客户敏感点——精选推荐

.客户敏感点：客户敏感点：
1.样板示范区样板示范区
2.规划方案规划方案
3.配套设施配套设施
4.外立面设计外立面设计
5.户型设计户型设计
6.园林景观园林景观
7.房屋质量房屋质量
8.社区安全社区安全
一．样板示范区：一．样板示范区：
• 样板示范区是客户来到孔雀城，首先要接触的地方，所以样板示范区的打造是非常
重要的。

重要的。

• 样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。

样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。

• 样板示范区的主要功能是销售洽谈，样板间展示，园林景观展示，物业服务展示。

• 如何能吸引住客户呢？如何能吸引住客户呢？
• 1.在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。

在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。

• 2.要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。

要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。

• 3.室内，室外的动线要体现舒适，便捷，通达性要好，达到一步一景，每个细节都
要体现。

要体现。

• 由于我们的客户，应该绝大部分都没有住过类似的住宅，所以样板示范区打造的好，
让客户体验出与以前完全不同的高尚的生活方式，这对客户的震撼力是很强的。

结论：结论：
• 1.销售洽谈区最好设置在会所，会所空间感强，尺度大，视野好。

周边园林景观空
间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。

间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。

• 2.样板间应与会所有良好的客户动线，使客户能舒适的到达，动线中的景观和道路
要体现细节（有景观小品，拼花小路等）让客户感受到是用心在做。

要体现细节（有景观小品，拼花小路等）让客户感受到是用心在做。

• 3.样板间的装修和配饰家具要大气不繁琐不雷同，要有家庭的温馨感（儿童房和女
主人经常使用的房间要重点关注）能让客户回到家里还能想起某些细节，样板间的使用和家庭使用还是有区别的，体现品质的同时要保证耐磨和耐脏（比如地板的品质不高就会留有高跟鞋留下的印，墙面也会脏，毕竟样板间的人流量要远大于正常家庭的人流量）。

4.客户的第一感官就是针对样板示范区的，细节就决定了成败客户的第一感官就是针对样板示范区的，细节就决定了成败
二．规划方案二．规划方案
• 1.规划方案是客户首先听到的对项目介绍的内容。

客户大部分都不是专家，他们只
关心和自己生活息息相关的内容。

关心和自己生活息息相关的内容。

• 2.项目的整体的楼座的摆放，容积率的大小，居住的舒适度。

（是否符合当地消费者
的传统居住理念。

的传统居住理念。

• 3.项目的绿化率，景观的特色，园林小品的位置。

项目的绿化率，景观的特色，园林小品的位置。

• 4.社区内车行，人行道路的通达性，舒适性，车行道路及门口与建筑的关系和影响。

车行道路及门口与建筑的关系和影响。

• 5.老人和小孩在小区内室外娱乐，锻炼的场所的位置及体量。

老人和小孩在小区内室外娱乐，锻炼的场所的位置及体量。

• 6.楼座间距的大小，楼座的朝向。

楼座间距的大小，楼座的朝向。

• 7.社区的整体规模，有较大的规模，客户有理由相信，建筑的尺度视野和景观的打
造都会更加完美全面和大气。

造都会更加完美全面和大气。

• 8.大卫城产品尽量做到人车分流。

大卫城产品尽量做到人车分流。

三．配套设施敏感点三．配套设施敏感点 • 配套设施根据产品不一样，可以分为三种方向（传统孔雀城，旅游地产，大卫城）
• 以下是分为三种产品，根据客户调查，分析得出前五名的客户敏感点：以下是分为三种产品，根据客户调查，分析得出前五名的客户敏感点：
• 传统孔雀城传统孔雀城
• 1.商业街2.社区医院3.教育资源（幼儿园，小学）4.休闲娱乐资源5.交通（社区巴士）（社区巴士）
• 旅游地产旅游地产
• 1.商业风情街2.休闲娱乐3.社区医院4.运动健身5.教育资源（幼儿园）教育资源（幼儿园）
• 大卫城大卫城
• 1.教育资源（幼儿园，小学，中学）2.商业街3.社区医院4.交通（社区巴士）5.银行
邮局邮局
• 结论：购物和看病是否方便是三个身躯客户最为看重的，教育是大卫城客户最看重
的。

