住宅定价的基本方法
楼盘定价的方法
楼盘定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
(一)、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为"几成"，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X(1+加成率)加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X(1+15%)=2300(元)这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
(二)、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。
它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产定价方法
房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二)竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
住宅定价表(附带计算公式)
住宅定价表（附带计算公式）1. 简介住宅定价表是用于计算住宅房屋售价的工具，通过综合考虑多个因素，包括房屋面积、地理位置、房龄、房屋结构等，确定合理的售价范围。
这样的定价表可以帮助开发商、中介机构和个人房主制定公正合理的房屋售价，同时也可以帮助购房者评估房价是否合理，并作为议价的参考依据。
2. 定价因素住宅房屋的定价需要考虑多个因素，下面介绍一些常见的定价因素：2.1. 房屋面积房屋面积是最基本的定价因素之一。
一般情况下，房屋面积越大，售价越高。
在计算房屋售价时，一般采用每平方米的价格乘以房屋面积来确定最终的售价。
计算公式：售价 = 每平米价格 * 面积2.2. 地理位置地理位置也是影响房屋售价的重要因素之一。
一般来说，位于黄金地段、交通便利、配套设施完善的房屋售价较高。
而地处偏远、交通不便、配套设施欠缺的房屋售价较低。
定价时可以通过设定不同地理位置的权重因子，对房屋售价进行调整。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 地理位置权重因子2.3. 房龄房屋的使用年限也会对房价产生一定影响。
一般情况下，新建的房屋售价较高，而老旧的房屋价格较低。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 房龄权重因子2.4. 房屋结构房屋的结构设计也会对售价产生一定影响。
多层建筑、现代化装修的房屋价格较高，而简单结构、装修陈旧的房屋价格较低。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 结构权重因子3. 定价表示例下面是一个住宅定价表的示例，通过不同因素的权重调整，确定了不同类型住宅的定价范围：房屋类型地理位置权重房龄权重结构权重别墅 1.2 1.5 1.2高层公寓1 1.21复式公寓0.810.8普通住宅0.60.80.6在计算具体房屋售价时，首先需要确定每平米的基准价格，然后根据不同因素的权重因子进行调整。
4. 总结住宅定价表提供了一种简单又合理的方法来确定住宅房屋的售价范围。
它不仅对开发商、中介机构和个人房主定价提供了依据，也可以帮助购房者评估房价的合理性。
别墅定价方案
别墅定价方案随着城市化的快速发展，越来越多的人开始将目光投向了别墅，这种高端住宅不仅具有舒适宜居的环境和一定的社交属性，还是展现个人身份、地位和财富的重要方式之一。
因此，别墅的定价方案成为了各大开发商和房产经纪人争相探讨的话题。
那么，何种方案才能更好地适应市场需求，成为买家和开发商的双赢呢？一、市场分析在制定任何一种定价方案之前，we必须先对目前别墅市场的现状做出一个清晰而充分的了解。
通过对全国各大城市别墅市场的调研与分析，我们可以发现，当前别墅市场存在许多问题，例如房源过于集中、供大于求等。
首先，不同城市的别墅供应量存在着明显的差别，例如一线城市的别墅供应量相对较少，需求量却非常高，导致市场竞争非常激烈，而二线及以下城市的别墅市场则明显过剩。
其次，别墅开发商在项目规划、设计和装修等方面存在着很大的差异。
一些企业主张以低价策略来提高自身品牌知名度，而另一些则坚持高品质、高价位的路线。
综合以上分析，我们认为，当前别墅市场尚未形成一个统一的价格标准，而市场需求的多元化和不断变化，更增加了定价难度。
二、别墅定价方案在确定我们的别墅定价方案之前，我们需要了解到别墅定价方案有着多元化的特点。
一般来说，其主要包含两大类：1. 基于地理位置、周边环境的市场价格分析法这种定价方法通过分析房屋的地理位置和契合度、周边环境等多方面因素，来确定房屋定价的合理性。
这是一种相对准确的房价确定方法，在市场营销中经常被使用。
2. 基于配套设施、户型、建筑面积的“加权平均方法”这种定价方法主要通过按照标准系数来计算各种因素的贡献值，从而得到一个较为准确的房价计算方式。
这种计算方法比较直观，相对来说比较全面，可以有效地反映房屋价格的综合因素。
三、实施差异化战略为更好地适应市场需求，我们应该采取差异化战略，即在定价方案上充分发挥个性化的作用。
我们可以根据客户的需求不同，采取应对策略的方式以实现可持续发展。
具体而言，我们可以通过以下措施实施差异化战略：1. 合理划分地理区间，设定多个价格水平，按区域、别墅类型、户型等不同的因素进行定价，进而适应不同消费群体需求。
房地产定价方法和定价策略
房地产定价是一个复杂的过程，涉及多种因素和策略。
以下是一些常见的房地产定价方法和定价策略：定价方法：1. 市场比较法：通过比较类似房地产物件的销售价格来确定定价。
这需要考虑物件的位置、面积、建筑质量和其他特征，并与市场上类似物件进行对比。
2. 成本法：基于开发成本、土地成本和利润率等因素来确定房地产价格。
