我国房地产价格统计方法探讨

样本 量均 匀的样 本区域 和物业 类型 分布 、样本数据 的及 时更 新、样本数据 的真实性和连续性等。 目前在房地产指数编制的 样 本数据 方面存在着样本规模小 、样本区域和物业类型分布不
合理 、 样 本 数 据 缺 乏 时 效 性 、连 续 性 、 真 实 性 等 问题 。
竣工量 为权 数求得加权平均价格。并 以此平均价格作 为各城市
的物业价格样点 。这其 实是借鉴 了重复交易法的思 想。但是 ，
、
我 国房 地 产 价 格 统计 现 状
由于 中 国各 地 区 的二 手 房 市 场 远 未放 开 ，所 以采 用 这 种 变 通 的
目前 ，编制我 国房地产价格指 数的先例乃中房指数 ，中房 指数 采用抽样调 查方法对市场商 品房项 目进行调 查 ，并结合聚 类分析 方法确定 样本 ，然后对样本进行较长时 间的跟踪调查 。
《 统计 科 学与 实践 》２ １ 年５ ０ ２ 期
重 复 售 出 模 型 的 缺 陷 ，Ｃ ｓ ． ． Ｑｕ ｌ ． 在 １ ９ 年 提 ａ ｅＫ Ｅ和 ｉｅ Ｊ Ｍ． １ ｇ ｙ ９ 出 了将 两 者 混 合 并 利 用 广 义最 小 二 乘 法 （ Ｌ Ｇ Ｓ）分 析 随 机 误 差 变 量 方 差 的 方 法 。 该 方 法 被 称 为 “ 合 方 法 ” ，又 称 Ｐ ｏｅ 混 ｏ ｌｄ ＧＬ 模 型 。 １ ９ 年 Ｒ ａｔ ｒ ｉ、 Ｊ ． Ｋ ｉｈ、 Ｃ Ｆ Ｓ ７ ９ ．Ｃ ｒ Ｈｌ ｅ ｌ ．Ｒ ｎｇ ｔ ． ． Ｓｒ ｎ 对 Ｐ ｏｅ Ｌ 模 型 进 行 了 改 进 ，提 出 基 于 最 大 似 然 估 ｉ ｍａ ｓ ｏ ｌｄＧ Ｓ 计法 （ Ｌ Ｍ Ｅ）的 Ｐ ｏｅ Ｌ 模 型 。 ｏ ｌｄＭ Ｅ
杭州
３ ０ １ ０ ０） ０

摘 要 ：近 年 来 ， 国 家 多 次 出 台宏 观 调 控 政 策 ，促 进 房 地 产 行 业健 康 稳 定 发 展 ，但 房 地 产 价 格
指数本 身失真 ，相关政 策没有起到预期作 用。为此改进和 完善 中国现行 的房地 产价 格统计调查方
法十 分 紧 迫 。 基 于这 种 状 态 ，对 房 地 产 价格 的 统 计 问题 进 行 调 查 分 析 ， 以期 研 究 出最 佳 的 房 地 产 统 计 方 法 ， 为 国 家房 地 产政 策 的制 定和 调 整提 供 可 操作 的 理 论依 据 。 关键 词 ：房 地 产 ；价 格 ；统 计 ； 方 法
用 基 期 时 各 类 物 业 的 规 模 比 重 。 基 期 与 权 数 在 一 定 时 段 内 固
（ ） 三 指数的应用 受限制。 目前我 国各类房地 产指数在应 用上尚显稚嫩。一 方面 ，由于指数本身不完善、质 量不高、指 数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符 ，从 而影 响了指
数 的 应 用 。 例 如 ， 目前 我 国 的各 类 房 地 产 指 数 大 都 是 月 度 、 季
三 、我 国房 地 产 价 格 统 计存 在 的 问题
１统 计 报 表 设 计 内 容 缺 陷 。 我 国房 地 产 市 场 起 步 晚 ，发 育 ． 不 完 善 ，对 房 地 产 价 格 指 数 的 编 制 最 直 接 的 影 响 是 房 地 产 交 易
根据 国家 统计局 、 国家发 改委 、国 家建设￣Ｊ０ ７ ［ ０ 年联 合 ２ 通 知 ： “ 国及各地 区房 地产的统计信息 由国家统计 局和各地 全 区统计 局发 布 ；全 国７ 个城市 房地 产价 格指 数 由国家 发展 改 Ｏ
方 法 十 分 紧迫 。
不同朝 向的房屋 ，本 身就 存在 价格差异 ，如果销售 时间不在同
一
个 月 ，在 上 报 统 计 价 格 时 就 出 现 了伪 价 格 变 化 ， 更何 况 在 同 小 区 不 同幢 之 间 的房 屋 价 格 变 化 。 所 以作 为房 屋 价 格 统 计 的
