估价所遵循的主要原则。

不同估价对象、估价目的和估价方法，原则不同。

要灵活运用，不要千篇一律。

建议使用：
1．替代原则（所有方法适宜）；
2．变动原则（所有方法适宜）；
3．需求与供给原则（所有方法适宜）；
4．预期收益原则（收益法）；
5．最有效利用原则（剩余法、收益法）；
6．贡献原则（剩余法、成本法、收益法）；
7．报酬递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法、路线价估价法）。

（二）估价方法的适用范围及选择
1、各种估价方法的适用范围
2、估价方法的选择
简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据，这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致，所选估价方法不少于两种。

3、各种方法运用中易出现的问题和处理
1）市场比较法
a.比较案例不符合选择的原则
①可比实例选取不当、不足。

②可比实例描述不清。

③可比实例交易日期不清。

交易期日的修正不但应与前面的一般因素和区域因素描述相对应，还应与其他方法相一致。

b.比较案例未建立统一可比价格基础
c. 区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。

①可比因素选择不要漏掉主要的影响因素
②因子描述要客观实际，待估宗地的区域因素和个别因素中各因子要与前述的相一致。

d.各因子的修正幅度要和因子的影响权重及不同条件的差异建立相关关系。

因素修正幅度过大。

每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。

调整幅度过大，也说明了可比实例选取不当。

2）收益还原法
a.在求取估价对象收益，特别是纯收益时无依据，或依据不充分；
①具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应条件；
②收益应是客观收益，还有其他衍生收益；
③收益是长期的、安全可靠的收益；
④对于收益还要考虑空房损失；
b.费用中涉及到的项目和各项参数标准，要有依据；
c.公式选取不当；
d.资本化率求取无方法、依据，取值不当；
对于还原利率的确定方法、依据和标准，要有充分的理由。

e.收益年限确定有误。

3）剩余法（假设开发法）
剩余法一般分为两种情况：
一是待开发土地、拆迁改造的再开发土地、空地等土地评估采用假设开发法，计算公式为：
土地价格=预测不动产总价-建筑总成本（含建筑费、专业费、不可预见费等）-投资利息-利润-租售费用-税费
二是地上已有建筑物（符合规划，不再改变规划条件）的土地评估，采用剩余法，计算公式为：
土地价格=不动产总价-房价（房屋现值）
易出现的问题和处理：
a. 土地最佳利用方式的确定
通过分析宗地条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地最佳利用方式；
评估时要注意规划限制对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可靠。

b.明确开发完成后的利用方式（租或售），依据目前市场状况估算不动产总价，需说明方法及依据。

c.对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准；
4）成本逼近法
a.首先要把握好成本逼近法的适用范围；
b.要详细说明土地取得费的各项组成项目及费用标准，并说明其确定的依据；
c.明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准；
d.有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

土地增值标准的确定方法和依据；
e.注意区分划拨用地和出让用地价格的不同；
5）基准地价系数修正法
a.对基准地价的对应的基准日理解；
介绍基准地价公布的文号、公布时间或基准地价报告名称及通过省及土地管理部门验收合格的时间；一般情况下已公布的时间作为基准地价对应的基准日。

b.对基准地价的涵盖范围不清；
基准地价的范围、地类的划分、土地级别、地价的内涵（年限、土地开发程度、基准地价包含的内容）；对不在基准地价范围内的宗地，又无其他方法可选择的，可参照其他区域的基准地价，但参照时要有充分的理由阐明为什么参照及参照的土地级别；
c.对基准地价的价格内涵理解；
基准地价一般是由征地费（拆迁安置费）、土地开发费、征地的相关税费、出让金等组成（熟地）。

但有的不含有土地开发费（毛地或生地）；
d.对基准地价修正体系了解不足。

一定要明确待估宗地所处的土地级别或区域基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表；
因素条件说明表中涉及到的因子应在前面的区域因素和个别因素中详细描述。

e. 有些城市基准地价是现状条件下的平均地价，没有达到最有效使用。

按照最有效原则，就需要进行修正，或对该种方法的成果权重可以取得低一些；
6）路线价估价法
适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

需要较多的交易实例，且市场要规范。

目前各地方用得比较少，我只简单的说一下，在路线价确定了以后，关键是要结合宗地的自身条件，对深度、形状、宽度、宽深比、容积率等进行修正。

修正体系的全面和合适与否对价格影响较大。

二、有关技术参数的技术处理
（一）土地还原率
还原利率是贯穿于各种土地估价方法的一条横线，还原利率的高低对估价结果的影响相当得敏感。

深刻的研究还原利率，把握好这一技术参数具有重要作用。

还原利率实质上是一种收益率，土地估价中的还原利率应等同于与获取不动产上所产生的纯收益具有同等风险的资本收益率。

谈到资本收益率，我给大家讲一个亿万富翁的神奇公式，也是我在网上看到的。

说假定有一位年轻人，从现在开始能够定期每年存下1.4万元，如此持续40年；但如果他将每年应存下的钱都能投资到股票或房地产，并获得每年平均20%的投资报酬率，那么40年后，他能积累多少财富？一般人所猜的金额，多落在200万元至800万元之间，顶多猜到1000万元。