这种方法适用于新建项目或翻新项目，要确保成本计算准确。
3. 收益法：通过预测未来收益来确定房地产价格。
这种方法常用于商业地产，根据租金收入的预测和投资回报率等因素来进行定价。
4. 投机性定价：基于市场需求和供应情况，利用投机心理来确定房地产价格。
这种方法更多地依赖于市场的波动和投资者的预期。
5. 综合方法：综合考虑以上多种定价方法和其他因素，如市场趋势、地区发展潜力、政府政策等，来制定最终的定价策略。
定价策略：1. 市场定价策略：根据市场需求和竞争情况，确定一个相对合理的价格。
这可能涉及根据市场反馈进行动态调整，以保持竞争力。
2. 定位定价策略：根据房地产物件的独特特征和目标客户群体，确定一个定位明确的价格。
这种策略强调与其他产品或竞争对手的区别，追求高档或独特定位。
3. 促销定价策略：通过提供折扣、优惠或其他促销手段来吸引购买者。
这种策略旨在刺激销售和提高市场份额。
4. 差异化定价策略：针对不同的客户群体或不同的产品特征，制定不同的价格策略。
例如，针对豪华住宅和经济住宅采取不同的定价策略。
5. 弹性定价策略：根据市场需求的变化进行灵活调整价格。
这种策略适用于市场波动较大的情况，使企业能够快速应对市场变化并最大限度地利用机会。
需要注意的是，选择合适的定价方法和策略需要全面考虑市场需求、竞争环境、产品特征以及目标客户群体等因素，并针对具体情况进行权衡和调整。
同时，定价决策应该遵循相关法律法规，并充分考虑市场的可接受程度和企业的长期发展目标。
中原住宅价格制定策略
客厅尺寸布局1.10-1%平面设计一、
考虑因素
取值范围
打分项目
沙漏
矩形
梯形
倒梯形
椭圆
5种基本垂直系数模式
矩形模式的应用
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。
梯形模式的应用
价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。
发展商
客户
代理商
快速 均衡 合理的价位 定价方法取得发展商认同
目 标
一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
内 容 导 航
销售总额折前×综合折扣 实收均价 = 总建筑面积
低层看小面积园林，起价可适中
中低层看园林 价格可拔高些
中高层景观较差，视野一般 应压低其价格
高层视野采光较好，价格可适度拉高
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。
卧室尺寸布局
1.3
餐厅尺寸布局
1.2
客厅尺寸布局
1.1
平面设计
一、
水平系数修正项目
操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；
住宅定价方法及价差处理
住宅定价方法及价差处理1、朝向差价：一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其它依次类推。
2、楼层差价：对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。
对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、边间差价:对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。
对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。
4、面积差价：因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。
当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。
而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、视野差价：如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。
而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。
6、产品差价：房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。
以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、设计差价：室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。
另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、口采差异：一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。
住宅小区底商如何定价
住宅小区底商如何定价在如今的房地产市场中，住宅小区底商的定价是一个复杂但关键的问题。
合理的定价不仅能确保开发商的收益，也能促进底商的销售与租赁，为小区居民提供便利的商业服务。
那么，住宅小区底商究竟应该如何定价呢？首先，我们要考虑的是地理位置。
底商所处的位置对于定价起着至关重要的作用。
如果底商位于城市中心或者繁华地段，周边交通便利、人流量大、商业氛围浓厚，那么定价自然可以相对较高。
相反，如果底商位于城市郊区或者相对偏远的地区，交通不便、人流量少，定价就需要相应降低。
比如，在一线城市的核心商圈，住宅小区底商每平方米的售价可能高达数万元；而在一些三四线城市的偏远小区，每平方米的售价可能只有几千元。
交通条件也是影响定价的一个重要因素。
底商附近是否有地铁站、公交站，道路是否宽敞、通畅，停车是否方便，这些都会影响到消费者的到达便利性，从而影响底商的商业价值。
如果底商周边交通便捷，能够吸引更多的消费者前来，那么定价就可以适当提高。
