基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究

基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究
江㊀颖
摘㊀要：在全国飞速加强城市建设的光鲜背景下，房地产行业是发展最核心的内容，该行业所带动起的宏观力量不容小视㊂然而伴随着房地产发展给中国经济带来巨大红利的同时，局部地区房地产过热，房地产公司管理不善等原因，导致一些在建楼盘中途停工，成了烂尾楼㊂烂尾楼的存在，不仅浪费城市的土地资源，还制约着地方经济发展，成为国家和社会的心头大患㊂近年来，国家对这一问题逐渐重视起来，推出了一系列关于烂尾楼再开发的政策㊂由于烂尾楼自身的特殊性，目前大家在如何对其进行评估的问题上存在一些争议㊂文章通过分析烂尾楼存在的原因，探讨假设开发法在烂尾楼房地产评估中实施的可行性和不足之处㊂
关键词：房地产；烂尾楼；假设开发法
一㊁基本概念
（一）烂尾楼的基本概念
烂尾楼是指已办理用地㊁规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目㊂烂尾楼的存在破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，且对居民生活带来不便㊂
（二）假设开发法的概念
假设开发法是预测待估价房地产的预期开发价值，然后扣除正常投入㊁正常税费及合理利润后得到的剩余价值，以此来测算待估价房地产价值的一种方法，其本质是以估价对象的预期价值为导向来求取估价对象的当期值㊂
二㊁烂尾楼形成的原因
（一）工程项目建设资金链断裂
烂尾楼形成最主观的原因就是建设资金不足，其中，导致资金断裂的原因多种多样，主要包括：１．因开发商没有做好充分的前期准备，致使建设项目启动后中途面临资金短缺危机；２．因 炒楼大热 开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上；３．因资金来源被截，全球经济环境处于起伏状态，不得不使工程被迫停工㊂（二）房地产市场缺乏自我约束
房地产近年来一度被外界认为是暴利行业，所以各行业有资本的人士都跃身进入该行业㊂过多过杂的企业突然涌入会造成该市场的调节混乱，销售前景一片迷茫，导致烂尾楼越来越多㊂
（三）工程建筑质量低劣
经济效益是房地产商和承包商所考虑的重中之重㊂在利益与道德的选择上，金钱至上的驱使下，有些房地产承包商昧着良心暗中偷工减料，不顾建筑安全质量规范标准的约束，最后就产生因建筑安全质量不达标的烂尾楼㊂
三㊁烂尾楼评估方法的选择
烂尾楼虽然也属于房地产这一大类，但属于一种特殊的在建工程㊂所以在评估实务中，一般是采用评估在建工程的方法对其进行评估㊂适用于在建工程的评估方式也基本适用于烂尾楼的价值评估㊂而评估在建工程，通常有假设开发法㊁成本法㊁工程进度法，由于烂尾楼项目的特殊性，烂尾楼并不是一个已完成的工程项目，所以无法同市场中的已经完成房地产销售的工程相比较，所以市场法并不适用烂尾楼的评估㊂与此相类似，由于烂尾楼的未完成性，所以烂尾楼并不能直接产生效益，因而很难直接预测其未来的收益，无法通过对未来的收益进行折现来求取评估时点的房地产市场价值㊂所以在实务中，主要是以假设开发法为主，因为假设开发法是一种综合性的评估方法，它包含了收益法㊁成本法㊁市场法三大主要评估方法的基本原理，所以更适用于评估烂尾楼这一具有特殊性的在建工程㊂
总之，在传统的房地产评估方法中，假设开发法最合适于烂尾楼的价值评估，然而，假设开发法也存在局限性㊂首先，假设开发法的估价过程大都采用定性分析，受人为主观因素控制较强，评估结果的可信度大为降低㊂另外，烂尾楼在后续建设过程中不仅会发生工程变更，而且待估房地产后续销售期普遍持续时间长，在这期间，市场行情会受到房地产政策和经济发展趋势影响波动，评估师不可能对续建过程中产生所有变化充分考虑，这导致了预测未来开发完成后的房地产价格具有一定的难度㊂
其实，假设开发法估算烂尾楼价值实质采用的倒算法，即先用市场法求出烂尾楼未来开发完后的市场价值，再减去烂尾楼续建成本即可求出其价值，由此可看出假设开发法面临的主要问题就是市场法评估未来房地产价值不够客观㊂现阶段，一些学者对于这一问题引入了灰色理论㊁模糊数学的概念，对市场比较法进行灰色模糊建模，从而将市场法的估价过程定量化，使估价结果更加合理，这将有利于烂尾楼开发再利用价值的评估㊂
参考文献：
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［２］刘景涛．关于烂尾楼资产处理的若干思考［Ｊ］．中国总会计师，２０１０（４）：５２－５３．
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［５］王幼松，张雁，曾能万，等．广州市烂尾楼问题分析及对策研究［Ｊ］．建筑经济，２００７（７）：３１－３３．
作者简介：
江颖，重庆理工大学㊂
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