南海区基准地价成果体系

第八章 南海区基准地价成果体系及整体地价状况分析
按照既定的技术路线，通过上述具体工作，取得了基于地价监测的南海区网格点基准地价成果体系。

一、成果体系
南海区网格点基准地价更新成果体系包括了三个层次：即宏观成果、中观成果以及微观成果三种。

各成果分别对应形式有：南海区各用途级别基准地价、区段基准地价以及网格点基准地价三种。

其中，网格点基准地价是成果体系中的基础，区段与级别基准地价基于网格点基准地价而生成。

二、南海区各用途用地级别基准地价
南海区各用途用地级别基准地价如下表：
2
宏观成果
南海区动态
网格点基准地价
中观成果 微观成果
在基准地价体系的实际运用过程中，基准地价的应用以楼面地价为主，但为了便于比较分析，通过楼面地价与地面地价的换算关系列出以下地面基准地价表。

表8-2 南海区各土地用途级别地面基准地价表
三、南海区商业区段路线价、路线价加价基准地价
南海区商业区段路线价、路线价加价基准地价表见下表：
上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段网格点基准地价加上路线价加价，超出标准深度部分的地价为所在地段网格点基准地价，计算公式为：宗地首层楼面地价=（路线价加价×标准深度内面积+网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积。

四、南海区各用途用地网格点基准地价
南海区各用途用地网格点基准地价见《佛山市南海区商业用地网格点地价图》、《佛山市南海区住宅用地网格点地价图》、《佛山市南海区工业用地网格点地价图》。

五、南海区整体地价状况分析
网格点基准地价体系及其计算机信息系统建成后，可以方便地根据需求对地价状况进行分析比较。

分析结果显示：与2007年相比，2009年，南海区城市地价总体水平呈下跌趋势，少数开发热点或重点发展区域的地价水平则有所提高。

对城市地价分析的有关数据如下: （一）南海区整体地价水平
考虑到数据统计的需要，地价分析是以南海区网格点基准地价为基础进行。

从对南海区全域土地价格的统计结果显示，2009年南海区城市各类用地地价的整体水平为（楼面地价）：商业用地为614元/平方米（首层楼面价），居住用地539元/平方米，工业用地390元/平方米，其中各用途的整体地价水平为南海全域范围内，包括各乡镇非建成区在内的所有区域的地价水平均值。

三种用途地价的水平值（楼面价）比值为1:0.88:0.64。

商业用地地价最高，工业用地地价最低，分析数据详见表8-4：
表8-4 南海区2007年度总体地价水平状况表
单位:元/平方米
（二）南海区各街道、镇地价水平状况
统计分析结果表明：商业、住宅和工业地价水平以桂城街道办为最高。

分析数据见表8-5：
表8-5 南海区各街道、镇地价水平状况单位:元/平方米
第九章南海区网格点基准地价宗地地价修正体系编制
在已取得的南海区网格点基准地价体系基础上，按照《城镇土地估价规程》的要求，编制商业、住宅和工业用地宗地地价修正体系。

一、编制宗地地价修正体系的目的
编制宗地地价修正体系，正是在分析宗地地价的影响因素与基准地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系。

它能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，以满足各方面的需要。

二、宗地地价修正系数编制方法
（一）商业用地地价修正系数编制方法
1.容积率修正
根据调查的样点，南海区商业物业一般分布于首层，平均建筑密度为40%，假设仅首层为商业用途，则综合用地的商业容积率为0.4，修正系数为1。

由于南海区的商业中心、商场或商铺一般均在1-5层，按40%的建筑密度，假设每层建筑面积均相同，则五层商业的商业容积率为2.0。

以此为基础，按本报告第四章所述容积率修正系数确定的相关分析原理，经样本统计分析模拟出容积率与价格的关系函数，推导出完整的基于商业首层楼面地价的商业用地容积率修正系数序列见表9-1。