《 统计科学与实践 》２ １ 年５ ０ ２ 期
统 计 实务
Ｄ ．１ ．９ ９ ．ｓ ．６ ４ ８ ０ ． １ ．５０ ８ ＯＩ ０３ ６ ４ｉ ｎ１ ７ — ９ ５２ ２０ ．１ ｓ ０
我国房地产价格统计方法探讨★
薛茹’ 、王茂平 、隗斌贤。
（ 浙江长征职 业技 术学 院、２ １ 浙大 网新集 团、３ 浙江省科技协会 ，浙江
度甚至年度公布 ，并且公布 的是上一 月、上一季度 、年度的数
据 ，这 在 很 大 程 度 上 只 是 对 市 场 发 展 的历 史 轨 迹 的 一 种 描 述 ，
注 ：本 文 为 ２ １ 年 全 国统 计 科研 计 划 项 目 （ 项 号 ２ １Ｌ ９）成果 之 一 ００ 立 ０ ０ Ｃ５
为我 国一个 重要 经济 现象 。房地 产投 资规模 大 ，产业 关联度 高 ，交 易周期长 ，涉 及人群众多 ，既关 系国 民经济运 行 ，又关
系 社 会 民生 安 全 ，是 国 民 经济 重 要 产 业 。 如 何 科 学 客 观 地 衡 量 房 地 产 价 格 变动 程 度 和 变 化趋 势 ，房 地 产 价 格 指 数 成 为政 府 和 社 会 公 众 了解 房 地 产 发 展 的重 要依 据 。 房 地 产 价 格 指 数 是 房 地
的 物 业 比 较 价 格 ，运 用 下 列 公 式 计 算 各 城 市 的 房 地 产 价 格 指
数 ：某 时期城市 房地产价格指数 ＝某时期该城市 物业 比较价格
门９ ４ １ 月北京 物业 比较价 格 Ｘ１ ０ ，中房 指数 是一 种修 ９年 １ ０ ％ 正 的拉 氏指 数 ，以基期商品房 比较价格 为基值 ，基期指数定为 １ ０ 点 ，属于 定基指 数 ；计 算 时采用 加权平 均 方法 ，权 数采 ００
改 革 开 放３ 年 以 来 ， 房 地 产 业 的迅 速 崛 起 和 快 速 发 展 成 ０
定 ，在市场结构有 了较 大变化时 ，调整基期与权数。
尽 管 中 房 指 数 有 许 多值 得推 行 之 处 ，但在 具 体 编 制 技 术 方 法仍 有 不 足 － （ ） 数 测 算 方 法 不完 善 。现 实 应 用 的 公 式 未考 虑 物 业 一 指 结 构 类 型 的 变 动 ，公 式 所选 用 的 权 重 是 报告 期 的 物业 面 积 ， 而 原 始 公 式 所 用 的权 重是 固定 的 （ 即基 期 ）的物 业 面 积 。 原 始 公 式 的优 点 在 于 剔 除 了 因 物业 结构 变化 所 引起 的指 数 变动 ，使 得
产 市 场 起 到 真 正 的 宏 观 调 控 ，最 终 受害 的 是 中 国 经 济 以及 中 国
层 、朝 向、时点 等因素而差异较大 的样本进行综 合平均统计 而
过度消 除了价格 变化 ，从而不 Ｂ／ 确地 反映真实情况和人们 的 ＿ ｐ￣ ， ／ 感 受。我国 目前房屋价格基本采用 一房 一价 ，采用 目前 的房 屋
做法 在理 论上还 存在着 很 多问题 ，在现 实操作 中也是一 时之 计 ，并未 形成一 套规范 的制度 。同样 ，伟业指 数 、上房５ 指 Ｏ
数等也都存在着指数理论基础不完善的问题。 （ ） 本 数 据 缺 乏代 表 性 。样 本 数据 是 编制 指 数 的最 基 二 样 本 的 资 料 ，为 保 证 指 数 的科 学 性 和 ； 性 ，首 先应 保 证 足 够 的 隹确
销 售 价 格 统 计 表 ，无 法 很 准 确 地 计 算 出 房屋 价 格 变 动 的 真 实趋
势 ，比 如 同 期 开 盘 的房 屋 属 于 同 一 幢 、 同 一 楼 层 、 不 同 户 型 、
的 老 百 姓 ，所 以 ，改 进 和 完 善 中 国 现 行 的 房 地 产 价 格 统 计 调 查
一
指数变动完全表现 为物业价格 的变化 。现 实应 用的公式则操作
简 便 ， 实施 费 用 降低 ，但如 果完 全按 照加 权 平 均 法 的样 本 选 择
