地价评估中疑难问题的技术处理知识讲解

地价评估中疑难问题的技术处理

------土地估价的科学性和艺术性

陕西华地房地产估价咨询有限公司鲁百顺

1996年原国家土地管理局出过《土地估价规范格式》，经过几年的实际运行，经完善修改后，2002年7月1日国家发布了中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。《规程》对估价（技术）报告撰写的基本内容与格式作了规定，统一了评估报告的形式，提高了评估的整体形象，使评估报告的撰写做到有章可循。这是评估行业逐步走向成熟的一个表现。但仍有许多值得探讨的问题，如估价报告良莠不齐，尤其是技术部分，参数部分缺乏依据，有关税费确定不合理，基础数据没有或缺来源与出处，做得非常粗造，经不起检验。土地估价是房地产经济中一个重要的专业领域，土地估价既是一门科学，又是一门艺术。作为一门科学，土地估价具有最完整的估价方法体系和完善的估价理论体系，估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等，后两种方法是土地估价专用的方法，这是其他评估所无法比拟的，其他评估方法的名称有可能不同，但深究一下，只是土地估价的某种方法在该方面的具体运用。由于不同的估价方法分析问题的角度不同，特定的估价方法适用于不同的地产类型和估价目的。土地估价的理论基础主要有产权理论、市场理论、价格理论、区位理论和系统论，由此建立了合理的估价理论体系。价格不是孤立的绝对的，而是基于估价目的、估价时点、地产状况的。也就是说，由于评估目的、估价时点、估价对象状况（最佳使用、现状使用、权利状况）的不同、同一宗土地可能会出现不同的价格，土地价格的这种重要特性使之区别于其他一般商品，同时也对科学、准确地评估土地价格带来了难度。针对不

同的土地估价类型，在估价时应该选取相应的参数。上述方方面面都体现了土地估价的科学性。作为一门艺术，土地估价具有很强的实践性。在具体土地估价活动中，估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数，在撰写估价报告的时候，要把每份估价报告当作雕塑一件艺术品来处理，做到格式规范、内容真实、方法得当、参数合理、叙述简练、语言流畅、前后描述一致、逻辑严密、结论可靠。上述方方面面都体现了土地估价的艺术性。

估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件。它既是受托评估机构履行委托评估协议、进行估价情况的总结，又是一份合乎职业标准的专家评估意见，在必要时可作为公正性文件。最后提交的评估报告是委托人的财产。评估报告质量的高低，撰写用语的严密、准确，不仅反映评估人员的专业水平，而且直接关系到有关各方的利益。对于估价师和评估机构而言，能够很好的规避风险，一份好的估价报告，能够给企业带来很好的声誉。

对评估报告中相关问题进行深入探讨，有助于估价人员加深对《规程》的理解，使土地估价的科学性和艺术性得到更好的显现。本人根据有关资料结合评估工作实践的一些初浅体会，希望能起到抛砖引玉的作用。

一、估价方法中的几种疑难问题及处理

（一）估价原则

简要说明估价所遵循的主要原则。不同估价对象、估价目的和估价方法，原则不同。要灵活运用，不要千篇一律。建议使用：

1．替代原则（所有方法适宜）；

2．变动原则（所有方法适宜）；

3．需求与供给原则（所有方法适宜）；

4．预期收益原则（收益法）；

5．最有效利用原则（剩余法、收益法）；

6．贡献原则（剩余法、成本法、收益法）；

7．报酬递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法、路线价估价法）。

（二）估价方法的适用范围及选择

1、各种估价方法的适用范围

2、估价方法的选择

简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据，这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致，所选估价方法不少于两种。

3、各种方法运用中易出现的问题和处理

1）市场比较法

a.比较案例不符合选择的原则

①可比实例选取不当、不足。

②可比实例描述不清。

③可比实例交易日期不清。交易期日的修正不但应与前面的一般因素和区域因素描述相对应，还应与其他方法相一致。

b.比较案例未建立统一可比价格基础

c. 区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。

①可比因素选择不要漏掉主要的影响因素

②因子描述要客观实际，待估宗地的区域因素和个别因素中各因子要与前述的相一致。

d.各因子的修正幅度要和因子的影响权重及不同条件的差异建立相关关系。

因素修正幅度过大。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。调整幅度过大，也说明了可比实例选取不当。

2）收益还原法

a.在求取估价对象收益，特别是纯收益时无依据，或依据不充分；

①具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应条件；

②收益应是客观收益，还有其他衍生收益；

③收益是长期的、安全可靠的收益；

④对于收益还要考虑空房损失；

b.费用中涉及到的项目和各项参数标准，要有依据；

c.公式选取不当；

d.资本化率求取无方法、依据，取值不当；

对于还原利率的确定方法、依据和标准，要有充分的理由。

e.收益年限确定有误。

3）剩余法（假设开发法）

剩余法一般分为两种情况：

一是待开发土地、拆迁改造的再开发土地、空地等土地评估采用假设开发法，计算公式为：

土地价格=预测不动产总价-建筑总成本（含建筑费、专业费、不可预见费等）-投资利息-利润-租售费用-税费

二是地上已有建筑物（符合规划，不再改变规划条件）的土地评估，采用剩余法，计算公式为：

土地价格=不动产总价-房价（房屋现值）

易出现的问题和处理：

a. 土地最佳利用方式的确定