2.楼层楼面地价分配修正
不同的建筑楼层，作为商业用途的使用价值也不同，表现为出售、出租等市场价格存在明显差异。

因此，若需要计算某一楼层的楼层楼面地价，则可通过楼层楼面地价分配系数进行修正。

在样点地价统计分析基础上，综合确定南海区商业用地楼层修正系数如表9-2。

3.临街宽深比修正
根据对南海区87条主要商业街道1239个样点的调查，各样点宽深比（商业建筑物的营业宽度与深度的比）分布比例情况：0.5以下占21.06%，0.5至0.8占44.67%，0.8以上占34.26%。

统计最大宽深比为5，最小宽深比为0.1，宽深比众数约0.8。

因此，以0.2为组距，分别根据不同宽深比下地租地价水平与标准宽深比下地租水平的比值，确定宽深比修正系数如表9-3。

4.使用年期修正
根据设定使用年期及土地还原利率计算年期修正系数，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率见表5-12，使用年期修正系数的计算公式为：
⎥
⎦
⎤
⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=M N r r k )1(11/)1(11 式中：r —土地还原利率 M —土地使用权法定最高出让年限 N —样点土地使用年限 k —出让年期修正系数 商业用地样点地价法定出让年限内年期修正系数表如表9-4。

（二）住宅用地地价修正系数编制方法
1.容积率（总楼层）修正
住宅用地容积率（总楼层）修正系数制定的原理方法及分析过程参见第四章《南海区网格点基准地价更新》第八点“地价测算相关参数的确定”部分内容。

南海区住宅用地容积率的修正系数、总楼层修正系数见表9-5和表9-6。

2.使用年期修正
根据设定使用年期及土地还原利率计算年期修正系数，住宅用地法定最高出让年期为70年，住宅用地土地还原利率见表5-12，使用年期修正系数的计算公式为：
⎥
⎦
⎤
⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=M N r r k )1(11/)1(11 式中：r —土地还原利率 M —土地使用权法定最高出让年限 N —样点土地使用年限 k —出让年期修正系数 住宅用地样点地价出让年期修正系数表如表9-7。

（三）工业用地地价修正系数编制方法
1.容积率修正
考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观实际，此次工业用地不作容积率修正。

2.使用年期修正
根据设定使用年期及土地还原利率计算年期修正系数，工业用地法定最高出让年期为50年，工业用地土地还原利率见表5-12，使用年期修正系数的计算公式为：
⎥
⎦
⎤
⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=M N r r k )1(11/)1(11 式中：r —土地还原利率 M —土地使用权法定最高出让年限 N —样点土地使用年限 k —出让年期修正系数 工业用地样点地价出让年期修正系数表如表9-16。

三、南海区网格点基准地价宗地地价修正体系 （一）商业用地宗地地价个别因素修正体系
1.容积率（楼层）修正
表9-1 商业用地容积率修正系数表
（表9-1中，r 指商业容积率，等于商业用途建筑面积除以总用地面积）
表9-2 商业用地楼层修正系数表
备注： （1）适用说明
根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）的分类方法，本处商业用地与一级类中的商服用地衔接，因一级类“商服用地”包含用地类型较广，因实际用途差异产生的土地利用特点和土地利用效益差异明显，需要区别对待，其二级类的适用情况如下：
①批发零售用地（类似于原土地分类中的商业用地）：若地上建筑物已建成直接依据表9-2进行楼层修正；商业容积率大于或等于1时，若未建成但可获得容积率、建筑密度等规划设计要点指标并能够确定总建筑层数及其各楼层建筑面积时，需进行换算处理为对应指标下的
楼层设计方案后，采用表9-2进行楼层修正；商业容积率小于1时不进行容积率修正。

②商务金融用地（办公）、住宿餐饮用地和其它商服用地：宜采用表表9-1进行容积率修正。

（2）楼层修正系数表使用说明
在采用楼层修正系数进行修正时，当某层仅经楼层修正后的楼面地价低于所在地段的住宅用途网格点基准地价时，取其所在地段住宅用途网格点基准地价。