例如，一个靠近地铁站的住宅小区底商，由于地铁带来的大量人流，其定价往往会比同小区距离地铁较远的底商高出不少。
小区的规模和入住率同样不容忽视。
规模较大、入住率高的小区，意味着潜在的消费群体更为庞大，对商业服务的需求也更多，底商的商业价值也就相应更高。
反之，如果小区规模小、入住率低，底商的商业价值就会大打折扣。
比如，一个拥有数千户居民且入住率达到80%以上的大型小区，其底商的定价可以相对较高；而一个只有几百户居民且入住率不足 50%的小区，底商的定价就需要谨慎考虑。
底商的面积和户型结构也会对定价产生影响。
一般来说，面积适中、户型方正、布局合理的底商更容易出租或出售，定价也可以相对较高。
而面积过大或过小、户型不规则的底商，可能会限制其商业用途，定价就需要适当降低。
例如，一个 100 平方米左右、户型方正的底商，可能会比一个 500 平方米或者 30 平方米的底商更受欢迎，定价也可以更高。
市场供需关系也是定价时必须考虑的因素。
住宅定价方法
住宅定价方法住宅定价方法是房地产市场中非常重要的一环，它直接关系到住宅买卖双方的利益。
正确的定价方法可以让卖方获得满意的卖价，买方也能够以合理的价格购买到心仪的住宅。
下面将介绍一些常见的住宅定价方法。
1.市场对比法：市场对比法是最常用的住宅定价方法之一。
这种方法是通过比较附近类似住宅的售价，根据相似度来确定目标住宅的市场价值。
该方法基于“对等交换”原则，即类似住宅的价格可以作为目标住宅市场价值的参考。
重点关注附近同样面积、房型和户型的住宅，以及附近的基础设施和生活环境等因素。
2.收益法：收益法主要应用于出租住宅的定价。
该方法会计算已有租金收入以及未来的租金增长，进而推算出该住宅的投资回报率和当前的市场价值。
这样的定价方法主要用于投资者和房东，他们会将房屋作为一项投资来获取长期租金收入。
3.成本法：成本法是通过计算修建或购买住宅的成本来进行定价的方法。
这种方法适用于新房开发商或买方，他们需要了解房屋的实际成本，以确定合理的售价。
成本法还包括评估所有与建筑相关的费用，例如土地成本、建筑材料和劳动力成本等。
但是，需要注意的是，市场支持的房屋售价可能低于房屋的实际成本，因此开发商需要权衡利益。
4.评估法：评估法是通过聘请专业估价师来评估住宅的价值。
这种方法依赖于专业的知识和经验，估价师会考虑住宅的建筑状况、土地价值、房屋附近的交通和设施等因素，从而确定合理的市场价值。
然后通过评估报告来确定住宅的售价。
以上是一些常见的住宅定价方法。
在实际操作中，市场对比法和评估法经常被使用，可以互相核对以确定一个相对准确的市场价值。
同时，还需要将定价方法与市场需求、供求关系和经济形势等因素相结合，以达到更合理的住宅定价。
住宅定价是房地产市场中一个非常重要的环节，它直接关系到住宅买卖双方的利益。
正确的定价方法既可以让卖方获得满意的卖价，也可以让买方以合理的价格购买到心仪的住宅。
本文将继续介绍一些常见的住宅定价方法，并深入探讨它们的特点和适用场景。
楼盘定价方案
楼盘定价方案在房地产市场中，楼盘定价方案是至关重要的一个环节。
一个合理的定价方案可以让开发商获得最大的利润，同时也可以吸引更多的购房者。
因此，楼盘定价方案需要经过深入的市场研究和价格分析才能够制定出来。
本文将重点介绍楼盘定价的原则、方法和策略。
楼盘定价的原则楼盘定价应该符合市场规律，服从市场需求和供求关系，以及开发商的经济利益。
具体来说，楼盘定价需要满足以下原则：1. 合理性原则楼盘定价的最基本原则就是要合理。
合理的定价应该反映楼盘的实际价值，而不是开发商的想象或者贪心。
因此，开发商需要通过市场研究来确定楼盘的实际价值，以此为基础确定定价。
2. 市场需求原则楼盘定价应该以市场需求为导向。
开发商需要了解目标客户的需求和心理预期，确定合适的楼盘面积、户型和价位，来满足市场需求。
基于市场需求来定价可以提高销售率，降低营销成本。
3. 供求关系原则楼盘定价还要考虑供求关系。
如果市场供应不足，需求大于供应，开发商可以适当提高定价，获得更大的利润。
如果市场供应过剩，需求小于或等于供应，开发商则需要降低定价来促销。
4. 经济可行性原则楼盘定价还要考虑经济可行性。
开发商需要确保定价可以保证项目的经济收益，并能够满足银行和投资者的要求。
如果定价过高，银行和投资者可能不会给予资金支持，导致项目无法按时完成。
楼盘定价的方法楼盘定价方法可以分为市场比较法、收益法和代价法三种。
1. 市场比较法市场比较法是根据市场上同类房产的价格，再进行评估和对比，从而确定楼盘的价格。
比较法广泛运用于住宅、商业用房等普通房地产市场。
2. 收益法收益法是根据楼盘产生的潜在收益来确定其价值和定价。
具体方法是估算租金收益和升值潜力，再将其折现到现值。
收益法广泛运用于商业用房、写字楼等商业地产市场。
3. 代价法代价法是以楼盘的建造成本为基础，再加上盈利率及其他因素得出的楼盘价值，并据此确定其定价。
代价法广泛运用于工业用地、宅基地等地产市场。
楼盘定价的策略楼盘定价的策略可以分为高价策略、低价策略和市场平均价策略。
写字楼、住宅价格表制定方法
2）常见错误
• 低、中、高层面积链接错误：
—核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城） —核：现场交叉复核
• 过程文件命名不规范 •总面积、总金额同列 •顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价（鼎太风华） •省略了面积的小数点 11 •单位与查丈报告不一致
3）几个经验Biblioteka 值• 极差：15~20% • 层差：10% • 折扣率：1.5-2% • 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%
2. 如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定 是方式错了！