然而正确的答案却是：1.0281亿，一个令众人惊讶的数字。

这个数据是依照财务学计算年金的公式得之，计算公式如下：1.4万(1＋20%)40＝1.0281亿。

这个神奇的公式说明，一个25岁的上班族，如果依照这种方式投资到65岁退休时，就能成为亿万富翁了。

上述这个公式可以看出，一年1.4万不难挣，40年的工作时间也不用担心，关键在于每年平均20%的投资报酬率。

确定还原利率主要有三种方法：
1、土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

在土地价格趋势变化比较大的情况下，由于租赁市场和交易市场不是同步发展，还原利率在一定时期变化比较大，这种方法求取还原利率应该慎重使用。

不要一味得坚持采用这种方法，应和其他方法相结合来确定。

就西安市来讲，土地还原利率和房地产还原利率目前的租售比（还原利率）在4%左右。

2、安全利率加风险调整值法：即还原利率＝安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

中央银行于05年3月17日加息也意味着我国进入加息周期，银行将实行更为谨慎的货币政策，最近国家不但提高了存贷款利率，而且还提高了存款准备金率，从房地产的金融政策上来讲，实行了紧缩的宏观经济政策。

既然还原利率和存款利率密切相关，存款利率上调，势必造成还原利率升高。

另外在确定还原利率时还应考虑由于房地产投资风险的加大，还原利率的风险调整值也应加大，从而促使还原利率提高。

3、投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

在确定还原利率时，还应注意不同土地权利状况、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。

（二）容积率
容积率也称建筑容积率，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总用地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

在规划中容积率是经济指标中通行而重要的指标。

西方的有些学者认为容积率可以创造地价，这一说法虽然有些片面，但足见容积率对地价的影响之大。

容积率存在客观上的最合理值。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越低，地价成本在房屋成本中占的比例越高。

对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率较低，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服。

容积率对地价的影响具体表现在以下几个方面：
1．遵循土地估价原则中的报酬递增递减原则。

容积率对地价的影响关键在于单位面积房屋售价与单位面积房屋建造成本的关系，在容积率相对较低时，容积率的增加，房屋层数的增多，前期费用及地基处理费的得以分摊，单位面积房屋建造成本降低；随着房屋高度和层数的增加，建造成本越来越大，比如加固基础、增加电梯、加强抗震等，而单位面积房屋售价则由于容积率的增大造成的环境质量下降而呈下降趋势。

当单位面积房屋售价等于单位面积房屋建造成本时，由容积率的变大对土地附加收益为零，土地价格也达到最高，此时的容积率为最佳容积率。

若继续增大容积率，单位面积房屋售价会小于单位面积房屋建造成本，土地附加收益为负，地价也随之开始下降。

0M容积率
单位面积房屋售价、建造成本与容积率的关系
地价
M
容积率
容积率与地价的关系
2、与城市规模大小有关。

城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价变化幅度大，随容积率的提高，单位面积房屋建造成本下降效果明显，城市规模小，土地集约化利用程度较低，地价水平不高，楼面地价变化幅度小，随容积率的提高，单位面积房屋建造成本下降效果不明显。

3、与用地类型有关。

一般来说，商业用地的容积率对地价的影响最为明显，住宅次之，工业最不敏感。

西安市现在执行的基准地价，商业用地容积率的最大修正幅度为25%，住宅用地容积率的最大修正幅度为20%，工业用地容积率的最大修正幅度为10%。

（三）土地使用年期
年期修正也是贯穿于各种估价方法的一条横线，应该说，这方面出现的问题还不是很多。

但随着估价理论的不断充实和发展，尤其是估价理论结合中国的土地管理制度，年期问题谈得越来越多，比如划拨土地使用权有没有年限？土地用途发生变更，年限变长，增加的年限是直接收取纯出让金还是收取全部地价？在运用成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，怎样进行土地年期修正？关于划拨土地使用权有没有年限在后面第三部分我们一块探讨，对于土地用途发生变更，年限变长，增加的年限是直接收取纯出让金还是收取全部地价，你们可以拿出自己的观点。

成本逼近法中是否要进行年期修正，我跟大家现在分析。

在《规程》里，年期修正分为三种情况：
1．当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
2、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益和成本价格一道进行年期修正；
3．当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

我认为都存在问题。

第一种情况：市场价格有可能低于成本价格，土地增值收益
有可能为负值。

第二种情况：无限年期的市场价格在现实中不存在，更谈不上与成本价格的差额。

第三种情况：宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

按照什么进行修正，是按照有限年期修正还是按照最高年期修正到剩余使用年期。

三、关于划拨土地评估几个问题的思考
目前我国的土地使用制度主要实行的是划拨和出让土地两种方式，出让土地怎么评估，大家都熟悉。

划拨土地使用权的价格评估是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。

结合我多年来土地评估的实践经验，对划拨土地价格评估作些探讨，与大家进行交流。

划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

在我国，改革开放前，所有单位和个人使用的土地均为划拨土，那个时候的土地只将数量，不
讲价钱，一平二调，这个单位名义征的地，用不完，可以无偿调拨给其他单位使用。

55号令第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物及其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

”基于以上几点，人们对划拨土地的理解基本形成了无偿性的概念。

另外，没有哪个法律、法规或文件对划拨土地的使用年期作一个明确的规定。

在土地评估中，就有了争议，有的人认为划拨土地不存在价值，有的人认为划拨土地有价，把它等同于出让土地来处理，这两种处理似乎都违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。

企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

但有一个缺点，阐明依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格。

这也就是说，划拨土地的评估仅限于成本法估价。

2002年7月1日国家发布的中华人民共和国国家标准
GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》阐明：“划拨土地使用权价格评估，可采用收益
还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”、“运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权和划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。

划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。

”
这两句话体现了两个方面的内容，给我们对划拨土地评估给予了明确的技术路线。

1、从价格内涵分析，出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金之即为划拨土地使用权价格；
2、从评估方法来说，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等
如何把这两点融合在一起，具体运用到估价中，是每个估价师应该做的，在这里，我只谈两点：
1、不要采用各种方法评估出出让土地使用权价格后扣除土地使用权出让金的办法，如果那样，所有的方法均称为剩余法了。

2、既然划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金。

表明划拨土地使用权存在年期的。