中小房地产公司融资探讨

中小房地产公司融资探讨
第一篇：中小房地产公司融资探讨
中小房地产公司融资探讨
重庆金万科房地产开发有限公司唐多全
房地产是一个资金密集型行业。

国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。

一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。

中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。

一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张
1．中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。

使开发企业的主要资金供给断炊。

2．2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。

4．2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。

特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。

可以这样说，中
小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。

二、中小房地产企业的融资渠道
综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。

短期货币市场一般包括贷款（拆借）市场和贴现市场。

长期资金市场又称资本市场或证券市场。

主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。

企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。

1．企业内部融资。

即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。

（1）期房预售。

期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。

一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值；另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。

但是，期房预售取决以下因素。

一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力；
二是项目的定位，是否适销对路；
三是项目的地段，是否受购房者的青睐。

（2）施工方带资承建。

国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。

开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。

该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。

（3）公司员工内部集资。

开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。

通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。

（4）转移贷款用途。

开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转
借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。

2．企业外部融资主要渠道有：
（1）发行股票。

随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

（2）发生债券。

分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。

（3）银行贷款。

包括信用贷款和房地产抵押贷款。

（4）其它融资机构贷款。

目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。

但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。

这些都可以作为借鉴。

（5）合作开发，包括合资开发。

这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。

（6）前沿货币合约。

这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。

即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。

与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

（7）房地产辛迪加。

是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。

其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。

经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。

（8）房地产信托。

即以房地产作为主要资金用途的信托产品。

信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。

（9）租赁融资。

即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

（10）回租融资。

即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回
来经营。

拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。

（11）回买融资。

即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。

开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。

三、对国家宏观调控政策的几点建议
1．要尽快放松银根，出台配套融资政策。

因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。

房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率；商品房的面积与竣工面积基本趋同。

鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。

2．推进银行系统改革是当务之急。

银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。

如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。

3．宏观调控要实事求是、区别对待。

虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。

由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。

所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。

4．政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。

政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。

现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。

政府应当真
正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做
出一个理性的分析和决策。

5．对于房地产的消费信贷调整应该慎重。

在银行信贷适当从紧的政策中，对于房地产的消费信贷调整应该慎重，以保证房地产消费市场的健康发展。

经过二十几年的改革，我国普遍居民的投资意识刚刚培养起来，应注意在调控中维护老百姓的投资意识。

同时进一步研究房地产企业融资政策，提供民间资本进入房地产业的渠道，如房地产投资基金、房地产信托等。

房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。

第二篇：房地产公司融资方法
房地产公司融资途径
面对众多的融资途径，我们应该首先了解各种融资模式的特点：
国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具；
国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大；
投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税；
投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高；
境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；
境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；
企业并购：不承担目标企业债务和纳税，不用接受目标企业员工以及福利，省去解散清盘程序；合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易；发行企业债：发行条件适中，基金使用效果好，基本无变更募集资金投向情况；
金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资；典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；
私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用。

结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，这样方可对
症下药，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。

以下按照企业规模，总结出各种规模下的企业使用的融资模式。

大型企业：
投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款
中型企业：
投资信托、企业并购、国内商业银行贷款
小型企业：
私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资
根据房地产企业规模与融资模式的对应，加上对各个融资模式特点的了解，企业在融资方面，应该能够起到事半功倍的效果。

对开发商来说，传统的方法一般包括：1）房地产直接投资；2）商业抵押贷款；3）合作开发或项目公司被收购；4）房地产企业上市；5）居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）。

而新兴的融资渠道如：基金（房地产、土地）、房地产信托基金（REIT）、房地产资产证券化（含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）、房地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）、房地产融资租赁以及信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等渐渐受到各个开发商的重视，其中房地产信托服务正逐步成熟，成为一个新的主流融资渠道。

1、突围方式之一——业内强强联手
越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。

强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短缺问题。

2、突围方式之二——资本市场融资
大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。

富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：开发商想通过资本
市场增强资金实力。

已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券(包括可转化债券)等方式从资本市场上获取资金。

3、突围方式之三——联姻海外资本
大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。

这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力；而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。

2005年7月，万科集团与新加坡政府产业投资有限公司附属公司(简称RZP)的合作就是这一融资方式的典型案例。

双方共同投资1亿美金创立一家投资性公司，并通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

4、突围方式之四——降低资金需求
越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。

这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目；而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。

因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。

此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。

企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。

企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。

5、突围方式之五——国企资产重组
国有企业在面临市场转变时刻频频出现资产重组的身影。

央企房地产资源重组露出端倪：总体上按照南北划分，长江以北由中房集团接手，长江以南的资源，现在已经内定由招商局和华侨城等南方央企接管。

而在上海的巨舰企业——上海实业集团近来对旗下的地产资源也进行重组。

国企房地产资源频频
重组的主要目的就是提升企业资金实力，有效规避房地产市场波动带来的影响。

塑造大型国营房地产航母正成为一种行业资源整合的
趋势。

1、探索有效的民间融资方式
在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率的方式，向其它企业、自然人寻求融资。

这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

2、委托贷款
通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。

也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。

委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。

委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。

对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

3、固定回报投资
对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。

固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。

固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。

另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。

因此，计算下来，融资成本非常高。

4、与建筑企业合作开发
由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。

如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。

或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

5、互助性担保
以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。

动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。

在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互
助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。