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更多房地产销售经理日常工作范本请期待 行走的喵喵
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2024/10/17
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• 5：插入“批注”说明调整原因； • 6：尽量不合并单元格； • 7：避免循环链接 • 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置） • 9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个 文件内（金碧世家） •10：设置页眉、页脚；规范命名； •11：保留备份
8
9
2024/10/17
1）关键词
• 1： 链接 • 2： Round • 3：单变量求解 • 4： MIN&MAX • 5： ∑& SUM • 6： 粘贴
12
四、价格表审核
• 查丈报告
-分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层）
•分户型、分层统计
-交叉核对
•电子复核+手工计算
案例：潜龙华城 诺德中心
13
五、价格表调整
• 总价调整
-调整折扣率； -调整价格表（实表 面价）
•分栋调整
-调整基准价
•分户型调整
-调整平面差 14 案例：潜龙华城 诺德中心
1. 小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点 都不能差。
公寓定价计算公式
公寓定价计算公式公寓定价公式为：销售单价=销售面积×100%（建筑面积）。
销售单价是房屋总价格减去所有成本，例如房租，人工，材料，税费，利润，空间等，再除以100即为项目所出售房屋的总销售价格。
销售均价有可能低于周边同类型房屋或者低于成本价，这在我们分析同一类型公寓时并不会发生。
但是当销售单价低于成本价时，就会有不合理因素产生。
例如由于各种因素，开发商将出售房屋的价格设定为建筑面积或售价减去成本，例如建筑面积是20平方米，售价就是20×20=1万元。
这也是开发商通常会利用一些方法来计算销售单价。
但是这类计算方法通常也会让人觉得不合理。
例如开发商将公寓售价定义为1万元（建筑面积）或是3万元（建筑面积）。
如果这样定义是正确的，那销售单价就是1万元。
1.建筑面积×100%=建筑面积销售均价通常都是包含在总销售价格中的，但是开发商往往会将建筑面积定义为建筑面积。
一般来说该计算方法会忽略房屋内空间的数量以及空间组合的复杂性；并且在许多情况下会忽略房屋内部空间的设计问题导致售价过低。
另外一些开发商，例如 KPL公司会将自己的房屋卖给开发商并支付建筑面积的费用。
但是这种计算方式会导致该项目的价格过高。
因此如果我们将公寓售价定义为建筑面积×100%=总销售单价时，就不应该将其定义为建筑面积或是售价。
如果定义错误，那也会导致这类结果的出现。
举个例子：如果建筑面积是20平方米，总销售价格是30×20=5000元（该建筑面积售价为5000元）。
如果这栋房屋售价超过了5000元，那销售单价就会小于等于5万元或者大于等于5万元但又小于等于6万元，这个问题很容易解决：那么对于一栋住宅来说计算公式就应该正确：房地产价格=建筑面积-售价=总产出来。
2.楼层与配套设施率层高对建筑成本的影响也很大。
如果房屋的层高与高度相同，那么就意味着建筑成本与房屋售价不成正比，这种情况下我们会以相同的楼层的定价。
住宅项目定价方法
住宅项目定价方案一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润；2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段；3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。
整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。
在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，姑且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
房地产住宅底商定价方式
房地产住宅底商定价方式住宅底商定价方式一、住宅底层商业的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。
住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的,由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。
二、住宅底层商户的业务类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：1.生活娱乐设施：包括各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施，以及各种休闲、休闲、工作场所。
2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。
3.加盟店：各种品牌的加盟店，主要分布在繁忙的商业街上。
4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。
1.周边商业环境：项目所在地对未来商业的成败有很大影响。
例如，社区地处繁华商业区，周边商业配套设施相对完善，商家之间的竞争也非常激烈。
在运营过程中，风险很高，商家会谨慎进入市场，投资者也有自己的担忧。
因此，企业的定价不应过高；相反，如果项目周边商业配套设施相对缺乏，运营中的竞争相对较小。
在保证客流的情况下，可以考虑相应提高票价。
