房地产估价 模拟试题计算题答案

模拟1
1、解
1、解
(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额
(2)求土地的重新取得价格V35，
V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)
(3)计算建筑物的重新购建价格：
建安成本：600 (万元)
管理费用：600*3%=18 (万元)
销售税费：90万元
投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元
建筑物的重新购建价格：
C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)
(4)计算建筑物的折旧总额：
门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元
装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元
设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元
长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元
建筑物的折旧总额：
E=8十84+30+48.44=170.44(万元)
(5)该宗房地产的现时价格：
V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)
答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元
2、解：
(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］
(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)
(3)计算1层商铺收益价格
年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)
V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)
(4)计算2-3层商场收益价格
年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)
V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)
(5)计算4层酒楼收益价格
年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)
V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)
(6)计算5-10层办公楼收益价格
年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)
(7)计算11-24层住宅价格
V11-24=1000×14×4000=5600(万元)
(8)计算房地产价格
V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600
=9591．40(万元)
模拟2
1、解
解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
2、解
一、项目总建筑面积
1.2×10 000×
2.5=30 000（m2）
其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）
（二）写字楼价值
1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12
=1209.6（万元）
2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）
3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）
4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）
5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）
6．写字楼价值:V=]%)
101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）
7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3
=6370.29（万元）
（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29
=12 005.15（万元）
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）
写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）
2．住宅楼开发成本及管理费折现值:
2835⨯[0.5/5.0%)
101(5.0++/（1+10%）1.5]
=2580.13（万元）
3．写字楼开发成本及管理费用折现值:
4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]
=3648.76（万元）
4．项目开发成本及管理费用折现值:
2580.13+3648.76=6228.89（万元）
四、住宅楼销售税费及折现值
1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）
2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）
五、所能支付的最高土地价格
=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）
=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）
=5279.78（万元）。