住宅小区规划设计分析

住宅小区规划设计分析

摘要：近年来，城市居民对居住环境和户型产品的要求越来越高，所以我们

应该规划和设计一个良好的环境，良好的产品，完整的社区功能的住宅小区。针

对这一问题，我将结合常州嘉宏湖光映月项目，以目标客户的实际使用需求为基础，通过研究住宅小区的规划设计及户型产品特点等方式来研究此类项目的设计

方法，以期待对今后的住宅小区规划设计有一定借鉴意义。

关键词：规划设计；目标客户；户型设计；产品特点

引言

随着人们的生活水平的不断提高，现在大家对住宅小区的需求也发生了巨大

变化，开始越来越关注小区的环境品质、户型产品的舒适性以及社区配套的便利性。针对这一迫切需求，当我们在设计一住宅小区时，必须始终围绕着这些需求，做出一个市场普遍认可和接受的规划和户型产品。所以，这不仅考验设计师的设

计能力，同时了解当地目标客户的切实需求也显的至关重要。基于以上的问题，

下面我将结合常州嘉宏湖光映月项目浅析一下住宅小区规划设计及户型产品的设

计方法

1、住宅规划设计要点

随着住宅房地产业的快速发展，土地资源的供给越来越紧张，住宅房地产业

未来的发展方向需要从三方面去着重打造。规划设计阶段是住宅小区项目从设计

到实施的首要阶段，也是对整个项目起着至关重要的阶段。在设计住宅单体和配

套公建单体时，应注意建筑形式、外墙的表面积、建筑材料的使用和建筑群组合，并考虑节约用地的要求。充分利用新技术、新结构、新材料、新能源。

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完善公共建设配套服务设施

公共建筑是根据该区的人口规模设计的。在设计一个住宅小区时，我们要正确计算该地区的人口规模。目前，在居住区规划中，公共建设设施基本上是按照当地城市规划管理技术条例中的千人定额标准设置的，但由于各个地方的生存环境、居民生活习惯、配套服务管理的不同，所以我们应当应地制宜根据各地定额指标进行适当调整和优化。

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居民区各级道路网络应互相连接

在住宅小区的开发建设中，小区路网的设计是否完善直接影响着居民方便使用，小区景观资源的优劣。居住区道路主要包括动态交通组织，居民停车等静态交通组织。目前市场上有一些比较高端的项目，无论是配套设施还是景观资源的配置，都是相当不错的，但惟有在停车问题上没有做深入的研究，从而导致后期业主使用时带来很多困扰。不同建筑类型的住宅小区，对于停车设施的要求也是不同的。如对于别墅项目，每沪都必须考虑停车问题，对于一般的居住区，每个建筑物的停车总量不是很大，可以采用地下停车库，同时可以布置一定数量的地面集中停车位。停车设施规划应与动态道路系统相衔接，同时考虑住宅景观的营造。

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小区环境景观的营造

近几年开发商对于小区景观的营造越来越重视，以便能够吸引更多消费者，但是，有些开发商盲目追求小区景观的大和奢侈，却忽视了环境氛围和视觉效果的营造，还有空间比例以及整体效果协调。

2、项目整体规划介绍

常州嘉宏湖光映月项目位于常州市阳湖西路南侧，龙江南路东侧，龙泽路北侧，新环路西侧。规划总用地面积为6.8万平方米，地块容积率2.0，地块北侧和西侧为城市绿化带。总建筑面积18.8万平方米，其中地上建筑面积13.9万平

方米，地下建筑面积：4.9万平方米。整体以南高北低的规划布局，北侧是25F-27F的5栋大高层，南侧是9F-11F的小高层产品（主要以洋房为主），北侧5栋高层之间形成一个比较大的中央景观，而南侧的小高层产品以庭院景观为主。同时，在该项目的西侧为整个地块的重要景观资源（西太湖）。通过这些景观的资源的设置，从而提升整个小区的环境品质。区域内配建物业，便民商业等，方便市民日常的生活需求。小区内部采用人车分流、地下停车场及其上覆土绿化景观区，使交通空间与景观空间相对独立。