（3）容积率修正系数表使用说明
在依据表9-1进行容积率修正时：
①商业容积率指的是商业用途建筑面积除以总用地面积；
②当宗地整体容积率大于1，商业用地总价=商业网格点基准地价×容积率修正×商业建筑面积×其他修正。

（4）特别情况说明
不管是采用楼层修正，还是容积率修正，当宗地整体容积率小于1时，商业用地总价=商业网格点基准地价×商业所分摊的用地面积×其他修正。

（“其他修正”详见下文“四、南海区网格点基准地价宗地地价修正体系的应用——（六）宗地地价计算公式”，根据具体情况进行修正。

）
2.临街深度修正（适用于商业路线价区段）
表9-3 商业用地繁华街道路线价深度修正系数表
表9-4 商业用地一般街道路线价深度修正系数表
3.宽深比修正系数（适用于商业路线价区段）
表9-5 宽深比修正系数表
注：如果已采用临街深度和临街宽度修正，一般不再采用宽深比修正。

但宽度、深度差异较大，且对使用有明显影响的，可再采用宽深比修正。

4.街角地修正系数
表9-6 街角地修正系数
注：以价格高的路段作为加价路段。

5.其他个别因素修正
表9-7 其他个别因素条件指标说明与修正系数表
6.使用年期修正
表9-8 商业用地使用年期修正系数
7.土地开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到“五通一平”时，应进行开发程度修正。

表9-9 土地开发程度修正表单位：元/ m2（土地面积）
8.商业聚集度修正
商业集聚度修正幅度为±10%
注：进行集聚度修正需同时满足以下两处条件：1、属没有设定路线价的路段；2、属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等。

（二）住宅用地宗地地价个别因素修正系数
1.容积率（楼层）修正
注：（1）上表所述的“≤1.0别墅或低密度住宅”指的是别墅、联排别墅、低密度花园洋房或相当于别墅的成规模的低密度住宅。

（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。

（3）待开发项目评估宜采用容积率修正。

（4）容积率小于1时，宗地单位地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=宗地单位地价×住宅土地面积。

（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。

表9-11 住宅用地楼层修正系数表
注：（1）总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。

（2）已建成项目宜采用楼层修正。

2.其他个别因素修正
表9-12 其他个别因素条件指标说明与修正系数表
3. 使用年期修正
表9-13 住宅用地使用年期修正系数表
4.土地开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到“五通一平”时，应进行开发程度修正。

表9-14 土地开发程度修正表单位：元/ m2（土地面积）
（三）工业用地宗地地价个别因素修正体系
1.容积率修正
考虑到佛山市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观实际，此次基准地价成果，工业用地仍然不作容积率修正。

2.其他个别因素修正
表9-15 其他个别因素条件指标说明与修正系数表
3. 使用年期修正
表9-16 工业用地使用年期修正系数表
4.土地开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到“五通一平”时，应进行开发程度修正。

表9-17 土地开发程度修正表单位：元/m2（土地面积）
（四）金融高新区金融招商项目用地宗地地价个别因素修正体系
针对金融高新区用地特点，充分考虑《佛府（2007）96关于加快推进广东金融高新技术服务区建设意见》、《南府2007143号》、《中共广东省委省政府关于加快金融产业建设金融强省战略的若干意见》粤发【2007】15号等文件的精神，特单独确定广东金融高新技术服务区商务金融及科教用地地价的计算方法，并确定容积率修正方法如下：
1、当容积率≤5时：
广东金融高新技术服务区商务金融及科教用地地价的计算不做任何个别因素修正，其中，广东金融高新技术服务区A区、B区和C区商业用地区片价分别为2000元/平方米（133.4万元/亩）、1600元/平方米（106.7万元/亩）和1800元/平方米（120.1万元/亩），计算公式如下：
宗地总地价=所在区域商业用地区片价×土地面积
2、当5＜容积率≤10时：
广东金融高新技术服务区商务金融及科教用地地价的计算只做容积率修正。