当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。

担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。

而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

6、建立中小房地产企业发展基金
可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基
金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。

目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：
（1）寻求与大公司合作
这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。

只要合作成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

（2）求民间资金
目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。

由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业
知识和经验不足，畏缩不前。

这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。

对于国外的资金提供者来说，最关注的是风险问题，透明度是第一位的。

因为中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是财务不公开、不透明，境外银行也不敢投资。

目前国内大多数企业的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式很难获得境外基金的青睐。

第三篇：房地产公司融资管理办法
XXX房地产开发有限公司
融资管理办法
第一章总则
第一条为规范公司融资行为，加强融资管理和财务监控，降低融资成本，有效防范财务风险，维护公司整体利益，根据《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》等相关法律法规以及XXX 公司的相关规定，结合公司的实际情况，制定本办法。

第二条
本办法适用于公司债务性融资活动。

包括但不限于向银行等金融机构、其他非金融机构、股东或其他关联关系人借入资金等活动。

第三条
本办法所称债务性融资活动，包括融资对象选择、融资方式及融资方案的制定及融资合同的签订及履行。

第四条
公司财务部为公司融资活动的执行部门。

第五条
融资活动应符合公司战略发展规划要求，与公司经营计划相匹配，同时遵循以下原则：
（一）适度原则：满足公司资金需求，保持合理资产负债率,一般不高于70%；
（二）经济原则：积极争取低成本融资；
（三）谨慎原则：慎重考虑公司的偿债能力，避免因到期不能偿债使公司陷入财务困境。

第六条
融资活动目标：
（一）保证融资行为在发生前必须得到董事会的审批；
（二）保证融入资金按期偿还以及利息的正确计算、并按时支付；
（三）保证融资担保资产的安全，维护公司良好信誉。

第二章融资管理
第七条融资管理流程为：财务部根据公司经营计划，编制资金预算，根据资金预算编制融资计划书。

融资计划书经过总会计师审核，逐级报总经理办公会和董事会审批后，编制具体的融资方案，融资方
案一般在一种以上。

融资方案经董事会批准后，财务部具体执行。

第八条
财务部负责编制融资计划书，主要包括以下内容：
（一）融资时间选择分析；
（二）融资金额及期限；
（三）预计融资成本；
（四）融资前后公司财务状况的变化；
（五）融资对公司未来收益的影响；
（六）各种融资方式效益比较以及对融资方式的建议；
（七）还款来源及方式。

第九条财务部在编制融资计划书时，应合理安排相应的融资时间、资金的投放、使用和归还之间的时间期限，使各项资金在时间上相互匹配。

第十条
根据融资计划书，财务部结合经营业务开展情况和外部金融环境，适时拟定相应的融资方案。

第十一条财务部主要根据不同融资渠道拟定不同的融资方案，融资资渠道主要包括：
（一）银行、信托投资公司等金融机构；
（二）其他经济组织暂时闲置可以调剂使用的资金；
（三）股东和关联关系人。

第十二条财务部结合公司、项目的现状分析不同融资渠道下各债权人要求的融资条件，充分了解各债权人的借款日期、期限、利率、偿还日期、担保情形及限制条件等，拟定不同类型的融资方案，并对方案进行分析，选定一套以上方案进行上报审批。

第十三条
总经理办公会、董事会根据各自不同权限对融资方案进行决策，并批准执行。

第十四条属于金融机构借款的，由法定代表人或其授权代表在公司与金融机构签订的借款合同上签字后办理借款。

第十五条
向非金融机构借入资金的，根据双方具体商定的融资手续进行款项办理。

第十六条
通过各种筹资方式所筹集的资金，须进行严格管理；财务部应严格执行借款合同、最大成效地使用融入款项，定期编制资金使用情况报告，并与融资方保持较好的沟通。

第十七条财务部应结合公司经营需要统筹安排、合理使用资金，保持足够的偿债能力，确保及时、足额偿还到期本息，遵守信贷纪律和结算纪律，维护公司的良好信用。

第十八条财务部预计到期不能归还债务的，应及时了解原因、并向公司领导汇报，并在领导指示下与相关部门共同制定应急方案。

融资期限届满需要展期的，财务部应及时向总经理报告，并说明原因及还款期限，并按照公司决策程序办理展期相关手续。

第三章融资担保
第十九条融资担保，是指公司对外借款时，按照债权人的要求提供担保，以保障债权人实现债权的法律行为。

第二十条融资担保需由XXX公司或其他单位以信用方式提供担保时，财务部应及时与XXX公司沟通，按照XXX公司要求申报相应审批材料，经批准后，积极协助办理各项担保手续。

第二十一条以非信用担保方式（主要是财产抵押方式）向银行及其他金融机构融资须提供担保时，必须报请XXX公司批准。

经XXX公司批准后，方可办理财产抵押登记，抵押财产原则上先以自有资产抵押，不足部分可以申请由XXX公司提供担保。

第二十二条无论是采用信用担保还是非信用担保方式，财务部均须严格执行借款合同，不为信用担保单位和担保财产带来相应的担保风险。

第四章附则
第二十三条本制度未涉及或未尽的经济事项，按国家有关规定执行，本制度由公司财务部负责解释。