图1：为项目日景鸟瞰效果图

3、目标客户分析

对于住宅小区来说，户型产品的设计是至关重要的，产品设计依据一定是我们目标客户。

3.1自住型

自住型的客户主要是指首次置业的年轻人、小夫妻、一家三口或人口较少的小家庭，一般是因为资金不算充裕，对于购房总价有控制要求，为了居家过渡，从而选购交通便利，总价低，入住快，周边配套齐全，并配备相关居住条件的住宅产品。

3.2改善型

改善顾客主要是指成熟的家庭群体，较好的经济条件，一般以改善购房居住环境为目的。此类客户人群要求住宅小区交通便利，房屋功能成熟、舒适，注重项目的品质以及完善的物业服务。

3.3投资型

投资型客户主要是指一些中小型的投资者，他们手头有少量闲散资金，但无明确投资渠道，追求保值增值，投资讲究地段价值认可，投资回报率高，升值潜力大。

3.4度假养老型、

度假养老型客户主要是指一些对生活品质要求比较高、今后想要安详晚年的购房者。这些买家一般不太注重单元住房的总价格，住房位置、社区环境、配套服务和设施要求较高。

常州嘉宏湖光映月项目在规划设计阶段，充分研究周边住宅小区的户型产品特点并结合业主方市场调研报告，对于本案的目标有了个初步了解。本案地处城市新城区内，周边的配套正在完善中，但周边景观资源相对比较丰富。邻近武宜运河、滆湖低碳公园及滆湖，可将其结合打造相互连接、相互渗透的微环境。

考虑到以上的种种因素，本案主要目标客户应为客户的第二居所，主要作为投资及度假养老之用，所以在产品设计上，户型面积不宜过大。本次户型产品的面积段为80-135平方米。

4、户型产品特点

对于整个住宅小区项目来说，户型产品设计的合理性、产品定位的准确性关乎着整个项目的成败。那么什么样的户型功能够满足当地消费者现在以及将来的生活需求，这个是我们是我们需要重点考虑和解决的。

4.1户型需要策划

户型的设计一定针对某个项目的目标客户。如何满足目标客户的需求和潜在

需求，那就需要充分考虑客户的居住习惯、心理需求、消费特点和项目所在的地

理环境、景观环境、人文环境、项目规划和布局、区域环境等因素。

好的户型策划都需要注意哪些方面呢

① 户型类别的配置。户型规划的首要任务是根据项目的地理位置、周围环

境以及目标客户的需求来决定项目是立体户型还是平面户型？主要是大家庭还是

小家庭？每个房间类型的百分比是多少？这些都要一一确定。

② 户型面积的设定。纵观目前房地产市场，不同地区的地产开发项目，由

于各地人们的居住习惯和生活方式的不同，以及目标客户家庭构成的不同，对于

户型面积的要求也不径相同。不同的城市对同一类型的户型产品区有不同的要求。就是在同一个城市，不同类别的消费者对于面积的要求也不径相同；有人认为这

三个房间应该是100多平方米，有人希望这三个房间可以是120-160平方米，有

人认为这两个房间应该是80平方米，有人认为这两个房间应该是90平方米。所

以具体某一住宅小区项目，每种户型面积的要求到底多少合适，都是需要尽心设

计和策划的。

③户型配比的要求。任何一个住宅小区项目，在前期策划中，要不断的研

究和分析项目周边市场情况，要清楚目前市场的需求和痛点。然后计算出一个合

理的单位尺寸比例。通常有时候，一些项目以小为本，一些项目以大为本。良好

的户型配置对后期整个项目的销售起着至关重要的作用。

常州嘉宏湖光映月项目在前期策划中，重点研究周边市场及目标客群的需求，努力策划出满足市场需求的户型产品。考虑到本案是消费者的第二居所，所以在

产品设计上均以小户型为主，配以少许的135的户型。

4.2空间尺度合理化

① 核心管的设计应合理、经济、符合标准。核心筒的设计对于整个户型的

影响还是蛮大的。核心筒的设计必须首先满足防火要求和其他有关规范，同时核