休闲娱乐体育健身是孔雀城和旅游地产客户相对关心的。

的。

休闲娱乐体育健身是孔雀城和旅游地产客户相对关心的。

• 以上的配套设施属于社区的硬性配套，属于标准配置，不同项目可根据开发节奏和地块情况再与增加，提高产品附加值。

地块情况再与增加，提高产品附加值。

四．外立面设计的客户敏感点四．外立面设计的客户敏感点
• 1.外立面是客户对建筑的第一感官，要打造品质感，客户的思维很简单石材比砖好，
砖比涂料好。

砖比涂料好。

• 2.外立面的打造不一定非要使用昂贵的材料，某些制作方式也可以体现品质感，比
如用水泥做些看起来像砖或木质效果的，用沙壁的做法也可体现。

如用水泥做些看起来像砖或木质效果的，用沙壁的做法也可体现。

• 3.住宅大门和台阶是建筑重要的部分，要有礼仪感和品质。

住宅大门和台阶是建筑重要的部分，要有礼仪感和品质。

• 4.窗户是外立面重要组成部分，开窗面积的大小和组合，不仅是体现了视野和采光
的特性，也体现了建筑外立面的品质。

窗户本身的材质和颜色也能给建筑加分不少。

窗户本身的材质和颜色也能给建筑加分不少。

• 5.外立面要有大气的欧式的建筑构件和符号，体现了建筑本身的风格，也可掩盖施
工工艺的缺陷，但过于复杂的外立面也导致了施工的难度，所以这是要平衡的。

• 6.外立面的颜色及屋顶瓦的颜色要根据不同的社区，稍有区别，随着价格的提升，
立面的变化也是对价格的支持。

立面的变化也是对价格的支持。

五．户型设计的客户敏感点五．户型设计的客户敏感点
• 户型的设计，要考虑到家庭所有成员的使用习惯。

户型的设计，要考虑到家庭所有成员的使用习惯。

• 低密度产品：
• 1.入口客厅要有礼仪感的设计，比如挑空，玄关。

入口客厅要有礼仪感的设计，比如挑空，玄关。

• 2.老人需要在一层有南向的卧室。

老人需要在一层有南向的卧室。

• 3.女主人需要宽敞的中式厨房女主人需要宽敞的中式厨房（（10平米左右），西厨的设计客户敏感点不强，西厨的设计客户敏感点不强，可结合可结合
在餐厅内，使餐厅面积加大。

在餐厅内，使餐厅面积加大。

• 4.女主人需要宽敞明亮的主卫和衣帽间。

女主人需要宽敞明亮的主卫和衣帽间。

• 5.男主人需要独立的书房和宽敞的露台。

男主人需要独立的书房和宽敞的露台。

• 6.孩子需要朝南的卧室，旁边要设立卫生间。

（一般从安全性考虑，最好不要带露台
的）的）
• 7.户型设计要从住宅本身的价值要考虑，比如面积大的，边户型，礼仪感的设计应
该高于面积小和中间户型。

该高于面积小和中间户型。

• 大卫城产品：
• 1.在公共空间的设计要有礼仪感，在公共空间的设计要有礼仪感，尊贵感，尊贵感，电梯厅，大堂要有尺度，装修要有品质。

装修要有品质。

• 2.内部空间要考虑面积的合理性和提高使用率内部空间要考虑面积的合理性和提高使用率
• 3.卧室和厨房要保证合理的面积，厨房的面宽要有舒适感（便于使用大于2米）米） • 4.要根据客户对总价的承受度，设计合理的面积区间，可以设计某些小三居，满足
客户居住的刚性需求。