方式 ，则 会在指 数 中包含 非价格 变化 因素。 为了解决 这一 问
题 ， 中房 指 数 在 目前 的 实 际 操作 中 多 先用 同一 项 目。 同一 小 区
而开发商 、投 资者则往往 更加关心市场 的未来走势 。这种房地
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统计 实务
产 指数 的滞 后性就 影 响 了房地 产指数 的推 广和 应用 。另 一 方 面 ，囿于国 内 目前 关于房 地产市场 、房地产 价格、房地产指数
的理 论 研 究 深 度 的 限 制 ， 以及 房 地 产 实 际 从 业 者 对 市 场 研 究 工 作 的 轻 视 甚 至 忽 视 等 原 因 ，房 地 产 指 数 的作 用 远 未 得 到 充 分 发
革 委 、 国 家 统 计 局 联 合 发 布 ” ， 明确 规 定 了统 计 部 门是 发 布 房 地 产 价 格 指 数 的职 能 部 门。 统 计 局 发 布 房 地 产 价 格 信 息 无 疑 是 中 央 赖 以 出 台调 控 政 策 、地 产 商 赖 以调 整 经 营 发 展 策 略 、 民 众
调 查 表 》 （ ２ １ ）中 ，反 映 房 地 产 价 格 变 化 趋 势 的 一 个 很 ｖ２ 表 重 要 的 指 标 就 是 样 板 房 价 格 ，对 因 房 屋 种 类 、地 区 、 地 段 、楼
赖 以研 判房价走势 的官方依据和权威 信息 ，其科学性真 实性严
谨 性 不仅 关 平 房 地 产 及 其 支 撑 的 中 国 经 济 健 康 发 展 ，更 关 平 民 众 “ 有 其 屋 ”权 益 福 祉 实 现 ，进 而 关 乎 政 府 政 策 公信 力 和 施 居 政 满 意 度 。 房 地 产 价 格 指 数 就 成 为 国 家 出 台调 控 政 策 的 理 论 依 据 ，但 是 如 果 房 地 产 价 格 指 数 本 身 就 存在 失 真 ，那 么 参 考 这 一 指 数 制 定 的相 关政 策就 不 能 起 到 预 期 的效 果 ，也 就 不 能 对 房 地
产 市场 综合 因素影响下 ，供 求关系的直接体 现 ，能及时地 向社
会 传 达 市 场 信 息 ，是 房 地 产 市 场信 息透 明 化 的 主 要 标 志 。 无 论 是 宏 观 调 控 ，还 是 市 场 培 育 ，均 需 要 房 地 产 价 格 指 数 作 为理 论 依 据 。 本 文 对 房 地 产 价 格 的统 计 方 法 进 行 探 索和 研 究 ， 旨在 为 国 家统 计 部 门 提 供 可 行 性 的建 议 和 方法 。
中房 指 数 将 物 业 按 用 途 分 为 四 大 类 ：以 １ ９ 年 １ 月 北 京 ９４ １ 物 业 的 比 较 价 格 为 基 值 ，各 城 市 的 四类 物 业 的 销 售 价 格 为 依 据 ， 分 别 分 为 高 、 中 、 低 三 档 ， 以 各 类 各档 次 物 业 的 销 售 量 为 权 计 算 四 类 物 业 的 平 均 价 格 ，最 后 将 这 四 类 物 业 的 平 均 价 格 以
案例 少、交易价格不公开 、交 易资料不全面 。与此相 应的是 目
前 我 国包 括 “ 房 指 数 ” 在 内 的十 余 种 房地 产 指 数 ，均 存 在 着 中 编 制理 论 不 完 善 和 实 际 操 作 不 规 范 等 问 题 。 我 们 仅 仅 以 当前 房
地 产价 格调 查表 为例 ，国家统计局 制定下发 的 《 房屋 销售价格
挥。包括 中房指数在 内的众多房地产指 数定期的公布报告 、市
场 分 析 报 告 等 也 大都 存 在 着 内容 少 、信 息 量 不 足 、 分析 深度 不 够 ，以 及就 指 数 论 指 数 、只 是 进 行 一 些 简 单 说 明和 肤 浅 分 析 等 问题 ， 有待 于进 一 步 修 改 和 完 善 。