总地价为容积率为5时的地价与容积率大于5部分的地价之和，其中容积率大于5部分的地价按增加的建筑面积测算，增加的建筑面积为总建筑面积扣除容积率为5时的建筑面积。

其中A区、B区、C 区的单位建筑面积地价为400元/平方米、320元/平方米和360元/平方米。

计算公式如下：
A区宗地总地价=容积率在5以下部分的地价+容积率在5以上部分的地价
=所在区域商业用地区片价×土地面积+400×（总建筑面积-土地面积×5）
B区宗地总地价=容积率在5以下部分的地价+容积率在5以上部分的地价
=所在区域商业用地区片价×土地面积+320×（总建筑面积-土地面积×5）
C区宗地总地价=容积率在5以下部分的地价+容积率在5以上部分的地价
=所在区域商业用地区片价×土地面积+360×（总建筑面积-土地面积×5）
3、当容积率＞10时：
广东金融高新技术服务区商务金融及科教用地地价的计算只做容积率修正。

总地价为容积率为5时的地价与容积率在5至10部分的地价之和，其中容积率在5至10部分的地价按增加的建筑面积测算，增加的建筑面积为容积率为10时建筑面积扣除容积率为5时的建筑面积。

其中A区、B区、C区的单位建筑面积地价为400元/平方米、320元/平方米和360元/平方米。

计算公式如下：
A区宗地总地价=所在区域商业用地区片价×土地面积+400×土地面积×（10-5）
B区宗地总地价=所在区域商业用地区片价×土地面积+320×土地面积×（10-5）
C区宗地总地价=所在区域商业用地区片价×土地面积+360×土地面积×（10-5）
四、南海区网格点基准地价宗地地价修正体系的应用
应用基准地价系数修正法评估宗地地价，是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

网格点基准地价是基准地价的微观表现形式，能够相对具体客观地反映土地的区位因素条件差异，不需要进行区域因素条件修正，主要作用是以相应用途的网格点基准地价为基础，根据宗地的个别因素条件差异，选择适当的修正体系和修正系数，按照一定的程序测算具体宗地的地价。

为一级市场、二级市场土地交易、补交土地有偿使用费、征收与土地使用有关的税费、法律纠纷等而需要了解土地使用权价格或土地资产价值提供参考。

利用网格点基准地价评估具体宗地价格，其主要步骤如下：
（一）收集网格点基准地价的成果资料
资料主要包括：地价图（表）、宗地地价修正系数表和相应的因素说明表。

（二）确定待估宗地所处的网格点基准地价
确定待估宗地所在的位置，查找待估宗地对应的网格点基准地价，选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。

（三）调查宗地地价影响因素的指标条件
通过查阅有关权证资料、现场实地勘查和图上量算及其推算，获取影响宗地地价的主要个别因素指标，包括使用年期、建筑容积率、具体用途（或用地类型）等。

（四）确定修正系数
将宗地的个别因素条件与宗地地价个别因素修正系数表的指标条件说明进行比较，确定个别因素修正系数。

（五）用地类型修正
在实际评估工作中常常会遇到非常见商、住、工类型的用地，根据各具体用地类型的收益能力差异，参考深圳市、广州市等周边城市的做法，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日），二级类用地中的某些用地类型若直接采用一级类用地类型对应的基准地价进行测算会出现地价过高或过低等问题，因此，我们结合
南海区土地利用现状，通过对比周边县市及对南海区二级类用地价格差异的统计分析特制定了《用地类型修正系数表》，以供参考选用。

同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时，根据针对性原则确定其中一个，不得重复修正。

（六）宗地地价计算公式
在收集完上述资料后，在评估实务中可以根据表9-19至表9-21的要求进行应用。

表9-19 商业用地宗地地价测算公式及案例
表9-20 住宅用地宗地地价测算公式及案例
表9-21 工业用地宗地地价测算公式及案例
表9-22 金融高新区金融招商项目用地宗地地价测算公式及案例。