论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨

论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨本文从房地产项目前期策划的主要工作内容、项目前期策划是一项专业化
工作，以及房地产开发项目前期策划应注意的问题这三个方面对开发项目前期策划工作的重要性和问题进行阐述。

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一、前言
对项目进行前期的策划对于整个项目的进行是十分关键的，进行策划可以最大程度的避免资金不必要的投入，进而提高资金的使用效率。

因此，我们需要对开发项目前期策划进行研究。

二、房地产项目前期策划的主要工作内容
1.可行性研究：从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地获取过程。

2.项目研究：成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素，真正做到“读懂土地”。

进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市场调查，从而真正做到“读懂市场”。

3.发展定位：根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。

整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定位和价格水平定位。

4.规划设计：按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。

5.销售准备：项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。

前期策划主要是解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。

前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。

因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

三、项目前期策划是一项专业化工作
房地产项目前期策划工作的兴起与其他行业一样，是社会专业分工和市场需求的共同作用的结果。

一方面，我国房地产市场起步较晚，开发时间不长，很多房地产企业及其从业人员是由其他行业转变过来的，有的开发企业只是拥有一块土地就白手起家，招来一批人员就匆匆开业，这些企业由于对房地产市场缺乏认识，开发管理的知识和经验不足，以及社会联系面不够，需要有相对成熟的专业人员提供咨询服务。

另一方面，房地产开发投资大，建设周期长，风险较大，一个开发项目如定位和规划不好，将产生极大经营风险，在这种情况下，向社会上的专业咨询策划机构进行咨询，无疑有助于项目决策的科学化，这在项目开发前期显得尤为重要。

与房地产相关的各类专业人员往往具有良好的知识结构#工作能力和丰富经验，对市场了解得比较深入，他们往往深得房地产企业的好评和认可，从而充当企业顾问的角色。

项目策划作为咨询行业，其主要工作是协助开发商在充分占有信息的基础上，针对项目决策和实施中的问题，进行组织与管理、开展经济和技术方面的科学分析和论证。

通俗地说，策划人员就是房地产商的参谋，为开发商在项目建设的决策和实施上出谋划策。

比如，分析项目建设中的组织和协调、建设周期、建设成本和经营成本、社会效益和经济效益#使用功能和建设质量、建筑环境等等。

项目策划是一个知识管理和创新增值的过程，项目策划强，可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究，制定项目开发和运作方案，为项目实施奠定基础。

四、房地产开发项目前期策划应注意的问题
1.降低项目开发经济风险
一个好的前期策划方案，至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总評估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。

因此，认真做好开发项目前期策划工作，科学指导项目开发，能够降低项目的开发风险。

做好前期策划工作，首先，要寻找高水平的专业策划公司，要求公司有先进策划理念，要明确策划主题，力求做到策划方案具有独创性、先进性、可操作性。

其次，要收集好项目的基本情况，包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况，自筹资金规模、建设规模等等。

数据、资料越全面，越有利于项目科学分析。

第三，注重调查数据的来源和依据，注重资料的综合分析。

分析论证要有科学性，对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定，使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用，从而降低风险。

2.避免虚假指标对项目的经济影响
房地产开发商为了最大限度降低投资风险，往往寻找多个专业策划公司对开发项目进行前期策划。

在同一个项目中，不同的策划公司采用不同市调方法得出的数据和资料大相径庭。

笔者发现有些策划公司自认为已经有一套成熟的市调方法和获取数据的有效途径，其实他们在项目区域市场背景分析，宏观环境分析、
城市概况及当地经济发展状况等所采用的数据并不是通过市调获得的，而是抄袭来的，或从相似项目的策划文案抄袭，或套用别的公司在当地项目报告的数据。

在获取城市年生产总值（GDV）、财政收入、城乡居民收入指标、城镇居民人均可支配收入指标的数据时，主要去当地政府有关部门摘抄。

如果盲目抄袭和使用这些数据，不进行调查验证，它反映出来的消费水平和消费能力可能是虚假的，据此分析购房能力也是假的，这就不利于对购房消费群体的确定、房价的定位及户型设计。

因此，开发商对前期策划市调数据要严格把关，多方论证，必要时组织自己的调研队伍，避免虚假指标对项目的不良影响。

3.在项目实施过程中应不断修正、充实、完善前期策划方案。

所有的房地产开发项目都必须有前期策划方案。

方案根据内容和规模，一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等。

无论采用哪种策划模式，再好的策划方案，也只是一种前瞻性的预测，其结论性的东西属于咨询性的意见，它具有许多不可预测和不确定的因素，对项目开发只具有指导性的意义，并不能起到决定性的作用。

因此，开发商要正确理解前期策划的性质，不要陷进“策划万能论”的误区，更不能被策划方案牵着鼻子走，要在项目事实过程中要根据实际情况，不断修正、充实和完善前期策划方案的内容。

如贺州某房地产开发公司在开发远东国际城项目时，决定采用深圳某策划公司提交的房地产前期策划方案。

在实施过程中，开发商根据策划方案总原则审视自身资金筹措情况，适时调整开发节奏，调整和修正有关数据。

在项目建设期，重点抓住项目投资有关数据和投入产出分析数据的调整和修正;在产品定位上，根据实际情况对项目整体平面规划、功能分区、单体主力户型组合等内容和数据进行休整;特别对项目SWOT分析中的优势、劣势条件转换做到及时发现、及时调整应对方法;在项目开盘销售时，则重点抓住价格定位数据进行修正和调整，把前期策划方案与整个项目开发结合起来，获得较好的经济效益。

需要指出的是，只有在确认策划方案和理解策划方案理念的前提下作出对数据的修正、充实和调整才有意义。

应该注意修正、充实、完善前期策划方案的过程要有一定超前性，要注意阶段性的衔接，以期达到最佳经济效益。

五、结语
随着国家政策的不断调整，我国的房地产建筑行业面临着巨大的竞争压力，尤其是人们对购房的理性回归，更加增加了市场压力。

因此，加强对于开发项目的前期策划，可以最大程度的减少不必要的损失，提高经济效益。

参考文献：
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