2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。
假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20,000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20,0oo÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有5%会有购买行为，即顾客的买比例为5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷5%=4,000人，按照顾客流失法理论假定有90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为4000÷（1一90%）=40,000人，如果每日经过该地区的人流量在40,000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。
房地产价格计算
基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。
性价比中的价格是指单位销售面积的价格。
而性价比中的性能,则应该是多方面的指标综合加权评价而成。
应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如:1）楼层(楼层高低）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/园景等其他景观4)宁静（所处位置的宁静程度）5）户型(该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度)6）朝向（该房屋方位朝向的优劣)7)视野（视线是否受阻及视野开阔程度)8)私密性以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。
而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能；各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
〖计算流程〗〖计算步骤〗一、确定均价均价通常根据项目销售目标而定。
在确定目标均价时，常用以下几种定价方法:1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价.2．市场比较法以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。
此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势)和所处的竞争地位.3．消费者心理价格法通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。
实际应用中,消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。
在制定目标均价时,通常需要将以上3种方法综合运用。
二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。
纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同.在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20～50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高；多层住宅的楼层价差通常为30～50元/m2,3、4楼的价格通常最高(也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况).另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。
房地产楼盘权重定价方法表完整
房地产楼盘权重定价方法表(可以直接使用，可编辑实用优秀文档，欢迎下载）楼盘定价方法一、成本导向定价法1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）二、需求导向定价1、理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价三、竞争导向定价1、随行就市定价法就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值表二、可比楼盘综合因素量化统计表楼盘因素定级公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格表1 房地产估价报告一般项目评审标准表1-1市场法评审标准表1-2 收益法评审标准表1-3-1 成本法（房地）评审标准表1-3-2 成本法（建筑物）评审标准打分表报告编号:市场法得分收益法得分成本法（房地）得分成本法（建筑物）得分邀请招标工作流程表附件2：招标方案审批表（邀请招标）编号：CH-ZF- 20 年月日采购方案格式招标采购方案（主要内容）一、招标采购概况介绍包括项目情况、采购种类、数量、预算额度等。
二、招标方案1、招标方式说明；2、拟邀请单位；3、招标程序及计划；4、评委组成；5、评标办法；6、开标计划（地点、开标会人员组成等）；三、主要合同条款说明合同模式（三方/两方合同）、付款条件等。
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住宅定价的基本方法
一、项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
商品住宅价值分析法、类比可实现价值分析法
a. 选择可类比项目