客户居住的刚性需求。

5.在面积控制的前提下，适当增加开窗面积，增加室内明亮度，也可放大户型的尺度。

也可放大户型的尺度。

6.可以通过设计增加部分赠送面积，提高产品附加值，让客户有超值的感受。

六．园林景观的客户敏感点六．园林景观的客户敏感点
• 低密度产品：
• 1.增加园林的绿化感官率，某些需要硬化的部位也尽量选取草坪砖的形式，公共围
墙或挡土墙可以采用立体绿化，增加绿化面积。

墙或挡土墙可以采用立体绿化，增加绿化面积。

• 2.在社区入口，在体现视野的尺度感和礼仪感的同时，也不要一览无余，保证私密
感。

曲径通幽处，禅房花木深的感觉是中国人所推崇的。

感。

曲径通幽处，禅房花木深的感觉是中国人所推崇的。

• 3.社区内要有多个景观节点，园林小品，小广场，休闲区域，每个节点都要有不同
的景观（体现在树木，雕塑，铺装，花卉），每个景观节点也是对周边建筑的价值提升。

升。

• 4.园林的设计，其实野趣也很重要，体现了原生态，回归大自然的理念，这也是我
们的客户来到城外买房所追求的。

们的客户来到城外买房所追求的。

• 5.私家花园的面积的区间，车库和停车位都会减少客户的花园的使用面积，可部分
设计公共停车位，设计公共停车位，
• 大卫城产品：
• 1.大卫城的园林设计，由于是高层产品，所以要有集中的大规模的园林及休闲广场
的设计。

通过喷泉水系和高大的树木，体现品质感，和建筑的体量也能相对融合。

• 2.临近楼座的园林设计，要有温馨感，选择低矮的灌木和花卉拉近距离，也不遮挡
低层户的阳光和视野。

低层户的阳光和视野。

• 3.公共活动空间尽量选择与楼座有段距离，用绿化进行区隔，防止低层户的干扰。

公共活动空间尽量选择与楼座有段距离，用绿化进行区隔，防止低层户的干扰。

4.车库出入口最好远离楼座，在小区边界进出地下，最少设置2个以上的出入口，为以后物业服务提供便利以后物业服务提供便利
七．房屋质量的敏感点七．房屋质量的敏感点
• 低密度产品：
• 墙壁开裂墙壁开裂
• 地基下沉地基下沉 • 地下室和顶层漏水地下室和顶层漏水
• 外立面开裂并剥落外立面开裂并剥落
• 窗户无法开启变形窗户无法开启变形
• 卫生间防水卫生间防水
• 大卫城产品：
• 墙壁开裂墙壁开裂
• 户门、窗户变形户门、窗户变形
• 卫生间防水卫生间防水
• 顶层漏水顶层漏水
• 室内各种管线的合理布置室内各种管线的合理布置
八．八． 社区安全的客户敏感点社区安全的客户敏感点 • 安全是客户最为关注的。

• 1.每个社区都要独立封闭管理。

每个社区都要独立封闭管理。

• 2.社区围墙要通透性和安全性具备社区围墙要通透性和安全性具备
• 3.周边设置探头及红外对射周边设置探头及红外对射
• 4.社区内重要的节点和死角加装摄像头社区内重要的节点和死角加装摄像头
• 5.夜间在社区的公共区域要加强景观照明，选择低矮的照明方式（草坪灯），低矮的
照明方式要保证质量，不漏电。

照明方式要保证质量，不漏电。

• 6.社区入口，要有行人，车辆不同的进出方式。

社区入口，要有行人，车辆不同的进出方式。

• 7.对喷泉，水系，有坡度的景观节点，要有安全防卫措施，不利于攀爬，保证小孩
和老人的安全和老人的安全
• 8.道路，广场要使用防滑砖设计，保证雨天和雪天出行的安全。

道路，广场要使用防滑砖设计，保证雨天和雪天出行的安全。