b. 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。
c. 分析可类比项目价值实现的各要素之特征。
d. 对比并量化本项目同类比项目诸价值实现要素的对比值。
e. 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
•类比可实现价值决定因素
a. 类比土地价值：地段资源差异
※市政交通及直入交通便利性的差异
※项目周边环境的差异，包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
※周边市政配套便理性的差异
b. 项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质
※单体户型设计
※建筑空间布局和环艺设计
※小区配套和物业管理
※形象包装和营销策划
※发展商品牌和实力
c. 价值实现的经济因素
※经济因素
※政策因素
2．项目可实现价值分析
•类比楼盘分析与评价
项目价值类比分析
a. 价值提升和实现要素对比分析
b. 项目类比价值计算
二、项目定价模拟
1．均价的确定
•住宅项目均价确定的主要方法
a. 类比价值算术平均法
b. 有效需求成本价加法
※分析有效市场价格范围
※确保合理利润率，追加有效需求成本价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2.项目中具体单位的定价模拟
•商品住宅定价法：差异性价格系数定价法
a. 根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×(1+B), 其中Pa为基础均价
b.然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pd，即Pd=Pb×(1+D)
c.当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S 系数）确定不同户型单位的均价，即Ps= Pd×(1+S)
d.在Ps 的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn= Ps×（1+F）=Pa×(1+B)×(1+D)×(1+S)×(1+F)
e.考虑到起他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U 其中U位不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。
3.各种差异性定价系数的确定：
a 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价
b. 确定B系数。
其中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向单位采用1－B.
c. D系数根据不同单位景观视野实现程度确定。
d. S系数通常为5%～15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。
其中复式单位取正值，遗憾单位取负值。
e. 确定F系数。
其中均价层以上单位采用1+F，均价层一下采用1－F，fu 系数根据不同单位的具体情况来确定。
常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等。
具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考。
个人观点：做好定价需要考虑以下几个问题：
1、对于双层以上商业，定价标准基本上从一楼起为：5：3：2的比例，不建议做四层，因为对于投资商四层投资比较危险；
2、商铺出租价格按照商业整体投入成本8-10收回，或按投资利润率8％左右计算；该利润率计算不能是理想状态计算，要考虑出租过程中的空置率和空置时间，也要考虑免租期或装修期时间，做到精确计算；
3、商铺出售价格应该按照投资利润率40％左右计算；
4、根据当地其它经营业态资金流量调查以及不同业态收益率调查，得出某一消费区域成本与收益率关系，结合小区条件与某消费区域条件对比，计算本地区的收益率，对租金做出调整；
5、也可采用调查定价法，可以做一较为详细的定价策略调查表，价位可适当定的高些，对目标群体调查，补充调查里要写明辅助价位，即目标群体不接收主定价，可询问能够接收的其它定价，从而得出定价均值；当然此均值要低于目标群体的实际接收能力；
关于定价
偶觉得目前国内大多数商业盘都没有利用所谓科学合理的定价理论简单提供个公式
A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。
（此步骤在各楼层的计算方法相同）
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。
其他层别依次类推
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。
其他具体商铺依次类推
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定就基本完成。
然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
v
兄弟如果是这样的话，定价设计的知识面就广了，主要包括商业地产定价理论、餐饮定价行情、餐饮定价参照以及最重要的定价原则就是老板利润回报率，哈哈哈！
既然你提到了老板对于定价心中有数了，你可以做两套定价方案，一套是符合商业地产定价原则，比如参照周边或区域内餐饮收费标准，按投资额20％－40％标准计算；一套根据老板对商业期望回报率定价，当然这个定价不是凭空而订，你要说出你的理由和细节，让老板认为基本可行才能通过；
我知道的定价一般就是市场参照、概念提升带来价值提升、投资回报率依据、专业街可以依靠行业规律等，其它朋友有其它方式请提出来大家学习；。